Гражданский кодекс часть 1

ООО «Белеран» (далее - заявитель) обратилось с иском к Управлению Росреестра по Москве (далее – заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа в государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка с кадастровым номером 77:03:0002020:1000, расположенного по адресу: <...> вл.1, изложенный в сообщении Управления Росреестра по Москве от 25.09.2015г. № 77/022/055/2015-107. Обязать Управление Росреестра по Москве в 10-дневный срок со дня принятия решения суда осуществить государственную регистрацию прекращения права аренды земельного участка с кадастровым номером 77:03:0002020:1000, расположенный по адресу: <...> вл.1.

Заявитель в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме по доводам, изложенны в исковом заявлении.

Заинтересованное лицо в судебном заседании просил суд в удовлетворении заявленных требований отказать, представил отзыв на заявление.

Рассмотрев заявление, исследовав представленные в материалы дела доказательства, в том числе подлинные, выслушав доводы лиц, участвующих в судебном заседании, суд установил, что заявление не подлежит удовлетворения по следующим основаниям.

Согласно ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, Закон устанавливает наличие одновременно двух обстоятельств, а именно, несоответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение оспариваемым актом прав и законных интересов организаций в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц.

Как следует из материалов дела, между ДГИ г. Москвы и заявителем заключен договор аренды № М-03-508501 от 25.12.2007г. земельного участка с кадастровым номером 77:03:0002020:1000 площадью 48 621 кв.м., расположенного по адресу: <...> вл.1, для разработки проектно-сметной документации и строительства 1-й очереди жилого комплекса.

Срок договора установлен до 01.12.2009г.

В ЕГРП внесена запись о регистрации указанного договора.

По истечении срока действия договора аренды заявитель при отсутствии возражений ДГИ г. Москвы продолжал использовать земельный участок, в связи с чем договор возобновлен на неопределенный срок в соответствии со ст. 621 ГК РФ.

Как указывает заявитель в настоящее время строительство жилого комплекса завершено на основании разрешения № RU77113000-004218 от 31.08.2012г. жилой комплекс с подземной автостоянкой введен в эксплуатацию с присвоением адреса: <...>.

12.08.2015г. заявитель обратился в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации прекращения права аренды по указанному договору аренды.

Письмом № 77/022/055/2015-107 от 26.08.2015г. Управление Росреестра по Москве уведомило о приостановлении государственной регистрации прекращения права аренды в связи с тем, что в ЕГРП не внесена запись о прекращении зарегистрированных обременений (ипотеки) на указанный земельный участок в порядке, установленном законом об ипотеке.

Заявитель направил в Управление Росреестра по Москве письмо от 16.09.2015г., в котором сообщалось, что все объекты долевого строительства указанного жилого комплекса переданы участниками долевого строительства, некоторые из которых уже зарегистрировали свое право собственности на переданные объекты.

Письмом № 77/022/055/2015-107 от 25.09.2015г. Управление Росреестра по Москве отказано в регистрации с указанием, что при проведении правовой экспертизы установлено, что по данным ЕГРП земельный участок с кадастровым номером 77:03:0002020:1000 обременен залогом в силу закона, возникшим на основании № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Таким образом, провести государственную регистрацию прекращения права аренды на земельный участок с кадастровым номером 77:03:0002020:1000 при наличии актуальной записи об ипотеке, возникшей в силу закона об участии в долевом строительстве, не представляется возможным.

Заявитель считает данный отказ незаконным, поскольку п. 8 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2014г. № 214-ФЗ предусмотрено, что с момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном ст. 8 настоящего Федерального закона, право залога, возникшее на основании настоящего закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных ч. 6 и 7 настоящей статьи случаях. Не распространяется на данный объект долевого строительства.

По мнению заявителя обязательства застройщика считаются исполненными, а залог – прекращенным, со дня передачи объектов долевого строительства всем участникам долевого строительства, в связи с чем заявитель обратился с данным заявлением в суд.

Согласно п.1 ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) нрав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества.

На государственную регистрацию Заявителем было подано заявление о прекращении аренды земельного участка, предоставленного для строительства жилого дома.

Договор №М-03-508501 от 25.12.2007 краткосрочной аренды, заключенный между ООО «Белеран» и Департаментом земельных ресурсов города Москвы, зарегистрирован в ЕГРП 16.12.2010 запись №77-77-14/017/2010-915.

В связи с тем, что часть квартир в жилом доме была передана но актам приема-передачи участникам долевого строительства, и права собственности на них зарегистрированы в ЕГРП, Заявитель полагает, что земельный участок перешел в общую долевую собственность жильцов многоквартирного дома, в связи с чем договор аренды земельного участка прекратил свое действие. На основании изложенных обстоятельств Заявитель обратился в Управление с указанным заявлением, предоставив акты приема-передачи по ДДУ и односторонние акты приема-передачи по ДДУ (всего 41 шт.).

Суд полагает, что при обращении в регистрирующий орган с заявлением о прекращении аренды земельного участка, Заявителем не были учтены следующие обстоятельства.

По данным ЕГРП земельный участок с кадастровым номером 77:03:0002020:1000 обременен залогом в силу закона, возникшим на основании Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве).

Согласно п. 1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта, недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на права собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирным дом и (или) иной объект недвижимости.

В соответствии с п. 3 ст. 25.1 закона о регистрации запись о договоре участия в долевом строительстве, государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона о залоге земельного участка или залоге права аренды, права субаренды с указанием в ЕГРП распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

Таким образом, залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства, предметом такого залога, возникающего в силу закона, является, в том числе, право на земельный участок.

В соответствии со ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Согласно ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу п. 1.1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу закона об участии в долевом строительстве, погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной стельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и ли) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка.

Между тем, заявитель, не представил соответствующее заявление. Учитывая заявительный характер государственной регистрации а также положения п. 1.1. ст. 25 закона об ипотеке, Управление не имело оснований для погашения записи об ипотеке земельного участка. Доводы заявителя признаны судом необоснованными, поскольку направлены на доказательство фактического прекращения аренды и ипотеки. Обращаясь с данным заявлением заявитель фактически просит суд рассмотреть вопрос о праве. При этом, заявитель не оспаривает наличие в ЕГРП записи об ипотеке.

Между тем, согласно п. 56 Постановления Пленума ВС № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных в защитой права собственности и других вещных прав» зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам гл. 25 АПК РФ или гл. 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающих из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

В связи с вышеизложенным заявленные требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании ст.ст. 8,11,12, 352 ГК РФ, и руководствуясь ст.ст. 65, 106, 110, 167-170, 200, 201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленного требования отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья В.В. Дудкин