Гражданский кодекс часть 1

Истец обратился в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к АО «ОРКК-КОНВЕРСИЯ», АО «МЗЭМА», в котором просил признать недействительными торги, проведенные Акционерным обществом «ОРКК-КОНВЕРСИЯ» 23 октября - 27 ноября 2020 года на электронной торговой площадке «Сбербанк - АСТ» в виде открытого аукциона в электронной форме на право заключения договора купли-продажи комплекса имущества, состоящего из 2 объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке общей площадью 21 562 кв. м с кадастровым номером 77:04:0001017:4668 по адресу: <...> (номер процедуры SBR028-2010230045); взыскать с Акционерного общества «ОРКК-КОНВЕРСИЯ»: задаток в размере 27 500 000 рублей.

В судебном заседании представитель заявителя требования поддержал.

Представители ответчиков требования не признали по основаниям, изложенным в отзывах.

От ответчика АО «ОРКК-КОНВЕРСИЯ» поступило встречное исковое заявление с требованиями обязать Автономную некоммерческую организацию высшего образования «Российский новый университет» заключить с акционерным обществом «Московский завод электромеханической аппаратуры» Договор купли-продажи комплекса имущества, состоящего из следующих объектов недвижимого имущества: земельный участок общей площадью 21 562 кв. м., расположенный по адресу: <...> с кадастровым номером: 77:04:0001017:4668; здание площадью 2 806 кв. м, расположенное на указанном земельном участке по адресу: <...>, с кадастровым номером: 77:04:0001017:1282; здание площадью 736,5 кв. м. (очистные сооружения), расположенное на указанном земельном участке по адресу: <...>, с кадастровым номером: 77:04:0001017:4094.

Встречное исковое заявление принято судом в соответствии со ст. 132 АПК РФ.

Истец (ответчик по встречному иску) требования не признал.

Выслушав явившихся в заседание представителей лиц, участвующих в деле, рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил, что как первоначальные, так и встречные заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как указывает истец по первоначальному иску, 23 октября 2020 года на электронной торговой площадке «Сбербанк-АСТ» были размешены извещение и документация (https://utp.sherbank-ast.m/VIP/NBT/PurchaseView,/'43/0/0/661447) о проведении открытого аукциона в электронной форме на право заключения договора купли-продажи комплекса имущества, состоящего из 2 объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке общей площадью 21 562 кв. м. с кадастровым номером 77:04:0001017:4668 по адресу: <...> (номер процедуры SBR028-2010230045).

Начальная (минимальная) цена Лота определена на основании Протокола № 65 заседания Совета директоров АО «МЗЭМА» от 25 сентября 2020 г. и составляет 275 953 215 рублей.

Организатором торгов являлось Акционерное общество «ОРКК-КОНВЕРСИЯ» (ИНН <***>).

Собственником имущества выставленного на торги является Акционерное общество «Московский завод электромеханической аппаратуры» (ИНН <***>).

В соответствии с извещением (пункт 6) и аукционной документацией (подпункт 1.2.) предметом аукциона являлось следующее недвижимое имущество:

- Земельный участок общей площадью 21 562 кв. м. с кадастровым номером 77:04:0001017:4668 по адресу: <...>.

- Здание площадью 2806 кв.м. с кадастровым номером 77:04:0001017:1282 по адресу: <...>.

- Здание (очистные сооружения) площадью 736,5 кв.м. с кадастровым номером 77:04:0001017:4094 по адресу: <...>.

Указано, что все объекты не имеют существующих ограничений и обременений.

В описании объекта Здание площадью 2806 кв.м. с кадастровым номером 77:04:0001017:1282 указано:

Фундамент - железобетонный, стены - кирпичные, перекрытия - железобетонные, кровля - рулонная, полы - плитка, линолеум, паркет, бетонные, внутренняя отделка - окраска, обои, побелка, прочие работы -крыльца, отмостки.

Коммуникации: отопление, водопровод, канализация, горячее водоснабжение, электроосвещение, вентиляция, телефон.

Общее состояние удовлетворительное.

В описании объекта Здание (очистные сооружения) площадью 736,5 кв.м. с кадастровым номером 77:04:0001017:4094 указано:

Фундамент - железобетонный, стены - ж/б панели, блочные, перекрытия - железобетонные, кровля - рулонная, полы - бетонные, внутренняя отделка - плитка, побелка, прочие работы - отмостки.

Коммуникации: отопление, водопровод, канализация, горячее водоснабжение, электроосвещение, вентиляция.

Общее состояние удовлетворительное.

Однако в полученных истцом выписках из Единого государственного реестра недвижимости об объектах недвижимости от 27 октября 2020 г. №КУВИ-002/2020-33395283 (по земельному участку с кадастровым номером 77:04:0001017:4668), от 27 октября 2020 г. №КУВИ-002/2020-33394131 (по зданию с кадастровым номером 77:04:0001017:1282), от 27 октября 2020 г. №КУВИ-002/2020-33392576 (по зданию с кадастровым номером 77:04:0001017:4094) значились на момент размещения извещения и документации ограничения прав и обременения объекта недвижимости в виде запрещения регистрации на основании Постановления о запрете на совершение действий по регистрации, № 436259412/7756, выданным 19.10.2020 ОСП по Юго-Восточному АО УФССП по Москве за номерами 77:04:0001017:4668-77/055/2020-9 от 23.10.2020 10:46:34, 77:04:0001017:4668-77/055/2020-8 от 22.10.2020 20:02:53, 77:04:0001017:4668-77/055/2020-7 от 22.10.2020 18:40:22, 77:04:0001017:4668-77/055/2020-6 от 22.10.2020 13:15:35, 77:04:0001017:4668-77/055/2020-5 от 22.10.2020 13:13:19, а всего пять обременении.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объектах недвижимости от 27 октября 2020 г. №КУВИ-002/2020-33395283 (по земельному участку с кадастровым номером 77:04:0001017:4668) вышеуказанный земельный участок имеет ограничения прав и обременения недвижимого имущества в виде: Сервитута. Реквизиты документа-основания: Постановление суда от 25.07.2019 № 09АП-26017/2019-ГК выдан: Девятым Арбитражным Апелляционным судом; Ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации; Реквизиты документа-основания: Федеральный закон от 25.06.2002 № 73-ФЗ выдан: Правительство РФ; Содержание ограничения (обременения): Режим использования земель утвержден: Федеральным Законом № 73-ФЗ от 25.06.2002 Федеральным Законом № 95-ФЗ от 05.04.2016 Приказом Департамента культурного наследия города Москвы №1058 от 22.12.2016; Реестровый номер границы: 77.04.2.101.

28 октября 2020 года на основании проведенного осмотра объектов недвижимости (зданий) в присутствии представителя Ответчика 2 главного инженера АО ФИО4 ФИО5 было выявлено:

Здание площадью 2806 кв.м. с кадастровым номером 77:04:0001017:1282:

Фундамент - железобетонный имеет трещины, стены - кирпичные со следами разрушений, перекрытия - железобетонные, кровля -отсутствует, полы - (плитка, линолеум, паркет<***> отсутствуют, внутренняя отделка - (окраска, обои, побелка<***> отсутствуют, прочие работы - (крыльца, отмостки<***> разрушены.

Коммуникации: (отопление, водопровод, канализация, горячее водоснабжение, электроосвещение, вентиляция, телефон<***> отсутствуют.

Общее состояние - аварийное. Восстановлению в рамках капитального ремонта не подлежит.

Здание (очистные сооружения) площадью 736,5 кв.м. с кадастровым номером 77:04:0001017:4094:

Внутренняя отделка - (плитка, побелка<***> отсутствуют, подвал - затоплен.

Коммуникации: (отопление, водопровод, канализация, горячее водоснабжение, электроосвещение, вентиляция<***> отсутствуют.

Общее состояние - неудовлетворительное.

29 октября 2020 в 16:29 в соответствии с подпунктом 2.3. Документации о проведении открытого аукциона на ЭТП Сбербанк ACT Истец разместил запрос Ответчику 1 о даче разъяснений положений извещения и документации о проведении открытого аукциона. Тема запроса: «Недостоверные данные, содержащиеся, в извещении и документации о проведении открытого аукциона». В соответствии с подпунктом 2.3.2. Организатор аукциона (Ответчик 1) в течении 3 (трех) рабочих дней со дня поступления такого запроса размещает на сайте Электронной площадки ответ с указанием предмета запроса.

Однако Ответчик 1 проигнорировал положения аукционной документации и ответ на запрос не разместил.

27 октября 2020 года Ответчик 1 разместил на ЭТП Сбербанк ACT изменения в извещение и документацию аукциона.

В извещении и документации появилась информация об наличии обременения в виде сервитута на земельный участок с кадастровым номером 77:04:0001017:4668. Других изменений в извещение и аукционную документацию внесено не было.

9 ноября 2020 года в 16.45 Истец повторно разместил запрос Ответчику 1 о даче разъяснений положений извещения и документации о проведении открытого аукциона. Тема запроса: «Недостоверные данные, содержащиеся, в извещении и документации о проведении открытого аукциона».

Однако Ответчик 1 проигнорировал положения аукционной документации и ответ на запрос не разместил.

Кроме того Истец направил Запрос о даче разъяснений в письменном виде Ответчику 1. Ответчик 1 запрос получил, но проигнорировал его.

13 ноября 2020 года Истцом была подана заявка на участие в аукционе. Перед подачей заявки, в соответствии с пунктом 9 извещения и подпунктом 1.5. аукционной документацией Истец перечислил Ответчику 1 задаток в размере 27 500 000 рублей.

В соответствии с пунктом 8 протокола № 2 «О подведении итогов и признании открытого аукциона в электронной форме на право заключения договора купли-продажи комплекса имущества, состоящего из 2 объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке общей площадью 21 562 кв. м с кадастровым номером 77:04:0001017:4668 по адресу: <...> не состоявшимся», размещенном на ЭТП Сбербанк ACT 27 ноября 2020 года в 16.25, АНО ВО «РосНОУ», как единственному участнику аукциона предложено заключить договор с Ответчиком 2 по начальной (минимальной) цене Лота 275 953 215 рублей 92 копеек на условиях проекта договора купли-продажи, входящего в состав аукционной документации.

Истец полагает, что отсутствие достоверной информации о существующих обременениях и состоянии продаваемого имущества, которая повлекла неправильное определение цены продажи, являются существенными нарушениями порядка проведения торгов.

Кроме того были допущены нарушения правил торгов, установленные Ответчиком 1, выразившиеся в игнорировании неоднократных официальных запросов Истца, которые повлияли на исход торгов.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с вышеуказанными требованиями.

Отказывая в удовлетворении требований, суд соглашается с доводами ответчиков по первоначальному иску, при этом исходит из следующего.

Из материалов дела следует, что АО «ОРКК-КОНВЕРСИЯ» (организатором торгов) 23 октября 2020 г. на электронной торговой площадке «Сбербанк - АСТ» были размещены извещение и документация о проведении открытого аукциона в электронной форме на право заключения договора купли-продажи комплекса имущества, состоящего из двух объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке общей площадью 21562 кв. м. с кадастровым номером 77:04:0001017:4668 по адресу: <...>.

На момент размещения извещения отсутствовали обременения в виде -«ограничения прав и обременения объекта недвижимости в виде запрещения регистрации», а так же «ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации; Реквизиты документа-основания: Федеральный закон от 25.06.2002 № 73-ФЗ выдан: Правительство РФ; Содержание ограничения (обременения): Режим использования земель утвержден: Федеральным Законом № 73-ФЗ от 25.06.2002 Федеральным Законом № 95-ФЗ от 05.04.2016 Приказом Департамента культурного наследия города Москвы № 1058 от 22.12.2016; Реестровый номер границы: 77.04.2.101», что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 09.09.2020 г. № 99/2020/347143096 и Отчетом №100214422020 об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 16.11.2020 г. № 99/2020/360450311.

В указанных Выписке и Отчете нет указаний об ограничении права на объект недвижимости в виде «ограничения прав и обременения объекта недвижимости в виде запрещения регистрации».

Сведения об обременениях земельного участка в форме сервитута, а также реквизиты документа - основания: Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2019 № 09АП-26017/2019-ГК по делу № А40-158625/18, были внесены в Извещение и Аукционную документацию, размещенную на ЭТП «Сбербанк-АСТ», 05.11.2020 - до окончания срока подачи заявок (дата окончания подачи заявок в соответствии с Извещением и Аукционной документацией - 23.11.2020).

Дата сервитута в разделе 1.2 Аукционной документации и проекте договора купли-продажи (приложение № 5 к Аукционной документации) была указана в соответствии с информацией, указанной в Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 09.09.2020 № 99/2020/347143096 (раздел 4.1) и Отчете №1002144220-20 об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 16.11.2020 № 99/2020/360450311 (раздел 4.1<***> 17.10.2024. Более того, указанная техническая неточность, вытекающая из данных, содержащихся в ЕГРН, не могла вводить Истца в заблуждение, так как сервитут установлен в пользу Истца на основании мирового соглашения, заключенного между Истцом и Ответчиком 2, утвержденного постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда № 09АП-26017/2019-ГК от 25.07.2019 по делу № А40-158625/18.

В выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 09.09.2020 № 99/2020/347143096 (далее - выписка из ЕГРН) и Отчете № 100214422020 об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 16.11.2020 № 99/2020/360450311 (далее - Отчет) в разделе 1 в графе «Особые отметки» не указана информация о данном ограничении земельного участка. Информация об ограничении части земельного участка указана в соответствующих разделах 4.1 «Сведения о частях земельного участка» выписки из ЕГРН и Отчета, имеющихся в распоряжении Ответчика 2.

Согласно открытым источникам - Порталу открытых данных Правительства Москвы (www.data.mos.ru), в котором содержатся в том числе данные о границах зон охраны объектов культурного наследия в г. Москве, на территории АО «МЗЭМА» объекты культурного наследия отсутствуют, охранные зоны объектов культурного наследия не установлены. Также согласно приложению № 1 к приказу Департамента культурного наследия города Москвы от 22.12.2016 № 1058, который указан в ЕГРН в качестве основания наложения ограничения на часть земельного участка (сведения о приказе отображаются только в выписке из ЕГРН на земельный участок от 27.10.2020, представленной в суд Истцом) на земельном участке Ответчика 2 (<...>) объекты культурного наследия не расположены, охранные зоны объектов культурного наследия не установлены.

Вышеизложенная информация подтверждается письмом Департамента культурного наследия города Москвы (Мосгорнаследие) от 19.02.2021 № ДКН-16-13-235/21, согласно которому на земельном участке отсутствуют объекты культурного наследия, объекты, обладающие признаками объекта культурного наследия, а также отсутствуют утвержденные границы территорий объектов культурного наследия и выявленных объектов культурного наследия; на территорию земельного участка частично наложена защитная зона.

В настоящий момент Ответчиком 2 проводятся мероприятия по исключению из ЕГРН информации о наложении защитной зоны на часть земельного участка.

Кроме того, само по себе наложение защитной зоны на часть земельного участка не влияет на возможность регистрации перехода права собственности земельного участка и не является обременением имущества как таковым.

В соответствии с пунктом 2 статьи 448 ГК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Таким образом, ограничение прав части земельного участка не должно было указываться ни в извещении, ни в аукционной документации.

В отношении ограничений в виде запрещения регистрации объектов недвижимости, наложенных соответствующими постановлениями УФССП по г. Москве, судом установлено, что у Организатора аукциона на момент размещения Извещения и Аукционной документации на ЭТП «Сбербанк-АСТ» не было информации о внесении сведений об ограничениях в виде запрещения регистрации объектов в ЕГРН. Указанные ограничения были зарегистрированы позднее. Более того, в данный момент соответствующие ограничения, наложенные по постановлениям УФССП по г. Москве, с объектов сняты.

В отношении коммуникаций, о наличии которых указано в Аукционной документации (отопление, водопровод, канализация, горячее водоснабжение, электроосвещение, вентиляция) следует отметить, что указанные коммуникации к зданиям подведены, но временно были заглушены (отключены) Ответчиком 2.

27 октября 2020 г. за № 1577/28-20 в АО «МЗЭМА» поступило обращение Истца о проведении осмотра имущества, выставленного Ответчиком на продажу. Осмотр объектов недвижимости был произведен в присутствии представителей АО «МЗЭМА» 28 октября этого же года.

По результатам осмотра Истец разместил на сайте Электронной площадки запрос о даче разъяснений положений извещения и документации о проведении открытого аукциона.

Визуальный осмотр объектов недвижимости, проведенный Истцом 28 октября 2020 года не позволяет сделать компетентного вывода о физическом износе и состоянии объектов. Информация о строительно-техническом состоянии объектов, размещенная в «извещении и документации о проведении открытого аукциона» в целом соответствует Отчету от 28 апреля 2020 года № 009/1 Об оценке рыночной стоимости объектов недвижимого имущества.

Отчет за № 100214422020 об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости был получен только 16.11.2020 г. за № 99/2020/360450311.

В указанном Отчете отсутствовали данные об «ограничении прав и обременения объекта недвижимости в виде запрещения регистрации».

После проведения осмотра объектов недвижимости 28 октября 2020 г. участник аукциона согласно регламенту ЭТП ЗАО «Сбербанк АСТ» и аукционной документации имел право запросить у организатора торгов отчет об оценке имущества.

Однако запросов от Истца о предоставлении отчета об оценке имущества выставленного на торги в АО «ОРКК-КОНВЕРСИЯ» и АО «МЗЭМА» не поступало.

Вместе с тем, не смотря на утверждения Истца о недостоверности данных, содержащихся, в извещении и документации о проведении открытого аукциона и сделав вывод о неудовлетворительном состоянии объектов, как следует из искового заявления АНО ВО «РосНОУ» от 02.12.2020 за №1768/28-20, Истцом 12 ноября 2020 была подана заявка «на участие в открытом аукционе на повышение цены в электронной форме № SBR028-2010230045 на право заключения договора купли-продажи Имущества».

Перед подачей заявки, в соответствии с пунктом 9 извещения и подпунктом 1.5. аукционной документацией Истец перечислил задаток в размере 27 500 000 рублей.

В случае отзыва Претендентом заявки не позднее дня окончания приема заявок, задаток возвращается в порядке, установленном для Претендентов, не допущенных к участию в аукционе.

Претендентом проигнорированы регламентирующие правила электронной площадки в части отзыва заявки на участие в аукционе и возвращения задатка.

В соответствии с пунктом 8 протокола № 2 «О подведении итогов и признании открытого аукциона в электронной форме на право заключения договора купли-продажи комплекса имущества, состоящего из двух объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке общей площадью 21562 кв. м. с кадастровым номером 77:04:0001017:4668 по адресу: <...> не состоявшимся», размещенном на ЭТП ЗАО «Сбербанк АСТ» 27 ноября 2020 года, Истцу, как единственному участнику аукциона было предложено заключить договор с АО «МЗЭМА» по начальной (минимальной) цене Лота на условиях проекта договора купли-продажи, входящего в состав аукционной документации.

Доводы Истца о том, что размещенный на электронной торговой площадке открытого аукциона договор купли-продажи комплекса имущества противоречит действительности и ущемляет законные права Истца, являются несостоятельными, так как Аукционная документация находится в открытом доступе начиная с даты размещения извещения о проведении аукциона в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на сайте Собственника имущества и на сайте Электронной площадки.

Порядок ознакомления с Аукционной документацией на Электронной площадке определяется правилами Электронной площадки (пункт 2.1.3, раздела 2 «Ознакомление с предметом и условиями аукциона») и претендент вправе ознакомиться с Аукционной документацией с момента размещения её в открытом доступе (пункт 2.1.4. раздела 2).

Согласно поданной Истцом от 12 ноября 2020 года за № 1664/28-20 заявки «на участие в открытом аукционе на повышение цены в электронной форме № SBR028-2010230045 на право заключения договора купли-продажи Имущества» он обязался: в случае признания победителем аукциона, подписать протокол об итогах аукциона и заключить Договор, в сроки, установленные в Аукционной документации, по форме проекта договора, представленного в составе аукционной документации, и по цене, определенной по итогам аукциона.

Письмом от 16.12.2020 г. за № 50А-1215 АО «МЗЭМА» обращала внимание Истца, на то что, Протокол № 2 «о подведении итогов и признании открытого аукциона в электронной форме на право заключения договора купли-продажи комплекса имущества, состоящего из двух объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке общей площадью 21562 кв. м. с кадастровым номером 77:04:0001017:4668 по адресу: <...> не состоявшимся» подписан 25.11.2020 г., а опубликован на ЭТП ЗАО «Сбербанк АСТ» 27.11.2020 г.

Согласно сроку, определенному Протоколом № 2, договор купли-продажи, должен быть подписан АНО ВО «РосНОУ» и направлен в АО «МЗЭМА» не позднее 17.12.2020 г.

Однако договор купли-продажи Истцом не подписан и до настоящего времени в АО «МЗЭМА» не поступил.

Доводы Истца о том, что «нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца» не соответствуют действительности.

Так в соответствии со статьей 449 ГК РФ, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Между тем каких-либо нарушений правил проведения торгов, которые в соответствии с положением закона и разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации могли бы послужить основанием для признания недействительными торгов судом не установлено.

Не предоставление информации, разъясняющей аукционную документацию, не влечет признание процедуры торгов недействительными.

В соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 г. № 215-ФЗ «О Государственной корпорации по космической деятельности "Роскосмос" (далее - Закон о Госкорпорации), п.п. 4, 5 статьи 2, АО «МЗЭМА» является организацией Госкорпорации.

В соответствии со статьей 16 Закона о Госкорпорации «Роскосмос», имущество Госкорпорации «Роскосмос» является ее собственностью и формируется за счет имущественных взносов Российской Федерации. Соответственно все действия, связанные с обременением и отчуждением недвижимого имущества, стоящего на балансе АО «МЗЭМА», должны утверждаться Госкорпорацией «Роскосмос», Советом директоров АО «МЗЭМА».

В связи с изложенным начальная (минимальная) цена Лота 275 953 215 рублей была определена Протоколом заседания Централизованной комиссии Госкорпорации «Роскосмос» от 04 июня 2020 года № ЦК-27-пр, Протоколом заседания Совета директоров АО «МЗЭМА» от 25 сентября 2020 года № 65 и Протоколом совещания под председательством первого заместителя генерального директора по экономике и финансам Госкорпорации «Роскосмос» ФИО6 от 29 июля 2020 года №014-1084-пр. и может быть пересмотрена только в установленном законодательством порядке, а не в случае признания торгов недействительными.

В обоснование своих требований Истцом в исковом заявлении указано, что отсутствие достоверной информации о существующих обременениях и состоянии продаваемого имущества повлекло неправильное определение цены продажи имущества.

Вместе с тем, цена продаваемого имущества не является предметом возникшего спора. Более того, существенные по мнению истца нарушения правил проведения торгов никак не могли повлиять на цену реализуемого на торгах имущества, так как цена имущества определена до начала проведения торгов в соответствии с отраслевыми правилами, обязательными к применению Ответчиками как юридическими лицами, входящими в интегрированную структуру Государственной корпорации по космической деятельности «Роскосмос».

Суд обращает внимание, что Истцом добровольно без принуждения с чьей-либо стороны подана заявка на участие в аукционе после проведения осмотра комплекса имущества, ознакомления с выписками из ЕГРН на соответствующие объекты недвижимости. То есть на дату подачи заявки Истцу были известны все обстоятельства, на которые он ссылается в настоящем деле в качестве оснований для признания торгов недействительными.

В соответствии с разделом 2.2 Аукционной документации Организатор аукциона в течение 2 (двух) рабочих дней со дня поступления обращения о проведении осмотра организует осмотр имущества совместно с Собственником имущества без взимания платы с Претендентов. Во исполнение раздела 2.2 Аукционной документации Ответчиками было обеспечено проведение Истцом осмотра выставленного на торги комплекса имущества, осмотр состоялся 28.10.2020. Какие-либо препятствия для проведения Истцом осмотра не чинились, в частности представителям Истца был предоставлен свободный доступ к объектам без ограничений во времени, а также была предоставлена возможность фото- и видеофиксации объектов, о чем свидетельствуют представленные в дело фотоальбомы зданий. Указанное обстоятельство свидетельствует об отсутствии у Ответчиков цели или мотива для введения Истца в заблуждение относительно состояния зданий. Таким образом, после проведения осмотра у Истца не могла не сформироваться однозначная и определенная позиция в отношении физического состояния выставленных на торги объектов.

Факт представления Истцом в дело выписок из ЕГРН на объекты недвижимого имущества от 27.10.2020 свидетельствует о том, что Истец располагал соответствующей информацией в отношении объектов, включая информацию об обременениях до момента подачи заявки для участия в аукционе.

Несмотря на то, что в исковом заявлении указано о недостоверности данных, содержащихся в Извещении и Документации о проведении открытого аукциона, а также о неудовлетворительном состоянии объектов, Истцом 12 ноября 2020 года была подана заявка «на участие в открытом аукционе на повышение цены в электронной форме № SBR028-2010230045 на право заключения договора купли-продажи Имущества». Перед подачей заявки, в соответствии с пунктом 9 извещения и подпунктом 1.5. Аукционной документацией Истец перечислил задаток в размере 27 500 000 (двадцать семь миллионов пятьсот тысяч) рублей.

При разумной осмотрительности Истец должен был осознавать последствия совершаемых юридически значимых действий (подачи заявки для участия в аукционе и перечисления задатка).

Таким образом, Истцом не доказано нарушение своих прав со ссылками на нормы материального права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица, при этом в статье 449 ГК РФ приводится конкретный перечень случаев, при наличии которых торги могут быть признаны недействительными, в частности, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Как следует из позиции Верховного суда Российской Федерации (далее - ВС РФ), изложенной в Определении ВС РФ от 15.06.2018 № 18-КГ18-30 и в пункте 71 Постановления Пленума ВС РФ от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» (ссылка на указанное Постановление ВС РФ дана в Определении ВС РФ от 15.06.2015 № 18-КГ 18-30), нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Исходя из совокупного и комплексного толкования указанных судебных актов, в частности Определения ВС РФ от 15.06.2018 № 18-КГ18-30, речь идет именно о случаях, когда стоимость реализованного имущества изменилась по сравнению с первоначальной (выставленной на торги) в результате проведения конкурентных процедур с участием двух и более лиц и/или если нарушены интересы одного из участников торгов, который не был отобран победителем по итогам завершения необходимых процедур.

В сложившейся ситуации, как было указано выше, заявка на участие в аукционе подавалась Истцом с учетом анализа всей необходимой информации. Какие-либо новые обстоятельства и факты, которые не были известны Истцу на момент подачи заявки для участия в аукционе, позднее не выявлены. Более того, стоимость имущества по итогам торгов не могла измениться, так как другие заявки для участия в аукционе иными лицами не подавались. В разделе 1 Аукционной документации указано, что аукцион проводится на повышение цены, величина повышения начальной цены («шаг аукциона»): 5 %.

С учетом изложенного, утверждение Истца о том, что стоимость имущества, выставленного на торги, могла быть изменена в сторону ее снижения, не состоятельно и не подтверждается обстоятельствами дела.

В соответствии с пунктом 3.6.1 Аукционной документации заявки участников аукциона действуют до момента подписания Протокола об итогах аукциона, а заявка на участие в аукционе, признанного единственным участником, сохраняет свое действие в течение всего срока проведения аукциона до момента подписания договора купли-продажи с единственным участником аукциона.

Согласно пункту 6.4 Аукционной документации в случае подачи единственной заявки на участие в аукционе с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, в случае, если указанная заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным Аукционной документацией, заключается договор купли-продажи по начальной (минимальной) цене, указанной в извещении об аукционе.

В пункте 6.5 Аукционной документации установлено, что Победитель аукциона (Единственный участник) обязан в течение 10 (десяти) календарных дней с даты подписания Протокола об итогах аукциона подписать договор купли-продажи в 3 (трех) экземплярах и направить его Организатору аукциона.

Письмом от 04.12.2020 № 183 АО «ОРКК-КОНВЕРСИЯ» направило в адрес Истца соответствующий проект договора купли-продажи комплекса имущества, состоящего из 2-ух (двух) объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке общей площадью 21 562 кв.м с кадастровым номером 77:04:0001017:4668 по адресу: <...> по результатам подведения итогов открытого аукциона в электронной форме (торговая процедура № SBR028-2010230045). В указанном письме также отмечено, что в соответствии с п. 6.2 Аукционной документации договор купли-продажи должен быть заключен в течение 20 (двадцати) календарных дней с даты подписания протокола об итогах аукциона, но не ранее 10 (десяти) календарных дней с даты опубликования протокола об итогах аукциона - не ранее 09.12.2020 и не позднее 17.12.2020.

Также АО «МЗЭМА» письмом от 16.12.2020 № 50А-1215 обращало внимание Истца, на то что, что Протокол № 2 от 25.11.2020 «О подведении итогов и признании открытого аукциона в электронной форме на право заключения договора купли-продажи комплекса имущества, состоящего из двух объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке общей площадью 21 562 кв. м. с кадастровым номером 77:04:0001017:4668 по адресу: <...> не состоявшимся», был размещен на ЭТП АО «Сбербанк АСТ» 27.11.2020, а договор купли-продажи, подписанный АНО ВО «РосНОУ» должен быть направлен в АО «МЗЭМА» не позднее 17.12.2020 (копия письма представлена в суд Ответчиком 2).

Однако Истцом не выполнены требования Аукционной документации, соответствующий договор купли-продажи Комплекса имущества до настоящего времени не подписан.

В соответствии с пунктом 6.6 Аукционной документации в случае если Победитель аукциона (Единственный участник) в срок, предусмотренный пунктом 6.5 Аукционной документации, не представил Организатору аукциона подписанный договор купли-продажи в 3 (трех) экземплярах, Победитель аукциона (Единственный участник) признается уклонившимся от заключения договора купли-продажи. В данном случае задаток Победителю аукциона (Единственному участнику) не возвращается.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

В отношении встречных исковых требований суд приходит к следующему.

Истец по встречному требованию в их обоснование ссылается на следующее:

В соответствии с Агентским договором от 27.09.2019 № 001, заключенным между акционерным обществом «РК-Активы» (переименовано в АО «ОРКК-КОНВЕРСИЯ», подтверждающие документы приложены) и АО «МЗЭМА», организатором открытого аукциона на право заключения договора купли-продажи комплекса имущества, состоящего из 2-ух объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке общей площадью 21 562 кв. м с кадастровым номером 77:04:0001017:4668 по адресу: <...> (далее также - Комплекс имущества), является АО «ОРКК-КОНВЕРСИЯ», номер процедуры: SBR028-2010230045.

Как указывалось ранее, организатором торгов АО «ОРКК-КОНВЕРСИЯ» 23 октября 2020 г. на электронной торговой площадке «Сбербанк-АСТ» размещено Извещение о проведении открытого аукциона в электронной форме (далее - Извещение) и Документация о проведении открытого аукциона в электронной форме на право заключения договора купли-продажи Комплекса имущества (далее - Аукционная документация), номер процедуры: SBR028-2010230045 (https://utp.sberbank-ast.rU/VIP/NBT/PurchaseView/43/0/0/661447).

Выставленный на торги Комплекс имущества состоит из следующих объектов недвижимого имущества:

- земельный участок общей площадью 21 562 кв. м., расположенный по адресу: <...> с кадастровым номером: 77:04:0001017:4668 (далее - земельный участок);

- здание площадью 2 806 кв. м, расположенное на указанном земельном участке по адресу: <...>, с кадастровым номером: 77:04:0001017:1282;

- здание площадью 736,5 кв. м. (очистные сооружения), расположенное на указанном земельном участке по адресу: <...>, с кадастровым номером: 77:04:0001017:4094 (далее также - здания).

АНО ВО «РосНОУ» 12 ноября 2020 года добровольно без принуждения с чьей-либо стороны после проведения осмотра комплекса имущества, ознакомления с выписками из ЕГРН на соответствующие объекты недвижимости была подана заявка «на участие в открытом аукционе на повышение цены в электронной форме № SBR028-2010230045 на право заключения договора купли-продажи Имущества». Перед подачей заявки, в соответствии с пунктом 9 извещения и подпунктом 1.5. Аукционной документацией АНО ВО «РосНОУ» перечислило задаток в размере 27 500 000 (двадцать семь миллионов пятьсот тысяч) рублей.

Подача заявки Университетом для участия в аукционе свидетельствует о его согласии с условиями Аукционной документации. Пунктом 1.5 Аукционной документации установлено, что информационное сообщение о проведении аукциона по продаже имущества и условиях его проведения являются условиями публичной оферты в соответствии со статьей 437 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), и договор о задатке (приложение № 5 к Аукционной документации) считается заключенным в письменной форме.

Подача претендентом заявки и перечисление задатка являются акцептом такой оферты, что свидетельствует о заключении между сторонами соответствующей сделки (договора о задатке).

В соответствии с разделом 2.2 Аукционной документации Организатор аукциона в течение 2 (двух) рабочих дней со дня поступления обращения о проведении осмотра организует осмотр имущества совместно с Собственником имущества без взимания платы с Претендентов. Во исполнение раздела 2.2 Аукционной документации Организатором аукциона и Собственником имущества было обеспечено проведение Университетом осмотра выставленного на торги комплекса имущества, осмотр состоялся 28.10.2020. Какие-либо препятствия для проведения Университетом осмотра не чинились, в частности представителям Университета был предоставлен свободный доступ к объектам без ограничений во времени, а также была предоставлена возможность фото- и видеофиксации объектов. Указанное обстоятельство свидетельствует об отсутствии у Организатора аукциона и Собственника имущества цели или мотива для введения АНО ВО «РосНОУ» в заблуждение относительно состояния зданий. Таким образом, после проведения осмотра представителями Университета у АНО ВО «РосНОУ» не могла не сформироваться однозначная и определенная позиция в отношении физического состояния выставленных на торги объектов.

Факт представления Университетом в суд выписок из ЕГРН на объекты недвижимого имущества от 27.10.2020 свидетельствует о том, что Университет располагал соответствующей информацией в отношении объектов, включая информацию об обременениях до момента подачи заявки для участия в аукционе.

При разумной осмотрительности Университет должен был осознавать последствия совершаемых юридически значимых действий (подачи заявки для участия в аукционе и перечисления задатка).

В целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора в соответствии со статьей 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) АО «ОРКК-КОНВЕРСИЯ» в адрес АНО ВО «РосНОУ» была направлена претензия от 24.02.2021 № 21 о необходимости подписания Договора купли-продажи Комплекса имущества. В приложенном к претензии проекте Договора купли-продажи Комплекса имущества сделано примечание об отражении в ЕГРН некорректной информации о дате истечения срока сервитута.

По результатам подведения итогов открытого аукциона в электронной форме на право заключения договора купли-продажи комплекса имущества, автономная некоммерческая организация высшего образования «Российский новый университет» признана единственным участником аукциона. Протокол от 25.11.2020 № 2 «О подведении итогов и признании открытого аукциона в электронной форме на право заключения договора купли-продажи комплекса имущества не состоявшимся» размещен на Электронной торговой площадке АО «Сбербанк АСТ» 27.11.2020.

В нарушение Аукционной документации в установленный срок договор купли-продажи со стороны АНО ВО «РосНОУ» не подписан. Таким образом, по вине АНО ВО «РосНОУ» договор купли-продажи комплекса имущества не заключен.

Отказывая в удовлетворении требований, суд исходит из следующего.

Как указывалось ранее, в соответствии с пунктом 8 протокола № 2 «О подведении итогов и признании открытого аукциона в электронной форме на право заключения договора купли-продажи комплекса имущества, состоящего из 2 объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке общей площадью 21 562 кв. м с кадастровым номером 77:04:0001017:4668 по адресу: <...> не состоявшимся», размещенном на ЭТП Сбербанк ACT 27 ноября 2020 года в 16.25, АНО ВО «РосНОУ», как единственному участнику аукциона предложено заключить договор с Третьим лицом по начальной (минимальной) цене Лота в размере 275 953 215 (двести семьдесят пять миллионов девятьсот пятьдесят три тысячи двести пятнадцать) рублей 92 копеек на условиях проекта договора купли-продажи, входящего в состав аукционной документации.

В соответствии с пунктом 1 статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Обязанность о заключении договора купли-продажи по итогам проведения торгов в соответствии со статьями 447-449 ГК РФ не предусмотрена ни ГК РФ, ни каким-либо другим федеральным законом. Ответчик добровольных обязательств по его заключению на себя не брал.

В соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

При указанных обстоятельствах, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения встречного искового заявления.

На основании ст.ст. 8, 12, 13 Гражданского кодекса РФ, и руководствуясь ст.ст. 4, 64, 65, 71, 75, 159, 167 -170, 176, 198, 200, 201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать полностью.

В удовлетворении встречного искового заявления отказать полностью.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд

Судья Н.Е. Девицкая