ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ
г. Москва Дело № А40- 733/18 -37-1911
25 июня 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 18 июня 2019 года
Полный текст решения изготовлен 25 июня 2019 года
Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Скачковой Ю.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Городенским Н.Б.
рассмотрев в судебном заседании дело
по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АТУЭЙ" (ОГРН
1027700106686, ИНН 7729138200)
к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН
1037739510423, ИНН 7705031674)
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи.
При участии:
от истца – Ильина Н.Н. по доверенности от 20.11.2018 № 9;
от ответчика – Бускин А.А. по доверенности от 29.11.2018 № 33-Д-1028/18.
Эксперт ООО ЛАБОРАТОРИЯ НЕЗАВИСИМОЙ ОЦЕНКИ "БОЛАРИ" Артемов Владислав Иванович - явился, по паспорту.
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью «АТУЭЙ» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы с требованием урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) расположенного по адресу: г.Москва, ул.Народная, дом 4, строение 1, с кадастровым номером: 77:01:0006020:4260, общей площадью 44,5 кв.м., перечень помещений: цокольный этаж, помещение V, комнаты 4, 4а, 5, 6, 7, путем изложения пунктов договора купли- продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:
«Пункт 3.1.: Цена Объекта составляет 1 635 594 руб. 00 коп. (один миллион шестьсот тридцать пять тысяч пятьсот девяносто четыре рубля ноль копеек) в соответствии с Отчетом №С-1808-2/2 об оценке недвижимого имущества - нежилых помещений общей площадью 44,5 кв.м., по адресу: г.Москва, ул.Народная, д.4, стр.1 от 20.08.2018г., выполненного индивидуальным предпринимателем Донсковым О.Д.
НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового Кодекса Российской Федерации не начисляется.
Пункт 3.4.: Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 20 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 27 259 (двадцати семи тысяч двухсот пятидесяти девяти) рублей 90 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.
Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта.»
В качестве правового обоснования заявленных требований истец ссылается на ст.ст. 445, 446 ГК РФ, на положения Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
В судебном заседании истец поддержал заявленные требования.
Ответчик против иска возражал.
Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, 01.02.2005 г. между Департаментом имущества города Москвы и ООО «АТУЭЙ» был заключен договор № 1-51/05 на аренду нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, предметом которого является нежилое помещение площадью 44,9 кв.м., расположенное по адресу: г.Москва, ул.Народная, дом 4, строение 1, квартал 1207.
Срок действия договора установлен с 16 июля 2004 года до начала реконструкции, но не более чем по 15 июля 2009 года.
Дополнительным соглашением от 13.04.2007г. изменена площадь объекта с 44,9 кв.м на 44,5 кв.м.
Дополнительным соглашением от 03.04.2017г. продлен срок аренды до 30.06.2024г.
ООО «АТУЭЙ» отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 №209-ФЗ, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
ООО «АТУЭЙ» полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, 14.08.2018г. обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемого имущества.
Истцом от ответчика был получен ответ с проектом договора купли-продажи арендуемого имущества по цене 5 636 000 рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 04.09.2018 № 323/43-4-18, выполненным ООО «Аналитическо-консалтинговая группа «Азимут».
Посчитав, что цена спорного объекта необоснованно завышена, истец обратился в оценочную организацию для определения рыночной стоимости нежилых помещений.
Согласно выполненному по заказу истца ИП Донсковым О.Д. отчету об оценке №С-1808-2/2 от 20.08.2018 г., стоимость нежилого помещения составляет 1 635 594 руб. 00 коп. без НДС.
16.10.2018г. истец подписал указанный договор с протоколом разногласий и передал в Департамент городского имущества города Москвы.
Департамент рассмотрел протокол разногласий в установленный законом срок и отказал в предоставлении госуслуги.
ООО «АТУЭЙ» полагая, что Департамент городского имущества города Москвы обязан заключить договор купли-продажи имущества по цене, предложенной обществом (с учетом протокола разногласий), обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению, при этом суд исходит из следующего.
Истец, как участник гражданских правоотношений, и спорные нежилые помещения, как объект гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ критериям. Истец является субъектом малого предпринимательства; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в законную силу 05.08.2008.
Согласно ст. 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Закона № 209-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности:
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Таким образом, данная норма права предусматривает возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.
В силу части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Учитывая положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.
В соответствии с положениями закона департаментом была проведена оценка рыночной стоимости спорного объекта. Согласно отчету об оценке рыночной стоимости от 04.09.2018 № 323/43-4-18, выполненному ООО «Аналитическо-консалтинговая группа «Азимут», рыночная стоимость объекта составляет 5 636 000 руб.
В соответствии со статьей 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
Определением суда от 31.01.2019г. было назначено проведение судебно-оценочной экспертизы. Проведение экспертизы поручено эксперту ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ЛАБОРАТОРИЯ НЕЗАВИСИМОЙ ОЦЕНКИ "БОЛАРИ" (ОГРН 1027700479674, ИНН 7720174109, дата регистрации: 02.12.2002, юр. адрес: 129110, ГОРОД МОСКВА, УЛИЦА ГИЛЯРОВСКОГО, 39, почтовый адрес: 115093, г. Москва, ул. Большая Серпуховская, д. 25) Артемову Владиславу Ивановичу.
На разрешение эксперта поставлен вопрос:
Какова рыночная стоимость (без учета НДС) недвижимого имущества: нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Народная, д. 4, стр. 1, с кадастровым номером: 77:01:0006020:4260, общей площадью 44,5 кв.м., перечень помещений: цокольный этаж, помещение V, комнаты 4, 4а, 5, 6, 7 по состоянию на 14 августа 2018 года?
Согласно Заключению эксперта Артемова В.А. от 22.03.2019г. по арбитражному делу № А40-270733/18-37-1911, рыночная стоимость объекта на дату экспертной оценки 14.08.2018г. составила 3 739 000 рублей, без учета НДС.
Экспертное заключение выполнено по состоянию на 14.08.2018г. – дату обращения общества за государственной услугой «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в отношении объекта, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Народная, д. 4, стр. 1 (общей площадью 44,5 кв.м).
Истец возражал против заключения, выполненного ООО «Болари», полагал, что заключение выполнено с нарушениями - неправильно определена стоимость объекта оценки.
Истцом представлены вопросы к эксперту, на которые экспертом даны ответы и пояснения.
Вопрос 1. На листе 4 заключения в разделе 1.7 заключения вами указано на использование Справочников оценщика недвижимости 2017 и 2016 годов под редакцией Лейфера Л.А. Вопрос - почему при проведении экспертизы вы не используете актуальные на дату оценки (14.08.2018) справочники, например, Справочники оценщика недвижимости - 2018 под редакцией Лейфера Л.А.?
Ответ: Справочники оценщика недвижимости-2018 под ред. Лейфера Л.А. выпущены после даты оценки, поэтому не использовались для расчетов.
Вопрос 2. Для производства экспертизы вам были представлены документы БТИ: выписка из технического паспорта на здание, справка БТИ о состоянии здания, на что указано на листе 3 заключения.
Из этих документов следует, что здание, в котором находится оцениваемое нежилое помещение, построено в 1915 году, а это означает, что по состоянию на 14.08.2018 возраст здания составляет более 100 лет.
Из документов БТИ следует, что общий физический износ здания на 2009 год равен 65%, что как общеизвестно, соответствует ветхому состоянию основных конструктивных элементов здания. (Примечание: Например, в соответствии с Методикой определения физического износа гражданских объектов, утвержденной приказом Минкоммунхоза РСФСР от 27.101970 №404, общий физический износ в размере 65% соответствует ветхому техническому состоянию основных конструктивных элементов).
Сведения о дате проведения последнего капитального ремонта здания в техническом паспорте отсутствуют.
Соответственно вопрос: что означает ветхое техническое состояние основных конструктивных элементов, например, в соответствии с Методикой определения физического износа гражданских объектов, утвержденной приказом Минкоммунхоза РСФСР от 27.10.1970 №404, или любой иной, известной вам, Методикой определения физического износа зданий и сооружений?
Ответ: Предоставленные документы: Справка БТИ о состоянии здания от 09.04.2004 г., Выписка из технического паспорта на здание (строение) по состоянию на 21.05.2003 г., в которых указан физический износ здания по состоянию на 2000 год, действительны в течение 1 года. Соответственно достоверных данных о состоянии здания и проводимых в нем капитальных ремонтах, актуальных на дату оценки, не предоставлено. Предоставленные документы БТИ просрочены на 13 лет, за которые в здании могли быть проведены капитальные ремонты и иные мероприятия по поддержанию здания в рабочем состоянии.
Непосредственный ответ на заданный вопрос: согласно Методике, приведенной в вопросе, ветхое состояние - состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а несущих - весьма ветхое. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь по проведении охранных мероприятий или полной смены конструктивного элемента.
В той же методике указано, что определение величины физического износа пропорционально нормативному сроку службы и возрасту зданий, как правило, не допускается (глава I п.3). В основу разработки настоящей Методики положена закономерность соотношения физического износа и стоимости объективно необходимого капитального ремонта, имеющего целью возмещение этого износа, с учетом восстановительной стоимости конструктивных элементов (глава I п.4). Под физическим износом конструктивного элемента и здания в целом понимается ухудшение технического состояния (потеря эксплуатационных, механических и других качеств), в результате чего происходит соответствующая утрата их стоимости (глава I п.2).
Согласно представленному Заключению Эксперта о техническом состоянии рассматриваемого помещения на стр.20 и далее отмечается:
Основные конструкции Объекта:
Наружные ограждающие конструкции (стены) и перегородки, являются несущими конструкциями здания. Выполнены из полнотелого кирпича марки не менее М-150, видимых признаков разрушения (деформации) не несут. Находятся в хорошем, работоспособном состоянии.
Имеются многочисленные следы протечек общедомовых систем канализации, водоснабжения.
Деревянные конструкции лестницы описаны выше.
Мнение Эксперта.
Основные конструкции Объекта (стены, перегородки, перекрытия, полы) находятся в хорошем. работоспособном состоянии.
Согласно Договору на аренду нежилого помещения №1-51/05 от 01.02.2005 г.:
В части содержания помещения и допуска в него
5.4.7. Арендатор обязан содержать арендуемое помещение в полной исправности и соответствующем санитарном состоянии до сдачи Арендодателю.
5.4.8. Арендатор обязан за свой счет осуществлять текущий ремонт арендуемого объекта. Самостоятельно или за свой счет принимать все необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем арендуемого помещения: центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения и др.
5.4.12. Арендатор обязан в случае принятия решения Правительством Москвы о реконструкции или сносе арендуемого объекта освободить арендуемый объект в течение трех месяцев после получения уведомления об этом от Арендодателя. В этом случае новое помещение арендатору может быть предоставлено в общем порядке.
В Особых условиях к договору аренды указано:
1. В случае принятия решения Правительством Москвы или Префектурой ЦАО о реконструкции или сносе арендуемого здания договор аренды расторгается, а арендатор обязуется в течении трех месяцев после получения уведомления об этом освободить арендуемое помещение.
В Дополнительном Соглашении к договору аренды от 14.08.2012г. указано:
2. Арендатор обязуется провести работы по приспособлению нежилого фонда для инвалидов и других лиц с ограничениями жизнедеятельности.
Согласно Распоряжению Правительства Москвы от 17 декабря 1997 г. № 1374-РП «Об утверждении норматива Москвы "Методика определения аварийности строений", которая разработана для объективной оценки аварийности зданий: Так как все здания независимо от группы капитальности имеют ненесущие конструкции одинаковой долговечности (полы, перегородки, окна, инженерные системы и др.), то очевидно, что размер физического износа, например в 30 лет, для всех из названных конструкций будет примерно равным.
К этому времени по действующим методикам стены, перекрытия и фундаменты будут иметь износ в пределах 10... 15%, остальные же конструкции: перегородки, кровли, полы, инженерные системы и др. - имеют износ 50...70%, т.к. их долговечность не превышает 30...50 лет. Поэтому при сравнительно высокой надежности несущих конструкций физический износ здания в целом, определяемый как средневзвешенное значение износа всех конструкций, будет иметь значение, близкое к 60%.
Следовательно, существующие методики оценки износа зданий не дают объективной оценки их технического состояния, особенно для 1-й и 2-й групп капитальности. В связи с этим здания, которые по результатам визуального обследования в соответствии с ВСН 53-86(р) имеют физический износ 60% и более, подлежат детальному инструментальному обследованию их несущих конструкций в соответствии с настоящей методикой.
Состояние здания оценивается как аварийное, если его несущие элементы достигли износа, при котором их прочностные или деформативные характеристики, определенные инструментальным методом, равны или хуже предельно допустимых для действующих нагрузок и условий эксплуатации.
Окончательное решение об отнесении зданий к группе аварийных принимается в соответствии с постановлением Правительства от 26.08.97 № 643 на основании технического заключения специализированной проектной организации, утвержденного межведомственной комиссией.
Указанного документа при проведении экспертизы предоставлено не было. Также не было представлено уведомлений о прекращении договора аренды (согласно условиям договора) в связи со сносом или реконструкцией здания. Более того, на дату осмотра здание эксплуатируется, в нем располагаются торговые и офисные помещения.
Вопрос 3. Пунктом 22б Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. №611, установлено, что «При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: <...> в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам».
Пунктом 22е Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. №611, установлено, что. «При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: <...> для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: <...> физические характеристики объекта, в том числе <...> состояние объектов капитпального строительства...».
Соответственно вопрос: Почему при расчете рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом вы не используете такой элемент сравнения как «физическое состояние объекта» или «физическое состояние объекта капитального строительства»?
Ответ: Физическое состояние объекта указано как в характеристиках оцениваемых помещений, так и подобранных аналогов: помещения со стандартной отделкой в рабочем состоянии. Характеристика рабочего состояния приведена на стр. 11 Заключения: помещение пригодно к использованию по функциональному назначению без проведения ремонта, имеет незначительные дефекты отделки.
Вопрос 4. В таблице 3 на листе 10 заключения вы указываете, что высота оцениваемых помещений составляет 2,20 м.
При этом, например, аналог №1, расположенный по адресу: улица Садовая- Кудринская, 21 А, имеет высоту помещений более 2,72 м, согласно справки БТИ о состоянии здания (строения), опубликованной на указанной вами странице в сети Интернет: https://investmoscow.ru/tenders/tendercard/?TenderId=17167431.
Аналог №2, расположенный по адресу: улица Жуковского, дом 2, имеет высоту помещений 2,80 м, согласно справки БТИ о состоянии здания (строения), опубликованной на указанной вами странице в сети Интернет:
https://investmoscow.ru/tenders/tendercard/?TenderId = 17162236, и т.д.
Соответственно вопрос: Учитывая столь существенную разницу в высотах помещений, почему при расчете рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом вы не используете такой элемент сравнения как «высота помещения» и не вводите корректировки на различие в высоте помещений оцениваемого объекта и отобранных вами объектов-аналогов?
Ответ: Данных по высоте помещений как аналога №1, так и аналога №2 на сайтах не представлено. Указанная высота помещений в 2,72 и 2,8 м определена на основании справок БТИ о состоянии здания в целом и средней высоте помещений по этажам, что не может являться основанием для определения высоты конкретных помещений.
По представленным фото одного помещений видно, что высота помещений не составляет 2,72 м.
Более того, высота этажа не является ценообразующим фактором для подвальных помещений при возможности нахождения там человека в полный рост. Ни в одном Справочнике, используемом в оценочной практике (Лейфер, Яскевич), ни в рыночной аналитике не описано влияние на стоимость помещения разницы в высоте этажа.
Также на сайте https://investmoscow.ru высота этажа не приведена в характеристиках помещений, что также свидетельствует о том, что данный фактор не является ценообразующим.
Вопрос 5. В таблице 3 на листе 10 заключения вы указываете, что оцениваемый объект может быть использован исключительно под складские нужды.
При этом все отобранные вами в качестве объектов-аналогов объекты недвижимости представляют собой нежилые помещения свободного назначения, в чем можно убедиться, если пройти по указанным вами ссылкам на Интернет-страницы Инвестиционного портала города Москвы для каждого из объектов-аналогов.
Следовательно, если объект оценки может использоваться только как вспомогательное помещение, то в состав площадей отобранных вами объектов-аналогов могут входить площади различного функционального назначения, например, часть площадей аналогов может быть использована как административно-офисная часть, а другая часть - как бытовые помещения или помещения вспомогательного назначения.
Соответственно вопрос: Учитывая различия в возможном варианте функционального использования частей объекта оценки и отобранных вами объектов-аналогов, почему при расчете рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом не используете такой элемент сравнения как «функциональное назначение частей объекта недвижимости» и почему не вводите корректировки на различие в функциональном назначении частей объектов недвижимости - оцениваемого объекта и отобранных вами объектов-аналогов?
Ответ: В Заключении указано буквально следующее: Текущее использование – Складские помещения. Согласно Заключению Эксперта (Малый Г.В.) (стр. 23), помещение может использоваться только под складские нужды.
Характеристика, указанная в назначении помещений-аналогов «нежилое/свободное назначение» присутствует у всех объектов, представленных на торгах на сайте инвестиционном портале города Москвы.
В то же время оцениваемые помещения используются не только как складские, но и как офисные, что зафиксировано на фото.
Подобранные аналоги свободно могут быть использованы под складские нужды. Соответственно, их возможное функциональное назначение сопоставимо с оцениваемыми помещениями.
Использование помещений по определенному назначению является спецификой заключаемых договоров аренды. Собственник помещения (после его выкупа) не будет ограничен в его определенном использовании.
Вопрос 6. На официальном портале Мэра и Правительства Москвы Департаментом города Москвы по конкурентной политике в разделе Единый список торгов публикуются сведения, в том числе о ценах состоявшихся торгов в форме открытого аукциона по продаже нежилых помещений в городе Москве. При этом в указанном источнике опубликованы сведения за период, предшествующий 14.08.2018, о более чем шестидесяти состоявшихся торгов по продаже нежилых помещений свободного назначения, итоговая цена продажи которых составила от 14 000 руб./кв.м (с НДС) до 50 000 руб./кв.м (с НДС).
Соответственно вопрос: Почему в разделе 1.19 «Обзор ситуации на рынке недвижимости» заключения на листах с 14 по 19 вы приводите сведения о ценах сделок по продаже нежилых помещений за период, предшествующий дате оценки, опубликованных на Инвестиционном портале города Москвы, но при этом ограничиваетесь ценами сделок по продаже в интервале от 62 186 руб./кв.м (без НДС) до 145 028 руб./кв.м (без НДС)?
Ответ: На стр. 16 Заключения указано обоснование отбора объектов:
Экспертом был проведен анализ состоявшихся торгов по продаже подвальных помещений, расположенных в Центральном административном округе (по данным сайта https://investmoscow.ru).
Согласно аналитическим данным, в 2017-2018 годах негативные факторы продолжают оказывать существенное влияние на рынок коммерческой недвижимости, в результате чего особого роста не наблюдается как по рынку аренды, так и по рынку продажи. В связи с этим Экспертом анализировались торги, завершенные в период с 01.01.2017 года и до даты оценки.
Согласно особенностям неактивного рынка, характеризующимся большим разбросом цен на объекты недвижимости, существенные выбросы по стоимости 1 кв. м как в большую, так и в меньшую стороны были исключены из выборки. Полученная Экспертом выборка приведена в таблице ниже.
Вопрос 7. Пунктом 22б Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. №611, установлено, что «При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: <...> в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам».
Соответственно вопрос: Почему при расчете рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом вы используете в качестве объектов-аналогов цены сделок по продаже нежилых помещений свободного назначения, которые находятся в интервале от 70 399 руб./кв.м (без НДС) до 93 048 руб./кв.м (без НДС), в то время как в тех же источниках, которыми пользовались вы, имеются сведения о десятках сделок по продаже нежилых помещений свободного назначения, итоговая цена продажи которых составляет менее 42 000 руб./кв.м (без НДС) (например, более шестидесяти состоявшихся торгов по продаже нежилых помещений свободного назначения, итоговая цена продажи которых составила от 14 000 руб./кв.м (с НДС) до 50 000 руб./кв.м (с НДС)?
Ответ: Обоснование приведено при ответе на вопрос выше.
Вопрос 8. На официальном портале Мэра и Правительства Москвы Департаментом города Москвы по конкурентной политике в разделе Единый список торгов публикуются сведения, в том числе о ценах состоявшихся торгов в форме открытого аукциона по аренде нежилых помещений в городе Москве. При этом в указанном источнике публикованы сведения за период, предшествующий 14.08.2018, о более чем пятидесяти состоявшихся торгов по аренде нежилых помещений свободного назначения.
Соответственно вопрос: Почему в разделе 1.19 «Обзор ситуации на рынке недвижимости» заключении на листах с 14 по 19 вы не приводите сведения о ценах сделок по аренде нежилых помещений за период, предшествующий дате оценки, опубликованных на Инвестиционном портале города Москвы?
Ответ: Обоснование приведено на стр. 19 Заключения:
Реальных сделок по аренде подвальных помещений по рыночным ставкам на дату определения стоимости не было выявлено в связи с тем, что для поддержки и развития субъектов малого и среднего бизнеса город снизил начальную ставку аренды для подвальных помещений в 4,5 раза. А на открытом рынке в аренду предлагаются подвальные помещения более привлекательные по своим характеристикам.
Вопрос 9. Почему, учитывая наличие в открытых источниках достоверной и достаточной для анализа информации о ценах состоявшихся торгов по продаже и аренде нежилых помещений, а также о характеристиках этих нежилых помещений, сходных с оцениваемым объектом, на листе 19 заключения вы утверждаете, что оцениваемый объект относится в неактивному рынку недвижимости?
Ответ: Обоснование приведено на стр. 15-16 Заключения:
На основании анализа характеристик объекта исследования, его фактического использования, а также Заключения Эксперта Малого Г.В., сделан вывод о том, что рассматриваемое помещение является вспомогательным к помещениям первого этажа, так как не имеет отдельного входа с улицы и может быть использовано лишь как склад с кратковременным прбыванием людей.
Особенности конструктивных характеристик (узкие крутые лестницы, низкая высота потолков, наличие общедомовых коммуникаций) не позволяют переоборудовать помещение для автономного использования, а также под иное назначение.
Рынок подобных помещений практически не развит в связи с невозможностью их полноценного использования в коммерческих целях. Собственником подобных помещений в основном является Департамент имущества города Москвы, реализуя их на торгах.
Согласно классификации типов рынка, приведенной в Справочнике оценщика недвижимости-2017 под ред. Лейфера Л.А., под активным понимается рынок, характеризующийся высоким уровнем торговой активности, небольшим разбросом цен на подобные объекты недвижимости, присутствием на рынке достаточного количества продавцов и покупателей, конкуренцией и достаточной большим объемом совершаемых сделок.
Под неактивным понимается рынок, характеризующийся низким уровнем торговой активности, большим разбросом цен на подобные объекты недвижимости, ограниченным количеством продавцов, редкими сделками. Неактивный рынок включает объекты, не пользующиеся спросом, прежде всего, коммерческие объекты, находящиеся в отдаленных районах и небольших населенных пунктах. Сюда могут быть отнесены также крупнейшие и дорогостоящие имущественные комплексы, а также объекты недвижимости, характеризующиеся крайне ограниченным количеством потенциальных покупателей.
Согласно приведенной классификации, объект исследования относится к неактивному рынку недвижимости.
Вопрос 10. Почему в указанных выше условиях, когда вам доступна вся необходимая для применения доходного подхода исходная информация, вы отказываетесь от применения доходного подхода к оценке недвижимости?
Ответ: Обоснование приведено на стр.22 Заключения:
Учитывая отсутствие рыночной информации по ставкам аренды за помещения, аналогичные исследуемому, а также сложность прогнозирования и отсутствие аналитических данных по величине ставок капитализации, операционных расходов и недозагрузки для помещений, аналогичных исследуемому, Эксперт счел возможным отказаться от применения доходного подхода.
Согласно п. 11 ФСО-1 «При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком».
Согласно п. 24 ФСО-1 «Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов».
Ответчик возражений и замечаний по экспертизе не заявил.
Выслушав доводы истца, ответчика и эксперта, оценив в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленное заключение эксперта Артемова В.И. по арбитражному делу № А40-270733/18-37-1911, суд пришел к выводу о том, что определенная заключением экспертизы рыночная стоимость спорного помещения является достоверной.
В удовлетворении ходатайства истца о назначении повторной экспертизы по делу суд отказал ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 87 АПК РФ.
Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
На основании изложенного, суд отказывает в удовлетворении требований истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) расположенного по адресу: г.Москва, ул.Народная, дом 4, строение 1, с кадастровым номером: 77:01:0006020:4260, общей площадью 44,5 кв.м., перечень помещений: цокольный этаж, помещение V, комнаты 4, 4а, 5, 6, 7, путем изложения пунктов договора купли- продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:
«Пункт 3.1.: Цена Объекта составляет 1 635 594 руб. 00 коп. (один миллион шестьсот тридцать пять тысяч пятьсот девяносто четыре рубля ноль копеек) в соответствии с Отчетом №С-1808-2/2 об оценке недвижимого имущества - нежилых помещений общей площадью 44,5 кв.м., по адресу: г.Москва, ул.Народная, д.4, стр.1 от 20.08.2018г., выполненного индивидуальным предпринимателем Донсковым О.Д.
НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового Кодекса Российской Федерации не начисляется.
Пункт 3.4.: Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 20 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 27 259 (двадцати семи тысяч двухсот пятидесяти девяти) рублей 90 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.
Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта.»
Суд считает возможным урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью «АТУЭЙ» и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Народная, д.4. стр.1, с кадастровым номером 77:01:0006020, общей площадью 44, 5 кв.м. (цокольный этаж, пом. V, комн. 4. 4а, 5-7) приняв пункт 3.1. договора в следующей редакции:
«Цена объекта составляет 3 739 000 (три миллиона семьсот тридцать девять тысяч) руб. 00 коп. в соответствии с Заключением эксперта по делу № А40-270733/18-37-1911 от 22.03.2019г. ООО «Лаборатория независимой оценки «Болари» Артемова В.И.
НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового Кодекса РФ не начисляется.»
Изложив пункт 3.2. в следующей редакции: «Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до __________ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 62 317 (шестьдесят две тысячи триста семнадцать) рублей 00 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.»
С учетом изложенного, на основании ст.ст. 8, 11, 12, 217,421, 445, 446 ГК РФ,руководствуясь ст.ст. 65, 102, 110, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В иске ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АТУЭЙ" (ОГРН 1027700106686, ИНН 7729138200) к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674) об урегулировании разногласий - отказать.
Урегулировать разногласия между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АТУЭЙ" (ОГРН 1027700106686, ИНН 7729138200) и ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674) при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Народная, д.4. стр.1, с кадастровым номером 77:01:0006020, общей площадью 44, 5 кв.м. (цокольный этаж, пом. V, комн. 4. 4а, 5-7) приняв пункт 3.1. договора в следующей редакции:
«Цена объекта составляет 3 739 000 (три миллиона семьсот тридцать девять тысяч) руб. 00 коп. в соответствии с Заключением эксперта по делу № А40-270733/18-37-1911 от 22.03.2019г. ООО «Лаборатория независимой оценки «Болари» Артемова В.И.
НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового Кодекса РФ не начисляется.»
Изложив пункт 3.2. в следующей редакции: «Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до __________ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 62 317 (шестьдесят две тысячи триста семнадцать) рублей 00 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.»
Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.
Судья Ю.А. Скачкова