Гражданский кодекс часть 1

ИП ФИО1 обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО «АБ-Логистика» о взыскании задолженности в размере 252 679,08 руб., неустойки, предусмотренной п. 6.4 договора в размере 198 305,08 руб., неустойки в размере 37 681,15 руб. с учетом принятого судом уточнения суммы иска (в части взыскания пени).

В рамках дела № А40-239374/16 ООО «АБ-Логистика» обратилось с иском к ИП ФИО1 о расторжениидоговора от 01.04.2016г. № 042-16/00126 с 22.08.2016 г.

Определением от 01.02.2017 г. дело № А40-223854/16 и № А40-239374/16 объединены в одно производство, объединенному делу присвоен номер А40-223854/16-61-2005.

Истец по первоначальному иску в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме, требования по встречному иску не признал, представил письменные пояснения.

Ответчик по первоначальному иску требования не признал согласно доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, требования по встречному иску поддержал в полном объеме.

Выслушав представителей ИП ФИО1 и ООО «АБ-Логистика», исследовав письменные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 01.04.2016 между ООО «Инжтехсвязь» (Арендодатель) и ООО «АБ-Логистика» (Арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений №042-16/00126, согласно которому Арендатору передано в аренду нежилое помещение площадью 89,60 кв. м, расположенное в здании по адресу: <...>.

Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 2.1. договора, определен срок действия договора с 01.04.2016г. по 28.02.2017г.

15.07.2016 г. между ООО «Инжтехсвязь» (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключен Договор купли-продажи недвижимого имущества № 042-16/00270, в соответствии с пунктом 1.1. которого Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить недвижимое имущество: нежилое здание, назначение - нежилое, общей площадью 89,6 кв.м., расположенное по адресу: <...> строение 7, условный номер 36179, кадастровый номер: 77:09:0005011:1072.

На основании Договора купли-продажи недвижимого имущества № 042-16/00270 от 15 июля 2016 г., заключенного между ФИО1 и ООО «Инжтехсвязь», 01 августа 2016 года была произведена государственная регистрация перехода права собственности на здание от ООО «Инжтехсвязь» к ФИО1, о чем в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена запись №77-77/009-77/009/053/2016-1560/2 от 01 августа 2016 г.

01.08.2016 г. между ООО «Инжтехсвязь» и ФИО1 был подписан Акт приема-передачи здания.

Согласно часта 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

05.08.2016г. арендодатель письмом №И-42/18-16 уведомил арендатора, что в соответствии с заключенным договором купли-продажи недвижимого имущества №042-16/00270 от 15.07.2016г. произведена государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество, а именно: нежилое здание, назначение нежилое помещение общей площадь. 89,6 кв.м., расположенное в здании по адресу: <...>, кадастровый номер 77:09:0005011:1072 от ООО «Инжтехсвязь» к ФИО1, что подтверждается Выпиской их ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, запись о государственной регистрации №77-77/009-77/009/053/2016-1560/2 от 01.08.2016г.

С указанной даты все права и обязанности Арендодателя по Договору аренды нежилых помещений №042-16/00126 от 01.04.2016г., сторонами которого являлись ООО «Инжтехсвязь» (Арендодатель) и ООО «АБ-Логистика» (Арендатор), перешли к ФИО1 в соответствии с пунктом 1 статьи 617 ГК РФ.

В письме от 16.08.2016 г. ФИО1. уведомила ответчика о том, что на основании Договора купли-продажи недвижимого имущества № 042-16/00270 от 15 июля 2016 г., заключенного между ней и ООО «Инжтехсвязь», 01 августа 2016 года была произведена государственная регистрация перехода права собственности на Здание, являющееся объектом Договора аренды, на ФИО1.

Вышеуказанным письмом ответчик был уведомлен о том, что истец является индивидуальным предпринимателем (ОГРНИП <***>, основной вид деятельности -«Сдача внаем собственного недвижимого имущества») и применяет упрощенную систему налогообложения.

Пунктом 3.1. договора определена Общая суммарная величина Базовой арендной платы, Операционных расходов, Коммунальных платежей в месяц в размере 117 000 рублей, включая НДС, из них: Базовая арендная плата, Операционные расходы, Коммунальные платежи составляет в месяц сумму в размере 99 152 руб. 54 коп., НДС в размере 17 847 руб. 46 коп. (18%).

В силу пункта 3.6. Договора, обеспечительный платеж по Договору аренды составляет 148 728,81 руб.

Пунктом 3.6 Договора установлен график оплаты обеспечительного платежа, который также ежемесячно погашается не позднее 5-го числа каждого месяца, в частности: в срок до 05 августа 2016 г. - сумма в размере 16 949,15 руб.; в срок до 05 сентября 2016 г. - сумма в размере 16 949,15 руб.; в срок до 05 октября 2016 г. - сумма в размере 16 949,15 руб.

Однако ответчик не произвел внесение арендных платежей в полном объеме, в связи с чем, образовалась задолженность по арендной плате за периоды с 01.08.2016 г. по октябрь 2016 г., и в связи с невнесением обеспечительного платежа в соответствии с графиком за период с августа по октябрь 2016 г

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд, по истечении установленного договором срока платежа, не вносит арендную плату.

Пунктом 8.4.1. договора аренды установлено, что арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с п.2 ст.450.1 ГК РФ и расторгнуть его без обращения в судебные органы в случае неоднократного нарушения Арендатором сроков внесения в полном объеме платежей по Договору.

В абз. 2 пункта 8.4.3. согласовано, что договор аренды будет считаться расторгнутым по истечении 3 (Трех) рабочих дней с момента получения такого уведомления Арендатором.

В уведомлении о расторжении договора аренды от 07.10.2016 г. истец уведомил ответчика об одностороннем отказе от исполнения договора аренды на основании пункта 8.4. Договора аренды в связи с существенным нарушением сроков внесения арендных платежей.

Таким образом, договор прекратил своей действие в связи с его расторжением в одностороннем порядке с 18.10.2016 г.

В материалы дела представлен акт возврата помещений от 18.10.2016 г., подписанный только со стороны арендодателя, поскольку арендатор не явился для возврата помещений, в связи с чем, арендодатель самостоятельно (в присутствии членов комиссии) получил доступ в помещения и принял помещения.

На момент расторжения договора задолженность ответчика по арендной плате составляла 252 679,08 руб.

При этом расчет долга произведен истцом без учета НДС, со ставкой арендной платы в месяц 99 152,54 руб.

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно и в полном объеме осуществлять арендную плату.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от обязательств не допускается.

В представленном отзыве на исковое заявление ответчик указывает, что с 05.08.2016 г. произошло изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а именно: изменились существенные условия договора, в частности, изменился размер арендной платы и порядок внесения арендной платы, поскольку у арендатора возникла дополнительная обязанность ежемесячно исчислять, удерживать из дохода ФИО1 (арендной платы) и перечислять в бюджет НДФЛ (13%) и НДС (18%), при этом уменьшать арендную плату арендатор был не вправе.

Ответчик указывает, что направил истцу предложение расторгнуть договор аренды от 18.08.2016 г., и фактически с 22.08.2016 г. арендатор освободил нежилые помещения и не использует их; полагает, что истец умышленно затянул вопрос с предоставлением арендатору сведений и документов, что является индивидуальным предпринимателем с целью взыскания неустойки, предусмотренной договоров в случае отказа арендодателя от договора в односторонне порядке.

Доводы отзыва ответчика признаны судом необоснованными и не состоятельными и отклонены ввиду противоречия фактическим обстоятельствам дела, представленным в дело доказательствам и неправильным применением норм материального права.

В частности, суд не усматривает злоупотребление правом со стороны истца по первоначальному иску, связанному с несвоевременным отказом от договора, поскольку право на односторонний отказ от договора арендодателем возникает после просрочки оплаты арендных платежей.

Наличие у ответчика задолженности по оплате арендных платежей за период с августа - октябрь 2016 г. и по невнесению обеспечительного платежа за период с августа -октябрь 2016 г. в сумме 252 679,08 руб., установлено в судебном заседании, документально подтверждено, ответчиком не оспорено и им не представлены доказательства надлежащего исполнения обязательства, в связи с чем, требование истца о взыскании основного долга признано судом правомерным и подлежит удовлетворению.

Согласно 1 ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться в том числе, неустойкой. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса РФ).

В силу ст. 12 ГК РФ неустойка является гарантированным законом способом защиты нарушенного права.

В соответствии с п. 6.2 договора арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты пени в размере 0,3% от суммы, подлежащей оплате за каждый день просрочки, начиная с даты, когда соответствующая сумма должна быть уплачена.

В связи с наличием просрочки в оплате арендных платежей, истец правомерно, на основании п.6.2. договора начислил ответчику пени в размере 37 681,15 руб. Расчет неустойки судом проверен, ответчиком не оспорен.

Ответчик заявил о снижении суммы пени и о применении ст. 333 ГК РФ.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Данное основание применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8, а также в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17.

С учетом позиции, изложенной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении Пленума от 22.12.2011 № 81 неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Поскольку в силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков, он может в опровержение заявления ответчика о снижении неустойки представить доказательства, свидетельствующие о том, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего в гражданском обороте разумно и осмотрительно при сравнимых обстоятельствах, в том числе основанные на средних показателях по рынку (изменение процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, колебания валютных курсов и т.д.).

Однако такие доказательства, кроме самого заявления о несоразмерности неустойки, ответчиком не представлены. Поэтому суд не находит оснований для снижения размера исчисленной неустойки.

Кроме того, в соответствии с п. 6.4 договора предусмотрено, что в случае досрочного расторжения договора по основаниям, предусмотренным п.п. 2.4, 4.1.7, 8.3, 8.4 договора аренды, арендодатель вправе взыскать с арендатора неустойку в размере суммарной величины базовой арендной платы, операционных расходов, коммунальных платежей за два месяца аренды по ставке, действующей на день расторжения договора аренды.

На основании п. 6.4 договора аренды истцом начислена неустойка в размере 198 305,08 руб.

Однако, в данной части требования истца по первоначальному иску удовлетворению не подлежат на основании следующего.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 15 Постановления Пленума ВС РФ № 54 от 22.11.2016 г. по смыслу пункта 3 статьи 310 ГК РФ не допускается взимание платы за односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства другой его стороной.

Таким образом, начисление неустойки в порядке, предусмотренном п. 6.4 договора (фактически за отказ от договора по основаниям, указанным в п.15 Постановления Пленума ВС РФ №54 от 22.11.2016г.), неправомерно.

Встречные исковые требования мотивированы следующим.

Как указывает истец по встречному иску, с 05.08.2016 г. произошло изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а именно: изменились существенные условия договора, в частности, изменился размер арендной платы и порядок внесения арендной платы, поскольку у арендатора возникла дополнительная обязанность ежемесячно исчислять, удерживать из дохода ФИО1 (арендной платы) и перечислять в бюджет НДФЛ (13%) и НДС (18%), при этом уменьшать арендную плату арендатор был не вправе.

Общество указывает, что направило истцу предложение расторгнуть договор аренды от 18.08.2016 г., и фактически с 22.08.2016 г. арендатор освободил нежилые помещения и не использует их

Учитывая, что значительный рост ставки арендной платы на 18% является существенным изменением обстоятельств, о которых говорится в ст. 451 ГК РФ, увеличение ставок арендной платы произошло вследствие изменение арендодателя, стороны не могли предвидеть эти обстоятельства, а арендатор не мог повлиять на данные обстоятельства, истец по встречному иску заявил настоящее требование о расторжении договора аренды от 01.04.2016г. № 042-16/00126 с 22.08.2016 г.

Суд полагает встречные исковые требования не подлежащими удовлетворению ввиду нижеследующего.

Факт роста стоимости арендной платы ответчиком заявлен безосновательно.

В силу части 1 статьи 451 ГК РФ изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Истцом по встречному иску не доказано наличие ни одного обстоятельства, необходимого для признания требования о расторжении договоры аренды в связи с существенным изменением обстоятельств обоснованным.

В частности, переход права собственности на арендуемое имущество не является основанием для расторжения договора аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Кодекса расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 450 Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случаях, указанных в договоре.

В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Положениями статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Пункт 7.5 договора аренды предусматривает право арендатора потребовать досрочного расторжения договора, но не право расторгнуть договор в одностороннем порядке применительно к пункту 3 статьи 450 Кодекса.

Таким образом, направление арендатором арендодателю соглашения о расторжении договора аренды от 22.08.2016 г. до окончания срока договора, в отсутствие предусмотренных как законом, так договором прав арендатора на односторонний отказ от исполнения договора, не может повлечь правовых последствий предусмотренных п.3 ст. 450 ГК РФ.

Кроме того, истец предъявил требование о расторжении договора аренды с 22.08.2016 г. без учета положений ст. 616 ГК РФ. Согласно ст. 453 ГК РФ при расторжении договора в судебном порядке договор считается расторгнутым с момента вступления решения в законную силу.

Также суд учитывает, что договор аренды на момент рассмотрения дела уже расторгнут арендодателем в одностороннем порядке с 18.10.2016 г.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ госпошлина по иску относится на сторон соразмерно удовлетворенным требованиям.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 9, 11, 12, 307, 309, 310, 314, 329, 330, 450-453, 606, 614, 616 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 9, 65, 70, 71, 75, 101, 102, 106, 110, 121, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АБ-ЛОГИСТИКА" (ОГРН <***> ИНН <***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***> ИНН <***>) 252 679,08 руб. (Двести пятьдесят две тысячи шестьсот семьдесят девять рублей 08 копеек) суммы задолженности, 37 681,15 руб. (Тридцать семь тысяч шестьсот восемьдесят один рубль 15 копеек) суммы пени., 7 589,59 руб. (Семь тысяч пятьсот восемьдесят девять рублей 59 копеек) госпошлины.

В остальной части первоначального иска отказать.

В удовлетворении встречного иска Общества с ограниченной ответственностью «АБ-Логистика» отказать.

Возвратить Индивидуальному предпринимателю ФИО1 из Федерального бюджета РФ госпошлину в размере 304 руб., перечисленную чек-ордером от 08.11.2016 г.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья:

О.В.Анциферова