Гражданский кодекс часть 1

УСТАНОВИЛ: Общество с ограниченной ответственностью "ЛЭНДИНГ" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик 1) и Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик 2) о взыскании неосновательного обогащения в размере 939 769 рублей 67 копеек с каждого из ответчиков, полученного в виде выполненных за счет ООО «Лэндинг» проектных, строительно-монтажных, инженерно-монтажных работ, отделочных и пусконаладочных работ в нежилом помещении с кадастровым номером 77:01:0001088:2604 общей площадью 65,9 кв.м. (с учетом принятого судом ходатайства об уменьшении размера заявленных требований в порядке ст.49 АПК РФ).

Исковые требования мотивированы тем, что истцом в рамках заключенного предварительного договора аренды были произведены улучшения в помещении, позднее помещение было принято в аренду по договору, истец просит взыскать стоимость улучшений, как стоимость произведенных работ, поскольку они были произведены до заключения договора аренды, а значит не являются неотделимыми улучшениями по смыслу статьи 623 ГК РФ, ссылается на статьи 8, 307, 1102, 1105 ГК РФ.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, просит отказать в удовлетворении заявленных требований, ссылается на условия предварительного договора из которого следует, что помещение было передано до заключения договора аренды с целью производства арендатором предварительных работ для собственных целей, затраты истцом понесены в рамках исполнения обязательств по предварительному договору, проведенные работы не были согласованы с арендодателем в порядке предусмотренном предварительным договором.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, оценив представленные письменные доказательства, арбитражный суд установил.

Как усматривается из материалов дела, 23 декабря 2017 года между ФИО5 и ФИО6 был заключен Предварительный договор аренды нежилого помещения, согласно которому стороны договорились в срок до 15.09.2018 года заключить договор аренды нежилого помещения общей проектной площадью 68,0 кв.м, которое будет образовано из состава объекта недвижимости с кадастровым номером 77:01:0001088:2472 общей площадью 695, 7 кв.м., расположенного по адресу: <...>, находящегося в собственности ФИО5.

В соответствии с положениями п. 1.12. указанного Предварительного договора ФИО6 должен был быть предоставлен временный доступ в Помещение «для производства в Помещении необходимых подготовительных работ, под которыми Стороны договорились понимать проектные, строительно-монтажные, инженерно-монтажные работы, отделочные и пусконаладочные работы и иные работы для подготовки Помещения к аренде в целях ведения в нем коммерческой деятельности в соответствии с разрешенным использованием». Проектом Основного договора, являющимся приложением № 2 к Предварительному договору от 23.12.2017 года, установлено, что «Разрешенным использованием» является «розничная торговля табачными изделиями, сигарный клуб».

19 июля 2018 ФИО5 по договору купли-продажи продала в общую равнодолевую собственность нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0001088:2472 общей площадью 695,7 кв.м., расположенное по адресу: <...>, ФИО2 и ФИО1.

В связи с указанным обстоятельством 12.09.2018 года к Предварительному договору аренды нежилого помещения от 23.12.2017 года было заключено дополнительное соглашение № 1 об изменении его сторон в связи с отчуждением помещения от ФИО5 в пользу ФИО2 и ФИО1 и продлении срока для заключения Основного договора до 01.03.2019 года.

13 сентября 2018 года права и обязанности будущего арендатора ФИО6 были с согласия ФИО2 и ФИО1 переданы ООО «Лэндинг» на основании дополнительного соглашения № 2 к Предварительному договору аренды нежилого помещения от 23.12.2017 года.

26 февраля 2019 года стороны продлили срок для заключения Основного договора до 01.05.2019 года.

28 августа 2019 года из нежилого помещение с кадастровым номером 77:01:0001088:2472 было выделено нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0001088:2604 общей площадью 65,9 кв.м., находящееся в равнодолевой собственности ФИО2 и ФИО1

В обоснование заявленных требований истцом указано, что с 13.09.2018 года Обществом с ограниченной ответственностью «Лэндинг» в Помещении были выполнены проектные, строительно-монтажные, инженерно-монтажные работы, отделочные, пусконаладочные и иные работы на общую сумму 1 937 339 рублей 34 копейки, что подтверждается прилагаемым расчетом стоимости возмещения неосновательного обогащения и копиями соответствующих документов, подтверждающих понесенные ООО «Лэндинг» расходы (договоры, акты КС-2, справки КС-3, платежные поручения, товарные накладные, справки о движении средств по счету и т.д.).

Образование арендуемого помещения с кадастровым номером 77:01:0001088:2604 общей площадью 65,9 кв.м, с постановкой его на кадастровый учет и регистрацией права собственности по причинам, зависящим от воли его собственников, состоялось 28.08.2019 года.

10.09.2019 года между истцом и ответчиками был заключен договор аренды нежилого помещения № Б/2 от 10.09.2019 года (далее – «Договор аренды») в отношении нежилого помещения общей площадь 65,9 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0001088:2604, расположенным по адресу: <...>. Помещение было принято ООО «Лэндинг» от собственников в аренду по акту приема-передачи только от 10.09.2019 года.

Согласно ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Исковые требования мотивированы тем, что истец осуществил инвестиции вложения в арендуемое помещение еще до того, как был заключен договор аренды. Кроме того, помещение по договору аренды уже передавалось от арендодателя арендатору вместе с результатами выполненных ООО «Лэндинг» работ, которые ни одним из собственников помещений возмещены ООО «Лэндинг» не были, работы в помещения были выполненными до заключения договора аренды нежилого помещения № Б/2 от 10.09.2019 года, а значит не являются по смыслу ст. 623 ГК РФ неотделимыми улучшениями для целей регулирования их судьбы между сторонами условиями договора аренды.

В связи с тем, что нормы ГК РФ о неосновательном обогащении не устанавливают солидарной ответственности лиц, получивших неосновательное обогащение, а помещение, в котором Истцом произведены вышеуказанные работы, находится в равной долевой собственности Ответчиков, то сумма неосновательного обогащения истцом заявлены требования о взыскании с них пополам, т.е. по 939 769,67 руб. с каждого из Ответчиков соответственно.

22.10.2020 года истцом в адрес ответчика направлена претензия в рамках соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

По правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства суд пришел к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

Определением от 06.04.2020 в удовлетворении ходатайства Общества с ограниченной ответственностью "Лэндинг"о назначении судебной экспертизы отказано, поскольку суд, рассмотрев заявление истца, пришел к выводу о возможности рассмотрения дела без назначения судебной экспертизы, поскольку в материалах имеются все документы, необходимые для рассмотрения спора по существу.

Судом принимаются во внимание доводы ответчика изложенные в отзыве и отклоняются доводы истца, изложенные в исковом заявлении.

Доводы о том, что предварительный договор не может предусматривать какие-либо обязательства, кроме как обязательство о заключении основного договора, противоречат действующему гражданскому законодательству.

Согласно п. 3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Заключенный сторонами предварительный договор от 23.12.2017г. носит смешанный характер, поскольку п. 1.12 предварительного договора аренды предусматривает условия и порядок проведения подготовительных работ для передачи объекта в аренду.

Доводы о том, что работы произведенные истцом в Помещении были выполненными до заключения договора аренды нежилого помещения № Б/2 от 10.09.2019 года, а значит не являются по смыслу ст. 623 ГК РФ неотделимыми улучшениями для целей регулирования их судьбы между сторонами условиями договора аренды, противоречит условиям предварительного договора.

Согласно п. 1.12. предварительного договора от 23.12.2017 г. дя производства в Помещении необходимых подготовительных работ, под которыми Стороны договорились понимать проектные, строительно-монтажные, инженерно-монтажные работы, отделочные и пуско-наладочные работы и иные работы, выполняемые Арендатором для подготовки Помещения к аренде в целях ведения в нем коммерческой деятельности в соответствии с разрешенным использованием, определенным Сторонами в Основном договоре, Арендатору в период действия настоящего предварительного Договора предоставляется временный доступ в Помещение продолжительностью не более 60 (Шестьдесят) календарных дней, непосредственно предшествующих дню заключения Основного договора. Право доступа в Помещение закрепляется за Арендатором с целью обеспечения беспрепятственного прохода и использования Помещения Арендатором на период выполнения в Помещении поименованных в настоящем пункте подготовительных работ. Доступ в Помещение предоставляется Арендатору при условии предварительного согласования с Арендодателем соответствующей проектной документации на основании акта временного допуска в Помещение, подписанного уполномоченными представителями Сторон, и действует до момента фактической приемки Помещения Арендатором при заключении Основного договора. При этом все возможные риски, связанные с производством в Помещении указанных работ в период временного доступа, включая риски утраты и причинения ущерба Помещению, а также третьим лицам и их имуществу, относятся на Арендатора в полном объеме. В случае, если в указанный период Арендатор не приступает своевременно к выполнению подготовительных работ в Помещении или выполняет работы настолько медленно, что их окончание к моменту подписания Основного договора становится явно невозможным, а также в иных случаях, когда становится очевидным, что такие работы не будут выполнены Арендатором в заявленном объеме и (или) надлежащим образом, Арендодатель имеет право без какой-либо ответственности со своей стороны приостановить/закрыть Арендатору временный доступ в Помещение и в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения принятых на себя в соответствии с настоящим пунктом обязательств. Арендатор при этом признается утратившим право временного доступа в Помещение с момента получения соответствующего уведомления Арендодателя, направленного по правилам пункта 3.4 настоящего Договора.

Во исполнение пункта 1.12 предварительного договора помещение было передано Арендатору по Акту временного допуска от 25.05.2019 года, для его подготовки к аренде самим Арендатором.

Согласно п.1 Акта допуска от 23.05.2019 г. Арендодатель для производства Арендатором подготовительных работ (проектные, строительно-монтажные, инженерно-монтажные работы, отделочные, пуско-наладочные работы и иные работы, выполняемые Арендатором для подготовки Помещения к аренде в целях ведения в нем коммерческой деятельности в соответствии с разрешенным использованием, определенным Сторонами) предоставляет право доступа в нежилое помещение (далее - «Блок 2») общей проектной площадью 68,0 кв.м., являющееся частью нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001088:2472, общей площадью 695,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Согласно п.3. Акта допуска все возможные риски, связанные с производством в Помещении подготовительных работ в период временного доступа, включая риски утраты и причинения ущерба Помещению, а также третьим лицам и их имуществу, относятся на Арендатора в полном объеме.

Подготовительные работы в помещении были проведены в период , когда стороны были связаны договорными отношениями, регулирующими обязательства сторон по их проведению.

Затраты по выполнению подготовительных работ в помещении были понесены истцом в рамках исполнения собственных обязательств по Предварительному договору в период его действия, то есть предусмотрены сделкой, и являются собственными инвестициями истца в объект аренды.

Выполнение Арендатором подготовительных работ в помещении в период до передачи помещения в аренду являлось необходимым условием для заключения с ним в будущем основного договора аренды.

Производство Арендатором подготовительных работ являлось подготовкой к использованию помещения Арендатором и неотъемлемой частью процесса его пользования и осуществления в нем последующей коммерческой деятельности.

Арендатор производил работы по отделке помещений исключительно для своих нужд в соответствии со своим фирменным стилем, для размещения организации общественного питания (ресторана) и продолжал пользоваться результатами выполненных работ после заключения основного договора вплоть до его расторжения.

Результаты произведенных Арендатором в помещении подготовительных работ, выполненных им в соответствии с условиями Предварительного договора, являются улучшениями помещения.

Согласно п.4.4.1. договора аренды нежилого помещения № Б/2 от 10.09.2019 года стоимость неотделимых улучшений Арендатору не возмещается, включая стоимость неотделимых улучшений произведенных Арендатором в ходе подготовительных работ.

Кроме того, в силу пунктов 1 и 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды; в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и произведения улучшений, но также объема и стоимости таких работ, иначе у него не будет возможности выразить свое отношение (согласие либо несогласие) к производимым улучшениям.

В соответствии с пунктом 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Доказательств того, что проведенные подготовительные работы, их полный объем и затраты были согласованы с Арендодателем в порядке предусмотренном предварительным договором в материалы дела не представилены.

Основной Договор аренды нежилого помещения № Б\2 от 10.09.2019 г. расторгнут 12 мая 2020 г. на основании п.10.3, п.10.3.2. договора. Помещение возвращено Арендодателю 08.09.2020 г.

С учетом изложенного, основания для удовлетворения заявленных требований отсутствуют с оставлением расходов по госпошлине за истцом в порядке ст.110 АПК РФ. Излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 4, 11, 12, 421, 623, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 4, 9, 64, 65, 110, 167-170, 171, 176, 180, 181Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Обществу с ограниченной ответственностью "ЛЭНДИНГ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) возвратить из федерального бюджета РФ 578 (пятьсот семьдесят восемь) руб. госпошлины, уплаченной по платежному поручению № 66 от 23.11.2020 года.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия решения.

Судья Т.Г. Голоушкина