Гражданский кодекс часть 1

к ЧАСТНОМУ УЧРЕЖДЕНИЮ ОБЩЕОБРАЗОВАТЕЛЬНАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ "КЛАССИЧЕСКИЙ ПАНСИОН МГУ ИМЕНИ М.В. ЛОМОНОСОВА" (119049,ГОРОД МОСКВА,,,,ПРОСПЕКТ ЛЕНИНСКИЙ,4,СТР. 1А,,, ИНН <***>, дата регистрации 28.05.2013)

о взыскании долга, неустойки

и по встречному иску ЧАСТНОГО УЧРЕЖДЕНИЯ ОБЩЕОБРАЗОВАТЕЛЬНАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ "КЛАССИЧЕСКИЙ ПАНСИОН МГУ ИМЕНИ М.В. ЛОМОНОСОВА" (119049,ГОРОД МОСКВА,,,,ПРОСПЕКТ ЛЕНИНСКИЙ,4,СТР. 1А,,, ИНН <***>, дата регистрации 28.05.2013)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>, дата регистрации 22.11.2004)

о взыскании денежных средств составляющих сумму гарантийного платежа и процентов

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее также истец, арендодатель) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ЧАСТНОМУ УЧРЕЖДЕНИЮ ОБЩЕОБРАЗОВАТЕЛЬНАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ "КЛАССИЧЕСКИЙ ПАНСИОН МГУ ИМЕНИ М.В. ЛОМОНОСОВА" (далее также ответчик, арендатор) о взыскании долга в размере 5 714 775 рублей, из которых 5 280 000 рублей долг по постоянной части арендной платы, 434 775 рублей долг по плате за пользование земельным участком, а кроме того взыскании пени в размере 452 055 рублей 66 копеек, начисленных за период просрочки с 01.06.2015 по 01.10.2015.

В обоснование иска арендатор пояснил, что в рамках сложившихся с ответчиком арендных правоотношений, последним ненадлежащее исполняются денежное обязательство, по внесению арендной платы.

Ответчик против иска возражал по доводам изложенным в отзыве, пояснил, что в период, задолженность за который заявлена истцом ко взысканию, владение и пользование ранее арендованным имуществом не осуществлял ввиду препятствий чинимых арендодателем, правоотношения оформленные договором были прекращены, а объект аренды был возвращен.

Определением от 03.03.2016 суд принял, для рассмотрения совместно с первоначальным, встречное исковое заявление о взыскании денежных средств уплаченных в счет обеспечения исполнения обязательств арендатора по договору в размере 3 900 000 рублей, а также процентов размере 277 868 рублей 50 копеек, начисленных за период с 01.06.2015 по 16.02.2016.

Изучив представленные доказательства и выслушав представителей сторон, суд пришёл к нижеизложенному выводу.

Как следует из материалов между сторонами спора сложились материальные арендно - правовые отношения, оформленные договором от 15.06.2013 №100455-АР/КП-04-03-01 (далее также Договор), в соответствии с которым истец является арендодателем, а ответчик арендатором отдельно стоящего здания (далее также арендуемое имущество, объект аренды), расположенного по адресу: Москва, Гродненская, 9, стр. 2, общей площадью 820,3 кв.м. (п. 1.1 Договора), в рамках аренды которого ответчик также был вправе пользоваться земельным участком, занятом Зданием и необходимом для его использования (п.1.8 Договора).

Договор был заключен на срок 3 года с даты подписания Акта приема-передачи Здания (п. 2.3 Договора), при этом до государственной регистрации Договора аренды в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Договор имеет силу Краткосрочного Договора Действие Договора прекращается по истечении срока аренды, установленного Договором, после передачи Помещения Арендодателю по Акту приема-передачи, а также осуществления всех расчетов между Сторонами (там же).

Согласно Акту приема-передачи от 15.07.2013 года объект аренды был передан во временное владение и пользование ответчику, в целях осуществления им собственной хозяйственной деятельности в виде организации работы для оказания образовательных и сопутствующих услуг.

В указанном акте, кроме самого факта передачи имущества, отражено также и то, что одновременно с подписанием акта арендатору также переданы комплекты ключей от дверных замков помещений здания в том числе, ключей от межкомнатных дверей.

В соответствии в разделом 5 Договора, за пользование Зданием, начиная с «01» сентября 2013 года (по истечении арендных каникул), начисляется постоянная арендная плата в размере 1 300 000 рублей в месяц. НДС не начисляется. При этом отмечено, что размер арендной платы с учетом изменения объективных реальностей в период срока действия настоящего Договора может изменяться по письменному соглашению Сторон в сроки, которые могут быть дополнительно определены сторонами настоящего Договора.

Так, сторонами 25.08.2014 было заключено соглашение о внесении изменений в условия обязательства в части касающейся размера арендной платы, уплачиваемой за пользование зданием, в период с 01.09.2014. Данным соглашением стороны установили что размер арендной платы составит 1 320 000 рублей в месяц, без учета НДС.

Решением суда по делу № а40-120222/15 взысканы денежные средства за период по состоянию по май 2015 года включительно.

Как пояснил истец, в период с 01.06.2015 по 01.10.2015 обязательства по оплате, ответчиком не исполнены, что явилось основанием для обращения с рассматриваемым иском в суд, при этом, истец считает, что договор расторгнут последним уведомлением исх № 11/08.15 от 12.08.2015 года в связи с нарушением сроков оплаты.

Ответчик пояснил, что договор фактически прекратил действие, поскольку с 22.04.2015 года арендатор препятствовал в пользовании помещениями, в период с 28.04.2015 г. по 17.05.2015 г. Пансион был вынужден оказывать образовательные услуги своим учащимся в помещении, расположенном по адресу: <...> Олимпийская деревня, дом 1, стр. 1, что подтверждается Приказом № 37-о от 20.04.2015; Протоколом Родительского собрания Пансиона № 3 от 21.04.2015 г.; Договором аренды № КП-04-02-03/15 от 15 января 2015 года на здание по адресу: <...> Олимпийская деревня, дом стр. 1; Исходящим письмом № КП-04-09-31/235 от 26.04.2015, заверенным ООО «ЮНИССЕРВИС» ЖК «Чемпион-парк» с разрешением на допуск учащихся пансиона в арендованное здание по адресу: <...> Олимпийская дер., д. 1;

- в период с 18.05.2015 по 05.06.2015 г. Пансион был вынужден разместить своих учащихся в гостиничном комплексе «IMPERIAL Park Hotel & SPA» по адресу: г. Москва, пос. Первомайское, д. Рогозинино, что подтверждается Приказом № 41-о от 05.2015 г.; Актами, счетами-фактурами, Актом сверки, подтверждающими оплату гостиничных и иных услуг в гостиничном комплексе «IMPERIAL Park Hotel & SPA»; Исходящим письмом № КП-04-09-05/16 от 26.04.2015 с просьбой к бухгалтерии ОАО «Дружба» подтвердить поименный списочный состав учащихся НОЧУ «Классический пансион МЕУ имени М.В.Ломоносова, проживающих в «IMPERIAL Park Hotel & SPA» с 18 мая по 05 июня, с подтверждающей подписью и печатью главного бухгалтера;

Кроме того, в качестве доказательств наличия препятствий в аренде ответчик сослался на:

- договор охранных услуг № КП-11-05-01/13 от 01.07.2015 г., заключенный между ООО ЧОП «Е-АРТ Защита» и Арендатором в отношении арендуемого Здания, который был расторгнут с 23.04.2015 года, что подтверждается Соглашением о расторжении указанного договора;

- письмо, Арендодателя, согласно которому Арендатору, начиная с 02.05.2015 г. было предоставлено право на вывоз принадлежащего Арендатору имущества и освобождении арендуемого здания в связи с тем, что с 22.04.2015 г. Арендодатель исключил доступ Арендатору в арендуемое здание (к имуществу, которое до 02 мая 2015 г. незаконно удерживалось Арендодателем до тех пор, пока Арендатор не перевел Арендодателю денежные средства в размере 500 000 руб. и 650 000 руб.);

- актами о чинении препятствий от 23.04.2015, 24.04.2015, 27.04.2015

В ходе рассмотрения дела судом были допрошены свидетели ФИО2 и ФИО3, которые дали противоположные показания относительно ограничения доступа, в связи с чем, суд критически относится к обоим показаниям.

Акты, представленные ответчиком, являются односторонние, Протокол Родительского собрания Пансиона № 3 от 21.04.2015 г., Приказ от 20.04.2015 №37-о «О переезде воспитанников….» являются внутренними документами ответчика, договор аренды № КП-04-02-03/15 был заключен еще до 15 января 2015 года, то есть до спорного периода, за которой отыскивается задолженность (01.06.2015 по 01.10.2015). Кроме того, факт препятствия доступа, может указывать на ограничение пользования в конкретный промежуток времени , не носящий длительного характера.

Не отрицая вероятность чинения препятствий в пользовании имущества в конкретный промежуток времени, суд считает, что факт ограничения допуска в период, который не входит в период взыскания по настоящему делу, не имеет определяющего значения, при рассмотрении настоящего спора.

Судом установлено, что в течении 2015 года со стороны арендатора имело место нарушение обязательств в части оплаты арендной платы, сторонами предпринимались меры к урегулированию вопросов в отношении платы за имущество, вводились арендные каникулы, однако, с апреля 2015 воля сторон однозначно была направлена на досрочное расторжение договора по взаимному согласию, причиной которой могло быть как значительная постоянная задолженность со стороны арендатора, так и ограничение в доступе со стороны арендодателя, так и совокупность указанных обстоятельств, что наиболее вероятно по мнению суда.

20.04.2015 г. Ответчик в письме № КП-04-09-29/235 от 20.04.2015 г.предложил прекратить арендные отношения, выразил намерение освободить Здание в срок до 30.04.2015 г., либо же изменить срок действия Договора до 15.06.2015 г. с уменьшением размера арендной платы в половину от установленной Договором.

В электронном письме уже 23.04.2015 г. Истец сообщил Ответчику о намерениях пойти на встречу, предложив вместо освобождения Здания, продолжить сотрудничество на приемлемых, взаимовыгодных условиях, а также подчеркнул возможность для Ответчика вывезти любые необходимые вещи из Здания.

В гарантийное письмо от 24.04.2015 г Ответчик признает имеющееся у него задолженность перед Истцом по Договору в размере 4 210 989 рублей и обязуется оплатить 650 000 рублей до 27.04.2015 г., вынужденность таких действий , стороной арендатора не доказана.

С 20.04.2015 г. по 01.05.2015 г, между сторонами активно велась электронная переписка. При этом в указанной переписке (представлена в дело обеими сторонами), однако о фактах ограничении доступа к Зданию стороны ни разу не упоминали. Сторонами велись переговоры по подготовке соглашения о расторжении, арендатором велись работы по возврату объекта, документ, поименованный «Письмом, Арендодателя», содержит перечень последовательности действий при подготовке «здания к сдаче», подписан ответственным представителем Истца ФИО3 .

Как следует из раздела 8 Договора регламентирующего порядок внесудебного расторжения Договора, согласно которому, Договор может быть расторгнут по обоюдному волеизъявлению (п. 8.1 Договора), а также односторонним отказом арендодателя при наличии указанных в Договоре условий (п.8.2 Договора).

Однако, как следует из материалов дела, намерение сторон о расторжении договора по соглашению сторон реализовано не было, стороны в период с 01 по 11 мая 2015 года не достигли соглашения по условиям его расторжения, оплате задолженности, необходимости проведения ремонтных работ и судьбе улучшений, в связи с чем, договор продолжал действовать, соглашение о расторжении подписано не было, арендное обязательство, фактически, не было прекращено, хотя арендатор освободил помещения в мае 2015 года.

В июне, июле в здании учебная деятельность не велась, как сообщил арендодатель, и не опроверг арендатор, в здании несколько дней проходили ремонтные работы.

Как указывает арендатор, по совету адвоката, акт приема-передачи объекта аренды от 10.05.2015 г. был направлен Ответчиком в адрес Истца о 23.07.2015г. почтой России, и получен адресатом 12.08.2015.

После его получения, Истец 13.08.2015 г. в адрес Ответчика направляет уведомление от 12.08.2015 г. об отказе от исполнения Договора в одностороннем порядке.

При этом мотивом к отказу истца от исполнения договора, как следует из его содержания, является ненадлежащее исполнение арендатором денежного обязательства за период 2014 год, январь –апрель 2015, и прекращение платежей с мая, что привело к необходимости предъявления арендодателем иска о взыскании задолженности по делу № А40-120222/15, а также в связи с ухудшением состояния объекта аренды, как следствием проведения несогласованной перепланировки. Далее, 12.08.2015 г. Истец, направил в адрес Ответчика телеграмму от 12.10.2015 г., в которой Истец просит направить уполномоченного представителя Ответчика 15.10.2015 г. для подписания акта приема-передачи.

Между тем, суд, исходя из конкретных обстоятельств дела, считае,т что указанные действия арендодателя , хоть и свидетельствуют о факте реализации последним своего права, в то же время противоречат основополагающим принципам гражданского Закона о добропорядочности действий, а частности нарушения принципа эстоппель закрепленного в п.5 ст. 450.1 ГКРФ.

Как указано в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от «05» 08 2015 № NФ05-9366/2015 по делу NА41-11651/15 «Главная задача принципа эстоппель состоит в том, чтобы воспрепятствовать стороне получить преимущества и выгоду, как следствие своей непоследовательности в поведении в ущерб другой стороне, которая добросовестным образом положилась на определенную юридическую ситуацию, созданную первой стороной». «Действующим законодательством и сложившейся судебной практикой не допускается попустительство в отношении противоречивого и недобросовестного поведения субъектов хозяйственного оборота, не соответствующего обычной коммерческой честности (правило эстоппель). Таким поведением является в частности поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона в своих действиях разумно полагалась на них»

Согласно п.4 ст. 450.1 ГК РФ Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Кроме того, в силу п.5 ст. 450.1 ГК РФ в случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

Судом установлено, что заключая спорный Договор стороны предусмотрели обязанность арендатора по уплате гарантийного платежа.

Гарантийный платеж, согласно пунктам 5.8 – 5.8.7 Договора обеспечивает исполнение Ответчиком обязательств вытекающих из Договора.

По общему правилу гражданского законодательства акцессорное обязательство существует лишь постольку, поскольку имеется главное обязательство, и автоматически прекращается с его прекращением.

При прекращении обязательства обеспеченного «Гарантийным платежом», то есть прекращении Договорного правоотношения сторон, прекращается и дополнительное обязательство истца по обеспечению исполнения условий Договора.

Согласно ст. 381.1 ГК РФ Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Однако соглашением сторон, в рамках действия Договора, был предусмотрен иной порядок осуществления взаиморасчетов между его контрагентами, а именно стороны предусмотрели, что Гарантийный платеж возвращается (п. 5.8.4 Договора) арендатору, в случае, расторжения настоящего Договора по инициативе Арендодателя (за исключением случаев одностороннего отказа Арендодателя от исполнения настоящего Договора, предусмотренных п. 4.1.6. настоящего Договора) или окончания срока аренды, гарантийный платеж в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента подписания Акта приема - Передачи Помещения и погашения Арендатором всех задолженностей перед Арендодателем, возвращается Арендатору, если иное не предусмотрено настоящим Договором или Соглашением Сторон. При этом пунктом 5.8.7 Договора стороны установили, что в случае, одностороннего отказа Арендодателя от исполнения настоящего Договора в случаях, предусмотренных пунктом 4.1.6. настоящего Договора, гарантийный платеж остается у Арендодателя.

Согласно пункту 4.1.6 Договора Арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего Договора полностью или частично, при условии уведомления Арендатора не менее чем за два месяца до даты расторжения Договора, в следующих случаях: за неисполнение обязанности Арендатора по перечислению не в полном объеме арендной платы или иного платежа более чем два раза в год, либо просрочки платежей по Договору на срок более 10 (десяти) рабочих дней более чем 2 (два) раза в год; при ухудшении состояния арендуемого помещения или коммуникаций по вине, Арендатора или любых третьих лиц; при использовании Помещения не по назначению или не в соответствии с условиями настоящего Договора; в случае введения в отношении Арендатора любой процедуры, предусмотренной Федеральным законом Российской Федерации «О банкротстве».

Факт нарушения условий Договора, и наличия права арендодателя на односторонний отказ от его исполнения подтвержден документально и установлен судом, что в частности изложено выше по тексту, в то же время суд приходит к выводу, что единственным мотивом для одностороннего отказа от Договора, явилась цель получения обогащения за счет уплаченной ответчиком суммы гарантийного платежа.

Юридическое значение уведомления арендодателя об отказе от исполнения Договора по мотиву просрочки будет иметь в случаях описанных в пункте 4.1.6 Договора, среди которых неисполнение обязанности Арендатора по перечислению не в полном объеме арендной платы или иного платежа более чем два раза в год, либо просрочки платежей по Договору на срок более 10 (десяти) рабочих дней более чем 2 (два) раза в год; при ухудшении состояния арендуемого помещения или коммуникаций по вине, Арендатора или любых третьих лиц; при использовании Помещения не по назначению или не в соответствии с условиями настоящего Договора.

Касательно направленного истцом уведомления и обстоятельств указанных как основание для совершения односторонней сделки, с учетом изложенных выше принципов и положении норм материального права не имелось, а следовательно названное уведомление не может иметь последствий на которые оно было направлено.

Направляя уведомление о расторжении договора непосредственно после получения от ответчика передаточного акта, истец руководствовался исключительно целью получения дополнительной финансовой выгоды от договорных отношений со стороной, необоснованного удержания обеспечительного платежа, чем существенным образом ущемляются права последней.

Как разъяснил Президиум ВАС РФ п. 27 информационного письма от 11 января 2002 г. N 66 в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

Условий, предоставляющих арендатору право на односторонний, внесудебных отказ от Договора, сторонами предусмотрено не было, в связи с чем, уведомление последним арендодателя об отказе от Договора, его расторжении или иных уведомлений содержащих формулировки направленные на прекращение аренды, в том числе направление акта приема-передачи (возврата) объекта аренды не будет иметь никаких правовых последствий, связанных с прекращением обязательства, поскольку в таком случае выраженная арендатором воля не будет соответствовать требованиям закона, предъявляемым к сделке (отказу от договору), так как сделка это всегда правомерное действие соответствующего субъекта, а поскольку в таком случае права на односторонний отказ от исполнения у арендатора не возникает, следовательно такие действия не могут быть расценены как влияющие на договорные взаимоотношения сторон.

В то же время отношения сторон, урегулированные спорным договором могли быть прекращены изъявлением на то совпадающей волей сторон, на что содержится прямое указание (ст.431 ГК РФ) в пункте 8.1 Договора, а также пункте 1 ст. 450 ГК РФ.

В то же время учитывая, что фактически путем обмена документами, (от ответчика акт, а от истца уведомление) стороны выразили волю на прекращение Договора, в связи с чем, суд исходит из того, что последний день действия Договора следует считать 13.08.2015, в связи с чем, суд приходит к выводу об обоснованности и правомерности заявленного истцом первоначального требования о взыскании долга за период с 01.06.2015 по 13.08.2015 в связи с чем удовлетворяет его в части суммы 3 456 517,15 рублей, из которой 3 193 548,40 рублей долг по аренде, 262 968,75 рублей долг по плате за пользование земельным участком, а также пени в размере 228 263,83 рублей, начисленных на основании 7.1 Договора исходя из ставки 0,1 % за каждый просрочки, периода просрочки с 01.06.2015 по 30.09.2015,и сумм взысканной судом задолженности, из которых 194806,57 рублей пени за просрочку аренды, и 33457,26 пени за просрочку платы за пользование земельным участком

При отсутствии долговых или иных финансовых обязательств истца перед кредитором , ввиду того обстоятельства, что спорный Договор прекратил свое действие по обоюдному согласию сторон, в силу смысла данного Договора на стороне арендодателя возникает обязательство по возврату суммы гарантийного платежа за вычетом зачтенных им сумм.

Однако, поскольку на дату прекращения Договора аренды и вынесения судом настоящего судебного акта, у арендатора имелись неисполненные обязательства перед Арендодателем в сумме, превышающей гарантийный платеж, что в частности подтверждается вступившим и не исполненным в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы по делу от 10 ноября 2015 г. № А40-120222/15, в связи с чем, суд первой инстанции приходит выводу об отсутствии оснований для возврата Арендодателем суммы обеспечительного платежа по состоянию на настоящее время, так как обратное противоречило бы условиям договора аренды и положениям гражданского законодательства.

Судебные расходы по уплате госпошлины распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 11,12, 183, 309, 310, ГК РФ и ст.ст. 27, 65, 110, 167-171 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Взыскать с ЧАСТНОГО УЧРЕЖДЕНИЯ ОБЩЕОБРАЗОВАТЕЛЬНАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ "КЛАССИЧЕСКИЙ ПАНСИОН МГУ ИМЕНИ М.В. ЛОМОНОСОВА" (119049,ГОРОД МОСКВА,,,,ПРОСПЕКТ ЛЕНИНСКИЙ,4,СТР. 1А,,, ИНН <***>, дата регистрации 28.05.2013) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>, дата регистрации 22.11.2004) задолженность в размер 3 456 517,15 рублей, а кроме того пени в размере 228 263,83 рублей, а также 32 167 рублей в возмещение расходов по оплате госпошлины.

В остальной части первоначального иска отказать.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

С У Д ФИО4 Е.В.