Гражданский кодекс часть 1

о признании незаконным решение, изложенное в письме от 07.07.2020 № 77/20-72123 об отказе во внесении в ЕГРН записи о регистрации договора аренды объекта недвижимости - нежилого помещения общей площадью 86,1 кв. м, расположенного по адресу: <...>, обязании внести в ЕГРН запись о регистрации договора аренды объекта недвижимости

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО1, дов. № 33-д-1227/20 от 08.12.2020г.. диплом;

от ответчика: ФИО2 удостов., дов. № Д-10/2021 от 11.01.2021г., диплом;

от третьего лица: неявка, извещено;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества г. Москвы (далее – заявитель, Департамент) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Росреестра по Москве (далее – ответчик, Управление) о признании незаконным решение, изложенное в письме от 07.07.2020 № 77/20-72123 об отказе во внесении в ЕГРН записи о регистрации договора аренды объекта недвижимости - нежилого помещения общей площадью 86,1 кв. м, расположенного по адресу: <...>, обязании внести в ЕГРН запись о регистрации договора аренды объекта недвижимости.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования по мотивам, изложенным в заявлении.

Ответчик с заявленными требованиями не согласился по доводам, изложенным в отзыве.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, в материалах дела имеются документы, подтверждающие его надлежащее извещение о времени и месте судебного разбирательства. Суд счел возможным рассмотреть дело без участия третьего лица согласно ч. 3 ст.156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, оценив представленные доказательства, суд признал заявление не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как следует из материалов дела, Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент) обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве) с заявлением о внесении в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) записи о регистрации договора аренды объекта недвижимости - нежилого помещения общей площадью 86,1 кв. м, расположенного по адресу: <...>.

Письмом Управления Росреестра по Москве от 07.07.2020 № 77/20-72123 сообщено об отказе в осуществлении действий по внесению в ЕГРН записи о регистрации аренды на основании ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015 Ж218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон № 218-ФЗ) в связи с отсутствием необходимых документов.

Не согласившись с решением, изложенного в письме от 07.07.2020 № 77/20-72123, заявитель обратился в арбитражный суд с уточненными требованиями.

Оспариваемое решение Управления Росреестра по Москве вынесено в пределах предоставленных полномочий.

На основании статьи 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О .государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о недвижимости) в государственной регистрации отказано в связи с истечением срока приостановления, указанного в уведомлении от 17.02.2020 № 77/017/247/2020-2391, №77-0-1-71/3121/2020-1124.

Пунктами 4 ч. 3 ст. 14 и ч. 5 ст. 44 Закона о недвижимости прямо предусмотрена необходимость государственного кадастрового учета части помещения, на которую распространяются ограничения прав и обременения соответствующего объекта недвижимости, то есть одновременно с государственной регистрацией ограничения (обременения) части недвижимого имущества, необходимо внести сведения об этой части в кадастр недвижимости Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН).

При проведении правовой экспертизы выявлено, что передаваемая по договору часть помещения, вопреки требованию закона (ч. 5 ст. 44 Закона о недвижимости), не поставлена на кадастровый учет.

Пунктом 4 части 3 статьи 14 Закона о недвижимости установлено, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с образованием существования части-объекта недвижимости, на которую распространяются ограничения прав и обременения соответствующего объекта недвижимости, подлежащие в соответствии с федеральным законом государственной регистрации.

В соответствии с п. 4 части 5 статьи 14, части 3 статьи 40 Закона о недвижимости осуществление государственного кадастрового учета всех помещений осуществляется но заявлению собственника здания (сооружения), если право собственности на здание зарегистрировано, к которому прилагается технический план здания, содержащий необходимые для государственного учета всех помещений сведения.

В силу ч. 5 ст. 44 Закона, о недвижимости, если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания иди сооружения. В случае передачи в аренду части здания или сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких здания или сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляются.

Согласно ч. 10, 11, 12 ст. 24 Закона о недвижимости сведения о помещении или машино-месте, за исключением сведений о площади помещения или машино-места и об их местоположении в пределах этажа здания или сооружения, либо в пределах здания или сооружения, либо в пределах соответствующей части здания или сооружения, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод здания или сооружения, в которых расположено помещение или машино-место, в эксплуатацию, проектной документации здания или сооружения, в которых расположено помещение или машино-место, проекта перепланировки и акта приемочной комиссии, подтверждающего завершение перепланировки.

Если законодательством Российской Федерации в отношении объектов недвижимости (за исключением единого недвижимого комплекса) не предусмотрены подготовка и (или) выдача указанных в частях 8-10 настоящей статьи разрешений и проектной документации, соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости. В отношении созданного объекта недвижимости декларация составляется и заверяется правообладателем земельного участка, на котором находится такой объект недвижимости, а в отношении бесхозяйного объекта недвижимости - органом местного самоуправления муниципального образования, на территории которого находится такой объект недвижимости. Указанная декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью.

Технический план подготавливается в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой план. Технический план, если это предусмотрено договором подряда, также подготавливается в форме документа на бумажном носителе, заверенного подписью и печатью подготовившего такой план кадастрового инженера, для передачи его заказчику по договору подряда.

Форма технического плана, требования к его подготовке и состав содержащихся в нем сведений утверждены Приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 N953.

Согласно п. 21 Приложения № 2, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953 "Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений" (далее - Требования) технический план подготавливается в форме электронного документа в виде XML-документа, заверенного усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, и оформляется в виде файлов в формате XML (далее -XML-документ), созданных с использованием XML-схем и обеспечивающих считывание и контроль представленных данных.

Абзацем 5 п. 2 Требований устанавливаются правила оформления технического плана объекта недвижимости.

Технический план помещения составляется в отношении помещения (в том числе представляющего собой совокупность нескольких смежных изолированных и (или) обособленных помещений, которые в том числе могут располагаться на нескольких смежных этажах здания либо сооружения один над другим и имеют доступ друг к другу без использования иных помещений в таком здании либо сооружении), при этом такое помещение должно быть в соответствии с законодательством Российской Федерации изолировано и (или) обособленно от других помещений в здании или сооружении и иметь возможность впоследствии быть самостоятельным предметом гражданского оборота.

В силу части 1 статьи 51 Закона о недвижимости государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

В качестве основания для проведения государственной регистрации представлен Договор аренды объекта нежилого фонда находящегося в собственности города. Москвы № 00-00284/19 от 16.03.2019 (далее - Договор аренды), заключенный между ДГИ (Арендодатель) и ООО «Кадинжпроект» (Арендатор).

В аренду передается часть объекта с кадастровым номером 77:06:0001004:6027 площадью 86,1 кв. м в составе комнат 1-4, входящих в состав помещения № I, расположенного в подвальном этаже здания, расположенного по адресу: <...>.

Согласно сведениям ЕГРН объект недвижимого имущества с кадастровым номером 77:06:0001004:6027 имеет общую площадь 445,7 кв. м, на которую зарегистрировано право собственности ДГИ, имеет иную конфигурацию и границы (поэтажный план прилагается), содержащиеся в ЕГРН, по сравнению со сведениями, представленными заявителем.

Графическая часть договора аренды не соответствуют сведениям, содержащимся в кадастре недвижимости, что свидетельствует о ранее проведенных работах по переустройству нежилых помещений, а также выявлено, что в отношении объекта недвижимости проведены строительные работы, связанные с неузаконенной перепланировкой помещения.

На плане подвального этажа в сведениях ЕГРН зафиксирована перепланировка: план этажа в красных линиях, присутствуют отметки БТИ, изменена площадь объекта, конфигурация границ (стен, внутренних перегородок) помещения.

Таким образом, наличие противоречий в описании объекта аренды в представленных документах и сведениях ЕГРН, не позволяют сделать однозначный вывод о составе и границах передаваемого в аренду объекта недвижимости.

Кроме того, информация о произведенном переустройстве и перепланировке подтверждается поэтажным планом, экспликацией к поэтажному плану, выпиской из технического паспорта БТИ на здание, являющимися приложением к спорному Договору аренду (см. закладку), согласно которым спорное помещение переоборудовано без разрешения, соответствующее разрешение на произведенное переоборудование Территориальному бюро технической инвентаризации не предъявлено.

Таким образом, в объекте недвижимости с кадастровым номером 77:06:0001004:6027 в соответствии со сведениями представленного технического плана выявлена перепланировка.

Согласно ст. 15 Закона города Москвы от 27.01.2010 № 2 «Основы жилищной политики города Москвы» не допускается самовольные переустройство и (или) перепланировка нежилого помещения в жилом доме в городе Москве.

Спорный объект располагается в многоквартирном жилом доме.

Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах» утверждены требования к проведению переустройства и административный регламент по предоставлению государственной услуги «Согласование переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах и оформление приемочной комиссией акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещений в многоквартирных домах и жилых домах» в городе Москве. Однако данный акт в составе технического плана не представлен.

Согласно п. 2.1 Постановления Правительства Москвы от 27.08.2012 № 432-ПП «О видах, параметрах и характеристиках объектов благоустройства территории, для размещения которых не требуется получение разрешения на строительство, и видах работ по изменению объектов капитального строительства и (или) их частей, не затрагивающих конструктивные и иные характеристики их надежности и безопасности, не нарушающих права третьих лиц и не превышающих предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительными планами соответствующих земельных участков, для выполнения которых не требуется получение разрешения на строительство», предусматривает согласование проектной документации. В том числе в части разработки проектной документации с учетом заключения, указанного в пункте 2.2 указанного постановления, ее согласования, получения соответствующих разрешений, включая оформление ордера на производство земляных работ, обустройство и содержание строительных площадок в установленном порядке.

Однако проектная документация в отношении объекта в составе технического плана отсутствует.

При проведении сравнительного анализа технической документации (планов, содержащихся в техническом плане и сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости), было выявлено, что в здании, были проведены работы, в том числе и по изменению фасада.

Согласно части 4 статьи 1 Закона г. Москвы от 01.07.1996 № 22 «О поддержании в исправном состоянии и сохранении фасадов зданий и сооружений на территории города Москвы» ремонт фасадов зданий и сооружений проводится по согласованию с Москомархитектурой с соблюдением действующих стандартов в сроки, установленные нормативами и договорами.

Согласно п.п. 3, 13 Требований к проведению переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах, утвержденных постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ППП, при проведении работ по переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, затрагивающих архитектурный облик многоквартирного дома, проект переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме подлежит согласованию с Москомархитектурой посредством межведомственного информационного взаимодействия по запросу Государственной жилищной инспекции города Москвы.

Однако документы, подтверждающие согласование в установленном порядке работ по изменению фасада здания, не представлены.

Кроме того, в соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статьей 607 ГК РФ установлено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования; в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Индивидуализация недвижимого имущества как объекта сделки для целей государственной регистрации осуществляется органом регистрации прав в процессе кадастрового учета, в результате чего объект получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других недвижимых вещей (что является не только описанием таких объектов, но и подтверждением факта существования предмета сделки).

Учитывая положения части 7 статьи 1 Закона о недвижимости, пункта 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", части недвижимого имущества - обособленные и/или изолированные помещения в зданиях, сооружениях - могут быть объектом аренды, если, как следует из статьи 607 ГК РФ, они являются индивидуально-определенными вещами.

Вместе с тем в письме Минэкономразвития от 05.04.2017 №ОГ-Д23-3847, указано; в случае, если установленное (устанавливаемое) ограничение (обременение) прав распространяется на часть здания, сооружения, помещения в целях определения пределов действия установленного (устанавливаемого) ограничения (обременения) прав заполняется раздел «Сведения о части (частях) объекта недвижимости» технического плана (п. 45 Требований к подготовке технического плана, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 №953 (далее требования №953). При этом в графической части технического плана специальными условными знаками обозначаются границы установленного (устанавливаемого) ограничения (обременения) прав (границы части объекта недвижимости).

В соответствии с частью 7 статьи 7 Закона о недвижимости Порядок ведения ЕГРН, в том числе объем вносимых в реестры Единого государственного реестра недвижимости сведений, устанавливается органом нормативно-правового регулирования.

Пунктом 7 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943 (далее - Порядок) установлено, что в отношении каждого объекта недвижимого имущества в ЕГРН открывается раздел ЕГРН, состоящий из записей, содержащих:

- сведения о характеристиках объекта недвижимости, в том числе позволяющих определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также об ограничении права на данный объект, обременении данного объекта, если такие ограничения прав и обременения объекта недвижимости не зарегистрированы и не подлежат государственной регистрации в реестре прав на недвижимость, в том числе ограничения и обременения, сведения о которых были внесены в государственный кадастр недвижимости до вступления в силу Закона (запись кадастра недвижимости);

- сведения о праве собственности и иных вещных правах на этот объект недвижимого имущества, в том числе сведения о его правообладателе, о подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации ограничениях прав, обременениях недвижимого имущества и сделках с этим объектом недвижимого имущества (записи реестра прав на недвижимость).

Из существа определения государственного кадастрового учета, введенного Законом о недвижимости, следует, что в ЕГРН вносятся сведения, в том числе о помещении и его части, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи.

Структура и правила внесения в ЕГРН записей о помещении установлены подразделом 3,5 Порядка, о частях объекта — подразделом 3.8 Порядка, в которые включены описание местоположения границы части объекта недвижимости в объеме сведений, предусмотренных в данном случае техническим планом, наименование основной характеристики части объекта недвижимости (площадь в квадратных метрах), номера регистрации ограничения права или обременения объекта недвижимости и дата его государственной регистрации.

Каждый раздел ЕГРН, запись об объекте недвижимости и данные в кадастре недвижимости идентифицируются кадастровым номером объекта недвижимости.

Сведениям о каждой части объекта недвижимости при внесении в кадастр недвижимости присваивается учетный номер, который состоит из кадастрового номера объекта недвижимости и через знак 7 порядкового номера такой части (пункт 8 Порядка).

Таким образом, при регистрации аренды без одновременного кадастрового учета передаваемой в аренду части здания (помещения), обремененным арендой оказывается весь объект целиком, что нарушает законные права правообладателя объекта и арендатора соответственно.

Как было указано выше, в помещении, выделяемом в аренду на часть объекта недвижимости с кадастровым номером 77:06:0001004:6027 в соответствии со сведениями представленного технического плана и сведениями ЕГРН выявлена неузаконенная перепланировка.

Таким образом, указанные обстоятельства препятствуют проведению заявленных учетно-регистрационных действий, при проведении правовой экспертизы отсутствовали основания для государственной регистрации права договора аренды части помещения.

Учитывая вышеизложенное, суд считает, что оспариваемое решение является законным, обоснованным, принятым в полном соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и не нарушают прав и законных интересов Заявителя.

Кроме того, заявителем пропущен, установленный ч.4 ст. 198 АПК РФ срок на обжалование оспариваемого решения.

В соответствии с ч.4 ст.198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Оспариваемое решение Управлением принято 07.07.2020 № 77/20-72123.

Заявление подано заявителем в суд 30.10.2020, т.е. по истечении трехмесячного срока с момента принятия спорного решения от 07.07.2020 № 77/20-72123.

В обоснование своих доводов о пропуске срока заявитель ссылается на распространение коронавирусной инфекции и на удаленный режим работы.

Относительно указанного довода заявителя необходимо отметить следующее.

Указы Президента Российской Федерации от 25 марта 2020 г. № 206 «Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней» и от 2 апреля 2020 г. № 239«О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территорий Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» в части установления нерабочих дней не распространяются на органы государственной власти, которым предписано лишь определить численность служащих, обеспечивающих функционирование этих органов.

В связи с изложенным нерабочие дни в период с 30 марта по 30 апреля 2020 г. включаются в процессуальные сроки и не являются основанием для переноса дня окончания процессуальных сроков на следующий за ними рабочий день (вопрос 2 «Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) №1» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.04.2020).

Вместе с тем, Департамент является органом исполнительной власти, на работу которого в целом не распространяются указанные ограничения, кроме того, оспариваемое решение было принято Управлением 07.07.2020, то есть в то время, когда ограничения в связи с распространением коронавирусной инфекции (COVID -19) были частично сняты.

С учетом изложенного суд пришел к выводу, что Заявителем не представлены доказательства, подтверждающие факт пропуска срока на оспаривание решения 06.07.2018 № 77-77-12/022/2007-192 по уважительным причинам, не заявлено ходатайство о восстановлении пропущенного срока.

Заявитель должен осознавать наступление определенных последствий своих действий, в том числе и наступление неблагоприятных для него последствий.

Согласно ст. 115 АПК РФ лица, участвующие в деле, утрачивают право на совершение процессуальных действий с истечением процессуальных сроков, установленных настоящим Кодексом или иным федеральным законом либо арбитражным судом.

Заявления, жалобы и другие поданные по истечении процессуальных сроков документы, если отсутствует ходатайство о восстановлении или продлении пропущенных сроков, не рассматриваются арбитражным судом и возвращаются лицам, которыми они были поданы.

Пропуск заявителем указанного срока является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Согласно ч. 3 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. ст. 4, 8, 9, 16, 29, 65, 67, 68, 71, 75, 110, 123, 156, 159, 167-170, 176, 181, 182, 198, 200, 201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Проверив на соответствие Федеральному закону от 13.07.2017 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», отказать в удовлетворении заявления Департамент городского имущества г. Москвы к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москвеоб оспаривании решения, изложенного в письме от 07.07.2020 № 77/20-72123.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья: Уточкин И.Н.