Гражданский кодекс часть 1

к Обществу с ограниченной ответственностью "Хотел Лофт" (107140, Москва г., ул. Краснопрудная, д. 24, стр. 1, пом. 2, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 22.03.2018, ИНН: <***>)

о взыскании задолженности в размере 1 036 502 руб. 98 коп., обеспечительного платежа в размере 250 000 руб. 00 коп., пени в размере 142 200 руб. 00 коп. по договору аренды части нежилых помещений № 6-Д от 01.08.2018 г.,

по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью "Хотел Лофт" к Индивидуальному предпринимателю ФИО1

о взыскании задолженности в размере 1 200 000 руб. 00 коп. и обеспечительного платежа в размере 900 000 руб. 00 коп.

в заседании приняли участие:

от истца: ФИО2 по доверенности № 77АГ2853885 от 18.06.2020 г.

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 14.09.2020 г.

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, арендодатель) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском, измененным в порядке ст. 49 АПК РФ 06.10.2021, к Обществу с ограниченной ответственностью "Хотел Лофт" (далее – ответчик, арендатор) о взыскании 3 767 727,00 руб. долга по арендной плате, 3 042 000 руб. неустойки, и неустойки, начисленной на сумму долга за период по дату фактической оплаты долга, а также 368 587,56 руб. дополнительных расходов, связанных с освобождением имущества ответчика из помещений истца, а всего 7 178 314,56 руб.

Исковые требования связаны с ненадлежащим исполнением ответчиком (арендатором) договора аренды помещения от 01.08.2018 № 6-Д.

Ответчиком (арендатором) был подан встречный иск о взыскании 1 200 000 руб. неотделимых улучшений и 900 000 руб. обеспечительного платежа, а всего 2 100 000 руб., который был принят судом определением от 19.04.2021.

Встречные исковые требования основаны на том, что при расторжении договора аренды, согласно его условиям, истец (арендодатель) не выплатил ответчику стоимость неотделимых улучшений, а также не возвратил сумму обеспечительных платежей, уплаченных ответчиком.

В судебном заседании был объявлен перерыв судебного заседания с 01.12.2021 до 08.12.2021.

Истец в заседание явился, первоначальные исковые требования поддержал с учетом принятых судом изменений в порядке ст. 49 АПК РФ, против удовлетворения встречных исковых требований возражал, указал, что из суммы долга по арендной плате им были вычтены стоимость неотделимых улучшений в размере 680 000 руб., а также сумма обеспечительных платежей ответчика в размере 900 000 руб.

Ответчик первоначальные исковые требования не признал, возражал против их удовлетворения по доводам письменного отзыва, указал, что истец незаконно взыскивает неустойку за период с 01.03.2020 по 01.10.2020, так как в соответствии с нормами права, действующими в этот период, ответчику (арендатору) была предоставлена отсрочка в уплате аренды на период введенных ограничительных мер в целях предотвращения распространения коронавирусной инфекции, в связи с чем, начисление в этот период неправомерно.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы и возражения сторон, оценив представленные доказательства, суд пришел к выводу о частичном удовлетворении первоначальных исковых требований и об отказе в удовлетворении встречного иска в связи со следующим.

Как усматривается из материалов дела, между сторонами был заключен договор аренды от 01.08.2018 № 6-Д, в соответствии с которым ответчику (арендатору) по акту приема-передачи от 01.08.2018 было передано за плату по временное владение и пользование помещение площадью 357,3 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Указанный договор между сторонами расторгнут 31.12.2020, помещение возвращено истцу по акту от 26.01.2021.

Условиями договора, пунктом п. 5.2., предусмотрен порядок оплаты аренды путем ежемесячного внесения арендной платы за пользование помещением и за потребленные коммунальные услуги, а также внесение ежемесячных обеспечительных платежей.

За нарушение сроков внесения арендной платы договором предусмотрена уплата неустойки в размере 0,2 % от суммы долга за каждый день просрочки (п. 6.4. договора).

Пунктом 8.10 договора предусмотрено при расторжении договора возмещение арендатору стоимости неотделимых улучшений.

Ответчик за период с апреля 2020 по декабрь 2020 не в полном объеме внес арендные платежи, а также не в полном объеме возместил истцу коммунальные расходы за период с апреля 2019 по январь 2021 согласно представленным в материалы дела счетам, в связи с чем, по состоянию на 31.01.2021 долг составил 5 347 727,18 руб.

Истец, предъявляя исковые требования о взыскании долга по арендной плате, вычел из суммы долга сумму уплаченных ответчиком обеспечительных платежей в размере 900 000 руб., и стоимость неотделимых улучшений на сумму 680 000 руб., в связи с чем, предъявил ко взысканию долг в размере 3 767 727,00 руб.

Статьёй 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Так как ответчик не представил за указанные периоды доказательства оплаты аренды, а из расчета истца усматривается, что он из суммы долга по арендной плате вычел сумму, оплаченных ответчиком, обеспечительных платежей и стоимость неотделимых улучшений, в связи с чем, суд пришел к выводу о правомерности требования о взыскании 3 767 727,00 руб. долга и об отсутствии правовых оснований для удовлетворения встречных требований о взыскании обеспечительных платежей и стоимости неотделимых улучшений.

При этом суд отмечает, что указанный ответчиком размер неотделимых улучшений на сумму 1 200 000 руб. заявлен неправомерно, не в соответствии с условиями договора.

Так, согласно абз. 3 п. 8.10 договора в случае расторжения договора в период с 02.12.2019 до 01.12.2021, согласованные затраты арендатора по проведению неотделимых улучшений составляют 680 000 руб.

Требования ответчика о размере неотделимых улучшений в сумме 1 200 000 руб. указаны в азц. 2 п. 8.10 договора в случае расторжения договора с 02.12.2019 до 01.12.2020. Однако, договор расторгнут 31.12.2020, т.е. за пределами указанного срока, в связи с чем, к данным отношениям применим абз. 3 п. 8.10 договора.

Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (ст. 330 ГК РФ).

Суд, проверив расчет неустойки в размере 3 042 000 руб. за период просрочки обязательств с 21.04.2020 по 17.06.2021, считает его неправомерным в части начисления неустойки за период с 01.03.2020 по 31.10.2020.

Так, Постановлением Правительства РФ от «03» апреля 2020 года № 439 арендатор, чья деятельность относится к наиболее пострадавшим отраслям экономики, имеет право на отсрочку арендных платежей на следующих условиях:

а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 г.;

в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются; г)установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается.

Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 434 (ред. от 16.10.2020) утвержден перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции"), в частности - 5. Гостиничный бизнес Деятельность по предоставлению мест для временного проживания.

Согласно п. 3 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденным 30 апреля 2020 года, Президиум Верховного Суда Российской Федерации отметил что, если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом № 98-ФЗ (пункт 3 статьи 307 ГКРФ). В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 требований.

Таким образом, поскольку деятельность ответчика (гостиничный бизнес, деятельность по предоставлению мест для временного проживания) относиться к отрасли российской экономики наиболее пострадавшей в результате распространения новой коронавирусной инфекции, то в период с 01.03.2020 по 31.10.2020 взыскание неустойки незаконно.

Кроме того, ответчик заявил о применении ст. 333 ГК РФ об уменьшении неустойки.

Согласно ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

В соответствии с 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

С учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в п. 2 Определения от 21.12.2000 № 263-О, положения пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой ущерба.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о правомерности требования истца о взыскании неустойки с 31.10.2020 по 17.06.2021, а также неустойки с 18.06.2021 по день фактического исполнения обязательства, так как из материалов дела усматривается просрочка в оплате аренды, надлежащее исполнение прекращает обязательство (ч. 1 ст. 408 ГК РФ). Однако, с учетом заявления ответчика суд приходил к выводу об уменьшении суммы неустойки до 760 500 (семьсот шестьдесят тысяч пятьсот) руб. 00 коп., так как считает процент неустойки чрезмерно высоким.

Требование истца о взыскании дополнительных расходов, связанных с освобождением имущества и охраной имущества, в сумме 368 587,56 руб. суд считает неправомерным, так как в соответствии с п. 4.3.17 договора ответчик обязался при прекращении договора передать истцу помещения по акту приема-передачи, что и было сделано ответчиком (акт возврата от 26.01.2021).

Также предусмотрено и статьёй 622 ГК РФ, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Условия договора не содержат обязанность ответчика по возмещению истцу расходов, связанных с освобождением помещения от имущества арендатора.

Более того, ответчик представил доказательства несения расходов по охране помещения за январь 2021 (платежное поручение от 22.01.2021 № 19 об оплате ООО ЧОО ВЕТЕРАНЫ-А»), т.е. ответчик исполнил, принятые на себя обязательства по договору, по возврату помещения при прекращении договора и по охране за свой счет имущества.

В соответствии со ст.ст. 101, 102, 110 АПК РФ судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение первоначального истца относятся на ответчика пропорционально правомерно заявленным исковым требованиям, в части расходов по государственной пошлине за рассмотрение встречных исковых требованию не подлежат возмещению ответчику в связи с отказом во встречном иске.

Исходя из вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 307, 309, 310, 329, 330, 408, 614,622 ГК РФ, ст. ст. 65,70,71,170-176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Первоначальные исковые требования Индивидуального предпринимателя ФИО1 "Восточный" удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Хотел Лофт" в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 3 767 727 (три миллиона семьсот шестьдесят семь тысяч семьсот двадцать семь) руб. 00 коп. долга, 760 500 (семьсот шестьдесят тысяч пятьсот) руб. 00 коп. пени, пени, начисленные на сумму долга 3 767 727 руб. 00 коп. в размере 0,2% за каждый день просрочки, за период с 18.06.2021г. по день фактической уплаты денежных средств, 27 287 (двадцать семь тысяч двести восемьдесят семь) руб. 00 коп. расходов по уплате государственной пошлины.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Хотел Лофт" в доход федерального бюджета 9 861 (девять тысяч восемьсот шестьдесят один) руб. 80 коп. расходов по уплате государственной пошлины.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета 21 742 (двадцать одна тысяча семьсот сорок два) руб. 77 коп. расходов по уплате государственной пошлины.

В остальной части иска отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований Общества с ограниченной ответственностью "Хотел Лофт" отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

СУДЬЯ: И.А. Васильева