Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Интерцентр» (111123, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 30.10.2002, ИНН: <***>)

к Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (101000 Москва город проезд Лубянский 3/6 стр.6 , ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 18.09.2006, ИНН: <***>)

о признании незаконным и отмене постановления от 30.09.2021 по делу об АП №4267-ЗУ/90372232-21

с участием:

от заявителя: ФИО1 паспорт, доверенность от 07.10.2020, диплом;

от ответчика: ФИО2 паспорт, доверенность от 11.12.2020, диплом;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Интерцентр» (далее – заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением оспаривании постановления Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (далее – заинтересованное лицо) от 30.09.2021 по делу об АП №4267-ЗУ/90372232-21.

Заявитель поддерживает заявленные требования в полном объеме.

Представитель Ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения заявления по основаниям, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, оценив представленные доказательства, арбитражный суд признал заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 30 сентября 2021 г. Госинспекцией по недвижимости вынесено постановление №4267-ЗУ/9037232-21 о привлечении заявителя к административной ответственности в виде штрафа в размере 200.000 (двести тысяч) рублей за нарушение требований и ограничений по использованию земельного участка, установленных правовыми актами города Москвы, правоустанавливающими документами на землю, сервитутами, предусмотренное ч. 1 ст. 6.7 КоАП Москвы об административных правонарушениях.

Не согласившись с указанным постановлением, заявитель обратился в суд.

В соответствии с ч.ч. 6,7 ст. 210 КоАП РФ судом установлено, что оспариваемое постановление вынесено должностными лицами ответчика в пределах их полномочий, предоставленных ч. 2 ст. 22.1 КоАП РФ и п. 4 ст. 16.3 Кодекса города Москвы об административных правонарушениях.

Диспозицией ч. 1 ст. 6.7 КоАП города Москвы определена объективная сторона правонарушения, выражающаяся в нарушении требований и ограничений по использованию земельного участка, установленных правовыми актами города Москвы, правоустанавливающими документами на землю, сервитутами.

Согласно п. 5 ст. 4, п. 2 ст. 8 Закона N 48 в заключаемых органами исполнительной власти города Москвы договорах купли-продажи, аренды и иных договорах, предметом которых являются земельные участки, устанавливается вид использования земельного участка из числа разрешенных градостроительным регламентом, соответствующий фактическому использованию на момент передачи земельного участка, а также требования к использованию земельного участка, обусловленные природоохранным законодательством Российской Федерации и законодательством города Москвы.

При изменении установленного вида разрешенного использования земельного участка вносятся изменения в договор аренды земельного участка, договор безвозмездного пользования земельным участком.

Согласно п. 1 ст. 28 Закона N 48 собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их разрешенным использованием, соблюдением экологических, санитарных, градостроительных и иных норм и правил, предусмотренных законодательством.

В соответствии с п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, то есть в соответствии с той целью предоставления земельного участка, которая указана в договоре аренды земельного участка.

В соответствии с положениями п. 2 ст. 7 ЗК РФ любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно без дополнительных разрешений и процедур согласования.

В соответствии с п. 1 ст. 37 ГрК РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

В силу п. 4 ст. 37 ГрК РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Таким образом, законодатель разделяет понятия использования земель по целевому назначению, регламентация которого отнесена к компетенции федеральных органов государственной власти, и разрешенного использования, порядок установления которого находится в совместной компетенции органов государственной власти РФ и субъектов РФ.

В протоколе об административном правонарушении от 30.08.2021 г. № 9037232 зафиксировано, что земельный участок с кадастровым номером 77:03:0006008:84 площадью 5785 м2 расположенный по адресу <...> передан в аренду Заявителю по договору № М-03-017544 для эксплуатации административного здания и прилегающей территории.

Разрешенное использование участка - деловое управление (4.1) (земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения (1.2.7.)); спорт (5.1) (земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования и науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии (1.2.17)).

На участке расположена часть нежилого здания с кадастровым номером 77:03:0006008:1138 площадью 4358,9м2, 1936 года постройки, нежилые помещения в котором находятся в собственности у Заявителя (3818,3 м2 с кад. №77:03:0006008:3462; 143,9 м2, с кад. №77:03:0006008:3411; 29,5 м2, с кад. №77:03:0006008:3430), часть здания используется под размещение торгово-выставочного центра (реализация непродовольственных товаров).

Согласно ст. 7 ЗК РФ, ст. 37 ГрК РФ, а также пункта 2.2.1.2 правил землепользования и застройки города Москвы, утверждённых постановлением Правительства Москвы № 120-ПП (далее - ПЗЗ Москвы), любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

В соответствии с ПЗЗ Москвы, территориальная зона, в границах которой расположен земельный участок, предполагает основной вид разрешенного использования «Деловое управление» (4.1.0), в соответствии с которым допустимо размещение объектов капитального строительства в целях размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности) (п.60 Таблицы № 1 ПЗЗ Москвы).

В соответствии с действующим законодательством, размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 м2, соответствует виду разрешенного использования с кодом 4.4. в соответствии с Классификатором ВРИ утвержденным приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412 с кодом 4.4.0. в соответствии с п. 59 Таблицы 1 ПЗЗ Москвы.

В соответствии с п.3.3.4. ПЗЗ Москвы вспомогательными видами разрешённого использования (ВРИ) земельных участков и объектов капитального строительства для всех территориальных зон, за исключением территориальных зон, указанных в пункте 3.3.6. ПЗЗ Москвы, являются виды разрешённого использования с кодами 1.14, 2.7.1, 3.1.1, 3.1.2, 3.2.2., 3.2.3, 3.3, 3.4.1, 3.5.1, 3.5.2, 3.6.1, 3.7.1, 3.8.1, 3.9.1, 3.9.2, 3.10.1, 4.1, 4.3, 4.4, 4.5, 4.6, 4.8.1, 4.8.2, 4.9, 4.9.1.4, 4.10, 5.1.2, 5.1.3, 5.1.4, 5.1.5, 6.9, 7.4, 8.3, 12.02, если иное не установлено требованиями нормативов градостроительного проектирования, технических регламентов, иными обязательными требованиями, предусмотренными законодательством РФ.

Таким образом, осуществление деятельности объекта капитального строительства, которая соответствует коду 4.0. и 4.0.0, является возможным в рамках вспомогательного вида разрешенного использования земельного участка.

Пунктом 3.3.5. ПЗЗ Москвы установлены условия применения вспомогательных видов разрешенного использования:

- вспомогательный вид разрешенного использования не может реализовываться без реализации основного вида разрешенного использования и должен осуществляться только совместно с разрешенными основными и (или) условно разрешенными видами использования земельных участков или объектов капитального строительства;

- в случае если установленные основные, условно разрешенные виды использования предусматривают размещение объектов капитального строительства, то суммарная доля общей площади всех объектов капитального строительства вспомогательных видов разрешенного использования в пределах земельного участка должна составлять не более 25% от суммарной общей площади всех объектов капитального строительства, включая площадь подземных частей зданий, сооружений, возможных к размещению (сохранению, реконструкции, строительству) в пределах земельного участка, если иное не установлено требованиями нормативов градостроительного проектирования, технических регламентов, иными обязательными требованиями, предусмотренными законодательством Российской Федерации.

Согласно, протокола, деятельность в части здания вспомогательного назначения (торговля непродовольственными товарами) реализуется совместно с основным видом разрешенного использования - административно деловым.

Суммарная доля общей площади всех объектов капитального строительства, в которых осуществляется деятельность в соответствии с вспомогательными видами разрешенного использования, составляет не более 25% от суммы общей площади всех объектов капитального строительства, а именно 18,3% от общей площади расположенного на земельном участке здания (798,4м2 / 4358,9м2 х 100% = 18,3%) т.е. менее 25%.

Таким образом, деятельность, в части здания расположенного на земельном участке является вспомогательным видом разрешенного использования для данного земельного участка, соответствующим критериям применения, установленными п. 3.3.5. ПЗЗ Москвы, а сдача в аренду части здания не более 25 % от общей площади здания не меняет вид и/или цель использования земельного участка.

При этом вменяемое Заявителю нарушение не соответствует действительности, так как 30.06.2021 года между Заявителем и Арендодателем было подписано дополнительное соглашение, которым были внесены в договор аренды дополнительные условия в том числе и условия использования вспомогательного вида разрешенного использования земельного участка.

Согласно ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. При этом государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Утверждение о незаключенности дополнительного соглашения не основано на законе так как в п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 г. N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Как указано в названном пункте, по смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде (либо о заключенных доп. соглашениях).

Впоследствии указанная позиция Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации нашла отражение в уточняющем дополнении законодателем п. 3 ст. 433 ГК РФ, согласно действующей редакции которого государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц.

Об этом же говорит и Пленум Верховного Суда РФ в п.5 своего Постановления от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора"

Пункт 5. По смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ.

Таким образом, факт отсутствия в действиях Заявителя состава административного правонарушения подтверждается копией дополнительного соглашения к договору аренды от 30.06.2021 г., при этом 18,3 % площади используемой в качестве вспомогательной, Заинтересованным лицом не оспаривается, иных расчетов площади использования под вспомогательный ВРИ материалы дела не содержат.

При указанных обстоятельствах в действиях Общества отсутствует состав административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена частью 1. ст. 6.7 КоАП г. Москвы.

Недоказанность события правонарушения является в силу положений ст. 24.5 КоАП РФ обстоятельством исключающим производство по делу об административном правонарушении.

В соответствии с ч. 2 ст. 211 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемое решение или порядок его принятия не соответствует закону, либо отсутствуют основания для привлечения к административной ответственности или применения конкретной меры ответственности, либо оспариваемое решение принято органом или должностным лицом с превышением их полномочий, принимает решение о признании незаконным и об отмене оспариваемого решения полностью или в части либо об изменении решения.

В соответствии с ч.4 ст.208 КоАП РФ заявление об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности государственной пошлиной не облагается.

На основании ст. 1.5, 2.1, 4.1, 4.5, 25.1, 26.1, 28.2 КоАП РФ, руководствуясь ст.ст. 29, 67, 68, 75, 167-170, 176, 210, 211АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным и отменить постановление Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы от 30.09.2021 по делу об АП №4267-ЗУ/90372232-21 в отношенииОбщества с ограниченной ответственностью "Интерцентр".

Решение может быть обжаловано в течение десяти дней в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья: Уточкин И.Н.