Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Металлургическая компания «Латуни» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Акционерному обществу «Банк Интеза» об обязании АО «Банк Интеза» в течении 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу направить ООО «ПК Вторалюминпродукт» по адресу: 111674, <...>, стр. 4 требование о продаже:

- 7440/8966 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 57:27:0010504:117, общей площадью 8966,00 кв.м., расположенный по адресу: Орловская обл., г. Мценск, Автомагистраль;

- часть здания АБК, назначение: нежилое, общей площадью 1734,5 кв. м, этажность: 1,3,4, кадастровый (или условный) номер: 57:27:0:0:2-664:1463 "З";

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации и обслуживания производственных зданий и сооружений, общей площадью 4255,00 кв. м, кадастровый номер 57:27:0010504:116 участнику общей собственности указанных объектов недвижимости - ООО «МК Латуни» по цене, соразмерной рыночной стоимости этих объектов недвижимости, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга, установив срок для получения ответа 30 дней.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что действиями банка было нарушено право истца на преимущественное право выкупа объектов недвижимого имущества, находящегося в совместной долевой собственности ООО «МК «ЛАТУНИ» и ООО «ПК Вторалюминпродукт».

Истец поддержал заявленные требования.

Ответчик против иска возражал по доводам отзываэ

Третье лицо –ООО «ПК Вторалюминпродукт» - уведомленное надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства в порядке ст.ст. 121,122 АПК РФ, в заседание не явилось, заявлений, ходатайств не подало, в связи с чем, спор рассматривается в его отсутствие в порядке ст. 156 АПК РФ.

В соответствии с абз. 2 ч. 1 ст. 121 АПК РФ (в редакции Федерального закона от 27.07.2010г. № 228-ФЗ) информация о принятии искового заявления к производству, о времени и месте судебного заседания опубликована на официальном сайте Арбитражного суда города Москвы: www.msk.arbitr.ru.

Суд, рассмотрев исковые требования, выслушав доводы истца и ответчика, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, считает, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 15.07.2017г. ООО «МК Латуни» (истец) было получено уведомление от ООО «ПК Вторалюминпродукт» (третье лицо) о том, что между ООО «Промышленная компания «Вторалюминпродукт» и АО «Банк Интеза» (ответчик, Банк) заключен Договор об ипотеке от 10.06.2013 г. (Договор ипотеки), в соответствии с пунктом 1.3. которого предметом последующей ипотеки является следующее имущество, расположенное по адресу: Орловская область, Мценский район, г. Мценск, Автомагистраль:

- нежилое помещение № 2, назначение: нежилое, общей площадью 37659,7 кв. м, этажность: подвал 1, 2, 3, кадастровый (или условный номер) 57-57-07-004/2010-1257;

- доля в праве собственности 7440/8966 на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации и обслуживания производственных зданий и сооружений, общей площадью 8966,00 кв. м, кадастровый номер 57:27:0010504:117;

Также из уведомления следовало, что Банк обратился в суд с иском к ООО «ПК Вторалюминпродукт» об обращении взыскания на вышеуказанное имущество.

Истец указывает, что является сособственником предмета ипотеки (в том числе доли), однако не был осведомлен и не участвовал в процессе заключения и подписания Договора об ипотеке от 10.06.2013, а также в судебном споре об обращении взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки.

По мнению истца, заключение Договора ипотеки от 10.06.2013 затрагивает права и законные интересы ООО «МК Латуни» в сфере предпринимательской деятельности.

Истцом в адрес ООО «ПК Вторалюминпродукт» был направлен запрос о предоставлении исчерпывающей информации относительно подписания договора ипотеки и судебных споров.

ООО «ПК Вторалюминпродукт» направило в адрес истца копию Договора об ипотеке от 10.06.2013, а также сведения о судебных спорах в отношении заложенного имущества.

Как следует из представленных документов, имущество, в том числе принадлежащий истцу Участок и здание АБК, было заложено по Договору ипотеки в пользу Банка в счет обеспечения исполнения обязательств ООО «ПК Втормет» по кредитному договору, заключенному с Банком.

АО «Банк Интеза» обратилось в арбитражный суд Орловской области с исковым заявлением об обращении взыскания на заложенное имущество (дело № А48-2038/2014).

Решением арбитражного суда Орловской области от 29.03.2017 г. исковое заявление удовлетворено, на заложенное имущество обращено взыскание. Производство в суде апелляционной инстанции приостановлено до рассмотрения иска ООО «МК «Латуни» к ПАО «Банк Интеза» и ООО «ПК Вторалюминпродукт» о признании договора ипотеки недействительным (дело №А48-6427/2017). Решением арбитражного суда Орловской области от 18.06.2018 г. в удовлетворении искового заявления ООО «МК Латуни» к банку отказано. Решение вступило в законную силу.

Однако, ООО «МК Латуни» считает, что действиями АО «Банк Интеза» было нарушено право истца на преимущественное право выкупа объектов недвижимого имущества, находящего в совместной долевой собственности ООО «МК Латуни» и ООО «ПК Вторалюминпродукт».

Согласно доводам истца, в связи с просроченной задолженностью ООО «ПК Втормет» по обеспеченному ипотекой кредитному договору по требованию Банка (залогодержателя) было обращено взыскание на указанные выше и принадлежащие ООО «ПК Вторалюминпродукт» на праве собственности объекты недвижимого имущества, в том числе на:

- часть здания АБК, назначение: нежилое, общей площадью 1734,5 кв. м, этажность: 1,3,4, кадастровый (или условный) номер: 57:27:0:0:2-664:1463 "З".

Истец является сособственником земельного участка с кадастровым номером 57:27:0010504:117, а именно владеет 1526/8966 долей в праве общей долевой собственности. Данное обстоятельство подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 57-АБ 051865 от 13.09.2010. Также истец является сособственником части здания АБК, расположенной по адресу: <...>. Данный факт подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № 57 АА 211093 от 26.07.2004 (том 1, л.д. 117).

Согласно договору ипотеки (п. 1.3.5) здание АБК располагается на двух земельных участках: земельном участке с кадастровым номером 57:27:0010504:113 и земельном участке с кадастровым номером 57:27:0010504:117.

В соответствии с ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.

При этом, в случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила статей 250 и 255 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности.

В соответствии с ч. 1 ст. 250 ГК РФ публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 255 ГК РФ кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания.

Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга.

Таким образом, в целях соблюдения баланса интересов сторон и недопущения ущемления прав остальных сособственников законодатель установил специальный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, находящееся в долевой собственности.

Истец полагает, что в соответствии с положениями законодательства РФ до обращения в суд с требованием об обращении взыскания на долю Ответчика в общем имуществе и продажи с публичных торгов Банк должен был потребовать продажи ООО «ПК Вторалюминпродукт» своей доли истцу как участнику общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга, а истец соответственно имел приоритетное право приобретения доли в Участке и части здания по рыночной цене.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

Таким образом, данная норма Кодекса с целью обеспечения интересов иных участников общей собственности, по мнению истца, предусматривает приоритет преимущественного права покупки доли в общем имуществе участников долевой собственности, в силу которого сначала выполняются требования привилегии, а затем собственник или уполномоченное лицо получает право распоряжаться указанной долей в общем порядке.

Статьей 255 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания. Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга.

В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов. По мнению истца, продажа доли ООО «ПК Вторалюминпродукт» в праве общей долевой собственности на земельный участок иным лицам возможна только в случае отказа других участников (участника) от реализации преимущественного права покупки этой доли.

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права № 57 А А 211093 от 26.07.2004г. ООО «МК Латуни» является собственником 487, 8 кв. м. в здании АБК. Причем доля ООО «МК Латуни» в натуре не выделена, сведений в свидетельстве относительно конкретного расположения помещений в здании не имеется. Рабочие места сотрудников расположены на 1, 2, 3 этажах здания.

Данный факт, помимо свидетельства о государственной регистрации права, подтверждается актом передачи имущества в собственность ЗАО «МК Латуни» в счет оплаты акций в уставном капитале ЗАО «МК Латуни» от учредителя ООО «ПК Вторалюминпродукт». Согласно данному акту ООО «ПК Вторалюминпродукт» передало ЗАО «МК Латуни» часть здания АКБ общей площадью 487, 8 кв.м. Сведений относительно конкретного расположения указанной части здания в данном акте не имеется.

В соответствии с пунктами 1 - 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

При этом право общей собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, истцу как собственнику помещений в здании АБК наряду с ООО «ПК Вторалюминпродукт» принадлежит на праве совместной собственности общее имущество здания АБК (лестничные площадки, лестницы, коридоры, технические этажи, инженерные коммуникации, крыша и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения).

При рассмотрении споров, связанных с определением правового режима, помещения, комнаты в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения.

Согласно части 6 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ООО «МК Латуни» полагает, что имеет преимущественное право выкупа части помещения части здания АБК, назначение: нежилое, общей площадью 1734,5 кв. м, этажность: 1,3,4, кадастровый (или условный) номер: 57:27:0:0:2-664:1463 "З".

Согласно ч. 3 ст. 35 Земельного кодекса собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Поскольку «МК Латуни» является сособственником части здания АБК, а также имеет преимущественное право выкупа другой части здания, принадлежащий ООО «ПК Вторалюминпродукт», истец полагает, что у него возникает преимущественное право выкупа земельного участка с кадастровым номером 57:27:0010504:116 в порядке ст. 250 ГК РФ.

ООО «МК Латуни» заявляет, что имеет намерение и финансовое обеспечение для реализации преимущественного права выкупа по рыночной цене трех объектов недвижимости, принадлежащих ООО «ПК Вторалюминпродукт», а именно:

Однако в связи с тем, что ответчик не выполнил требования статьи 255 ГК РФ, согласно которой «кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга», истец лишён возможности реализовать свое преимущественного право выкупа объектов недвижимости.

В свою очередь ООО «ПК Вторалюминпродукт» лишен возможности самостоятельно предпринимать такие действия, поскольку в отсутствии воли банка и в связи с обременением имущества в виде ипотеки, сделка по преимущественной покупке имущества не может быть зарегистрирована в установленном законом порядке.

Суд не может согласиться с доводами истца в связи со следующим.

Согласно п.2 ст.7 Закона об ипотеке участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.

В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила статей 250 и 255 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве покупки, принадлежащее остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности.

В соответствии с ч. 1 ст. 250 ГК РФ:

- при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов;

- публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

При этом положения статьи 250 ГК РФ при продаже с публичных торгов доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу не препятствуют участнику общей долевой собственности, заинтересованному в приобретении принадлежащей должнику доли общей собственности, участвовать в публичных торгах на общих основаниях.

Договором ипотеки от 10.06.2013, заключенным между АО «Банк Интеза» и ООО «ПК «Вторалюминпродукт», предусмотрен судебный порядок обращения взыскания на залог.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 29.03.2017 по делу № А48-2038/2014 по иску АО «Банк Интеза» обращено взыскание (в пределах сумы долга 471 872 631, 92 руб., расходов по государственной пошлине в сумме 4 000 руб.) на заложенное имущество по договору об ипотеке от 10.06.2013, а именно:

- нежилое помещение №2, назначение: нежилое, общая площадь 37659,7 кв.м., кадастровый номер: 57-57-07/004/2010-1257, расположенное по адресу: Орловская обл., г.Мценск, Автомагистраль, находящееся в собственности ООО «ПК «Вторалюминпродукт»;

- часть здания АБК, назначение нежилое, общая площадь 1 734,5 кв.м., кадастровый номер: 57:27:0:0:2:-664:1463 «З», расположенное по адресу: Орловская обл., г.Мценск, Автомагистраль, находящееся в собственности ООО «ПК «Вторалюминпродукт»;

- земельный участок - категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 48 639,00 кв.м., кадастровый номер 57:27:0010504:113, расположенный по адресу: Орловская область, г.Мценск, Автомагистраль, находящееся в собственности ООО «ПК «Вторалюмипродукт»;

- доля в праве собственности 7440/8966 на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 57:27:0010504:117, общей площадью 8966,00 кв.м., расположенный по адресу: Орловская обл., г.Мценск, Автомагистраль, находящееся в собственности ООО «ПК «Вторалюминпродукт»;

- земельный участок - категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 4255,00 кв.м., кадастровый номер 57:27:0010504:116, расположенный по адресу: Орловская обл., г.Мценск, Автомагистраль, находящееся в собственности ООО «ПК «Вторалюминпродукт»., установив начальную продажную цену всего имущества в размере 80% от 90884000,00 руб.

До установления судом права АО «Банк Интеза» на обращение взыскания на залог, Банк не имел право предлагать к покупке другим сособственникам заложенную долю в общем имуществе.

Правила реализации с торгов закреплены в статье 56 Закона об ипотеке и пункте 1 статьи 89 Федерального Закона от 02.10.1987 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

В соответствии с п. 1 ст.56 ФЗ Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Законом об ипотеке, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных Законом об ипотеке.

Таким образом, поскольку на основании ст. 56 Закона об ипотеке заложенное по договору ипотеки от 10.06.2013 имущество подлежит реализации путем продажи с публичных торгов, следовательно, правила о преимущественном праве покупки продаваемой доли не применяются в силу прямого указания в ч. 1 ст. 250 ГК РФ.

Аналогичные правовые позиции отражены в постановлениях Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2016 по делу №А42-3844/2015, Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2013 по делу №А32- 25784/2012, от 22.05.2008 по делу №А32-19614/2007, Седьмого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2011 по делу №А45-16139/2010, оставленного без изменения Постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19.10.2011 по делу №А45-16139/2010.

При указанных обстоятельствах заявленные требования удовлетворению не подлежат.

С учетом изложенного и руководствуясь ст.ст. 12, 15, 250 ГК РФ, ст.ст. 65,71,110,167-171,176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В иске ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МЕТАЛЛУРГИЧЕСКАЯ КОМПАНИЯ "ЛАТУНИ" (ОГРН <***>, ИНН <***>) к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "БАНК ИНТЕЗА" (ОГРН <***>, ИНН <***>) отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Ю.А. Скачкова