Гражданский кодекс часть 1

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АМ ГРУПП" (далее – истец) обратилось с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик, ДГИ г.Москвы, Департамент) с требованиями изменить пункты 5.4.7 и 7.15 договора аренды №00-00141/19 от 12.02.2019, в редакции ООО «АМ ГРУПП»:

5.4.7. Оплачивать коммунальные услуги, заключив соответствующие договоры с организациями-поставщиками коммунальных услуг не позднее двух лет с даты подписания акта приема-передачи Объекта аренды, а также не позднее 01 апреля каждого последующего года в течение всего срока действия настоящего Договора.

7.15. В случае непредставления Арендатором договоров с организациями-поставщиками коммунальных услуг в срок, превышающий два года с даты подписания акта приема-передачи имущества, Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку (штраф) в размере 20% от годовой арендной платы.

Исковые требования мотивированы тем, что условия пунктов 5.4.7 и 7.15 договора противоречат действующим нормативным актам и являются неисполнимыми, указывает, что указанные пункты не являются существенными и могут быть изменены без проведения торгов, ссылается на статьи 421, 422 и 450 ГК РФ.

Ответчик представил письменные возражения на исковое заявление, возражал против удовлетворения исковых требований в полном объеме по основаниям, изложенным в письменных возражениях, со ссылкой на то, что истец обладал всеми необходимыми сведениями о состоянии спорного помещения на момент проведения аукциона и заключения договора аренды, изменение договора, заключенного на торгах не допускается, условие договора о размере штрафа сторонами согласовано, в соответствии с условиями договора арендатор обязан надлежащим образом исполнять все его условия.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, исследовав и оценив представленные письменные доказательства, арбитражный суд установил, что исковые требования удовлетворению не подлежат, по следующим основаниям.

Право собственности города Москвы зарегистрировано на нежилое помещение площадью 75,6 кв.м, расположенное по адресу: <...> помещения: подвал, пом. I, комн. 1-3 (далее - помещение).

Между ООО «АМ ГРУПП» и Департаментом городского имущества г. Москвы (далее -Департамент) заключен договор №00-00141/19 от 12.02.2019 аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (далее - Договор), расположенного по адресу: <...>. общей площадью 75,6 кв.м (далее - Помещение) сроком до 26.09.2028.

Пунктами 5.4.7 и 5.4.9 договора установлено: 5.4. Арендатор обязан:

5.4.7. Оплачивать коммунальные и эксплуатационные услуги, заключив соответствующие договоры с организациями-поставщиками коммунальных услуг не позднее трех месяцев с даты подписания акта приема-передачи Объекта аренды, а также не позднее 01 апреля каждого последующего года в течение всего срока действия настоящего Договора.

5.4.9. Направлять Арендодателю копии договоров, указанных в п. 5.4.7 настоящего Договора, в течение месяца с момента их заключения.

Согласно пункту 7.15 договора в случае непредставления Арендатором договоров с организациями-поставщиками коммунальных и эксплуатационных услуг в срок, превышающий три месяца с даты подписания акта приема-передачи Имущества, Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку (штраф) в размере 20% (двадцати процентов) от годовой арендной платы.

При повторном выявлении указанного в настоящем пункте нарушения Арендодателем принимается решение о расторжении договора аренды.

Истец указывает, что в связи с тем, что до него никто помещением не пользовался, в нежилом помещении отсутствовали энергопринимающее устройство и электрические сети, что не позволяет сразу заключить договор на поставку коммунального ресурса, а требует выполнить мероприятия технологического присоединения.

Вместе с тем, срок согласования для выделения дополнительной мощности от управляющей компании составляет 64 календарных дня со ссылкой на Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 №354, ГОСТ Р 51617-2014, срок заключения договора на присоединение электрической мощности составляет минимум 260 календарных дней в соответствии Федеральным законом от 26.03.2003 N 35-ФЗ "Об электроэнергетике" (далее - Закон N 5-ФЗ), Правилами технологического присоединения энергопринимающих устройств потребителей электрической энергии, объектов по производству электрической энергии, а также объектов электросетевого хозяйства, принадлежащих сетевым организациям и иным лицам, к электрическим сетям, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 27.12.2004 N 861.

Истец указывает, что поскольку условия о заключении договоров с организациями-поставщиками коммунальных услуг в течение трех месяцев являются неисполнимыми, им в адрес Департамента 20.10.2020 направлено заявление № б/н от 20.10.2020 вх. № 33-5-98700/20-(0)-0 о предоставлении государственной услуги «изменение условий договора», на которое получен отказ Департамента от 23.10.2020 за исх. № 33-5-96421/20-(0)-1. В обоснование отказа Ответчик ссылается на то, что проект подписанного договора аренды является частью аукционной документации.

Суд принимает во внимание доводы ответчика о том, что Истец обладал всеми необходимыми сведениями о состоянии спорного помещения на момент проведения аукциона и заключения договора аренды.

Полный комплект лотовой документации (кадастровый паспорт помещения, выписка из ЕГРН о праве собственности города Москвы, документы БТИ, проект договора аренды, фотоматериалы, распоряжение Департамента о проведении аукциона) был размещен в свободном доступе на официальных сайтах для размещения информации о проведении торгов.

Согласно заявке, поданной ООО «АМ ГРУПП» на участие в аукционе в электронной форме заявитель подтверждает, что на дату подписания заявки был ознакомлен с проектом договора аренды, документацией об аукционе по объекту нежилого фонда, выставленному на аукцион. Также заявитель подтверждает, что надлежащим образом идентифицировал и был ознакомлен с реальным состоянием выставленного на аукцион объекта нежилого фонда в результате осмотра, который был осуществлен по адресу нахождения объекта и согласен на участие в аукционе на указанных условиях.

В соответствии с п.2 ст.612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Договор аренды в отношении указанного помещения заключен между Департаментом и Истцом без претензий к техническому состоянию помещения, невозможности его использования по назначению и каких-либо иных замечаний и претензий.

Нежилое помещение принято Истцом 25.03.2019 по акту приема-передачи без претензий к техническому состоянию помещения и невозможности его использования по назначению и каких-либо иных замечаний и претензий.

Акт приема-передачи подписан сторонами надлежащим образом, с соблюдением требований действующего законодательства.

В соответствии с п.3.2 договора на момент подписания акта приема-передачи Арендатор подтверждает, что надлежащим образом идентифицировал и ознакомился с реальным состоянием объекта аренды.

Согласно ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК, законом или добровольно принятым обязательством.

ООО «АМ ГРУПП» добровольно вступил в договорные правоотношения с Департаментом, обладая всеми необходимыми сведениями относительно последствий участия в аукционе и заключения договора аренды.

Таким образом, довод Истца о нарушении пунктами 5.4.7 и 7.15 договора его прав в сфере предпринимательской деятельности не обоснован.

Кроме того, порядок заключения договоров аренды и иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного имущества, определен статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ.

В соответствии с пунктом 4 статьи 447 ГК РФ заключение договора на торгах (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Подпунктом 16 пункта 40 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных Приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67 предусмотрено, что конкурсная документация должна содержать указание на то, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в пункте 98 настоящих Правил, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.

В соответствии со статьей 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 98 Правил условия договора должны соответствовать условиям конкурсной документации.

Доказательств несоответствия условий договора условиям конкурсной документации истцом в материалы дела не представлено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной (при этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора);

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно пункту 2 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

В соответствии с правовой позицией Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в пункте 9 постановления от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.

Согласно пункту 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации или о ничтожности таких условий по статье 169 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доказательств, явно свидетельствующих об обременительности спорных условий и существенным образом нарушающих баланс интересов сторон, а также того, что со стороны Департамента допущено существенное нарушение договора, которое влечет для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, истцом в нарушении статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено, внесение в договор иных условий истцом не обосновано.

С учетом изложенного, основания для удовлетворения заявленных требований отсутствуют.

Расходы по уплате госпошлины относятся на истца в порядке ст.110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 12, 421, 422, 425, 447, 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 4, 65, 75, 110, 156, 170, 171, 180, 181, 259, 276 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия решения.

Судья Т.Г. Голоушкина