Гражданский кодекс часть 1

В Арбитражный суд г. Москвы обратился предприниматель ФИО1 с иском о понуждении ответчика Департамента городского имущества города Москвы к заключению договоров купли-продажи нежилого помещения общей площадью 109,1 кв.м по адресу: <...>, по цене 7 181 809 руб., нежилого помещения общей площадью 145,2 кв.м по адресу: <...>, по цене 9 545 076 руб., на условиях приложенных проектов с предоставлением рассрочки сроком на три года.

В обоснование исковых требований истец ссылается на положения ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества …»), в соответствии с которым субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества. Действия ответчика по прекращению договоров направлены исключительно на недопущение использования истцом преимущественного права выкупа.

Ответчик иск не признал, возразив, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора в отношении требования о заключении договора, договоры аренды имущества прекращены истцом в одностороннем порядке.

Выслушав представителей сторон, изучив представленные доказательства, суд установил следующее.

Между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключены договоры аренды нежилого фонда от 09.02.2000 № 02-90/2000 и от 14.04.2000 № 02-203/2000 в соответствии с которыми арендатору во временное владение и пользование за плату передано помещение общей площадью 109,1 кв.м и 154,4 кв.м по адресу: <...>, для размещения оздоровительного комплекса на срок с 11.01.2000 по 11.01.2005 и для размещения кафе, физкультурно-оздоровительную деятельность на срок с 01.02.2000 по 06.03.2014.

Фактически двумя договорами оформлены отношения по аренде одного техподполья, в котором арендатором размещена сауна.

В связи с перепланировкой помещений техподполья дополнительным соглашением от 16.07.2001 к договору от 14.04.2000 № 02-203/2000 площадь помещений изменена на 145 кв.м.

Дополнительным соглашением от 13.07.2009 договор аренды от 14.04.2000 № 02-203/2000 дополнен условием о праве арендодателя на отказ от договора в случае использования объекта аренды не по целевому назначению, указанному в п. 1.1 договора.

После окончания срока действия договора Департамент порядке ст. 610 Гражданского кодекса отказался от договора аренды от 09.02.2000 № 02-90/2000, о чем уведомил арендатора в письме от 26.12.2006 № 06/02-4011.

19 августа 2013 г. арендатор обратился в Департамент с заявлением об оформлении дополнительного соглашения к договору от 09.02.2000 № 02-90/2000. Рассмотрев заявление, Департамент в письме от 10.09.2013 № ДГИ-1-90310/13-1 сообщил об отсутствии оснований для передачи помещения в аренду на бесконкурсной основе, так как договор аренды был прекращен в связи с окончанием срока действия в одностороннем порядке с 30 сентября 2007 г.

Арендатор обратился в арбитражный суд с иском о понуждении к заключению договора, указывая на злоупотреблением арендодателем правом на отказ от договора.

Суд признает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 209 Гражданского кодекса собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации, в соответствии со ст. 214 Гражданского кодекса, является государственной собственностью. От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

В соответствии с п. 3 ст. 11 Конституции Российской Федерации разграничение предметов ведения и полномочий между органами государственной власти Российской Федерации и органами государственной власти субъектов Российской Федерации осуществляется настоящей Конституцией, Федеративным и иными договорами о разграничении предметов ведения и полномочий.

В соответствии с п. 1 ст. 1 Федеративного договора от 31.03.1992 "О разграничении предметов ведения и полномочий между федеральными органами государственной власти Российской Федерации и органами власти суверенных республик в составе Российской Федерации", к ведению федеральных органов государственной власти Российской Федерации относится федеральная государственная собственность и управление ею.

Республики (государства) в составе Российской Федерации обладают всей полнотой государственной власти на своей территории, кроме тех полномочий, которые переданы (отнесены) в ведение федеральных органов государственной власти Российской Федерации в соответствии с настоящим Договором (п. 1 ст. 3 договора).

Таким образом, к ведению федеральных органов государственной власти относятся вопросы управления федеральной государственной собственностью, а к ведению органов государственной власти субъектов Российской Федерации относятся вопросы распоряжения государственной собственностью субъектов Российской Федерации.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (ст. 421 Гражданского кодекса).

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 22 февраля 2013 г. № 99-ПП, органом исполнительной власти в городе Москве, осуществляющим полномочия собственника по управлению и распоряжению объектами собственности города Москвы, является Департамент городского имущества города Москвы. Распоряжение собственностью субъекта Российской Федерации города Москвы в соответствии с п. 3 ст. 11 Конституции Российской Федерации, п. 1 ст. 1 Федеративного договора от 31.03.1992, относится к компетенции субъекта Российской Федерации города Москвы.

В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества …» и сложившейся судебной практикой, субъекты малого и среднего предпринимательства вправе требовать от субъекта Российской Федерации отчуждения находящегося в его собственности имущества, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Названным законом установлены критерии, при соответствии которым субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право требовать отчуждения арендуемого имущества. В частности, арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года должно находится в их временном владении или пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества; арендуемое имущество на день опубликования Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества …» не было включено в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (с учетом правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума ВАС РФ от 14.06.2011 N 337/11).

Установлено, что в связи с отказами ответчика от договоров аренды истец не имеет правовых оснований владения и пользования имуществом, о понуждении к продаже которого он обратился в арбитражный суд. Таким образом, основания для удовлетворения иска отсутствуют.

Доводы истца о злоупотреблении ответчиком правом на отказ от договора суд отклоняет. Воля на отказ от договора аренды от 09.02.2000 № 02-90/2000 выражена ответчиком в 2006 году, до обращения истца с заявлением о выкупе имущества. Отказ от договора аренды от 14.04.2000 № 02-203/2000 основан на выявленном факте использования имущества не по целевому назначению: оборудование саун, бассейна и спальных комнат.

В соответствии с п. 3.56 постановления Правительства Москвы от 02.10.2001 № 894-ПП «Об утверждении Московских городских строительных норм (МГСН) «Жилые здания» в встроенных и встроено-пристроенных помещениях в жилых зданиях не допускается размещения бани, сауны (кроме индивидуальных саун в квартирах и одноквартирных домах).

Выявленные нарушения, имеющие существенный характер, послужили основанием для отказа ответчика от договора аренды. Истцом односторонняя сделка по отказу от договора в установленном законом порядке не оспорена.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса судебные расходы относятся на истца.

Руководствуясь ст. 101-103, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении иска индивидуального предпринимателя ФИО1 к ответчику Департаменту городского имущества города Москвы о понуждении к заключению договоров купли-продажи нежилого помещения общей площадью 109,1 кв.м по адресу: <...>, по цене 7 181 809 руб., нежилого помещения общей площадью 145,2 кв.м по адресу: <...>, по цене 9 545 076 руб., на условиях приложенных проектов с предоставлением рассрочки сроком на три года, отказать с отнесением судебных расходов на истца.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Козлов В.Ф.