Гражданский кодекс часть 1

УСТАНОВИЛ: ООО «Лукойл-Центрнефтепродукт» (далее по тексту также – заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным решения Управления Росреестра по Москве (далее по тексту также – ответчик), оформленного сообщением от 09.11.2015 № 77/012/226/2015-264 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 21.09.2015 к договору долгосрочной аренды земельного участка от 20.06.2003 № М-03-020360, расположенного по адресу: <...> вл.102А, и об обязании Управления Росреестра по Москве осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения от 21.09.2015 к договору долгосрочной аренды земельного участка от 20.06.2003 № М-03-020360, расположенного по адресу: <...> вл.102А.

Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент городского имущества города Москвы.

Заявитель поддержал заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении, со ссылкой на незаконность и необоснованность оспариваемого решения ответчика, нарушающего его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, поскольку изменение формулировки цели предоставления земельного участка, оформленное дополнительным соглашением от 21.09.2015 к договору долгосрочной аренды земельного участка от 20.06.2003 № М-03-020360, и представленное для регистрации ответчику, не влияет на изменение вида разрешенного использования земельного участка, в связи с чем у ответчика отсутствовали правовые основания для отказа в регистрации дополнительного соглашения к договору.

Ответчик представил отзыв, возражал против удовлетворения заявленных требований в полном объеме по основаниям, изложенным в отзыве, со ссылкой на то, что дополнительным соглашением от 21.09.2015, представленным на регистрацию ответчику, вносятся изменения в договор долгосрочной аренды земельного участка от 20.06.2003 № М-03-020360 в части изменения цели предоставления земельного участка с «для эксплуатации автозаправочного комплекса» на «для целей проектирования и строительства (реконструкции) объекта капитального строительства», что ведет также и к изменению вида разрешенного использования земельного участка. Ответчик также указал на то, что п.3 ч.1 ст.4 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» установлено, что вплоть до утверждения в установленном Градостроительным кодексом РФ порядке правил землепользования и застройки, но применительно к городу федерального значения Москве, к Московской области, к муниципальным образованиям, в которых по состоянию на 01.01.2015 правила землепользования и застройки не утверждены, до 01.07.2016 решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации, за исключением случаев изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид разрешенного использования земельных участков, предусматривающий жилищное строительство, а также случаев предусмотренных п.5 ст.4 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» и ст.4.1 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», с учетом результатов публичных слушаний. Федеральным законодательством определен исчерпывающий перечень оснований, позволяющих изменять виды разрешенного использования земельных участков без проведения публичных слушаний, однако, в отношении рассматриваемого случая таких оснований действующим законодательством не предусмотрено. В связи с тем, что заявителем на государственную регистрацию не были предоставлены документы, подтверждающие проведение публичных слушаний при принятии решения об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 77:03:0005020:21, расположенного по адресу: <...> вл.102А, ответчиком было отказано в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды.

Департамент городского имущества города Москвы представил письменные пояснения, поддержал позицию заявителя по основаниям, изложенных в письменных пояснениях.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей явившихся в судебное заседание сторон, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, суд считает заявленные требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Согласно ст.198 АПК РФ организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, закон устанавливает наличие одновременно двух обстоятельств, а именно, не соответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение оспариваемым актом прав и законных интересов организаций в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц.

В соответствии с ч.4 ст.198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда организации стало известно о нарушении ее прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Срок подачи заявления об оспаривании решения Управления Росреестра по Москве, оформленного сообщением от 09.11.2015 № 77/012/226/2015-264, заявителем не пропущен.

Из материалов дела следует, что в рамках исполнения обязательств по договору долгосрочной аренды земельного участка от 20.06.2003 № М-03-020360 с учетом дополнительного соглашения от 04.02.2013 № 1 к нему (далее по тексту также – договор) Москомземом (правопредшественником Департамента городского имущества города Москвы, арендодателем) заявителю (арендатору) во временное пользование был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 77:03:0005020:21 общей площадью 3.732 кв.м, расположенный по адресу: <...> вл.102А, для эксплуатации автозаправочного комплекса. Договор заключен на срок до 19.03.2052 и прошел в установленном законом порядке государственную регистрацию.

Кроме того, между контрагентами по договору 21.09.2015 на основании распоряжения Департамента городского имущества города Москвы от 11.08.2015 № 2340-03ДГИ «О внесении изменений в договор аренды земельного участка от 20.06.2003 № М-03-020360 (Восточный административный округ города Москвы) в части срока и цели предоставления земельного участка» было заключено дополнительное соглашение, которым контрагенты в п.1.1 договора изменили цель предоставления земельного участка с «для эксплуатации автозаправочного комплекса» на «для целей проектирования и строительства (реконструкции) объекта капитального строительства», в соответствии с Градостроительным планом земельного участка от 19.06.2015 № RU77-191000-013733.

На основании изложенного и руководствуясь п.2 дополнительного соглашения от 21.09.2015 к договору Департамент городского имущества города Москвы в порядке ст.16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обратился к ответчику 25.09.2015 с заявлением вх. № 77/012/226/2015-264 о государственной регистрации дополнительного соглашения от 21.09.2015 к договору.

Рассмотрев вышеуказанное заявление и предоставленные на регистрацию документы, ответчик решением, оформленным сообщением от 09.11.2015 № 77/012/226/2015-264, отказал Департаменту городского имущества города Москвы в государственной регистрации дополнительного соглашения от 21.09.2015 к договору на основании абзацев 4 и 10 п.1 ст.20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», указав в качестве оснований для отказа на то, что дополнительным соглашением от 21.09.2015 вносятся изменения в договор долгосрочной аренды земельного участка от 20.06.2003 № М-03-020360 в части изменения цели предоставления земельного участка.

В связи с тем, что сведения о разрешенном использовании земельного участка подлежат внесению в ЕГРП, необходимо представление документов о проведении публичных слушаний в соответствии со ст.4 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».

Однако среди документов, представленных на государственную регистрацию, отсутствуют документы, подтверждающие проведение публичных слушаний при принятии решения об изменении вида разрешенного использования земельного участка.

Не согласившись с вышеуказанным решением ответчика, считая его необоснованным, не соответствующим действующему законодательству РФ и нарушающим права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, последний обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Согласно п.4 ст.200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом согласно п.5 ст.200 АПК РФ с учетом п.1 ст.65 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно ст.13 Гражданского кодекса РФ ненормативный акт, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина, может быть признан судом недействительным.

Согласно п.1 Постановления Пленума ВС РФ от 01.07.1996 № 6 и Пленума ВАС РФ № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» если суд установит, что оспариваемый акт не соответствует закону или иным правовым актам и ограничивает гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, то в соответствии со ст.13 Гражданского кодекса РФ он может признать такой акт недействительным.

Таким образом, из существа приведенных норм следует, что для признания недействительным обжалуемого заявителем решения необходимо наличие двух обязательных условий, а именно, несоответствие его закону и наличие нарушения им прав и охраняемых законом интересов заявителя.

С учетом заявленных требований и доказательств, имеющихся в материалах дела, суд считает необходимым указать следующее.

В соответствии с абзацем 10 п.1 ст.20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

В соответствии с п.2 ст.10 Земельного кодекса РФ с учетом положений Закона города Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве» город Москва в лице Департамента городского имущества города Москвы осуществляет управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности города Москвы.

Согласно п.2 ст.7 Земельного кодекса РФ земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Статьей 85 Земельного кодекса РФ определено, что порядок использования земель населенных пунктов осуществляется в соответствии с зонированием их территорий.

Зонирование территории для строительства регламентируется Градостроительным кодексом РФ.

В соответствии с п.9 ст.1 Градостроительного кодекса РФ под градостроительным регламентом понимается устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технического регламента (ч.3 ст.1 Градостроительного кодекса РФ).

Следовательно, разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке.

Земельным кодексом установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Согласно п.3 ст.31 Градостроительного кодекса РФ подготовка проекта правил землепользования и застройки осуществляется с учетом положений о территориальном планировании, содержащихся в документах территориального планирования, с учетом требований технических регламентов, результатов публичных слушаний и предложений заинтересованных лиц.

Доказательства проведения публичных слушаний при принятии решения об изменении вида разрешенного использования земельного участка в материалах дела отсутствуют.

Согласно Градостроительного плана земельного участка от 19.06.2015 № RU77-191000-013733 планируемая реконструкция предполагала значительное увеличение площади застройки ранее свободной территории.

Таким образом, речь идет не просто об изменении вида разрешенного использования земельного участка, но и об одновременном предоставлении под застройку ранее не застроенного земельного участка.

Судом установлено, что на земельном участке расположено здание общей площадью 200,7 кв.м.

Москомархитектурой 19.06.2015 подготовлен ГПЗУ № RU77-191000-013733, разрешающий реконструкцию данного здания, предусматривающую увеличение его площади до 1.000 кв.м, с выходом за существующие габариты площади застройки, т.е фактически строительство нового объекта.

На дату заключения дополнительного соглашения к договору Земельный кодекс РФ устанавливал закрытый перечень исключений, когда земельный участок, находящийся в публичной собственности, мог быть предоставлен в аренду без проведения торгов. Предоставление земельного участка для реконструкции существующего здания, предусматривающей увеличение площади застройки, застройку ранее незастроенной территории, к таковым исключениям не относится. Помимо прямо предусмотренных законом случаев, земельный участок может быть предоставлен без проведения торгов, в т.ч. под застройку объектом недвижимости, в том случае, если лицо, испрашивающее такой земельный участок, в силу закона обладает исключительным правом на его приобретение, т.е. когда проведение торгов не имеется смысла в силу того, что иное лицо не вправе претендовать на соответствующий земельный участок.

Например, когда земельный участок, ранее предоставленный для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости, предоставляется для реконструкции данного объекта недвижимости, не сопряженной с его расширением, увеличением площади застройки. В таком случае проведение торгов не имеет смысла, т.к. никакое иное лицо, кроме собственника объекта недвижимости, не вправе претендовать на получение земельного участка для реконструкции данного объекта недвижимости.

Тогда как в случае с настоящим делом, поскольку реконструкция здания предполагает увеличение площади застройки, то без проведения торгов предоставление под строительство (реконструкцию) земельного участка, ранее предоставленного под эксплуатацию здания, могло быть осуществлено только в том случае, если границы территории, которую предполагается застроить, не выходят за границы территории, на которую собственник здания до реконструкции имеет исключительное право в силу норм отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Если границы земельного участка, предоставленного для эксплуатации зданий, определены как нормативно-необходимые, и реконструкция зданий с увеличением площади застройки в силу действующих норм землеотвода не изменит указанные границы, то изменение вида разрешенного использования с эксплуатации на строительство не изменит существенные условия договора аренды, т.к. в любом случае после прекращения срока, на который договор аренды заключен, арендодатель будет обязан заключить новый договор на ту же самую площадь, и не будет вправе предоставить в аренду участок в меньших границах.

Если же при определении границ земельного участка, предоставленного для эксплуатации зданий, стороны исходили из принципа свободы договора, а не нормами землеотвода, то после прекращения срока действия такого договора аренды арендодатель будет не обязан заключить новый договор на ту же самую площадь, а будет вправе предоставить в аренду участок меньшей площади, если такая площадь соответствует нормативно-необходимой; в таком договоре аренды, где границы предоставленного в аренду участка определены безотносительно действующих норм землеотвода, изменение его вида разрешенного использования с эксплуатации на строительство может изменить существенные условия договора аренды, т.к. площадь застройки реконструированного объекта может прийтись на ту часть земельного участка, на которую арендатор исключительных прав ранее не имел, т.е. в отношении которой арендодатель после прекращения срока аренды не имел бы обязанности по предоставлению ее арендатору.

В таком случае, прежде чем согласовывать изменение вида разрешенного использования земельного участка, поскольку изменение площади его застройки приведет к изменению предмета договора аренды, стороны должны расторгнуть прежний договор аренды, сформировать участок, нормативно-необходимый для эксплуатации зданий, и если в его границы не войдет участок, который предполагается застроить в результате реконструкции здания, то выставить такой участок на торги.

Иначе не исключены недобросовестные действия сторон в обход требований закона о предоставлении территории под застройку исключительно на торгах, когда первоначально заключается договор для эксплуатации зданий на территорию, заведомо большую, чем нормативно-необходима, а затем изменяется вид разрешенного использования, с предоставлением права нового строительства. Таким образом, в случае с настоящим делом, поскольку реконструкция здания предполагает значительное увеличение площади застройки, то без проведения торгов предоставление под строительство (реконструкцию) земельного участка, ранее предоставленного под эксплуатацию здания, могло быть осуществлено только в том случае, если границы территории, которую предполагается застроить, не выходят за границы территории, на которую собственник здания до реконструкции имеет исключительное право в силу норм отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Однако на государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору не были представлены никакие документы (например, заключение специалиста, др.), которые свидетельствовали бы о том, что земельный участок с кадастровым № 77:03:0005020:21 был сформирован именно как нормативно необходимый для эксплуатации данного здания применительно к ч.3 ст.33, ст.36 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения дополнительного соглашения).

Договор был заключен сторонами в добровольном порядке, поэтому из одного того факта, что по соглашению сторон для эксплуатации здания был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 77:03:0005020:21, бесспорно не следует, что именно такой земельный участок является нормативно-необходимым.

Соответственно, не следует и то, что иные лица не были бы вправе претендовать на получение в аренду под застройку той части территории, которая планируется быть застроенной в результате реконструкции здания.

Между тем дополнительное соглашение к договору, предоставившее право застроить ранее незастроенный земельный участок через изменение вида его разрешенного использования, представлено на государственную регистрацию без одновременного представления регистрирующему органу доказательств того, что для эксплуатации здания до реконструкции нормативно необходим земельный участок не менее, чем предоставленный с кадастровым номером 77:03:0005020:21, и что после реконструкции границы территории, нормативно необходимой для эксплуатации реконструированных построек, не выйдет за пределы границ земельного участка с кадастровым номером 77:03:0005020:21, т.е. без представления регистрирующему органу доказательств того, что дополнительное соглашение к договору аренды не изменит предмет договора (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 09.12.2015 № Ф05-16302/2015 по делу № А40-37494/15, Определение Верховного Суда РФ от 09.03.2016 № 305-ЭС16-829 по делу № А40-37494/2015).

Кроме того в силу положений ст.65 АПК РФ заявитель должен доказать обстоятельства, на которые он ссылается в обоснование заявленных требований. Следовательно, лицо, оспаривающее ненормативные акты государственного органа, должно представить доказательства наличия у него прав и законных интересов, которые он считает нарушенными указанными оспариваемыми ненормативными актами, и доказательства нарушения этих прав.

Однако объективных и безусловных доказательств нарушения оспариваемым решением ответчика, оформленным сообщением от 09.11.2015 № 77/012/226/2015-264 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 21.09.2015 к договору долгосрочной аренды земельного участка от 20.06.2003 № М-03-020360, прав и законных интересов именно ООО «Лукойл-Центрнефтепродукт» заявителем суду не представлено и судом с учетом вышеуказанных обстоятельств не установлено, поскольку общество самостоятельно не обращалось за получением государственной услуги к ответчику и ему не было отказано в получении такой услуги.

При указанных обстоятельствах, избранный заявителем способ защиты не приводит к восстановлению его субъективных прав, а материальный интерес заявителя к принятому ответчиком решению, оформленному сообщением от 09.11.2015 № 77/012/226/2015-264, имеет абстрактный характер, так как отсутствует неопределенность в сфере правовых интересов заявителя, устранение которой возможно в случае удовлетворения заявленных требований.

Кроме того, заявитель не указал, какие именно его права были нарушены оспариваемым решением, и какие права заявителя подлежат восстановлению, путем признания оспариваемого акта ответчика незаконным, поскольку оспариваемое решение не создает заявителю каких-либо препятствий при осуществлении им предпринимательской и иной экономической деятельности, и не возлагает на него какие-либо обязанностей при использовании арендуемого земельного участка.

На основании изложенного, суд пришел к выводу о том, что оспариваемое решение вынесено в пределах компетенции ответчика, не препятствует осуществлению деятельности заявителя и не нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Следовательно, в данном случае, отсутствуют основания, предусмотренные ст.13 Гражданского кодекса РФ, которые одновременно необходимы для признания оспариваемого решения государственного органа незаконным.

Согласно ч.3 ст.201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

При указанных обстоятельствах требования заявителя удовлетворению не подлежат.

Государственная пошлина распределяется в соответствии со ст.110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.1-13, 15, 17, 27, 29, 47, 64-68, 69, 71, 75, 81, 110, 117, 167-170, 176, 180, 181, 189, 198-201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Проверив на соответствие Гражданскому кодексу РФ, Земельному кодексу РФ, Градостроительному кодексу РФ, Федеральному закону от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Закону города Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве» в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Д.С. Рыбин