Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел дело по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "САФА" (ИНН <***>, 123242,ГОРОД МОСКВА,,,,УЛИЦА ГРУЗИНСКАЯ М.,12,СТР.1, д/р 09.07.2003)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН <***> , д/р 08.02.2003)

об урегулировании разногласий возникших при заключении договора купли-продажи

УСТАНОВИЛ:

По настоящему делу ООО "САФА" (далее Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее Департамент, ответчик) е об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, общей площадью 124,6 кв.м. (подвал, помещение I, комнаты 3-9, 12-14), расположенного по адресу: <...>

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что он является субъектом малого предпринимательства, отвечает требованиям, названным в ст.3 ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ, для предоставления преимущественного права выкупа арендуемого помещения, чем обусловлены действия ответчика, связанные с направлением истцу, оферты – подписанного договора купли-продажи спорного объекта недвижимости.

Ответчик против иска возражал, выражая несогласие с ценой спорного нежилого помещения указанной истцом в просительной части искового заявления, в обоснование своей позиции сослался на отчет об определении рыночной стоимости спорного объекта и положительное экспертное заключение.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы лиц участвующих в деле, суд пришел к выводу, что иск подлежит удовлетворению, по следующим основаниям.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». При этом, согласно п. 5 ст. 3 названного Закона, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в силу 05.08.2008 г.

Как следует из материалов дела, Общество является арендатором нежилого помещения, общей площадью 177,0 кв.м. расположенного по адресу: <...>, подвал, помещение I, комнаты 3-9, 12-14 находящегося в собственности города Москвы на основании договора аренды № 1-1168/03 заключенного 03.12.2003 г..

Реализуя право преимущественного приобретения спорного объекта истец, являясь субъектом малого предпринимательства, письмом обратился к ответчику.

Департаментом городского имущества города Москвы заявителю был направлен подписанный проект договора купли-продажи нежилого объекта.

Согласно пункту 3.1. проекта договора цена объекта составляет 21 058 000 рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 15.09.2014 № 743Г/150, выполненным ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 23.09.2014 № 1861/С-14, подготовленным НП СРО «СВОД».

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется..

Общество в ответ на предложение Департамента направило подписанный договор с протоколом разногласий, предложив собственную редакцию спорных пунктов Договора соотносящейся с той, которая изложена Обществом, в просительной части текста искового заявления.

При этом истец выражая несогласие с ценой выкупаемого объекта представил отчет от 21.11.2014 № 236/11-14Н выполненный ООО «ПрофиЭксперт» согласно которому величина рыночной стоимости объекта оценки составляет 11 390 099 руб. без учета НДС

В связи с отклонением Департаментом переданного протокола разногласий, истец в порядке предусмотренном ст.ст. 445, 446 ГК РФ, обратился с иском содержащем рассматриваемое требование.

Предметом рассматриваемого иска является урегулирование разногласий между сторонами, возникших на стадии заключения договора купли-продажи нежилого помещения, при этом, решение о его заключении принято на основании соответствующего распоряжения уполномоченного на распоряжение государственным имуществом города органа исполнительной власти, не отмененного и не признанного недействительным в установленном законом порядке.

В силу ст. 13 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в российской федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. (ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 18 октября 2012 г. N 7240/12)

Таким образом, в рамках рассмотрения настоящего дела рыночная стоимость спорного имущества подлежит определению не на дату поступления в уполномоченный орган заявления Общества о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, то есть на 26.09.2013

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, по ходатайству истца, перечислившего на депозит суда денежные средства в счета оплаты производства экспертизы (п/п от 23.04.2015 № 17 на сумму 50 000 рублей ), суд, Определением от 05.05.2015 назначил судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, проведение которой было поручено эксперту ООО «Агентство судебных экспертов» - ФИО4.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

- Какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 177,0 кв.м, расположенного по адресу : г. Москва, ФИО5, д.12, стр.1, подвал, помещение 1, комнаты 3-9, 12-14, по состоянию на 26.09.13г.?

Судом для разрешения ходатайства истца о назначении и проведении судебной оценочной экспертизы, в целях выполнения требований ст. 82 АПК РФ, руководствуясь Постановлением Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 66 от 20.12.2006 г. в части не противоречащей Постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 4 апреля 2014 г. N 23, а также самим Постановлением направлялись запросы в экспертные организации, а также предлагалось сторонам представить варианты экспертных организаций, письменные ответы экспертных организаций о возможности проведения экспертизы и ее стоимости.

В материалы дела поступили ответы экспертных организаций на судебные запросы из: ООО Центр независимых экспертиз «Стандарт Эксперт», срок – 7 р.б., стоимость 20 000 руб. ООО «ИНТЕЛИС-оценка», срок – 6 р.б., стоимость 22 000 руб.

ФБУ РФЦ судебной экспертизы при министерстве юстиции РФ, стоимость от 31 814 руб. до 64 000 руб., срок сот 7 р.б. до 15 р.б. ООО «Мастер-Диалог», срок 7 р.б., стоимость от 80 000 руб. ООО «Агентство судебных экспертов», срок 5-7 р.б., стоимость 45 000 руб.

Из иных экспертных организаций судебному заседанию ответов на запросы суда к моменту проведения судебного заседания не поступили.

Ответчик – Департамент городского имущества города Москвы против проведения судебной оценочной экспертизы вышеуказанного объекта, а также против формулировки вопроса, поставленного перед экспертом не возражал.

При выборе кандидатуры эксперта суд исходил из того, что данная организация указала сопоставимые сроки проведения судебной оценочной экспертизы, а также адекватную стоимость экспертных услуг и представила документы в подтверждение наличия права на проведение оценочной экспертизы, а также с учетом того, что в отношении кандидатур экспертов отводов, возражений не заявлялось.

29.05.2015 в суд, через канцелярию, поступило экспертное заключение от 26.05.2015. № 103

Согласно заключению экспертов ФИО6, ФИО7, по состоянию на 12.11.2013 рыночная стоимость спорного нежилого помещения составила 11 721 000 рублей.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ). (п.12 Постановления Пленума ВАС РФ от 4 апреля 2014 г. N 23).

Между тем при оценке указанного доказательства, по мнению суда , вывод эксперта о рыночной стоимости оцениваемого объекта, сделаны экспертом в нарушении требований объективности, всесторонности и полноты исследования.

По результатам рассмотрения заключения выявлены существенные нарушения законодательства об оценочной деятельности, а именно в Заключении эксперт указывает, не вносит повышающие корректировки на линию домов для всех объектов-аналогов, расположенных, внутри квартала, в рамках сравнительного подхода. Кроме того эксперт при производстве экспертизы не вносит повышающие корректировки на линию домов для объектов-аналогов № 1,2,3, расположенных, внутри квартала, и вносит понижающую для объекта-аналога № 4, расположенного идентично объекту оценки в рамках доходного подхода. В рамках сравнительного и доходного подходов Заключения эксперт не вносит корректировку на наличие/отсутствие отдельного входа. Объект оценки обладает отдельным входом.

Учитывая вышеизложенное, указанное Заключение содержит существенные нарушения законодательства об оценочной деятельности, вводит в заблуждение пользователей экспертизы и допускает неоднозначное толкование (нарушение п. 4 ФСО №3 в части принципа однозначности и обоснованности), в связи с чем, не может быть использовано для целей рассмотрения настоящего спора.

В соответствии с ч. 2 ст. 87 Арбитражного Процессуального кодекса Российской Федерации «В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов».

Рассмотрев материалы дела, оценив экспертное заключение, принимая во внимание пояснения эксперта и возражения сторон, суд пришел к выводу о наличии оснований для проведения повторной экспертизы.

При наличии документов подтверждающих перечисление истцом на депозит Арбитражного суда города Москвы денежных средств для целей проведения судебной экспертизы, с учетом представленных ответов из экспертных организаций, документов, представленных в подтверждение квалификации экспертов, сведений о сроках проведения экспертизы и стоимости экспертных услуг, а также мнений сторон, суд, Определением от 07.10.2015 г. назначил повторную судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, проведение которой было поручено эксперту ООО «Центральное Бюро Оценки» - ФИО3

09.11.2015 в суд, через канцелярию, поступило экспертное заключение № 11/15-64К.

Согласно заключению эксперта ООО «Центральное Бюро Оценки» предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, рыночная стоимость спорного нежилого помещения, по состоянию на 26.09.2013 составила 9 575 000 руб. (без учета НДС)

Как установлены судом, заявлением, соответствующим требованиям Закона N 159-ФЗ, с приложением необходимых документов истец обратился к ответчику 26.09.13г, следовательно, с указанной даты у государственного органа, осуществляющего полномочия по управлению и распоряжению объектами государственной и муниципальной собственности города Москвы, в силу ч. 3 ст. 9 Закона возникла обязанность обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества, в связи с чем, определение рыночной стоимости спорного объекта следует осуществлять по состоянию на указанную дату.

Для расчетов экспертом, исследовались местоположение объекта, исследование его количественных и качественных характеристик, проводился анализ сегмента рынка к которому относится объект исследования.

Для целей подготовки заключения по поставленному судом вопросу, экспертом применялись сравнительный и доходные подходы оценки спорного объекта.

При определении рыночной стоимости недвижимости с применением сравнительного подхода, экспертом произведено изучение рынка и выбор листингов (предложений на продажу) объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.; сбор и проверка информации по каждому объекту-аналогу (о цене предложения, дате предоставления информации об объектах-аналогах, физических характеристиках, местоположении объектов и др.).; сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.).; корректировка листинговых цен по каждому объекту-аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом

В ходе анализа к ценам продаж были внесены поправки на различия, существующие между аналогами и оцениваемым объектом.

При применении доходного подхода оценки с использованием метода прямой капитализации, экспертом, осуществлялось подробное исследование рынка и его анализ с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности; определение величины арендной платы для исследуемого объекта; определение величины потенциального и действительного валового доходов от эксплуатации объекта; определение операционных расходов; определение величины чистого операционного дохода от эксплуатации объекта; расчет коэффициента капитализации; определение рыночной стоимости исследуемого объекта., при этом экспертом, проводилась корректировка стоимости объектов по факторам приведенным в исследовательской части заключения.

Размер итоговое заключение о стоимости объекта оценки соответствует средней величины стоимости определенной при применении сравнительного и доходного подходов.

Ссылаясь на нарушение экспертом требования объективности, всесторонности и полноты исследования, ответчик приводит доводы о том, что Эксперт не приводит диапазона стоимости, в котором находится рыночная стоимость объекта экспертизы, как того требует ФСО № 7, согласно которому после процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению может находиться эта стоимость.

Между тем, суд не может признать обоснованным данный довод ввиду того обстоятельства, что Департамент не приводит доводов о том, каким образом, отсутствие в экспертном заключении суждение эксперта о возможных границах интервала, в котором, по его мнению может находиться эта стоимость, повлияло или могло повлиять на выводы эксперта о величине рыночной стоимости выкупаемого объекта. При этом суд учитывает и то обстоятельство указание ФСО при производстве судебно экспертизы являются рекомендуемыми.

Ответчик, выражая несогласие с величиной рыночной стоимости объекта экспертизы, утверждая, что в Заключении имеет место быть необоснованное занижение стоимости объекта исследования как в рамках сравнительного подхода, а также в рамках доходного подхода приводит довод о том, что все расчеты в Заключении (как в рамках сравнительного, так и доходного подходов) выполнены исходя из утверждения, что объект исследования нуждается в проведении косметического ремонта. Однако, учитывая ретроспективную дату определения стоимости, Эксперт не располагает достоверной информацией относительно состояния объекта исследования по состоянию, в связи с чем, вывод Эксперта относительно необходимости проведения косметического ремонта в объекте исследования нельзя признать обоснованным.

В то же время суд соглашается с суждением, что любое помещение в процессе эксплуатации приходит в состояние, требующее ремонта и как пояснил эксперт, идентификация объекта экспертизы проводилась на основании представленных документов и проведенного Экспертом осмотра. На дату осмотра все помещения находятся в удовлетворительном состоянии, требующем ремонта. При визуальном осмотре, Эксперт удостоверился, что изменений по состоянию отделки, за период с даты оценки на дату проведения экспертизы, не произошло. Таким образом, оценка рыночной стоимости объекта экспертизы произведена в допущении о том, что на дату осмотра техническое состояние объекта экспертизы сопоставимо с техническим состоянием на дату определения стоимости.

При судом также учитываются пояснения эксперта согласно которым в доходном подходе понижающая корректировка не применялась в связи с тем, что в настоящее время на рынке недвижимости существует такое понятие как «арендные каникулы», которые предполагают, что в течение определенного периода времени арендатор вправе занимать помещения без уплаты арендной платы для ремонта помещения «под свой бизнес».

Довод ответчика о том, что в рамках сравнительного подхода Эксперт использует в рамках сравнительного подхода объекты-аналоги (2,3), даты предложений по которым апрель 2015 (дата оценки 26.09.2013), и не вносит никаких корректировок по данному параметру, не являются свидетельством отступления эксперта от предъявляемых к экспертизе требований.

Как пояснил эксперт, в информационной базе о продаже недвижимости указывается дата актуализации объявления и является лишь доказательством того, что на дату просмотра объявления оно является актуальным. Время выкладки объекта недвижимого имущества в базу продаж не определено. На момент подготовки к судебному заседанию (27.01.2016 г.) данные объекты до сих пор находятся в базе коммерческой недвижимости и с ценой, указанной в экспертизе, но дата предложения уже текущая.

Информация была взята из объявлений о продаже недвижимости, актуальных на дату определения стоимости и из архива о продаже недвижимого имущества, имеющегося у Эксперта. В экспертизе была использована информация о продаже недвижимости, актуальная на дату определения стоимости 26.09.2013 г.

Довод ответчика о том, что Эксперт не указывает неверное расстояние до метро от объектов аналогов и не приводит соответствующих корректировок, суд отклоняет как не влияющий на правильность выводов эксперта о величине рыночной стоимости объекта оценки

Определение транспортной доступности в виде удаленности объекта от станции метро является оценочной категорией и устанавливается экспертом по собственному усмотрению используя накопленные знания, навыки и опыт, несогласие стороны с которыми не может свидетельствовать о противоречии экспертного заключения и выводов в нем содержащихся нормативным требованиям законодательства.

В процессе составления о экспертного заключения эксперт анализировал доступные ему источники информации, чтобы дополнить недостающие сведения при использовании объектов-аналогов, как то информацию из открытых источников Интернет, а так же, если это возможно, из консультаций с продавцами подобранных объектов-аналогов.

Как пояснил эксперт расчет расстояния с помощью Яндекс-карты хоть и является достоверным, но не всегда отражает кратчайший путь от объекта до метро. Наиболее достоверным является либо результаты расчета расстояния путем осмотра объекта, либо консультация с непосредственным собственником или представителем собственника объекта.

Как пояснил эксперт Расстояние до станции метро «ул. 1905 года» до Стрельбищенского пер., д. 21, согласно данным «Яндекс. Карты», составляет 1,2 км, а не 1.8 км. как утверждает Ответчик, таким образом расстояние, указанное Экспертом, верно и корректировка введена верно и в соответствии с представленной таблицей на стр. 46 Экспертного заключения.

Объект-аналог №3 по адресу: Шмитовский проезд, д.11, согласно данным Яндекс.Карты составляет 900 м, а не 1 км, как утверждает Ответчик. Таким образом время в пути составляет 10 минут. Корректировка применена

В данном случае, вся информация, указанная в объявлениях, а так же недостающие данные относительно Объектов-аналогов, уточнялась Экспертом, дополнительно.

Следовательно, при производстве судебной экспертизы свой вывод о величине рыночной стоимости объекта в рамках сравнительного и доходного подхода эксперт сформировал на основании проведенного полного, всестороннего, научно обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной статьей 55 АПК РФ и статьей 16 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

Кроме того, учитывая замечания Департамента по представленному экспертному заключению, экспертом внесены уточнения в экспертное заключение.

Так, в рамках доходного подхода к объектам-аналогам №1,4 была применена повышающая корректировка в размере 8,3% на удаленность от метро, в связи с чем экспертом определена рыночная стоимость головой ставки арендной платы с учетом НДС и операционных расходов, в размере 11 178 рублей за метр квадратный в год

Приводя изложенные уточнения эксперт пояснил, что рыночная стоимость объекта экспертизы, рассчитанная доходным подходом, с учетом НДС, будет составлять 10 798 000 (Десять миллионов семьсот девяносто восемь тысяч) рублей, а итоговая рыночная стоимость спорною объекта с учетом НДС после согласования результатов будет составлять:9 575 000 рублей.

Также, эксперт, учитывая замечания Департамента были внесены поправки в расчетную таблицу сравнительного и доходного подходов на стр. 49,58 Экспертного заключения 11/15-64К от 03 ноября 2015 г. Была изменена площадь объекта-аналога № 2 (Стрельбищенский пер., д. 21) на 355.0 кв.м в соответствии с текстовой частью объявления.

При этом из пояснений эксперта следует, что в связи с тем. что площадь 133.8 кв.м. не оформлена. Размер корректировки был рассчитан исходя из соотношения неоформленных площадей к общей площади и составил 133,8/355,0=0,38 или 38%.В связи с тем. что площадь объекта-аналога была принята и размере 355,0 кв.м, Эксперт применил «корректировку на площадь» в размере 6,2 %.

Для дачи пояснений, в судебное заседание по ходатайству лиц участвующих в деле был вызван эксперт. Эксперту заданы вопросы относительно представленного заключения судом и представителями лиц участвующих в деле, получены ответы, подтверждающие что , при производстве судебной экспертизы свой вывод о величине рыночной стоимости объекта в рамках сравнительного и доходного подходов эксперт сформировал на основании проведенного полного, всестороннего, научно обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной статьей 55 АПК РФ и статьей 16 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Таким образом, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт демонстрирует компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность. Применялись выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Выполнены требования статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-Ф3, а также требования Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256, и Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности, то есть материнской науки, на которой базируются специальные знания эксперта при производстве судебной экспертизы по делу с целью определения рыночной стоимости нежилых помещений, интересующих суд. Вывод в заключении эксперта сформулирован экспертом па основании надлежащих объектов исследований, необходимых для дачи заключения, и предоставленных эксперту судом.

Экспертом проведен сбор и анализ информации, необходимой для оценки рыночной стоимости интересующего суд объекта недвижимости, с учетом требований пункта 18 Федерального стандарта оценки №1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256.

Эксперт проанализировал применимость каждого из двух подходов к оценке (доходного, сравнительного ) и пришел к обоснованному выводу о возможности применения сравнительного и доходного подходов. При этом эксперт обосновал отказ от применения затратного подхода.

Указанные действия эксперта соответствуют требованиям пункта 20 Федерального стандарта оценки №1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256.

Для получения итоговой стоимости объекта оценки эксперт в полной мере выполнил требования пункта 24 Федерального стандарта оценки №1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256.

В частности для получения итоговой стоимости объекта оценки экспертом осуществлено согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании сравнительного и доходного подходов. При этом экспертом учтен вид стоимости, интересующий суд, а также представлены обоснованные суждения эксперта о качестве результатов, полученных в рамках примененных сравнительного и доходного подходов.

При определении стоимости интересующего суд объекта недвижимости экспертом определена расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с интересующим суд видом стоимости, то есть рыночной стоимости, что в полной мере соответствует требованиям пункта 5 Федерального стандарта оценки №1 утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256. Следует отметить, что итоговая величина стоимости выражена в валюте Российской Федерации, то есть в рублях, что соответствует требованиям пункта 27 Федерального стандарта оценки №1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256.

Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта, приложены к заключению и служат его составной частью, в том числе: сведения о стоимостных, качественных и количественных характеристиках использованных в расчетах объектов- аналогов с указанием первоисточника информации, что соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 25 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

С учетом особенностей характера заявленных требований, изложенные выше доводы ответчика не опровергают вывод эксперта и иных имеющихся в материалах дела доказательств относительно рыночной стоимости спорной недвижимости.

В заключении эксперта экспертом соблюдены базовые принципы судебноэкспертной деятельности, то есть принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

Ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта а также отсутствия противоречий в выводах эксперта, учитывая приведенные выше выводы и положенные в основу данных выводов обстоятельства отраженные в заключении эксперта, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для назначения по делу повторной или дополнительной судебной экспертизы, в связи с чем выкупная цена спорного нежилого помещения подлежит определению с учетом рыночной стоимости этого объекта недвижимости по результатам проведения судебной экспертизы, то есть в 9 575 000 руб. (без учета НДС), в связи с чем, суд, признает правомерным требование истца, изложения пунктов договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:

Пункт 3.1. «Цена Объекта составляет 9 575 000 рублей.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»

Пункт 3.4 Договора изложить в следующей редакции «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 265 972 (двести шестьдесят четыре тысячи восемьсот сорок два) рублей 22 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга»

В силу главы 25.3 НК РФ отношения по уплате государственной пошлины возникают между ее плательщиком - лицом, обращающимся в суд, и государством. Исходя из положений подпункта 1 пункта 3 статьи 44 НК РФ отношения по поводу уплаты государственной пошлины после ее уплаты прекращаются.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) между сторонами судебного разбирательства возникают отношения по распределению судебных расходов, которые регулируются главой 9 АПК РФ.

Законодательством не предусмотрены возврат заявителю уплаченной государственной пошлины из бюджета в случае, если судебный акт принят в его пользу, а также освобождение государственных органов, органов местного самоуправления от возмещения судебных расходов.

В связи с этим, если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению этим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 11, 12, 13 ГК РФ, ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов российской федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», руководствуясь ст.ст. 8, 9, 65, 71, 75, 102, 110, 131, 167-171, 176, АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: нежилого помещения общей площадью 124,6 кв.м. (подвал, помещение I, комнаты 3-9, 12-14), расположенного по адресу: <...>, изложив спорные пункты договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:

Пункт 3.1. «Цена Объекта составляет 9 575 000 рублей.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ИНН <***> , д/р 08.02.2003) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "САФА" (ИНН <***>, 123242,ГОРОД МОСКВА,,,,УЛИЦА ГРУЗИНСКАЯ М.,12,СТР.1, д/р 09.07.2003) госпошлину в размере 4 000 рублей и 45 000 рублей расходов на оплату экспертизы.

Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда г.Москвы ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "САФА" (ИНН <***>, 123242,ГОРОД МОСКВА,,,,УЛИЦА ГРУЗИНСКАЯ М.,12,СТР.1, д/р 09.07.2003) денежные средства в размере 5 000 рублей уплаченные в счет оплаты проведения первичной судебной экспертизы по платежному от 23.04.2015 № 17.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

С У Д ФИО8 Е.В.