Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Березовой О.А., рассмотрев в судебном заседании суда первой инстанции, проведенном по адресу: <...>, зал судебных заседаний 4010, - при ведении протокола секретарем Черепковой Е.С., при участии представителей истца ФИО1 по доверенности от 16.07.2019 № 77 АГ 1978211, ответчиков ООО «Аквадом+» ФИО2 по доверенности от 27.05.2019, ОАО «Банк Российский Кредит» в лице ГК «АСВ» ФИО3 по доверенности от 18.11.2019 № 77 АГ 2964238, дело по иску ИП ФИО4 к ООО «Аквадом+» (ОГРН <***>) ОАО «Банк Российский Кредит» в лице ГК «АСВ» (ОГРН <***>) о взыскании 15 000 000 руб., признании недействительным договора купли-продажи, обязании возвратить машиноместа, установил:

С учетом уточнения исковых требований истец просит суд признать недействительным договор купли-продажи машиномест от 28.03.2011 № С22-2011, заключенный ответчиками, и применить последствия недействительности сделки в виде обязания ОАО «Банк Российский Кредит» возвратить ООО «Аквадом+» 15 000 000 руб., уплаченных по этому договору в оплату машиномес, обязания ООО «Аквадом+» возвратить истцу машиноместа 4-7 (в принятии нового, дополнительного требования – о признании за истцом права общей долевой собственности пропорционально площади машиномет, собственником которых является истец, - протокольным определением от 03.07.2020 судом отказано).

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что по договору купли-продажи объекта недвижимого имущества от 11.02.2019 № 2019-744/77, заключенному истцом (покупатель) и ОАО «Банк Российский Кредит» (продавец), истец приобрел нежилое помещение площадью 150, 3 кв. м и 29 машиномест в подземной многоуровневой парковке по адресу: <...>, соор. 4.

В рамках дела № А40-98651/19-180-888 ООО «Аквадом+» оспорило указанный договор в части продажи истцу нежилого помещения площадью 150, 3 кв. м, решением от 22.11.2019 Арбитражный суд г. Москвы признал недействительным договор купли-продажи от 11.02.2019 № 2019-744/77, заключенный ОАО «Банк Российский Кредит» и истцом, в части купли-продажи нежилого помещения площадью 150, 3 кв. м, применил последствия недействительности сделки в виде обязания истца возвратить нежилое помещение площадью 150, 3 кв. м в собственность ОАО «Банк Российский Кредит», а постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2020 суд обязал ОАО «Банк Российский Кредит» возвратить истцу 7 477 514 руб. 50 коп.

При рассмотрении этого дела истец узнал о том, что ответчиками заключен договор купли-продажи машиномест от 28.03.2011 № С22-2011, по которому ООО «Аквадом+» приобретены 4 машиноместа площадью 59, 4 кв. м, в то время как право собственности ООО «Аквадом+» зарегистрировано на машиноместа площадью 80 кв. м. Увеличение площади могло произойти только за счет уменьшения площади общего имущества собственников парковки, что не соответствует закону.

Ответчики против иска возразили.

ОАО «Банк Российский Кредит» в лице ГК «АСВ» сослалось на то, что договор купли-продажи заключен в 2011 году, в то время как договор с истцом заключен в 2019 году, поэтому оспариваемым истцом договором права и законные интересы истца нарушаться не могли.

ООО «Аквадом+» сослалось на то, что приобретенные им машиноместа имели номера 4, 5, 6, 7, располагались рядом друг с другом, целью покупки указанных машиномест было дальнейшее их объединение в один объект недвижимости и переоборудовании под автомойку, на что прямо указано в оспариваемом договоре.

При этом на момент заключения оспариваемого договора ОАО «Банк Российский Кредит» являлось единственным собственником парковки, построенной в рамках реализации инвестиционного проекта, а потому общее имущество в парковке отсутствовало, а объединение машиномест и их переоборудование под автомойку производились с согласия продавца, на основании решения межведомственной комиссии по использованию жилищного и нежилого фонда ЦАО г. Москвы от 17.05.2011 № 245Ю, распоряжения префекта ЦАО г. Москвы от 26.05.2011 № 1006-р.

Исследовав письменные доказательства, представленные истцом и ответчиками, заслушав объяснения их представителей, суд установил, что по договору купли-продажи машиномест от 28.03.2011, заключенному ООО «Аквадом+» в качестве покупателя и ОАО «Банк Российский Кредит» в качестве продавца, продавец продал, а покупатель купил в собственность 4 машиноместа в подземной многоуровневой автостоянке по адресу: <...> д 30, coop. 4:

машиноместо 4 площадью 12, 7 кв. м;

машиноместо 5 площадью 15, 5 кв. м;

машиноместо 6 площадью 15, 4 кв. м;

машиноместо 7 площадью 15, 8 кв. м.

В соответствии с п. 2 договора машиноместа принадлежат продавцу на праве собственности на основании инвестиционного контракта от 20.12.2007, акта от 20.08.2010 о результатах реализации инвестиционного проекта согласно инвестиционному контракту от 20.12.2007, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 31.12.2009 № RU 77104000-002538, выданного Комитетом государственного строительного надзора города Москвы, регистрационный № 77-ГК/3.7.2.0002510 от 15.01.2010, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи от 21.10.2010 №77-77-12/003/2010-158 (в отношении машиноместа 4), от 03.11.2010 № 77-77-11/147/2010-962 (в отношении машиноместа 5), ль 03.11.2010 № 77-77-11/147/2010-963 (в отношении машиноместа 6), от 02.11.2010 № 77-77-11/147/2010-964 (в отношении машиноместа 7).

На основании заключенного ответчиками договора за ООО «Аквадом+» 14.04.2011 зарегистрировано право собственности на машиноместо 4 – комнату 34 площадью 12, 7 кв. м, машиноместо 5 – комнату 33 площадью 15, 5 кв. м, машиноместо 6 – комнату 32 площадью 15, 4 кв. м и машиноместо 7 – комнату 31 площадью 15, 8 кв. м, что следует из свидетельству о государственной регистрации права от 14.04.2011 77АМ № 607706, 77АМ № 607707, 77АМ № 607708, 77АМ № 607933.

В соответствии со ст. 166 ГК Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка); согласно ст. 167 Кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения; при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с п. 2 ст. 168 Кодекса сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки; п. 1 ст. 168 устанавливает, что за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 168 или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Основания, по которым заключенный ответчиками договор является недействительной сделкой, в частности, по тому основанию, что по этому договору продавец продал покупателю часть проезда в парковке, который является общим имуществом собственников машиномест парковки, в ходе судебного разбирательства судом не установлены.

Требования истца основаны на том, что 11.02.2019 он в качестве покупателя и ОАО «Банк Российский Кредит» в качестве продавца заключили договор купли-продажи объекта недвижимого имущества № 2019-744/77, по которому продавец передал в собственность покупателя, а покупатель принял и оплатил нежилое помещение площадью 150, 3 кв. м и 29 машиномест площадью 458, 1 кв. м в подземной парковке по адресу: <...>, coop. 4.

Истец считает, что он является собственником не только машиномест, но и долевым собственником общего имущества собственников машиномест в парковке, в том числе проезда между машиноместами. В соответствии с ГК Российской Федерации и Жилищным кодексом Российской Федерации часть проезда между машиноместами не могла являться предметом договора купли-продажи, заключенного ответчиками, в то время как согласно сведениям ЕГРН по оспариваемому истцом договору к ООО «Аквадом+» перешло право собственности не только на 4 машиноместа, но и на часть проезда между машиноместами, поскольку площадь машиномест составляла 59, 4 кв. м, а площадь помещения, право собственности на которое зарегистрировано за ООО «Аквадом+», составляет 80 кв. м.

Истец считает, что увеличение площади могло произойти только за счет уменьшения площади проездов как общего имущества собственников машиномест в парковке, что не соответствует закону.

Вместе с тем из представленных суду доказательств следует, что первоначально право собственности ООО «Аквадом+» регистрировалось только на 4 машиноместа площадью 59, 4 кв. м:

на машиноместо 4 – комнату 34 помещения I подвала площадью 12, 7 кв. м;

на машиноместо 5 – комнату 33 помещения I подвала площадью 15, 5 кв. м;

на машиноместо 6 – комнату 32 помещения I подвала площадью 15, 4 кв. м;

на машиноместо 7 – комнату 31 помещения I подвала площадью 15, 8 кв. м.

Данное обстоятельство следует из свидетельству о государственной регистрации права от 14.04.2011 77АМ № 607706, 77АМ № 607707, 77АМ № 607708, 77АМ № 607933.

В письме ГУП МосгорБТИ от 22.08.2011 указано, что площадь и нумерация помещений подвала изменились в результате проведенной инвентаризации.

Распоряжением от 26.05.2011 № 1006-р префект ЦАО г. Москвы утвердил протокол заседания межведомственной комиссии по использованию жилищного и нежилого фонда ЦАО г. Москвы от 17.05.2011 № 245, которым согласовано проведение перепланировки нежилых помещений подвала площадью 59, 4 кв. м, собственником которых является ООО «Аквадом+».

При этом протоколом заседания межведомственной комиссии по использованию жилищного и нежилого фонда ЦАО г. Москвы от 17.05.2011 № 245 предусмотрено, что перепланировка, о которой просило ООО «Аквадом+», не изменяет технико-экономические показатели, проектом перепланировки предусматривалось обустройство майки для автомобилей из существующих 4-х мест парковки.

Вместе с тем из представленных в дело кадастрового паспорта, поэтажного плана и экспликации по состоянию на 12.07.2011 следует, что в результате перепланировки вместо комнат 31 площадью 15, 8 кв. м, 32 площадью 15, 4 кв. м, 33 площадью 15, 5 кв. м и 34 площадью 12, 7 кв. м в помещении Iподвала (согласно экспликации по состоянию на 20.11.2009) образована комната 60 площадью 80 кв. м (из которой впоследствии согласно поэтажному плану и экспликации по состоянию на 02.09.2019 образована комната 60а площадью 20, 8 кв. м).

При этом из поэтажных планов, кадастрового паспорта следует, что увеличение площади комнаты 60 до 80 кв. м произошло за счет комнаты 59 площадью 502, 5 кв. м, которая представляет собой проезд между машиноместами, то есть общее имущество собственников машиномест в парковке, поскольку после перепланировки площадь комнаты 59 уменьшилась до 481, 9 кв. м.

Кроме того, поэтажные планы и кадастровый паспорт свидетельствуют о том, что после перепланировки комната 5 помещения I подвала площадью 11, 2 кв. м, которая представляет собой водомерную, то есть также является общим имуществом собственников машиномест в парковке (данное обстоятельство установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 22.11.2019 по делу № А40-98651/19-180-888), фактически оказалась в единоличном владении ООО «Аквадом+», так как какой-либо проход к ней минуя комнату 60а, образованную из комнаты 60, отсутствует, а сама комната 60а находится в собственности ООО «Аквадом+» и представляет собой изолированное помещение с единственным входом из комнаты 60, которая также находится в собственности ООО «Аквадом+».

Согласно ст. 289 Кодекса собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома; в соответствии со ст. 290 Кодекса собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).

Как указано в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено ст. 289, 290 ГК Российской Федерации, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы ст. 1 и 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Так, п. 5 ст. 16 последнего устанавливает, что у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства, при этом государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289, 290 ГК Российской Федерации.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания, к которому согласно п. 2 названного постановления относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно п. 4 постановления при рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений, причем при переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.

Согласно ст. 246 ГК Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а ст. 247 Кодекса устанавливает, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Таким образом, в ходе рассмотрения дела судом установлено, что в результате перепланировки общее имущество собственников машиномест в парковке уменьшилось, а имущество ООО «Аквадом+» увеличилось за счет общего имущества, что, безусловно, нарушает закон.

Доводы, на которые ответчики сослались в ходе рассмотрения дела, судом отклоняются, поскольку в соответствии с актом о результатах реализации инвестиционного проекта согласно инвестиционному контракту от 20.12.2007, подписанному Правительством Москвы и ОАО «Банк Российский Кредит» 20.08.2010, в парковке изначально имелись нежилые помещения общего пользования и инженерного назначения гаража, к числу которых в соответствии с п. 6.2 акта отнесены комнаты 5 (водомерная) и 59 (гараж) помещения I подвала.

Кроме того, в п. 8 оспариваемого истцом договора прямо предусмотрено, что при приобретении в собственность машиномест к покупателю в силу закона переходит доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в объекте, расположенном по адресу: <...>, coop. 4.

Вместе с тем государственная регистрация права собственности ООО «Аквадом+» на комнату 60 помещения Iподвала площадью 80 кв. м произведена не в результате заключения оспариваемого договора, а в результате перепланировки помещения I подвала, проведенной ООО «Аквадом+», а потому установленные судом обстоятельства позволяют истцу оспаривать зарегистрированное за ООО «Аквадом+» право собственности на комнату 60 (и образованную из нее комнату 60а) площадью 80 кв. м в той части, в которой комната 60 (и образованная из нее комната 60а) превышает площадь комнат 31, 32, 33 и 34 до перепланировки, требовать от ООО «Аквадом+» приведения помещения I подвала в состояние до перепланировки (в соответствие с поэтажным планом и экспликацией по состоянию на 20.11.2009), после чего требовать признания права общей долевой собственности на комнату 59 (гараж) площадью 502, 5 кв. м и на комнату 5 (водомерная) площадью 11, 2 кв. м, но не порочат заключенный ответчиками договор купли-продажи, в связи с чем в иске суд отказывает.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 65, 110-112, 167-170 АПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья О.А. Березова