Гражданский кодекс часть 1

ФГУП «ЦИАМ ИМ. П.И. БАРАНОВА» с заявлением, в котором просит признать незаконным отказ Управления Росреестра по Москве от 10.08.2018 № 77/004/223/2018-2104 в государственной регистрации договора аренды от 01.08.2017 № 036-2017-06-А, заключенного между ФГУП «ЦИАМ им. П.И. Баранова» и ЗАО «НПО «Аркон», в отношении нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, а именно этаж 1, комната № 63 (часть), площадью 90,0 кв.м.; этаж 1, комната № 107, площадью 66,3 кв.м.; этаж 1, комната № 113, площадью 15,1 кв.м.; этаж 1, комната № 114 (часть), площадью 176,7 кв.м.; этаж 1, комната № 177, площадью 34,2 кв.м.; этаж 2, комната № 59, площадью 41,1 кв.м.; этаж 2, комната № 65, площадью 46,8 кв.м.; этаж 2, комната № 72, площадью 23,1 кв.м.; этаж 3, комната № 1, площадью 58,6 кв.м.; этаж 3, комната № 2, площадью 13,2 кв.м.; этаж 3, комната № 3, площадью 48,9 кв.м.; этаж 3, комната № 4, площадью 11,0 кв.м.; этаж 3, комната № 5, площадью 39,4 кв.м.; этаж 3, комната № 17, площадью 90,5 кв.м.; обязать Управления Росреестра по Москве произвести государственную регистрацию договора аренды от 01.08.2017 № 036-2017-06-А, заключенного между ФГУП «ЦИАМ им. П.И. Баранова» и ЗАО «НПО «Аркон», в отношении нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, а именно этаж 1, комната № 63 (часть), площадью 90,0 кв.м.; этаж 1, комната № 107, площадью 66,3 кв.м.; этаж 1, комната № 113, площадью 15,1 кв.м.; этаж 1, комната № 114 (часть), площадью 176,7 кв.м.; этаж 1, комната № 177, площадью 34,2 кв.м.; этаж 2, комната № 59, площадью 41,1 кв.м.; этаж 2, комната № 65, площадью 46,8 кв.м.; этаж 2, комната № 72, площадью 23,1 кв.м.; этаж 3, комната № 1, площадью 58,6 кв.м.; этаж 3, комната № 2, площадью 13,2 кв.м.; этаж 3, комната № 3, площадью 48,9 кв.м.; этаж 3, комната № 4, площадью 11,0 кв.м.; этаж 3, комната № 5, площадью 39,4 кв.м.; этаж 3, комната № 17, площадью 90,5 кв.м.

В обоснование требований заявитель ссылается на нарушение ответчиком ст. 27 Федерального Закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Представители ответчика и третьего лица в судебное заседание не явились, о времени месте извещены надлежащим образом.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве письменный отзыв по делу не представило.

От третьего лица ЗАО «НПО «АРКОН» поступил письменный отзыв на заявление, в котором просит удовлетворить требования заявителя.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителя заявителя, оценив представленные доказательства, суд признал заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса РФ, пункта 6 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным, является, одновременно как несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Следовательно, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействий) госорганов, входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Как следует из материалов дела, распоряжением ТУ Росимущества в городе Москве от 03.10.2007 № 1586 за ФГУП «ЦИАМ им. П.И. Баранова» было закреплено на праве хозяйственного ведения нежилое здание общей площадью 19 452,7 кв.м, расположенное по адресу: <...> (подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 13.02.2014 №77-АР 361845).

Между ФГУП «ЦИАМ им. П.И. Баранова» (далее - Предприятие, арендодатель) и ЗАО «НПО «Аркон» (далее - арендатор) заключен договор аренды от 01.08.2017 № 036-2017-06-А (далее - договор аренды), в соответствии с которым арендодатель обязался передать арендатору нежилые помещения общей площадью 754,9 кв.м. по адресу: <...>, сроком натри года с 01.08.2017 по 31.07.2020.

В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

С целью государственной регистрации договора аренды Предприятие обратилось в Управление Росреестра по Москве (далее - Росреестр) с заявлением от 26.04.2018 №77/004/223/2018-2104. 10.05.2018 Росреестр уведомил Предприятие о приостановлении государственной регистрации договора аренды (уведомление №77/004/223/2018-2104) сроком до 10.08.2018.

В последствие Росреестр сообщением от 10.08.2018 № 77/004/223/2018-2104 уведомил Предприятие об отказе в государственной регистрации договора аренды.

Отказ Росреестра мотивирован тем, что в нарушение п. 7 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) на государственную регистрацию не был предоставлен технический план на передаваемую в аренду часть помещения общей площадью 754,9 кв. м.

Статьей 14 Закона о регистрации предусмотрены основания для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав. К таким основаниям, в том числе, относятся договоры аренды недвижимого имущества.

В качестве документа-основания для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в Росреестр был предоставлен договор аренды с дополнительным соглашением № 1 от 23.04.2018.

В соответствии с п. 1.1 договором аренды арендодатель передал арендатору нежилые помещения, расположенные в здании по адресу: <...>. В приложение № 1 к договору аренды указан состав и площади передаваемых в аренду помещений.

Дополнительным соглашением № 1 от 23.04.2018 стороны приобщили к договору аренды копии поэтажного плана и экспликации передаваемых в аренду помещений. В данных документах стороны подробно согласовали, в том числе отметили красными линиями сдаваемые помещения (их части).

Как следует из представленных на государственную регистрацию документов стороны согласовали переданное в аренду имущество путем описания номеров помещений, их площади и приложили к договору аренды графического описания помещений, что позволяет с должной степенью достоверности идентифицировать объект аренды. При этом между сторонами по договору аренды отсутствует спор по идентификации сдаваемых помещений.

Кроме того, технический паспорт на всё здание, принадлежащее Предприятию на праве хозяйственного ведения, в котором располагаются сдаваемые в аренду помещения, имеется в Росреестре и находится в соответствующем деле правоустанавливающих документов, так как согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 21.04.2017 № 77/100/334/2017-2143 всё здание зарегистрировано и поставлено на кадастровый учет за кадастровым номером 77:04:0001004:1061. Копии поэтажного плана и экспликации, передаваемых в аренду помещений (приложения к дополнительному соглашению № 1 к договору аренды), взяты сторонами из указанного технического паспорта.

В силу ч. 4 ст. 18 Закона о регистрации, к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы.

При этом согласно ч. 5 ст. 18 Закона о регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 21 Закона о регистрации и другим требованиям, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

По мнению Росреестра, основанием для кадастрового учета такой части здания (помещения) в соответствии с п. 7 ч. 2 ст. 14 Закона о регистрации должен быть технический план на соответствующую часть здания (помещения). Технический план на переданную в аренду часть здания (помещения) необходим для кадастрового учета этой части здания (помещения), так как согласно ст. 24 Закона о регистрации, технический план представляет собой документ, содержащий, в том числе, сведения о части здания (помещения), необходимые для внесения в ЕГРН сведений об объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер.

В силу того, что на гос. регистрацию Предприятие не предоставило технический план на указанную часть здания (помещения), Росреестр не осуществил государственный кадастровый учет части здания (помещения) (не присвоил этой части здания (помещения) отдельный кадастровый номер) и отказал в гос.регистрации договора аренды.

В соответствии с ч. 5 ст. 44 Закона о регистрации если в аренду передается часть здания, право на которые зарегистрировано в ЕГРН, в частности, блок-секция, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания (помещения) осуществляется одновременно с гос.регистрацией договора аренды на такую часть здания (помещения) без соответствующего заявления.

Отказ в государственной регистрации являются незаконным на основании п. 7 ч. 2 ст. 14 Закона о регистрации, поскольку в данном случае основанием для гос.регистрации является сам договор аренды на часть здания (помещения) в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 14 и п. 5 ст. 44 Закона о регистрации, а не технический план на часть здания (помещения).

В ст. 14 Закона о регистрации перечислены основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) гос.регистрации прав, в частности в п. 2 ч. 2 ст. 14 Закона о регистрации указаны основания для государственного кадастрового учета и гос.регистрации прав которыми являются договоры аренды в отношении недвижимого имущества; отдельным пунктом (п. 7 ч. 2 ст. 14 Закона о регистрации) основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) гос.регистрации прав также является технический план.

В соответствии с ч. 6 ст. 72 Закона о регистрации, со дня вступления в силу настоящего Федерального закона сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) и сведения ГКН считаются сведениями, содержащимися в ЕГРН и не требующими дополнительного подтверждения, в том числе указанными в ст. 4 Закона о регистрации участниками отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) гос.регистрации прав.

Предприятие, как собственник здания, в соответствии со ст. 4 Закона о регистрации, является участником отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета, и в соответствии с ч. 6 ст. 72 Закона о регистрации не обязано подтверждать сведения, ранее находившиеся в ЕГРП и ГКН, в том числе путем предоставления технического плана.

Арендодатель и арендатор в соответствии со ст. 607 Гражданского кодекса РФ исчерпывающе указали в договоре аренды все данные, позволяющие определенно установить какая часть здания (помещения) подлежит передаче арендатору в качестве объекта аренды. Данные, указанные в договоре аренды, содержатся в ЕГРН.

Таким образом, у ответчика не имелось оснований для отказа Предприятию в государственной регистрации Договора аренды.

Данный вывод согласуется с позицией Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в п. 9 постановления Пленума от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды», согласно которой, если права на указанные недвижимые вещи (здания, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на гос.регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным. Также указанная позиция поддерживается Верховным Судом РФ в определениях от 19.12.2016 № 306-КГ16-17844 и от 16.01.2017 № 306-КГ16-18329.

Согласно п. 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 30.11.2016, учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладает свойствами обособленности и изолированности. Описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта. При этом учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости. Отсутствие в ГКН сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления гос.регистрации договора аренды части здания (помещения).

Указанный правовой подход сформирован Верховным Судом РФ в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2018), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018.

Так в п. 25 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2018) разъясняется, что отсутствие в ГКН сведений о части передаваемого в аренду объекта недвижимости не является препятствием для осуществления гос.регистрации договора аренды части вещи, если имеется подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимости), и из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами.

При таких обстоятельствах Росреестр имеет все сведения о части здания (помещения), а также все основания для осуществления государственного кадастрового учета этой части здания (помещения) и для гос.регистрации договора аренды.

На основании вышеизложенного решение Росреестра об отказе в гос. регистрации договора аренды противоречит действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя, в связи с чем признается недействительным в судебном порядке.

Следовательно, в данном случае имеются основания, предусмотренные ст. 13 ГК РФ и ч. 1 ст. 198 АПК РФ, которые одновременно необходимы для признания ненормативного акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а решения или действия незаконными.

Согласно ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Руководствуясь ст. ст. 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Удовлетворить требования ФГУП «ЦИАМ ИМ. П.И. БАРАНОВА».

Признать незаконным отказ Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве от 10.08.2018 г. № 77/004/223/2018-2104 в государственной регистрации договора аренды от 01.08.2017 г. № 036-2017-06-А, заключенного между ФГУП «ЦИАМ ИМ. П.И. БАРАНОВА» и ЗАО «НПО «АРКОН»в отношении нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>,а именно этаж 1, комната № 63 (часть), площадью 90,0 кв.м.; этаж 1, комната № 107, площадью 66,3 кв.м.; этаж 1, комната № 113, площадью 15,1 кв.м.; этаж 1, комната № 114 (часть), площадью 176,7 кв.м.; этаж 1, комната № 177, площадью 34,2 кв.м.; этаж 2, комната № 59, площадью 41,1 кв.м.; этаж 2, комната № 65, площадью 46,8 кв.м.; этаж 2, комната № 72, площадью 23,1 кв.м.; этаж 3, комната № 1, площадью 58,6 кв.м.; этаж 3, комната № 2, площадью 13,2 кв.м.; этаж 3, комната № 3, площадью 48,9 кв.м.; этаж 3, комната № 4, площадью 11,0 кв.м.; этаж 3, комната № 5, площадью 39,4 кв.м.; этаж 3, комната № 17, площадью 90,5 кв.м.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в 15-дневный срок со дня вступления судебного акта в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ФГУП «ЦИАМ ИМ. П.И. БАРАНОВА» путем государственной регистрации договора аренды от 01.08.2017 № 036-2017-06-А, заключенного между ФГУП «ЦИАМ ИМ. П.И. БАРАНОВА» и ЗАО «НПО «АРКОН»в отношении нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>,а именно этаж 1, комната № 63 (часть), площадью 90,0 кв.м.; этаж 1, комната № 107, площадью 66,3 кв.м.; этаж 1, комната № 113, площадью 15,1 кв.м.; этаж 1, комната № 114 (часть), площадью 176,7 кв.м.; этаж 1, комната № 177, площадью 34,2 кв.м.; этаж 2, комната № 59, площадью 41,1 кв.м.; этаж 2, комната № 65, площадью 46,8 кв.м.; этаж 2, комната № 72, площадью 23,1 кв.м.; этаж 3, комната № 1, площадью 58,6 кв.м.; этаж 3, комната № 2, площадью 13,2 кв.м.; этаж 3, комната № 3, площадью 48,9 кв.м.; этаж 3, комната № 4, площадью 11,0 кв.м.; этаж 3, комната № 5, площадью 39,4 кв.м.; этаж 3, комната № 17, площадью 90,5 кв.м..

Проверено на соответствие положениям Федерального Закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в пользу ФГУП «ЦИАМ ИМ. П.И. БАРАНОВА» расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб. (Три тысячи рублей).

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятии в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Т.И. Махлаева