Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда по адресу: <...>, зал 5072 дело по иску Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата регистрации: 24.01.2019) к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "АВЕРС-М" (127238, МОСКВА ГОРОД, ШОССЕ ДМИТРОВСКОЕ, 73, ОГРН: <***>, ИНН: <***>; дата регистрации: 20.07.1994) о расторжении договора, о взыскании 19.202.287руб. 06коп.

Установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в суд с иском к АО «Аверс-М» о расторжении договора №ММ1-028 от 01.10.2016г., взыскании денежных средств в сумме 13.000.000руб., перечисленных на основании данного договора, 5.012.763руб. 46коп. процентов в порядке ст. 395 ГК РФ за период с 27.06.2014г. по 07.08.2019г., 209.300руб. неустойки за уклонение от передачи объекта за период с 28.02.2019г. по 07.08.2019г.

Протокольным определением суда от 28.01.2020г. принято заявление истца об изменении размера имущественных исковых требований до общей суммы 18.864.271руб. 22коп.

Протокольным определением суда от 18.05.2020г. принято заявление истца об изменении размера имущественных исковых требований до общей суммы 19.202.287руб. 06коп.

Таким образом, в части имущественных требований спор рассматривается по требованиям о взыскании 13.000.000руб. денежных средств уплаченных по договору, 5.662.487руб. 06коп. процентов в порядке ст.395 ГК РФ за период с 27.06.2014г. по 18.05.2020г., 579.800руб. неустойки за период с 28.02.2019г. по 18.05.2020г., а также о расторжении договора.

Исковые требования мотивированы неисполнением ответчиком своих обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества от 01.10.2015г. №ММ1-028 в части регистрации перехода права собственности на объект от покупателю к продавцу, а также в части фактической передачи объекта покупателю - истцу.

Истец в судебном заседании заявленные требования поддержал.

Ответчик заявленные требования не признал по доводам письменного отзыва на иск, заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Заслушав в открытом судебном заседании доводы и пояснения представителей сторон, исследовав письменные доказательства по делу, суд пришел к следующим выводам.

В ходе судебного разбирательства установлено, 01.10.2015г. между ЗАО «Аверс-М» (продавец) и ФИО2.(покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №ММ1-028, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель оплатить и принять в собственность в соответствии с условиями договора недвижимое имущество, поименованное в п.1.1.1, 1.1.2.

В соответствии с п.2.1 договора, продавец обязуется принять от покупателя все документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (а). В течение 5 (пяти) рабочих дней со дня заключения настоящего договора передать настоящий договор и все необходимые документы в регистрирующий орган для государственной регистрации перехода к покупателю прав собственности на недвижимость (б). Передать покупателю недвижимость по передаточному акту в течение 5(пяти) рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю (в).

Согласно п.2.5 договора, покупатель обязуется в течение 3 (трех) рабочих дней с даты заключения настоящего договора предоставить продавцу документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ (а). Оплатить госпошлину за регистрацию перехода права собственности на недвижимость в полном размере (б).

Согласно п.3.1 договора цена недвижимости, согласованная сторонами, составляет сумму в размере 21.500.000руб. Сумма в размере 6.000.000руб. оплачена покупателем 26.06.2014г. на основании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества №5-25/06/2014 о заключении в будущем договора купли-продажи недвижимого имущества (п.3.2.1). Сумма в размере 3.000.000руб. оплачена покупателем 13.01.2015г. на основании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества №5-25/06/2014 о заключении в будущем договора купли-продажи недвижимого имущества. Сумма в размере 6.000.000руб. оплачивается покупателем путем перечисления на расчетный сет продавца в течение 5 рабочих дней с момента подписания договора (п.3.2.3). Сумма в размере 6.500.000руб. оплачивается путем перечисления на счет продавца в срок до 31.03.2016г. (п.3.2.4).

Согласно п.3.2.5 договора стороны согласовали, что до полной оплаты покупателем цены недвижимости, недвижимость находится в залоге у продавца. Стороны обязуются в течение 5 рабочих дней с даты оплаты цены недвижимости в полном размере обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве с заявлениями о погашении записи об обременении недвижимости залогом в пользу продавца.

Передача продавцом недвижимости, указанной в п.1.1 договора, и ее принятие покупателем осуществляется на основании акта приема-передачи, подписываемого сторонами в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю (п.4.1).

Согласно п.5.2 договора, в случае уклонения продавца от передачи недвижимости в срок, установленный в п.4.1 договора, или обязательств, указанных в пп.4.2 договора, покупатель вправе взыскать с него неустойку в размере 0,01% от общей цены договора за каждый день просрочки выполнения указанного обязательства.

В обоснование своих требований, истец указал на то, что из сведений, содержащихся в ЕГРН, в настоящее время государственная регистрация права собственности Покупателя на Недвижимость продавцом не проведена.

22 января 2019г. Истец в адрес Ответчика посредством почтового отправления направил требование о государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения по Договору и о передаче нежилых помещений по передаточному акту. Указанное требование было получено Ответчиком 13 февраля 2019г.

24 января 2019г. Истцом в адрес Ответчика направлена телеграмма, дублирующая требования, изложенные в письме от 22 января 2019г.

Ответа на указанное требование в сроки, указанные в нем и в разумные сроки, не поступило.

В дальнейшем 03 июня 2019г. Истец в адрес Ответчика посредством почтового отправления направил требование о расторжении договора и возврате денежных средств. По мнению истца, на сегодняшний день, договор продавцом не исполнен ввиду отсутствия государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость в пользу покупателя, а также фактической передачи недвижимости покупателю, что является существенным нарушением условий заключенного договора, и дает право истцу требовать его расторжение.

Также, истец просит взыскать с ответчика уплаченные денежные средства по договору купли-продажи в общей сумме 13.000.000руб. в соответствии с п.3 ст.487 ГК РФ, проценты за пользование чужими денежными средствами (ст.395 ГК РФ) ввиду того, что ответчиком длительное время не исполнялись условия договора, а также неустойку за нарушение обязательств на основании п.5.2 договора.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности, а также указал на неисполнение истцом встречных обязательств по договору в части уплаты госпошлины за регистрацию перехода права собственности, по предоставлению необходимых документов для регистрации перехода права собственности.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст.ст.309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу статьи 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.

Согласно ч.2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Обязательства сторон определены сторонами в разделе 2 договора, п. 2.5 которого предусмотрены обязанности покупателя, такие как: передать документы, необходимые для регистрации перехода права собственности в течение трех рабочих дней с даты заключения, оплатить госпошлину за регистрацию перехода.

Согласно доводам иска, предприниматель указывает, что для целей регистрации перехода прав собственности на недвижимость, покупателем продавцу переданы нотариальные доверенности на совершение действий по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (доверенности №2-6239 от 15.10.2015г., №2-6240 от 15.10.2015г., №1-4-2500 от 16.06.2016).

В соответствии со ст.328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (п.1). В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (п.2). Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (п.3).

Между тем, вменяя ответчику в вину несовершение действий по регистрации перехода права собственности (п.2.1 пп а, б, в), истец не представил доказательств того, что им были совершены действия, предусмотренные п.2.5 договора.

При этом, суд учитывает также следующие обстоятельства.

Первоначально с иском истцом представлена копия договора от 01.10.2015г. №ММ1-028, не подписанного истцом.

В ходе судебного разбирательства при выяснении судом обстоятельств подписания сторонами договора, истцом представлена копия указанного договора, подписанного истцом, пояснив представление первоначально копии неподписанного им договора ошибочностью, указав на то, что свое заявление о передаче ответчику надлежащим образом подписанного договора в трех экземплярах документально подтвердить не может (протокол судебного заседания 28.01.2020г.). В судебном заседании 28.01.2020г. судом обозревался подлинник двустороннего договора. Ответчик наличие такого договора не оспорил.

Таким образом, истцом не представлено доказательств передачи ответчику надлежащим образом подписанного ответчиком договора в трех экземплярах.

Истцом также не представлено доказательств совершения действий по уплате госпошлины за регистрацию перехода права собственности и передачи такого документа ответчику (п.п.б п.2.5).

В судебном заседании истец ссылался на то, что им была оформлена нотариальная доверенность на ответчика на совершение от имени истца действий по подаче заявления на регистрацию перехода права собственности, однако, доказательств передачи ответчику доверенности истцом также не представлено.

Само по себе оформление такой доверенности истцом доказательственной силы по указанным обстоятельствам не имеет.

Таким образом, судом не установлено существенного нарушения условий договора купли-продажи недвижимости ответчиком, позволяющих расторгнуть договор на основании ст.450 ГК РФ, в связи с чем, оснований для удовлетворения данного требования суд не усматривает.

Согласно нормам п.3 ст.487 ГК РФ, в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

В соответствии с условиями п.4.1 договора передача продавцом недвижимости, указанной в п.1.1 договора, и ее принятие покупателем осуществляется на основании акта приема-передачи, подписываемого сторонами в течение 5ти рабочих дней с даты регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю.

При таких обстоятельствах, поскольку факт регистрации перехода права собственности отсутствует и на стороне продавца обязательства по передаче недвижимости не наступили, суд не усматривает оснований для применения положений п.3 ст.487 ГК РФ и, соответственно, для удовлетворения требования истца о взыскании суммы частичной оплаты в размере 13.000.000руб.

При таких же обстоятельствах суд не усматривает оснований и для удовлетворения требований о взыскании неустойки на основании п.5.2 договора за уклонение продавца от передачи недвижимости в срок, установленный в п.4.1 договора или обязательств, указанных п. 4.2 договора.

Требование о взыскании процентов в порядке ст.395 ГК РФ, начисленных истцом на сумму перечисленных ответчику денежных средств в рамках договора купли-продажи, удовлетворению не подлежит.

Согласно п.37 Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 07.02.2017) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" проценты, предусмотренные пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, подлежат уплате независимо от основания возникновения обязательства (договора, других сделок, причинения вреда, неосновательного обогащения или иных оснований, указанных в ГК РФ).

Поскольку статья 395 ГК РФ предусматривает последствия неисполнения или просрочки исполнения именно денежного обязательства, положения указанной нормы не применяются к отношениям сторон, не связанным с использованием денег в качестве средства платежа (средства погашения денежного долга).

В данном случае денежные средства перечислены истцом в рамках исполнения договора купли-продажи в целях исполнения им своих обязательств, предусмотренных п.п.3.1, 3.2 договора. Необоснованное удержание денежных средств ответчиком отсутствует.

Рассматривая заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, суд отмечает следующее.

Согласно статьям 195, 196 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с пункта 1, 2 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В данном случае, истец о нарушение своих прав, при ссылке в судебном заседании 28.01.2020г. на то, что пакет документов ответчику для регистрации перехода права собственности им был передан в октябре 2015г., с учетом условий п.п.2, б, в п.2.1 договора, должен был узнать (5 рабочих дней для подачи документов ответчиком на регистрацию, 10 рабочих дней на совершение регистратором регистрационных действий, 5 рабочих дней с момента регистрации перехода права собственности для передачи ответчиком истцу объектов недвижимости) не позднее ноября 2015г.

Иск подан в суд 19.08.2019г.

Вместе с тем, поскольку обстоятельства нарушения прав истца со стороны ответчика судом не установлено, преждевременно считать права истца нарушенными, и соответственно, рассматривать вопрос о начале течения общего срока исковой давности, в пределах которого, истец вправе обратиться в суд за защитой именно нарушенного права.

Довод ответчика относительно того, что спорная сумма в размере 13.000.000руб. уплачена истцом в рамках предварительного договора от 25.06.2014г. №5-25/06/2014, судом отклоняется, поскольку сам заключения договора купли-продажи от 01.10.2015г. ответчиком не оспорен, а из условий п.3.4 предварительного договора и п.3.2 договора купли-продажи следует, что уплаченные по предварительному договору истцом денежные средства зачитыватся в счет оплаты цены недвижимости по договору купли-продажи.

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, предусмотрено статьей 110 АПК РФ. В силу пункта 1 данной статьи судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.8, 12, 309, 310, 328, 330, 406, 395, 450, 452, 487 ГК РФ, ст.ст.4, 41, 49, 65, 75, 101-103, 110, 112, 167-170, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать полностью.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата регистрации: 24.01.2019) в доход федерального бюджета 4.842 (четыре тысячи восемьсот сорок два) рубля госпошлины.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Судья О.П. Бунина