Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Правительство Москвы (ОГРН <***>, 125032,<...>), Департамента городского имущества г. Москвы (ОГРН <***>, 125009,<...>) к ООО "Компания Грамат-М" (ОГРН <***>, 109052, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА НОВОХОХЛОВСКАЯ, 91) о признании самовольной постройкой здания по адресу: <...>, о сносе здания

третьи лица: Управление Росреестра по Москве, Префектура ЮВАО

при участии представителей: от истца Правительство Москвы – ФИО1 по дов. от 25.11.2016, от истца Департамента городского имущества г. Москвы – ФИО1 по дов. от 26.12.2016, от ответчика – ФИО2 по дов. от 28.03.2017,

УСТАНОВИЛ:

Иск, с учетом принятого судом уточнения оснований, заявлен о признании здания площадью 57,9 кв.м по адресу Москва, ул. Шкулева, 2В самовольной постройкой и о понуждении снести указанное здание. Требования основаны на том, что заключенный с ответчиком договор аренды земельного участка прекратил свое действие, объект был принят в эксплуатацию как некапитальный, однако в рамках дела А40-49321/13-54-311 по иску Префектуры о признании права на спорный объект отсутствующим, было установлено, что объект является капитальным. Истцы, ссылаясь на ст. 272 ГК РФ и указывая на то, что участок предоставлялся для возведения некапитального объекта, а определенный договором срок его эксплуатации истек, требуют демонтажа объекта.

В судебном заседании истец требования поддержал. Ответчик против требований возражал по изложенным в отзыве мотивам, заявив об исковой давности, а также указывая на то, что решением Арбитражного суда г. Москвы по делу А40-99355/12 было удовлетворено требование ответчика к Департаменту городского имущества о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка. суд понудил Департамент направить ответчику проект договора, что было исполнено Департаментом. При этом ответчик также указывает, что в настоящее время судом рассматривается дело по урегулированию разногласий по указанному проекту договора.

Извещенные третьи лица в заседание не явились.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения сторон, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении иска.

Между Москомземом (ныне ДГИ) и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка от 25.09.2000 № М-04-504312, по условиям которого арендатору (ООО «Компания Грамат-М») был предоставлен на 4 года земельный участок площадью 80 кв.м. для строительства и последующей эксплуатации магазина и кафе из легких металлических конструкций.

Пунктом 4.2 договора установлено, что участок предоставляется без права капитального строительства.

Пунктом 8.3 договора предусмотрена обязанность арендатора до истечения срока договора принять меры к освобождению участка (кроме капитальных зданий, строений и/или сооружений, непосредственно связанных с участком).

Впоследствии сторонами (Москомзем и ООО «Компания Грамат-М») был заключен договор от 30.09.2004 № М-04-506993, по условиям которого ответчику участок площадью 77 кв.м по ул. Шкулева, вл. 2В предоставлен сроком до 23.09.07 для эксплуатации торгового павильона.

Затем, был заключен следующий договор от 31.01.2008 № М-04-509842 на тот же участок для тех же целей на 4 года. Пунктом 8.3 этого договора также предусмотрена обязанность арендатора до истечения срока договора принять меры к освобождению участка (кроме капитальных зданий, строений и/или сооружений, непосредственно связанных с участком).

Срок последнего договора аренды от 31.01.08 истек 14.08.12 (4 года с даты регистрации – 14.08.08). Департамент в установленном порядке отказался от договора.

По истечению срока указанный договор в порядке ст. 610 ГК РФ прекращен уведомлением Департамента от 29.12.2012 № 33-И-8469/12.

Актом приемки в эксплуатацию Государственной приемочной комиссии законченного строительством некапитального объекта от 03.07.2001, утвержденным распоряжением Префекта ЮВАО от 04.07.2001 № 1809, магазин-кафе по адресу ул. Шкулева, вл. 2В (новый адрес д.2Д) принят в эксплуатацию.

Согласно Акту строительство осуществлено на основании распоряжения Префекта ЮВАО от 13.09.2000 № 2308 и в соответствии с разрешением ИГАСН на строительство некапитального объекта №17394 от 29.11.2000.

Распоряжением Префекта ЮВАО от 13.09.2000 № 2308, упомянутым в Акте, земельный участок был предоставлен в краткосрочную аренду ООО «Компания Грамат-М» для строительства и последующей эксплуатации магазина с кафе из легких металлических конструкций без права капитального строительства.

В Акте приемки указано, что «данная форма Акта предназначена для оформления приемки в эксплуатацию некапитального объекта в Москве на основании распоряжения Мэра Москвы от 30.03.1998 № 299-РМ на условиях краткосрочной аренды земельного участка».

Право собственности ответчика зарегистрировано 14.11.01 в период действия договора аренды земельного участка от 25.09.2000 № М-04-504312. В свидетельстве о регистрации основанием регистрации права указан Акт приемки в эксплуатацию законченного строительством некапитального объекта.

Закон г. Москвы от 02.04.1997 N 7 "О государственном контроле за учетом, регистрацией и использованием объектов нежилого фонда в городе Москве", действовавший до июля 2002 года, устанавливал ответственность юридических и должностных лиц за нарушение законодательства в области учета, регистрации и использования объектов нежилого фонда в городе Москве.

Пунктом 8 Постановления Правительства Москвы от 01.12.1998 N 915 "О выполнении Программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" было установлено, что Московский комитет по регистрации прав регистрирует права на существующие и вновь созданные некапитальные (временные) сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных в краткосрочную аренду, на срок аренды земельного участка. В случае продления срока аренды земельного участка право регистрируется на новый срок аренды. Оплата за регистрацию взимается в размере, установленном постановлением Правительства Москвы от 21.07.98 N 554 "Об организации работы Московского городского комитета по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на начальном этапе" за внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав.

При этом пунктом 10 названного постановления предусматривалось, что государственная регистрация прав на некапитальные (временные) сооружения производится Московским комитетом по регистрации прав в соответствии с описанием сооружения, представляемым БТИ в виде выписки из паспорта БТИ по форме 1б.

Пункт 8 был отменен 13 августа 2002 года постановлением № 633-ПП, а пункт 10 - изменен постановлением Правительства Москвы от 27.04.2004 N 274-ПП.

Таким образом, в период регистрации права собственности ответчика нормативными актами города Москвы предусматривалась регистрация объектов некапитального строительства и устанавливалась ответственность за эксплуатацию объекта без регистрации.

В материалах регистрационного дела содержится выписка из технического паспорта БТИ, согласно которой объект инвентаризован по Форме 1б, что соответствовало порядку технической инвентаризации некапитальных объектов.

В Дополнительных требованиях к порядку размещения и строительства некапитальных объектов на территории г. Москвы, утвержденных распоряжением Мэра Москвы от 30.03.1998 N 299-РМ, предусматривался порядок создания некапитальных объектов более 20 кв.м с заглубленными фундаментами.

Разделом 5 («Разработка проектной документации, ее состав, согласование и утверждение. Получение разрешения на строительство и приемка в эксплуатацию») Дополнительных требований к порядку размещения и строительства некапитальных объектов на территории г. Москвы" утвержденных распоряжением Мэра Москвы от 30.03.1998 N 299-РМ, предусматривался следующий порядок создания некапитальных объектов:

5.1. Для получения разрешения на строительство (установку объектов) заказчик обязан иметь следующий состав документов:

- распорядительный документ префекта административного округа (правовой акт);

- исходно - разрешительную документацию в составе градостроительного заключения, заключения экологической экспертизы (при необходимости) и городского торгового патента (для нестационарных объектов торговли и услуг);

- договор аренды земельного участка или акт землепользования;

- утвержденную проектную документацию в следующем составе:

- для объектов площадью 20 кв. метров - ситуационный план с привязкой объекта, генеральный план (с благоустройством участка при необходимости), фасады в цветовом решении, паспорт объекта, пояснительная записка об участке;

- для объектов площадью свыше 20 кв. метров, а также объектов, при установке которых требуется проведение земляных и строительно - монтажных работ по устройству заглубленных фундаментов, несущих и ограждающих конструкций, подводке коммуникаций, - ситуационный план с привязкой объекта, генеральный план с благоустройством участка, фасады в цветовом решении, а также резервы, план, фото с макета или аксонометрия, фотомонтаж (при необходимости), конструктивное решение, краткая пояснительная записка об участке, объемном и архитектурном решениях, паспорт объекта с основными технико - экономическими показателями, проект организации строительства.

5.2. Все архитектурные решения на строительство некапитальных объектов площадью свыше 60 кв. метров должны представляться в Управление комплексного благоустройства города ГлавАПУ Москомархитектуры для определения необходимого объема проектной документации и дальнейшего представления на Регламентную комиссию Москомархитектуры.

5.3. Проекты на строительство объектов площадью до 60 кв. метров представляются на рассмотрение и согласование в Управление комплексного благоустройства города ГлавАПУ Москомархитектуры, за исключением объектов, размещаемых в зонах особого градостроительного значения, а также в исторически сложившейся центральной части города, которые представляются на согласование в соответствии с пунктом 5.2 настоящих требований.

5.4. Перечень организаций, с которыми необходимо согласовать проектную документацию, определяется градостроительным заключением и распоряжением префекта об отводе земельного участка для строительства (установки) объекта.

5.5. Порядок согласования проектов с городскими службами и органами государственного контроля (надзора) определяется действующими нормативными и распорядительными документами.

5.6. После получения всех необходимых согласований проектная документация для строительства (установки) объектов площадью свыше 20 кв. метров представляется в Мосгосэкспертизу для проведения комплексной экспертизы.

5.7. Положительное заключение Мосгосэкспертизы является основанием для утверждения проектной документации заказчиком.

5.8. Разрешение на производство строительно - монтажных работ по объектам площадью свыше 20 кв. метров оформляется в Инспекции Государственного архитектурно - строительного надзора г. Москвы.

5.9. Для производства работ по строительству и установке (сборке) объектов в случае необходимости выполнения каких-либо земляных работ, обустройства строительной площадки (установка ограждения, бытовок, складирование материалов и конструкций), осуществления строительно - монтажных работ необходимо оформить ордер в Объединении административно - технических инспекций.

Ордер оформляется в соответствии с Правилами организации производства земляных и строительных работ в Москве.

5.10. Строительство объектов осуществляется подрядными организациями в сроки, установленные графиками производства работ (в составе проекта организации строительства и проекта производства работ).

5.11. Приемка в эксплуатацию установленных объектов (площадью до 20 кв. м) осуществляется комиссией, созданной по решению префекта административного округа. Комиссия составляет акт приемки.

5.12. Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов (площадью свыше 20 кв. метров) производится государственной комиссией в порядке, установленном для капитальных зданий и сооружений, с обязательным участием Инспекции Госархстройнадзора г. Москвы и подтверждается актом приемки, утвержденным префектом административного округа.

5.13. Без утвержденного акта приемки установка объектов не имеет юридической силы, и на основании распоряжения префекта объект может быть демонтирован.»

Как следует из материалов дела, в отношении объекта ответчика указанные требования соблюдены.

Ссылки истцов на то, что пункты 1.7 и 1.8 введены в указанный нормативный акт только 16.10.2002 (т.е. после возведения спорного объекта) отклоняются судом как не имеющие правового значения, поскольку пункт 5.1, предусматривающий возможность обустройства заглубленного фундамента и несущих конструкций при создании некапитального объекта, не изменялся с момента принятия распоряжения 299-РМ.

Согласно Акту приемки от 03.07.2001, проект утвержден Мосгорэкспертизой от 21.09.2000 МГЭ № 139-400, получено разрешение ИГАСН на строительство.

Объект принят в эксплуатацию с участием ИГАСН, по Акту, утвержденному Префектом округа.

Таким образом, требования по строительству некапитального объекта площадью 60 кв.м были ответчиком соблюдены.

При рассмотрении судом арбитражного дела А40-49321/13 судебной экспертизой (заключение от 14.08.14) было установлено, что спорный объект является недвижимым имуществом, признаков переустройства или реконструкции с момента приемки в эксплуатацию 03.07.2001 не установлено.

Ответчиком представлено экспертное заключение из материалов указанного дела. Согласно выводам эксперта объект представляет собой сооружение нормального уровня ответственности, сроком службы не менее 50 лет, объект прочно связан с землей, имеет фундамент глубиной заложения 322 мм и площадь 60 кв.м, его перемещение невозможно без полного разрушения, объект является недвижимым имуществом, фактов угрозы жизни и здоровью не установлено.

Однако, с учетом вышеприведенных положений Дополнительных требований к порядку размещения и строительства некапитальных объектов на территории г. Москвы, утвержденных распоряжением Мэра Москвы от 30.03.1998 N 299-РМ, строительство некапитальных объектов допускалось с возведением заглубленных фундаментов и несущих конструкций.

Из чего следует, что некапитальный объект мог иметь признаки недвижимости, определенные статьей 130 ГК РФ, и само по себе наличие таких признаков не свидетельствовало о незаконности создания такого объекта. Однако наличие таких признаков и не свидетельствовало о том, что объект становится капитальным зданием, возведенным как постоянное (капитальное, основное) в городской застройке.

Суд, исходя из нормативного определения понятия "недвижимости" и существовавшего в различные периоды времени в различных нормативных актах понятия "некапитальные объекты", исходит из того, что всякий объект капитального строительства - это недвижимость, однако это не означает, что всякий некапитальный объект, созданный в 90-х-2000-х годах, недвижимостью не является.

Договоры аренды, заключенные с ответчиком в 2000-2008 годах, запрета на наличие на участке "недвижимости" не содержали. Однако первоначальный договор содержал запрет на капитальное строительство.

Пункт 1 ст. 222 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент создания и регистрации права собственности на спорный объект, предусматривал, что "самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил".

Судом установлено, что участок был предоставлен для возведения некапитального объекта, который и был возведен и принят в эксплуатацию в 2001 году как некапитальный объект. Существенных нарушений градостроительных норм и правил не установлено.

Разрешение на возведение некапитального объекта получено в установленном в тот период порядке для некапитальных объектов соответствующего типа (с заглубленным фундаментом, площадью более 20 кв.м.).

Право собственности на объект зарегистрировано в соответствии с нормативными актами, действовавшими в период регистрации.

При изложенных обстоятельствах отсутствуют основания признания строения самовольной постройкой.

Вместе с тем, объект не подлежит сохранению, а занятый им участок подлежат освобождению по требованию истцов по следующим основаниям.

Как установлено судом, земельный участок предоставлялся и земельно-правовые отношения переоформлялись неоднократно краткосрочными договорами аренды для размещения торгового павильона. При этом первоначальным решением собственника о предоставлении участка (Распоряжением Префекта ЮВАО от 13.09.2000 № 2308) земля предоставлена без права капитального строительства.

Последним договором аренды от 31.01.2008 участок предоставлен для эксплуатации торгового павильона, а пунктом 8.3 договора предусмотрена обязанность арендатора принять меры до истечения срока договора к освобождению участка (кроме капитальных зданий, строений и сооружений, непосредственно связанных с участком).

Объект размещался как некапитальный с соблюдением требований к некапитальному строительству. Следовательно, он не подпадает под исключение, установленное данным пунктом договора, и арендатор обязан его демонтировать по истечении срока аренды.

При наличии данных условий договоров, с учетом условий ранее действовавших между сторонами краткосрочных договоров, в том числе, условий договора о первоначальном предоставлении участка, суд приходит к выводу о том, что между арендатором и собственником участка была достигнута договоренность о судьбе размещенного на участке объекта после прекращения прав аренды.

Согласно статье 272 ГК РФ при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.

При отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости. Таким образом, суд принимает решение о судьбе объекта только при отсутствии договоренности сторон.

В данном случае такая договоренность достигнута и закреплена в соответствующем письменном соглашении сторон.

Судом также принимаются во внимание нормы Постановлений Правительства Москвы от 25.12.2007 № 1138-ПП, от 16.12.2008 № 1139-ПП, от 13.11.2012 № 636-ПП, которыми правовое регулирование создания на территории города объектов, не относящихся к объектам капитального строительства (некапитальных объектов) последовательно изменялось в целях недопущения создания таких объектов с признаками недвижимости.

Указанное свидетельствует о том, что, предоставляя участок для некапитального строительства и принимая объект в эксплуатацию как некапитальный, собственник земли исходил из того, что независимо от технических характеристик данного объекта, он подлежит демонтажу по истечении срока пользования земельным участком.

В настоящее время собственники таких объектов исключительных прав на землю не имеют.

Ссылка ответчика на решение Арбитражного суда г. Москвы от 29.09.15 по делу А40-99355/12, которым Департамент городского имущества был понужден направить Обществу «Компания Грамат-М» проект договора аренды земельного участка, на котором расположен спорный павильон, отклоняется судом по следующим основаниям.

Обстоятельства, установленные данным решением, не имеют преюдициального значения при рассмотрении настоящего дела, поскольку в настоящем деле участвуют Префектура и Управление Росреестра, не участвовавшие в рассмотрении дела А40-99335/12. Управлением Росреестра, не участвовавшим в ранее рассмотренном деле, представлены документы об обстоятельствах, которые в деле А40-99335/12 не устанавливались, а именно: порядок строительства объекта как некапитального и приемки его в эксплуатацию как такового, а также условия и порядок государственной регистрации прав на него.

Кроме того, письмом от 17.04.2017 Департамент во исполнение решения Арбитражного суда по делу А40-99355/12 направил ответчику проект договора сроком на 11 месяцев 28 дней.

Судом при рассмотрении дела А40-99355/12 срок договора не устанавливался. Следовательно, решение исполнено надлежащим образом.

Однако ответчик отказался от подписания данного договора, т.е. отказался от принятия исполнения.

Заявление об исковой давности отклоняется судом, поскольку требование о демонтаже объекта заявлено городом как не владеющим собственником, осуществляющим права распоряжения земельными участками.

Основываясь на изложенном, руководствуясь ст.ст. 110, 167-171 АПК РФ,

РЕШИЛ

Иск удовлетворить частично.

Отказать в удовлетворении требования о признании самовольной постройкой здания площадью 57,9 по адресу Москва ул. Шкулева, 2В.

Обязать ООО "Компания Грамат-М" в течение месяца с момента вступления в законную силу решения суда снести (демонтировать) здание площадью 57,9 кв.м по адресу Москва, ул. Шкулева, 2В. Установить, что в случае неисполнения ответчиком решения суда в установленный срок истцы вправе самостоятельно осуществить действия по демонтажу строения и освобождению участка за счет ответчика (в том числе с привлечением подрядных организаций) с возложением на ООО "Компания Грамат-М" необходимых расходов.

Взыскать с ООО "Компания Грамат-М" в доход федерального бюджета 6000 руб. госпошлины по делу.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия в порядке, установленном ст.ст. 257-260 АПК РФ.

Судья Е.В. Коновалова