Гражданский кодекс часть 1

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МАСЛОВКА ЛОФТ" (127083, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА МАСЛОВКА В., ДОМ 20, СТРОЕНИЕ 1, ЭТАЖ 1 ПОМ I, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 25.06.2014, ИНН: <***>)

ответчик:

ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ НЕДВИЖИМОСТИ "МАНХЭТТЕН ХАУС" (127083 МОСКВА ГОРОД УЛИЦА МАСЛОВКА В. ДОМ 20СТРОЕНИЕ 1 ПОМЕЩЕНИЕ АП. 62, КОМНАТА 4, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 24.11.2014, ИНН: <***>)

третьи лица:

ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 20.11.2015)

ФИО3

ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ПРОЕКТНО-КОНСТРУКТОРСКИЙ И НАУЧНО-ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ ИНСТИТУТ АВИАЦИОННОЙ ПРОМЫШЛЕННОСТИ"

О взыскании 889 934 руб. 04 коп. неосновательного обогащения

в судебное заседание явились:

от истца – ФИО4 дов. №2/ТСН от 28.10.2019г., ФИО1 гендиректор (паспорт)

от ответчиков – ФИО5 дов. №1 от 25.01.2021г., ФИО3 председатель правления (выписка ЕГРЮЛ от 27.01.2021г.), ФИО6 дов. от 01.03.2021г.

от третьих лиц:

ИП ФИО1 – лично (паспорт), ФИО4 дов. от 28.10.2019г. (уд. №3302)

ИП ФИО2 – неявка, извещен

ФИО3 – лично (паспорт)

ООО «ГИПРОНИИАВИАПРОМ» - неявка, извещен

У С Т А Н О В И Л:

Иск заявлен с учетом уточнения размера исковых требований, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ, о взыскании 889 934 руб. 04 коп. неосновательного обогащения за период с 31.12.2016 по 18.11.2019.

В судебном заседании истец исковые требования поддерживал, ответчик исковые требования оспаривал по доводам, изложенным в отзыве на иск.

3 лицо - ИП ФИО1 поддерживала доводы истца.

3 лица: ИП ФИО2, ФИО3, ООО «ГИПРОНИИАВИАПРОМ» не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом. Дело рассмотрено в их отсутствие в порядке ст. 156 АПК РФ.

Суд, рассмотрев материалы дела, оценив представленные документы, приходит к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

26 июля 2014 года между ИП ФИО1 и ООО «Масловка Лофт» заключен договор долгосрочной аренды нежилого помещения общей площадью 202,3 кв.м.: помещение I, комнаты №№ 14(47,5 кв.м.), 15 (53,9 кв.м.), 16 (51.9 кв.м.), 17 (49,0 кв.м.), расположенного на первом этаже здания по адресу: <...>, с условным номером помещения 77-77-09/036/2013-232, кадастровый номер помещения 77:09:0004014:6681 в целях использования в коммерческой деятельности под размещение ресторана «Джеки» (далее - договор Аренды).

Нежилое помещение находится в собственности ФИО1 (ИНН <***>, ОГРИП <***>) на основании предварительного договора с ООО «Индекс-Ком» № 08 купли-продажи нежилого помещения от 18.08.2010 года; договора купли-продажи с ООО «Индекс-Ком» нежилого помещения № 76/6 от 02 июля 2013 года; соглашения об установлении размера доли в праве общей собственности на Помещение в Здании от 02 июля 2013 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права на помещение пл. 202.3 кв.м. от 09 декабря 2013 года 77-АР № 235560, выписка из ЕГРН от 21.03.2017 г. № 77/100/391/2017-1256; свидетельство о государственной регистрации права на долю в праве (общей долевой собственности) 710/10000 в местах общего пользования в Здании, расположенном по адресу: <...>.

Срок договора аренды стороны согласовали в п. 4.1 Договора, а именно: 20 (Двадцать) лет с даты государственной регистрации договора.

В здании с кадастровым номером 77:09:0004014:1088, расположенном по адресу: 127083, г. Москва, р-н Савеловский, ул. Масловка Верхний, д. 20, строение 1 с обшей площадью 16 929,1 кв.м., собственниками лофтов (нежилых помещений) был избран способ управления нежилыми помещениями в виде образования ТСН «Манхетенн Хаус» ОГРН<***>, дата внесения записи в ЕГРЮЛ о создании ЮЛ - 24.11.2014 г.

ООО «Масловка Лофт» полагает, что, являясь Арендатором по договору аренды от 26 июля 2014 года, приняло на себя обязательства перед Арендодателем (собственником арендованного имущества) о содержании данного имущества площадью 202,3 кв.м. с кадастровым номером 77:09:0004014:6681 в целях эксплуатации данного помещения под ресторан.

Истец ссылается на то, что на протяжении указанного выше периода, ТСН «Манхетенн Хаус» систематически выставляло Истцу счета, которые ООО «Масловка Лофт» оплачивались, акты выполненных работ ООО «Масловка Лофт» не подписывало в виду отсутствия предоставления Ответчиком услуг каких-либо отчетов выполненных работ с документальным подтверждением затрат на их выполнение, а также смет на выставляемые суммы.

При этом, Истец утверждает, что Ответчиком выставлены суммы к возмещению с учетом помещений МОП (долевая собственность), относящиеся к общему имуществу, которые по договору ООО «Масловка Лофт» не принимало в пользование.

Посчитав, что ТСН «Манхетенн Хаус» сберегает необоснованно полученные денежные средства от ООО «Масловка Лофт», последнее обратилось в суд за защитой нарушенных прав с требованием о взыскании неосновательного обогащения в сумме (с учетом принятого судом уточнения) 889 934 рубля 04 копейки.

ИП ФИО1 - собственник арендованного имущества, привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, суду пояснила, что в Здании с кадастровым номером 77:09:0004014:1088, расположенном по адресу: 127083, г. Москва, р-н Савеловский, ул. Масловка Верхняя, д. 20, строение 1 с обшей площадью 16 929,1 кв.м. расположено принадлежащее ей на праве собственности нежилое помещение общей площадью 202,3 кв.м.: помещение I, комнаты №№ 14(47,5 кв.м.), 15 (53,9 кв.м.), 16 (51.9 кв.м.), 17 (49,0 кв.м.), на первом этаже здания с условным номером помещения 77-77-09/036/2013-232, кадастровый номер помещения 77:09:0004014:6681. Указанное помещение ИП ФИО1 сдает в аренду ООО «Масловка Лофт» по договору от 26 июля 2014 года. Согласно договора аренды ИП ФИО1 передала в пользование ООО «Масловка Лофт» помещение 202,3 кв.м., иного имущества ООО «Масловка Лофт» ФИО1 в аренду не передавала.

ФИО1 в заседании пояснила, что информация о хозяйственной деятельности ТСН ей не предоставлялась, в связи с чем ФИО1 не подписывала акты выполненных работ, а также иные документы, которые бы свидетельствовали о принятии ею работ от Ответчика в период с 2016 по настоящее время.

Истец считает, что площадь здания по адресу: <...> в представленных Ответчиком финансовых планах существенно занижена с 16 929,1 кв.м. до 7 733 кв.м., что противоречит правоустанавливающим документам на Здание, Ответчиком незаконно увеличена площадь нежилого помещения в финансовом плане с учетом МОП, отражена ставка 97,8 рублей за 1 кв.м. в отсутствие утверждения ежегодной сметы и решения о принятии ставки и тарифа за ремонт и содержание имущества. ООО «Масловка Лофт» по договору аренды не полномочно осуществлять платежи за содержание иного имущества ФИО1, площадь которого необоснованно включена Ответчиком в счета, а следовательно, оснований для перечисления денежных средств на счет ТСН «Манхетенн Хаус» за содержание Здания не имелось.

Кроме того, истец и 3 лицо - ФИО1 ссылаются на то, что помещениями – места общего пользования площадью 1 467 кв.м. (доля в праве 710/10000), ни она, ни ООО «Масловка Лофт» не пользуются, указанные помещения занимает ТСН «Манхетенн Хаус» и ИП ФИО2, используют самостоятельно, доступ к указанным помещениям закрыт, ТСН «Манхетенн Хаус» и ИП ФИО2 не обеспечивался, изложенное усматривается из выводов суда, изложенных в Постановлении Девятого Арбитражного Апелляционного суда от 17 декабря 2020 года по делу № А40-94006/20, согласно которым судом установлено, что эксплуатация оборудования, находящегося в спорных помещениях осуществляется ответчиками (ТСН «Манхетенн Хаус» и ИП ФИО2) на законных основаниях в интересах всех собственников помещений здания, в том числе истца (ФИО1), и у истца отсутствует право индивидуальной собственности на спорные помещения и находящееся в них оборудование. Кроме того, судом по данному делу отнесены места общего пользования – имущество пл. 1 467 кв.м. – к общему имуществу Здания, которое ООО «Масловка Лофт» не использует, поскольку оно находиться во владении ТСН и ИП ФИО2, а также не было передано ФИО1 ООО «Масловка Лофт» по договору аренды в эксплуатацию, в связи с чем, Арендатор не брал на себя обязанности содержать указанное имущество и нести за это плату.

Истец также ссылается на то, что сторонами в Договоре аренды не согласовано и не включено в арендную плату самостоятельное несение Арендатором коммунальных платежей, не предусмотрено обязанности Арендатором самостоятельно заключать Договоры с управляющими компаниями по содержанию Здания, а также отсутствуют условия в Договоре, возлагающие на Арендатора обязанности нести расходы по содержанию общего имущества всего Здания, а не арендуемого помещения по Договору.

Таким образом, Арендатор по договору обязан компенсировать фактически понесенные собственником помещения затраты, связанные с оплатой эксплуатационных услуг по содержанию помещения и общего имущества в Здании в соответствии с разграниченной ответственностью по Договору, указанной в Приложении № 2 Договора, согласно которого ответственность по содержанию общих зон и имущества возникает исключительно у Арендодателя, а не Арендатора.

Собственником нежилого помещения ИП ФИО1 (Арендодателем) за период с 31 декабря 2016 года по 18 ноября 2019 года на расчетный счет ТСН «Манхетенн Хаус» были перечислены денежные средства «за ремонт и содержание, управление зданием и содержание сетей» из расчета по ставкам, утвержденным в Приложении № 5 Постановления Правительства Москвы № 848-ПП от 13 декабря 2016 года "Об утверждении цен, ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги населения" (п. 1.1 Приложения установлен тариф 23,65 рублей за 1 кв.м.), Приложении № 5 Постановления Правительства Москвы № 1497-ПП от 04 декабря 2018 года "О внесении изменений в Постановление Правительства Москвы № 848-ПП от 13 декабря 2016 года "Об утверждении цен, ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги населения» (п. 1.1 Приложения установлен тариф 25,31 рублей за 1 кв.м.) в общей сумме 185 837 (Сто восемьдесят пять тысяч восемьсот тридцать семь) рублей 10 копеек, что подтверждается платежными поручениями № 3090 и № 3091 от 12.11.2020 г., № 3383, № 3384, № 3385 от 09.12.2020 г.; № 14, № 141, № 142 от 22 января 2021 года).

Истец ссылается на то, что ТСН «Манхетенн Хаус» намеренно не принимает платежи от собственника помещения - ФИО1 за ремонт и содержание Здания, о чем свидетельствует наличие спора между ФИО1 и ТСН о размере платежей, их объеме, а также порядка их уплате (п/п о возврате уплаченных сумм № 77, № 78, № 79 от 23 ноября 2020 года; № 84, № 85, № 86 от 14 декабря 2020 года).

ИП ФИО1 фактически понесены затраты с 31 декабря 2016 года по 18 ноября 2019 года, связанные с эксплуатационными расходами в сумме 185 837 рублей 10 копеек, однако, Ответчиком создается препятствие в оплате денежных сумм, что свидетельствует о наличии просрочки кредитора на стороне ТСН «Манхетенн Хаус».

Вместе с тем, ООО «Масловка Лофт» период с 31 декабря 2016 года по 18 ноября 2019 года перечислило ТСН «Манхетенн Хаус» за «ремонт и содержание, управление зданием и содержание сетей» сумму в размере 889 934 рубля 04 копейки.

При этом, обязанностей по несению затрат за «ремонт и содержание, управление зданием и содержание сетей» на Арендатора условиями Договора аренды возложено не было.

Истцом было выявлено завышение Ответчиком в выставляемых счетах и в Договоре № 15 от 01 декабря 2015 года площади арендуемого Истцом нежилого помещения.

Из правоустанавливающих документов в собственности ФИО1 находится используемое ООО «Масловка Лофт» помещение площадью 202,3 кв.м., что меньше площади указанной в расчетах (счетах на оплату) ТСН «Манхеттен Хаус» - 249,6 кв.м. (копию свидетельства о государственной регистрации права собственности от 09.12.2013 г. № 77-АР № 235560).

Истец считает, что собственниками общего имущества в Здании не утверждались тарифы и ставки по его содержанию в размере указанной в расчетных документах ставки – 97,68 рублей за 1 кв.м. от площади, находящейся в собственности у каждого из собственников помещений.

Истец ссылается на то, что Ответчиком не представлено доказательств обоснования необходимости включения в финансовые планы раздела № 1 (пунктов 1.1. и п. 1.2) при обслуживании Здания АО «Гипронииавиапром», не представлено доказательств выполнения ТСН, а не АО «Гипронииавиапром» работ на суммы, указанные в п. 1.1. и в . п. 1.2 финансовых планов, Ответчик не обосновал объемы услуг по позициям п. 1.6 и раздела 2 (п. 2.1 и п. 2.3) и не подтвердил их рыночную стоимость и факт их оказания собственникам, не обосновал рыночную стоимость бухгалтерского обслуживания и заключения договора на контрольно-пропускной режим (консьерж), не представил сметы на указанные в финансовых планах позиции, Подлежащие составлению и утверждению общем собранием собственников в силу п. 13.2.8 Устава.

Представленный Отчет (заключение) ревизионной комиссии ТСН «Манхетенн Хаус» не может быть допустимым и достаточным доказательством по делу, поскольку указанное заключение составлено и подписано двумя из трех членов ревизионной комиссии, особое мнение члена ревизионной комиссии ФИО7, изложенное в Отчете ревизионной комиссии от 15 сентября 2020 года не было опровергнуто и учтено в Отчете ревизионной комиссии, представленном Ответчиком, каких-либо ходатайств со стороны Ответчика о проведении судебной бухгалтерской, экономической экспертизы в целях определения объёмов работ, их стоимости, Ответчиком не заявлялось, следовательно, допустимых и достаточных доказательств, свидетельствующих о выполнении ТСН «Манхетенн Хаус» работ и оказания услуг Ответчиком не представлено.

Изложенное, по мнению истца, свидетельствует о недоказанности Ответчиком доводов о фактическом выполнении и оказании услуг всем собственникам Здания, в том числе, ФИО1 в отношении арендованного ООО «Масловка Лофт» имущества.

Таким образом, позиция Истца основана на следующих доводах:

1) Истцом выявлено незаконное увеличение Ответчиком коммунальных услуг и недостоверные данные в финансовых планах на 2016-2019 годы;

2) У Председателя ТСН «Манхэттен Хаус» отсутствовали полномочия от всех собственников на заключение ряда договоров, в том числе с самим Истцом Договора № 15 от 01.12.2015 и Договора № 01-12/2016 оказания услуг и выполнения работ по управлению и эксплуатацией здания от 01.12.2016 с третьим лицом ИП ФИО2;

3) Ответчиком завышена площадь нежилого помещения третьего лица ИП ФИО1, исходя из которой рассчитывается плата за коммунальные услуги;

4) Для расчета кворума для принятия решений на Общем собрании собственников помещений в Здании должна быть учтена площадь, принадлежащая ОАО «ГИПРОНИИАВИАПРОМ;

5) Для расчета платы за пользование помещением должна применяться ставка, утвержденная Постановлением Правительства Москвы № 848-ПП от 13.12.2016 для жилых помещений.

6) По договору аренды, заключенному между Истцом и ФИО1, обязанность по несению расходов на содержание общего имущества Здания возложена на ФИО1, в связи с чем выставление ТСН «Манхэттен Хаус» счетов на оплату Истцу необоснованно;

7) ФИО1 оплатила расходы на содержание общего имущества в Здании, руководствуясь ставками, утвержденными Постановлениями Правительства Москвы № 848-ПП от 13.12.2016 и № 1497-ПП от 04.12.2018;

8) третьим лицом ФИО1 и Истцом обнаружены признаки подлога документов, представленных ТСН «Манхэттен Хаус» в официальные учреждения и судебные органы (Протокола общего собрания от 07 ноября 2014 года, Устава ТСН «Манхэттен Хаус», Договора № 15 от 01.12.2015, заключенного между Истцом и ТСН «Манхэттен Хаус»);

9) ТСН «Манхэттен Хаус» не оказывало услуги по содержанию общего имущества Здания;

10) Отсутствовала экономическая целесообразность заключения ТСН «Манхэттен Хаус» договоров с ООО «ГЧК» и ИП ФИО2

В связи с изложенным истец считает, что сумма в размере 889 934 рубля 04 копейки, перечисленная ООО «Масловка Лофт» на счет ТСН «Манхетенн Хаус» в нарушение условий Договора аренды за имущество, не передаваемое по Договору аренды, является неосновательным обогащением и подлежит возврату на счет Истца.

08 ноября 2019 года ООО «Масловкой Лофт» в адрес ТСН «Манхетенн Хаус» была направлена досудебная претензия о возврате неосновательного обогащения, возникшего за период оплаченных коммунальных услуг по завышенным ставкам и недостоверным сведениям, указанным ТСН в сметах и отчетах об исполнении с приложением акта сверки платежей, которая осталась ответчиком без удовлетворения, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходит из следующего.

ТСН «Манхэттен Хаус» (Ответчик) создано для совместного управления комплексом недвижимого имущества в части Здания Протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений и МОП в Здании по адресу: <...> (далее – «Здание»), проведенного в форме совместного присутствия 07 ноября 2014 года.

Здание фактически состоит из двух частей. Одна часть Здания (площадью 7 718 кв. м.) представляет собой комплекс апартаментов «Манхэттен Хаус», вторая часть до середины 2020 года находилась в собственности АО «ГИПРОНИИАВИАПРОМ». Две эти части Здания отделены друг от друга, имеют отдельные инженерные коммуникации, обслуживание и эксплуатация данных частей Здания осуществляется отдельно – одной части - ТСН «Манхэттен Хаус», второй части – самим АО «ГИПРОНИИАВИАПРОМ».

ООО «Масловка Лофт» (Истец) является арендатором одного из помещений в Здании площадью 202,3 кв.м, находящегося на первом этаже части Здания, обслуживаемой ТСН «Манхэттен Хаус».

Собственником и арендодателем указанного помещения является третье лицо - ФИО1 Помещение передано ООО «Масловка Лофт» на основании Долгосрочного договора аренды нежилых помещений от 26.07.2014.

В связи с необходимостью обслуживания и эксплуатации общего имущества Здания, приходящегося на указанное помещение, ООО «Масловка Лофт» с ТСН «Манхэттен Хаус» был заключен Договор № 15 на эксплуатацию, техническое обслуживание Здания и предоставления комплекса управленческих услуг по адресу: <...> от 01.12.2015.

На основании пункта 1.1 указанного Договора Ответчик обязался предоставлять, а Истец принимать и оплачивать услуги по управлению и эксплуатации Здания в соответствии с Регламентом по оказанию услуг и выполнению работ.

Регламент, являющийся Приложением № 2 к Договору на эксплуатацию, соответствует Регламенту по оказанию услуг и выполнению работ по управлению и эксплуатации Здания, утвержденному Протоколом от 07.11.2014.

Пунктом 3.2 Договора на эксплуатацию предусмотрено, что стоимость услуг по Договору определяется путем умножения стоимости услуг, определенной в Финансовом плане ТСН за 1 кв. м., на площадь помещения и приходящейся на него площади доли МОП, и составляет 24 381 рубль в месяц. Данная стоимость услуг рассчитана исходя из ставки в размере в размере 97,68 руб. за 1 кв. м., утвержденной соответствующими Финансовыми планами ТСН.

В течение 2016-2020 годов Истец частично вносил плату за оказание услуг по указанному Договору.

Из материалов дела следует, что Ответчиком в установленном законодательством РФ порядке утвержден размер платы за содержание общего имущества в Здании в размере 97,68 руб. за 1 кв. м., что подтверждается соответствующими решениями общего собрания собственников.

Решения об утверждении ставки платы за содержание общего имущества в Здании оспаривались в судебном порядке третьим лицом - ФИО1, однако в удовлетворении ее требований было отказано (Решение Савеловского районного суда от 08.03.2019 по делу № 02-0740/19, оставленное без изменения Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 24.07.2019 по делу № 33-33876/19 и Определением Второго кассационного суда общей юрисдикции от 25.06.2020 по делу № 88-8407/2020).

Решением Общего собрания собственников от 26.12.2020 утвержден Финансовый план ТСН «Манхэттен Хаус» на 2021 год, ставка утверждена в ранее установленном размере (97,68 руб. за 1 кв. м). Также Решением Общего собрания утвержден Отчет об исполнении Финансового плана на 2018-2019 годы.

Суд соглашается с доводами ответчика о том, что Истец обязан вносить плату за содержание общего имущества в здании, ставка которой установлена общим собранием собственников в соответствии с требованиями законодательства РФ, на основании действующего и исполнявшегося им на протяжении длительного времени Договора № 15 от 01.12.2015.

Пунктом 4.2 Устава ТСН «Манхэттен Хаус» предусмотрена обязанность собственников помещений, расположенных в Здании, по несению бремени содержания общего имущества в соответствии с законодательством РФ.

В соответствии со статьей 210 ГК РФ и пунктом 5 части 2 статьи 153 ЖК РФ собственники помещений, расположенных в Здании обязаны уплачивать обязательные платежи и взносы, необходимые для финансирования содержания Здания.

Во исполнение пункта 3 части 1 статьи 137 ЖК РФ пунктом 6.1.2 Устава предусмотрено право ТСН «Манхэттен Хаус» определять смету доходов и расходов на год (финансовый план), включающую сведения о необходимых расходах по текущему обслуживанию, эксплуатации и ремонту общего имущества, затратах на капитальный ремонт и реконструкцию, взносах и отчислениях в резервный фонд и другие специальные фонды.

В силу пункта 8 Устава финансовый план ТСН «Манхэттен Хаус» утверждается общим собранием членов ТСН «Манхэттен Хаус» и содержит сведения о предполагаемых поступлениях в очередном финансовом году и расходах ТСН «Манхэттен Хаус», что также соответствует положениям статьи 145 ЖК РФ.

Полномочия общего собрания членов ТСН «Манхэттен Хаус» по установлению размера обязательных платежей и взносов членов ТСН «Манхэттен Хаус», утверждению годового плана содержания и ремонта общего имущества в Здании (финансовый план) и выполнении такого плана также установлены пунктом 13 Устава ТСН «Манхэттен Хаус».

В соответствии с указанными полномочиями общим собранием собственников были приняты следующие решения:

1)Решение от 07.11.2014 об утверждении Финансового плана ТСН «Манхэттен Хаус» на 2014-2015 годы;

2)Решение от 08.04.2016 об утверждении Финансового плана ТСН «Манхэттен Хаус» на период 2016-2017, а также об утверждении Отчета об исполнении финансового плана ТСН на 2014-2015 годов;

3)Решение от 12.04.2018 об утверждении Финансового плана ТСН «Манхэттен Хаус» на период 2018 г., а также об утверждении Отчета об исполнении Финансового плана ТСН за 2016-2017 годов;

4)Решение от 26.12.2020 об утверждении Финансового плана ТСН «Манхэттен Хаус» на 2021 год, а также Отчет об исполнении Финансового плана на 2018-2019 годы.

Указанными Решениями общего собрания собственников недвижимости в Здании утверждены Финансовые планы ТСН «Манхэттен Хаус» на период 2015-2019 годы, в соответствии с которыми обязательные ежемесячные платежи собственников недвижимости составляют 97,68 руб. за 1 кв. м. При этом ни одно из указанных выше Решений не признано недействительным в установленном законом порядке.

Решением Савеловского районного суда от 08.03.2019 по делу № 02-0740/19, оставленным без изменения Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 24.07.2019 по делу № 33-33876/19 и Определением Второго кассационного суда общей юрисдикции от 25.06.2020 по делу № 88-8407/2020, отказано в признании Решений общего собрания от 12.04.2018 недействительными.

Следовательно, ставка в размере 97,68 руб. за 1 кв. м. утверждена общим собранием собственников. Решения об утверждении ставки обязательного ежемесячного платежа приняты в полном соответствии с требованиями законодательства РФ и не признаны недействующими. Несогласие Истца с принятыми общим собранием собственников Решениями не является основанием для их неисполнения.

Суд соглашается с доводами ответчика о том, что Истец обязан вносить плату за содержание общего имущества в Здании на основании действующего Договора от 01.12.2015г.

В Договоре об обслуживании указано, что он заключен в связи с тем, что Истец является арендатором помещений в Здании, принадлежащих ФИО1 Договор заключен на основании Протокола общего собрания собственников помещений в Здании от 07.11.2014.

По условиям Договора об обслуживании Ответчик обязан оказывать Истцу услуги надлежащего качества. В свою очередь, в соответствии с пунктом 2.3.2 Договора об обслуживании Истец обязан своевременно и полностью производить оплату услуг Ответчика, а также вносить иные платежи, установленные по решению общего собрания ТСН «Манхэттен Хаус».

Приложением № 3 к Договору об обслуживании установлена ставка, на основании которой рассчитывается ежемесячная плата, подлежащая внесению Ответчиком, - 97,67 рублей за 1 кв. м. (в таком же размере, в котором ставка утверждена Решениями Общего собрания собственников).

Указанный Договор действует в настоящее время, Ответчик продолжает оказывать Истцу услуги по эксплуатации, техническому обслуживанию и управленческие услуги.

В соответствии с положениями статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодеком РФ, другими законами или договором. В одностороннем порядке договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только в ряде случаев.

В соответствии с пунктом 5.4 Договора он может быть расторгнут по соглашению сторон или в одностороннем порядке по инициативе Истца в случае отчуждения арендуемого помещения, вследствие заключения какого-либо договора (купли-продажи, мены, ренты и пр.) путем уведомления Ответчика о произведенных действиях с помещением и приложением соответствующего документа.

Доказательств расторжения указанного договора в материалы дела не представлено.

В силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида (например, условия, указанные в статьях 555 и 942 ГК РФ).

Существенными также являются все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац второй пункта 1 статьи 432 ГК РФ), даже если такое условие восполнялось бы диспозитивной нормой. (п. 1, 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора").

Доводы истца и 3 лица о том, что между ними были достигнуты в рамках заключенного договора аренды иные договоренности, отклоняются судом, принимая во внимание, что доказательств надлежащего уведомления об этих договоренностях ответчика в материалы дела не представлено, а, наоборот, был заключен договор от 01.12.2015 между истцом и ответчиком, в связи с чем ответчик обоснованно полагал, что услуги по содержанию имущества подлежат оплате истцом.

Кроме того, ответчиком заявлено об истечении срока исковой давности по требованию о признании Договора от 01.12.2015 недействительной сделкой, принимая во внимание, что Истец предпринимает попытку оспорить факт возникновения у него обязанности по внесению платы за эксплуатацию, техническое обслуживание Здания и предоставление комплекса управленческих услуг.

В соответствии с пунктом 2 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение указанного срока начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Договор об обслуживании был заключен 01.12.2015, договор подписан генеральным директором ООО «Масловка Лофт» ФИО8

Как следует из сведений из ЕГРЮЛ, ФИО1 является генеральным директором ООО «МАСЛОВКА ЛОФТ», о чем в ЕГРЮЛ 13.07.2016 были внесены соответствующие сведения, в связи с чем не могла не знать о наличии договора от 01.12.2015, заключенного между истцом и ответчиком.

Кроме того, оплата за оказываемые услуги поступала в пользу ТСН «Манхэттен Хаус» в течение 2016-2020 годов до октября 2020 года с указанием в назначении платежа договора от 01.12.2015, т.е. Договор об обслуживании исполнялся Истцом на протяжении 2016-2020 годов.

В соответствии с пунктом 5 статьи 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В силу пункта 70 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

При наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу. (п. 44Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора").

Согласно ст. 195, 196 АПК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Статьей 200 ГК РФ предусмотрено, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии со ст. 199 АПК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

На основании изложенного, суд соглашается с доводами ответчика о том, что срок исковой давности для оспаривания договора от 01.12.2015 пропущен, оснований для признания договора недействительным не имеется.

Из материалов дела следует, что общая площадь здания с кадастровым номером 77:09:0004014:1088, в котором расположено арендуемое Истцом помещение, принадлежащее ФИО1, составляет 16 929,1 кв. м.

В то же время, только 7 733 кв. м. (включая площади самих апартаментов, МОП и технических помещений) принадлежат физическим лицам-собственникам апартаментов, а также нескольким юридическим лицам.

Часть помещений общей площадью 9 196,1 кв.м. в Здании принадлежит АО «ГИПРОНИИАВИАПРОМ».

Фактически часть Здания, принадлежащая собственникам, и часть Здания, принадлежащая АО «ГИПРОНИИАВИАПРОМ», разделены. Инфраструктуры в данных частях Здания также разделены, каждая часть имеет собственные инженерные сети и помещения общего пользования.

Это подтверждается, в частности, выводами, указанными в Постановлении Девятого ААС от 06.12.2016 по делу № А40-181842/2015. В рамках данного спора АО «ГИПРОНИИАВИАПРОМ» обратилось в суд к ТСН «Манхэттен Хаус» с иском о взыскании задолженности за обслуживание инфраструктуры (расходов на эксплуатацию сетей).

Отказывая в удовлетворении требования, суд в рамках дела А40-181842/2015 указал, что коммуникации АО «ГИПРОНИИАВИАПРОМ» проходят через его собственную часть здания, примыкающую к зданию ТСН «Манхэттен Хаус».

Разграничение инфраструктуры осуществлено по данному примыканию. Инфраструктура внутри здания ТСН «Манхэттен Хаус» находится в собственности собственников помещений (участников ТСН «Манхэттен Хаус»), а инфраструктура за пределами этого здания находится уже в здании АО «ГИПРОНИИАВИАПРОМ» и принадлежит ему же.

При этом в Постановлении также указано, что начиная с 2008 года помимо АО «ГИПРОНИИАВИАПРОМ» собственниками части Здания являются физические лица, она является жилой и по состоянию на 2016 год обслуживается управляющей компанией. В этой связи в удовлетворении требований АО «ГИПРОНИИАВИАПРОМ» к ТСН «Манхэттен Хаус» было отказано.

Кроме того, АО «ГИПРОНИИАВИАПРОМ» не является собственником мест общего пользования, расположенных в части Здания, обслуживаемой ТСН «Манхэттен Хаус», что подтверждается, в частности, Свидетельством о государственной регистрации права от 28.12.2013 в отношении мест общего пользования в Здании.

Следовательно, поскольку АО «ГИПРОНИИАВИАПРОМ» не является долевым собственником общего имущества, управляет исключительно имуществом, находящимся в его собственности, отсутствуют основания для расчета ставки обязательных платежей за 1 кв. м. с учетом площади, принадлежащей АО «ГИПРОНИИАВИАПРОМ».

Расчет ставки обязательных платежей с учетом площади АО «ГИПРОНИИАВИАПРОМ» означал бы необходимость возложения на него обязанности по уплате платежей за обслуживание имущества, которое не находится в его собственности, или, напротив, обязания собственников апартаментов оплачивать обслуживание помещений, находящихся в собственности АО «ГИПРОНИИАВИАПРОМ».

Таким образом, ставка общеобязательных платежей, подлежащих уплате собственниками помещений в Здании, не может рассчитываться с учетом площадей части Здания, принадлежащей АО «ГИПРОНИИАВИАПРОМ».

Отсутствуют основания для применения для расчета обязательных ежемесячных платежей ставки, утвержденной Постановлением № 848-ПП, поскольку помещение, принадлежащее ФИО1 и арендуемое Истцом, используется последним для размещения ресторана. Данное помещение не является жилым в соответствии с документами инвентаризационного учета, также оно не может быть признано таковым исходя из его фактического использования.

В то же время, как следует из положений самого Постановления Правительства Москвы № 848-ПП от 13.12.2016, оно распространяется только на жилищно-коммунальные услуги, потребляемые населением.

При этом из положений Приложения 5 к указанному Постановлению Правительства Москвы следует, что утвержденные им ставки применяются только в случаях, если на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома не принято решение о выборе способа управления многоквартирным домом, об установлении размера платы за содержание жилого помещения.

В отношении Здания собственниками недвижимости приняты как решение о выборе способа управления, так и решения об установлении платы за содержание помещения, что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами.

Таким образом, указанное Постановление Правительства Москвы не применимо в рассматриваемой ситуации, а расчет ежемесячного платежа за содержание помещений на основании указанного Постановления противоречит действующему законодательству РФ.

В этой связи плата за обслуживание помещения исчислена исходя из указанного Постановления Правительства Москвы, перечисленная ФИО1 Ответчику, возращена ей на основании платежных поручений от 23.11.2020г.

Ответчиком представлены доказательства того, что им с 2014 оказываются услуги по управлению Зданием: Договор оказания услуг и выполнения работ по управлению и эксплуатации Здания № 01-12/2016 от 01.12.2016, заключенный с ФИО2, акты сдачи-приемки результатов оказанных услуг за 2016-2020 годы, акты сверки.

В качестве дополнительных доказательств оказания услуг именно ТСН «Манхэттен Хаус» и ФИО2 Ответчик представил в материалы дела Отчет (Заключение) ревизионной комиссии ТСН «Манхэттен Хаус» от 16.10.2020, которым подтверждены исполнение ТСН «Манхэттен Хаус» финансовых планов за 2018-2019 годы, Общему собранию рекомендовано утвердить отчет об исполнении финансовых планов.

Также ревизионной комиссией по результатам проверки Договора с ФИО2 не было установлено каких-либо нарушений интересов собственников.

Отчет (Заключение) ревизионной комиссии ТСН «Манхэттен Хаус» от 16.10.2020, а также Отчет об исполнении Финансового плана за 2018-2019 годы были утверждены Решением Общего собрания ТСН «Манхэттен Хаус» от 25.12.2020.

Таким образом, Ответчиком представлены доказательства того, что обслуживание Здания осуществляется ТСН «Манхэттен Хаус» и ФИО2

Кроме того, Решением Правления ТСН «Манхэттен Хаус» 26.11.2020 (в заседании Правления участвовала в том числе член Правления ФИО1) принято Решение о заключении Договора оказания услуг и выполнения работ по управлению и эксплуатации Здания на 2021 год с ИП ФИО2

В части довода Истца о том, что фактически Здание обслуживается АО «ГИПРОНИИАВИАПРОМ», ответчик пояснил, что АО «ГИПРОНИИАВИАПРОМ» не имеет общего имущества с ТСН «Манхэттен Хаус» (его членами), в том числе в части Здания по адресу ул. Верхняя Масловка д. 20 стр. 1, а также каких-либо споров по данному вопросу. АО «ГИПРОНИИАВИАПРОМ» не оказывало услуг по обслуживанию инфраструктуры комплекса апартаментов ТСН «Манхэттен Хаус» и не имеет в настоящий момент каких-либо соответствующих споров. Инфраструктура двух частей Здания разграничена.

Разграничение инфраструктуры между ТСН «Манхэттен Хаус» и АО «ГИПРОНИИАВИАПРОМ» подтверждается также тем, что ТСН «Манхэттен Хаус» самостоятельно заключены договоры на приобретение коммунальных услуг с ОАО «Мосэнергосбыт» и ПАО «МОЭК». Также между ОАО «ГИПРОНИИАВИАПРОМ» и ТСН «Манхэттен Хаус» заключено Соглашение об использовании с 01.11.2018 территории ЗУ в границах Договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № М-09-034738 от 27.04.2010, которым разграничены части земельного участка, на котором расположено Здание и ответственность сторон Соглашения по обслуживанию отдельных частей земельного участка.

Таким образом, представленными в дело доказательствами подтверждается, что именно ТСН «Манхэттен Хаус» и ФИО2 осуществляли и осуществляют в настоящее время управление и эксплуатацию Здания.

Кроме того, третьим лицом ФИО1 в рамках дела А40-94006/2020 заявлялось требование об освобождении ТСН «Манхэттен Хаус» и ИП ФИО2 ряда помещений.

Постановлением Девятого ААС от 17.12.2020 № А40-94006/2020 отказано в удовлетворении требований ФИО1, поскольку места общего пользования и оборудование в Здании обслуживаются именно ТСН «Манхэттен Хаус» и ФИО2: «При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу, что эксплуатация оборудования, находящегося в спорных помещениях, осуществляется ответчиками на законных основаниях в интересах всех собственников помещений здания, в том числе истца, и у истца отсутствует право индивидуальной собственности на спорные помещения и находящееся в них оборудование, в связи с чем, предоставление истцу беспрепятственного доступа в помещения и к оборудованию в отсутствии соглашения со всеми собственниками нарушает права и законные интересы иных собственников помещений в здании; ответчиками (прим. - ТСН «Манхэттен Хаус» и ФИО2) не нарушаются права и законны интересы истца как собственника помещения площадью 202,3 кв. м., в связи с чем оснований удовлетворения требований на основании положений ст. 304 ГК РФ не имеется».

Фактическое оказание ТСН «Манхэттен Хаус» услуг в пользу ООО «Масловка Лофт» подтверждается представленными Ответчиком в материалы дела первичными документами (актами оказания услуг, счетами, платежными поручениями на оплату услуг от ООО «Масловка Лофт», документами от поставщиков ТСН «Манхэттен Хаус»), Отчетом Ревизионной комиссии (органом ТСН «Манхэттен Хаус», уполномоченным на проверку его бухгалтерско-финансовой деятельности) от 16.10.2020, утвержденным Решением Общего собрания 26.12.2020.

При этом надлежащие доказательства в подтверждение довода о том, ТСН «Манхэттен Хаус» не оказывались услуги ООО «Масловка Лофт», Истец не представил, как и не представил доказательств предъявления каких-либо претензий к качеству и объему оказываемых услуг, при этом обязательства по оплате услуг ООО «Масловка Лофт» со ссылкой на Договор от 01.12.2015 исполнялись в полном объеме по июль 2020 года включительно.

В 2020 и 2021 году услуги по эксплуатации Здания, оказываемые ТСН «Манхэттен Хаус», были оплачены по платежным поручениям, представленными в материалы дела Истцом, самой ФИО1

Таким образом, оспаривая факт оказания услуг ТСН «Манхэттен Хаус», Истец и ФИО1 регулярно, начиная с момента заключения Договора от 01.12.2015 и по настоящее время, оплачивают услуги ТСН «Манхэттен Хаус».

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда РФ, выраженной в Определении от 24.10.2018 по делу № А04-6884/2017, лицо в ситуации принятия и оплаты услуг не вправе ссылаться на ничтожность исполненного договора в обоснование своего права не оплачивать фактически оказанные ему услуги. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В судебном заседании Истец указывал на необходимость

•определить размер фактически понесенных документально подтвержденных затрат ТСН «Манхэттен Хаус» на оказание услуг (заявляя при этом о том, что ТСН «Манхэттен Хаус» не оказывает ООО «Масловка Лофт» услуги),

•определить рыночную стоимость понесенных ТСН «Манхэттен Хаус» затрат за вычетом работ, целесообразность которых не установлена.

Суд соглашается с доводами ответчика о том, что условиями Договора от 01.12.2015 не предусмотрено такое условие для освобождения Истца от обязанности по оплате услуг Ответчика как выполнение или невыполнение ТСН «Манхэттен Хаус» его Финансовых планов или невыполение ТСН «Манхэттен Хаус» обязанности по перечислению 100% денежных средств, полученных в счет оплаты от ООО «Масловка Лофт», поставщикам ТСН «Манхэттен Хаус», или несоответствие стоимости услуг ТСН «Манхэттен Хаус» его фактически понесенным расходам на оказание услуг. В этой связи результаты финансово-бухгалтерской экономической экспертизы не будут содержать себе сведения о фактах, на основании которых можно установить наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования Истца, и иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Суд также соглашается с доводами ответчика о том, что ООО «Масловка Лофт» не является лицом, уполномоченным оценивать целесообразность деятельности ТСН «Манхэттен Хаус» и проводить ее аудит, поскольку не является собственником помещений в Здании или членом ТСН «Манхэттен Хаус».

При этом финансово-бухгалтерская деятельность ТСН «Манхэттен Хаус» была проверена ревизионной комиссией ТСН «Манхэттен Хаус» как уполномоченным органом. Отчетом ревизионной комиссии подтверждено исполнение Финансовых планов ТСН «Манхэттен Хаус» за 2018-2019 годы. Решение Общего собрания ТСН «Манхэттен Хаус» об утверждении Отчета ревизионной комиссии не оспорено участниками ТСН «Манхэттен Хаус» и собственниками помещений в Здании, действует в настоящее время.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Исходя из смысла указанных норм, обязательства из неосновательного обогащения возникают при одновременном наличии трех условий: факту приобретения или сбережения имущества; приобретение или сбережение имущества за счет другого лица, а также отсутствие правовых оснований приобретения или сбережения имущества одним лицом за счет другого.

При этом недоказанность хотя бы одного из перечисленных обстоятельств является основанием для отказа в удовлетворении иска.

Согласно правилам распределения бремени доказывания, лицо, заявляющее требование из неосновательного обогащения, должно доказать, что ответчик приобрел или сберег это имущество за счет истца и что такое сбережение или приобретение имело место без установленных законом или сделкой оснований, однако стороной истца не доказано, что ответчик приобрел или незаконно сберег денежные средства за счет истца и что такое сбережение или приобретение имело место без установленных законом или сделкой оснований.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

На основании изложенного, с учетом представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу, что отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований.

Расходы по госпошлине распределяются между сторонами в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Учитывая ст. ст. 8, 12, 309, 1102 ГК РФ, руководствуясь ст. ст. 9, 65, 67, 68, 71, 75, 101, 110, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181, 319 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья: Ламонова Т.А.