Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании дело по иску рассмотрел дело по иску, истца - ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ 123112, МОСКВА ГОРОД, ПРОЕЗД КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ 1-Й, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, , ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>,

к ответчику - ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КАСКАД" 127030 МОСКВА ГОРОД УЛИЦА ДОСТОЕВСКОГО 1/21 , ОГРН: 1047796850749, Дата присвоения ОГРН: 09.11.2004, ИНН: 7707532482,

о взыскании долга, неустойки по договору, процентов за рассрочку, расторжении договора , выселении

УСТАНОВИЛ:

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (далее также Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ответчику - ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КАСКАД" (далее также ответчик , Общество) о взыскании 313 714 091 руб. 23 коп., из них: -46 381 933 руб. 65 коп. - сумма задолженности ежемесячных платежей согласно п.3.4 Договора; -5 549 312 руб. 47 коп.- проценты за предоставленную рассрочку; -261 782 845 руб. 11 коп.- пени согласно п. 5.1 Договора; расторгнуть договор купли-продажи от 29.08.2014 № 59-709 на нежилое помещение площадью 457,7 кв.м, расположенное по адресу: <...>; обязать ООО «КАСКАД» возвратить Департаменту городского имущества города Москвы нежилое помещение площадью 457,7 кв.м, расположенное по адресу: <...>.

Требования основаны на ненадлежащем исполнении договорного обязательства.

От ответчика через канцелярию суда поступил отзыв на иск, в соответствии с котором, ответчик не возражает по вопросу расторжение договора; имущественные требования частично оспаривает, заявил о применении сроки исковой давности и ст.333 ГК РФ.

Исследовав представленные доказательства, выслушав представителей сторон, суд пришел к выводу, что иск подлежит удовлетворению частично по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела между истцом - Департаментом городского имущества города Москвы I далее - Департамент) и ответчиком - ООО «КАСКАД» заключен договор купли-продажи от 29.08.2014 № 59-709 (далее - Договор) на нежилое помещение площадью 457,7 кв.м, расположенное по адресу: <...>.

В соответствии с п. 1.1 Договора продавец - Департамент обязуется продать, а покупатель - ООО «КАСКАД» обязуется принять и оплатить стоимость имущества, расположенного по адресу: <...> (далее - Объект).

Согласно пункту 3.1 Договора стоимость Объекта составляет 50 392 000 руб. 00 коп.

По условиям договора п.п. 3.1, 3.2, 3.4 ответчик принял обязательства по оплате стоимости Объекта.

Установленная договором обязанность по своевременной оплате ежемесячных платежей не исполнена ответчиком, в результате чего образовалась задолженность по оплате основного долга за период с 01.09.2014 по 31.08.2017 в размере 46 381 933 руб. 65 коп.

В соответствии с пунктом 3.2 договора оплата стоимости Объекта осуществляется в рассрочку в течение трех лет со дня заключения договора купли-продажи.

Согласно пункту 3.3 Договора на сумму денежных средств, составляющих цену Объектов, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат оплате начисленные проценты равные одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Согласно пункту 5.1 Договора за нарушение сроков оплаты, предусмотренных 3.4 Договора, продавец вправе требовать с покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 0,5% от неуплаченной суммы (п.3.1 Договора) за каждый день просрочки.

Как утверждает истец, задолженность по оплате процентов за период с 30.08.2014 по 27.05.2019 составляет 5 549 312 руб. 47 коп. Задолженность по уплате неустойки (пени) за период с 30.09.2014 по 27.05.2019 составляет 261 782 845 руб. 11 коп, (согласно представленному расчету).

Общая сумма задолженности составляет: 313 714 091 руб. 23 коп.

Вместе с тем, истец требует расторжения Договора и выселения ответчика из занимаемых помещений, при этом истцом не учтено.

По смыслу пункта 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора прекращается обязанность должника совершать в будущем действия, которые являются предметом договора. (абз.1 п.3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 июня 2014 г. N 35 «О последствиях расторжения договора»)

Согласно пункту 4 статьи 453 ГК РФ стороны расторгнутого договора не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

При отсутствии соглашения сторон об ином положение пункта 4 статьи 453 ГК РФ подлежит применению лишь в случаях, когда встречные имущественные предоставления по расторгнутому впоследствии договору к моменту расторжения осуществлены надлежащим образом либо при делимости предмета обязательства размеры произведенных сторонами имущественных предоставлений эквивалентны (например, размер уплаченных авансовых платежей соответствует предусмотренной в договоре стоимости оказанных услуг или поставленных товаров, такие услуги и товары сохраняют интерес для получателя сами по себе и т.п.), а потому интересы сторон договора не нарушены.(абз.3, п.4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 июня 2014 г. N 35 «О последствиях расторжения договора»)

Если при рассмотрении спора, связанного с расторжением договора, по которому одна из сторон передала в собственность другой стороне какое-либо имущество, судом установлено нарушение эквивалентности встречных предоставлений вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей одной из сторон, сторона, передавшая имущество, вправе требовать возврата переданного другой стороне в той мере, в какой это нарушает согласованную сторонами эквивалентность встречных предоставлений. (абз.1 п.5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 июня 2014 г. N 35 «О последствиях расторжения договора»)

К названным отношениям сторон могут применяться положения главы 60 ГК РФ, поскольку иное не установлено законом, соглашением сторон и не вытекает из существа соответствующих отношений (статья 1103 Кодекса).(абз.4 п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 июня 2014 г. N 35 «О последствиях расторжения договора»)

Сторона расторгнутого договора, которой было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом (абзац первый пункта 2 статьи 218 ГК РФ) от другой стороны расторгнутого договора. (абз.1 п.7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 июня 2014 г. N 35 «О последствиях расторжения договора»)

Как указано в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому, в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Присуждение имущества в натуре не исключает дополнительных денежных взысканий со сторон обязательства по правилам о неосновательном обогащении (например, для компенсации возникшего обременения либо в порядке расчетов по погашению внесенного аванса, возврата уплаченного покупателем в счет стоимости вещи).

Поскольку, при расторжении Договора купли-продажи недвижимой вещи, объект сделки подлежит возврату продавцу, то следует признать отсутствие эквивалентности встречного представления продавца в отношении совершенных покупателем (до момента прекращения правоотношения) платежей.

Таким образом, при расторжении договора купли-продажи недвижимой вещи, покупатель неоплаченной недвижимой вещи обязан произвести ее возврат продавцу, при этом продавец не вправе требовать оплаты стоимости объекта расторгнутого договора.

Право продавца требовать расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества закреплено в договоре и предусмотрено законом, при этом способ защиты нарушенного права принадлежит истцу.

При этом положение п. 3 ст. 486 ГК РФ, предусматривающего, что, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ, не может быть истолковано, как исключающее право продавца требовать расторжения такого договора на основании подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи. ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017))

Законодателем предусмотрено только одно исключение, когда продавец не вправе требовать возврата проданного товара (п. 2 ст. 489 Гражданского кодекса РФ), это когда сумма полученных от покупателя платежей, превышает половину цены товара.

Таким образом, неоплата покупателем приобретенного имущества относится существенному нарушению условий договора купли-продажи (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 15.05.2018 N 4-КГ18-27), договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Применительно к рассматриваемому спору, учитывает, что Департаментом заявлены взаимоисключающие требования о расторжении Договора и взыскании выкупных платежей, в связи с чем , суд приходит к выводу о том что ответчиком допущен нарушение условий обязательства являющиеся существенными.

Так судом установлено, что за период с 29.09.2014 по 27.05.2019 г., ответчиком при наличии обязанности по оплате 50 392 000 рублей оплачено только 6 081 544,19 рублей стоимости объекта, из 6 081 544,19 рублей процентов за рассрочку оплаты, внесены 532 231,72 рублей, при этом сумму пени составила 5 549 312,47 рублей.

С учетом изложенного суд считает необходимым расторгнуть договор купли-продажи от 29.08.2014 № 59-709 на нежилое помещение площадью 457,7 кв.м, расположенное по адресу: <...>.

Принимая во внимание, что с момента отказа от договора денежное обязательство покупателя трансформируется в не денежное по возврату имущества, в связи с чем требование о взыскании задолженности по оплате стоимости недвижимости, приобретенной по расторгнутому договору, подлежит отклонению. При этом суд удовлетворяет требование об обязании ООО «КАСКАД» возвратить Департаменту городского имущества города Москвы нежилое помещение площадью 457,7 кв.м, расположенное по адресу: <...>

Принимая во внимание истечение срока давности по части требований о взыскании процентов за рассрочку, а также пени периодом взыскания до 30 .10.2016 г. (иск подан 29.11.2019, с учетом 30- дневного срока, необходимого для соблюдения претензионного порядке урегулирования спора),учитывая чрезмерный размер пени (0,5%), суд взыскивает с ответчика проценты на сумму 1 721 823,28 рублей за предоставленную рассрочку платежа, а кроме того 20 000 000 рублей пени (применительно к двукратной ключевой ставки ЦБ РФ). При применении ст.333 ГК РФ суд руководствуется позицией Конституционного Суда Российской Федерации, определяющей, что, не ограничивая сумму устанавливаемых договором неустоек, ГК РФ управомочивает суд устанавливать соразмерные основному долгу их пределы с учетом действительного размера ущерба, причиненного стороне в конкретном договоре. Это является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц; а также принимает во внимание размере пени, устанавливаемых в настоящее время при заключении аналогичных договров.

Судебные расходы по уплате госпошлины относятся на ответчика в соответствии со ст. 110 АПК РФ и разъяснениям Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации изложенных в постановлении от 22 декабря 2011 г. N 81. при этом суд принимает во внимание, что в случаях, когда истец освобожден от уплаты государственной пошлины, соответствующая сумма государственной пошлины взыскивается с ответчика пропорционально размеру сниженной судом неустойки (часть 3 статьи 110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 307,309,310,314,330,333, ГК РФ, ст.ст. 101-103,110,167-171 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Расторгнуть договор купли-продажи от 29.08.2014 № 59-709 на нежилое помещение площадью 457,7 кв.м, расположенное по адресу: <...>;

Обязать ООО «КАСКАД» возвратить Департаменту городского имущества города Москвы нежилое помещение площадью 457,7 кв.м, расположенное по адресу: <...>.

Взыскать с ответчика - ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КАСКАД" (127030 МОСКВА ГОРОД УЛИЦА ДОСТОЕВСКОГО 1/21 , ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 09.11.2004, ИНН: <***>) в пользу истца - ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ ( 123112, МОСКВА ГОРОД, ПРОЕЗД КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ 1-Й, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, , ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) проценты 1 721 823,28 рублей и пени в размере 20 000 000 рублей.

В остальной части иска отказать.

Судебный акт, выполненный в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Михайлова Е.В.