Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания секретарем Самарцевой Д.А., рассматривает в судебном заседании исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «СоТиС»

к Обществу с ограниченной ответственностью «СИТОРА»

о взыскании задолженности

в заседании приняли участие:

от истца: ФИО1 доверенность от 12.01.2018

от ответчика: ФИО2 доверенность от 27.01.2017

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «СоТиС» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «СИТОРА» о взыскании долга по договору аренды с последующим выкупом от 01.03.2017г. № СИ-1-АН в размере 1 080 000 руб. 00 коп.

Исковые требования заявлены со ссылкой на ст.ст. 309, 310, 314 ГК РФ, мотивированы тем, что в нарушение условий договора аренды с последующим выкупом от 01.03.2017г. № СИ-1-АН ответчик не оплатил выкупных платежи, в результате чего за ним образовалась задолженность.

Ответчик исковые требования не признал по доводам письменного отзыва на иск.

Рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, выслушав доводы представителей сторон, имеющиеся в деле доказательства, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Как следует из материала дела, между ООО «СИТОРА» (ответчик, Арендодатель) и ООО «СоТиС» (истец, Арендатор) заключен договор № СИ-1-АН аренды недвижимости с последующим выкупом от 01.03.2017 г., согласно которого ООО «СИТОРА» передало ООО «СоТиС» в аренду с правом последующего выкупа ремонтные мастерские, 3-этажные, общей площадью 3637,1 кв.м, расположенные по адресу: <...>, кадастровый (или условный) номер: 67:19:0010116:127, принадлежащие ООО «СИТОРА» на праве собственности.

Договор заключен на срок до 31.12.2020г.

Имущество было передано арендатору по акту приема-передачи.

Арендатор пользовался арендуемыми помещениями в соответствии с п. 1.3 договора для организации и размещения лесопильного комплекса, столярного производства, установки сушильного оборудования и размещения сопутствующих цехов до 01.03.2017 г.

Согласно подпункту 4.4.8. пункта 4.4. договора Арендатор обязан осуществлять оплату коммунальных расходов на содержание недвижимого имущества (вода, содержание и уборку прилегающей территории, охрана и пр.) за свой счет. Документы, подтверждающие оплату указанных в настоящем пункте расходов, Арендатор предоставляет Арендодателю ежемесячно на бумажном носителе или электронном виде. Возмещение затрат по оплате электроэнергии осуществляется Арендатором Арендодателю ежемесячно течение 2 (Двух) рабочих дней с момента выставления счета Арендодателем.

При этом индивидуальные приборы учёта расхода электроэнергии в арендуемом помещении не установлены. Электросчётчик установлен на территории третьего лица (Молочный завод), к которому у Арендатора нет доступа. Счета выставляются без указания количества израсходованной Арендатором энергии и тарифов за электроэнергию.

Согласно п. 1.2. договора недвижимое имущество передается Арендодателем Арендатору для владения и пользования с правом последующего выкупа.

Арендная плата состоит из двух составляющих: арендной платы, выкупной стоимости.

Пунктами 2.4. и 2.5 договора предусмотрен переход права собственности на недвижимое имущество и зачёт арендной платы в счёт выкупной стоимости: в счет оплаты выкупной цены зачитывается вся выплаченная арендная плата по настоящему договору. Недвижимое имущество, являющееся предметом настоящего договора по истечению срока, установленного в п. 3.4. настоящего договора и выполнению всех финансовых обязательств со стороны Арендатора становится собственностью Арендатора. Досрочный переход права собственности на недвижимое имущество от Арендодателя к Арендатору возможен при выплате Арендатором выкупной цены по условиям настоящего договора (п.п. 3.5.)

Согласно п. 3.3. договора выкупная цена определяется суммой всех арендных платежей по условиям настоящего договора (раздел 2 настоящего договора) и включаются в счет ёе уплаты.

В связи с наличием между сторонами спора об уплате арендной платы и оплате электроэнергии и прекращением подачи ответчиком электроэнергии в арендуемое помещение, Арендодатель уведомил Арендатора уведомлением №10 от 18.04.2018 г. о расторжении договора аренды недвижимости с последующим выкупом в соответствии с п.5.2.2. договора.

Как указывает истец, между ООО «СИТОРА» и ИП ФИО3 заключен новый договор аренды недвижимого имущества №СИ-13-НП от 01.08.2018 г. на тот же объект недвижимости, на который был заключен договор между ООО «СИТОРА» и ООО «СоТиС». Срок действия данного договора с 01.08.2018 г. по 31.12.2018 г. Согласно п.3.1, указанного договора аренды Арендная плата по новому договору составляет 30000 рублей без НДС в связи с применением Арендатором упрощенной системой налогообложения».

Поскольку до настоящего времени не погашена запись регистрации Договора в Росреестре и Арендатор с 01.03.2015 г. не пользуется арендованными помещениями, а с 01.08.2018 г. уже пользуется новый арендатор, Арендодатель направил в адрес Арендодателя Акты приема-передачи помещений с просьбой о погашении регистрационной записи.

Истец ссылается на то, что в связи с расторжением договора, переход права собственности на недвижимое имущество становится невозможным. При этом Арендатором уже уплачена выкупная стоимость за 12 месяцев в сумме 1 440 000,00 рублей 00 копеек.

Согласно расчету истца, разность арендной платы с выкупом по договору - 120 000,00 руб. в месяц и арендной платы без выкупа - 30 000,00 руб. в месяц в размере 90 000,00 руб. в месяц является выкупной стоимостью за недвижимое имущество. Следовательно, за 12 оплаченных месяцев арендной платы с выкупом ООО «СоТиС» оплатил 1 080 000 рублей 00 копеек цены объекта недвижимости.

Поскольку истец считает оплаченную арендную плату в размере 1 080 000 руб. 00 коп. неосновательным обогащением, он обратился с настоящим иском в суд.

Направленная ответчику претензия оставлена без ответа и удовлетворения.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.

В соответствии с пунктом 1 ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Выкупная цена определяется суммой всех арендных платежей по условиям настоящего договора (раздел 2 настоящего договора) и включаются в счет ее уплаты. Надлежащее и полное исполнение Арендатором обязанности по уплате всех арендных платежей означает полное внесение выкупной цены и переход прав на недвижимое имущество от Арендодателя к Арендатору по условиям настоящего договора.

Пунктом 2.1. договора Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату в сумме 120 000 рублей ежемесячно, и отсутствует разделение на арендные платежи и выкупную стоимость, так как в выкупную цену засчитывается вся выплаченная арендная плата по договору (пункт 2.4.). При этом право собственности на арендуемое имущество переходит к Арендатору только после выполнения всех финансовых обязательств перед Арендодателем (пункт 2.5.).

Пунктом 3.2. договора выкупная цена арендованного объекта составляет 5 000 000 рублей (срок выплаты до 01.09.2020 г.), ООО «СоТиС» перечислил ООО «СИТОРА» 1 440 000 рублей (за период пользования арендованным помещением с марта 2017 года по февраль 2018 года), что фактически составляет 28,8 % от всей суммы арендной платы.

В соответствии с пунктом 2 ст. 489 ГК РФ оплата товара в рассрочку когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Таким образом, в соответствии с пунктом 5.2.2. в случае просрочки внесения арендной платы более чем на 60 (Шестьдесят) дней Арендатором Арендодатель имеет право расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке. При этом внесенная Арендатором арендная плата за срок фактического пользования недвижимым имуществом возврату не подлежит.

В соответствии с пунктом 8.2. срок действия договора установлен до 31 декабря 2020 года.

Судом установлено, что на момент рассмотрения настоящего иска договор аренды заключенный между ответчиком и истцом не расторгнут, а недвижимое имущество надлежащим образом не передано по Акту приема-передачи. Доказательств обратного истцом не представлено.

Таким образом, в случае досрочного расторжения договора до окончания указанного срока действия договора и не выплаты Арендатором более 50 % от выкупной цены договора, Арендодатель правомерно и законно в соответствии с п. 5.2.2. договора не должен возвращать Арендатору внесенную им арендную плату по договору.

Ссылка истца на то, что счета выставлялись без указания количества израсходованной Арендатором электроэнергии и тарифов за электроэнергию также необоснованны, в связи с тем, что ответчик на протяжении 2017 года производил оплату за потребленную электроэнергию и каких-либо претензий и письменных запросов в отношении тарифов и количества потребленной электроэнергии в адрес истца не направлял, что подтверждается Актами № 6 от 30.03.2017 г., № 9 от 30.04.2017 г, № 11 от 31.05.2017 г., № 13 от 30.06.2017 г., № 16 от 31.07.2017 г., № 20 от 31.08.2017 г., № 25 от 30.09.2017 г., № 28 от 31.10.2017 г., № 36 от 30.11.2017 г., соответственно подписанными сторонами, и по которым мотивированных возражений и претензий по объему, качеству и срокам оказания услуг со стороны истца не имелось.

Начиная с декабря 2017 года истец в нарушение пункта 4.4.8. договора не произвел оплату за потребленную электроэнергию за декабря 2017 года, январь, февраль и март 2018 года, при этом произвел подписание Актов за возмещение затрат за потребленную электроэнергию № 41 от 31.12.2018 г., № 4 от 31.01.2018 г., № 11 от 28.022018 г., № 13 от 31.03.2018 г. и претензий по объему, качеству и срокам оказания услуг со стороны ответчика также не имелось.

Ссылка истца на то обстоятельство, что арендованное имущество было передано истцом в аренду третьим лицом судом отклоняется, как не влияющая на предмет спора, поскольку данное обстоятельство не освобождает ответчика от обязанности оплачивать арендную плату за пользование арендованным имуществом в период действия договора аренды.

Доводы истца о чинении необоснованных препятствий в пользовании помещением не нашли своего подтверждения, поэтому отклонены, как бездоказательные.

Доводы о завышенной стоимости потребленной электроэнергии отклонены, как противоречащие условиям договора (пункт 4.4.8), а также актам и счетам, из содержания которых в совокупности с иными материалами дела усматривается, что расчет стоимости потребления составлен правомерно.

С учетом изложенного, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ госпошлина по иску относится на истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 314, 330, 331, 454, 606 ГК РФ, ст.ст. 65, 71, 110, 112, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Чекмарева Н.А.