Гражданский кодекс часть 1

к ТСН «Никольское –Трубецкое» (121352, г. Москва, ул .Давыдковская, д. 3), ООО «Римэка» (143900, Московская обл., г .Балашиха, ул. Чистопольская, д. 32 пом.5)

о признании незаконным составление актов о приеме-передачи

встречное исковое заявление ТСН «Никольское –Трубецкое»

к АО «СМП Банк»

о взыскании задолженности

В судебное заседание явились:

от истца – ФИО1 по дов. от 14.06.2017г.

от ответчика – ТСН «Никольское –Трубецкое» - ФИО2 по дов. от 01.03.2018г.

от ООО «Римэка» - ФИО3 по дов. от 22.06.2018г.

УСТАНОВИЛ:

АО «СМП Банк» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ТСН «Никольское –Трубецкое» и ООО «Римэка» ( (далее – ответчики) о признании незаконными составленные ООО «Римэка» двусторонние акты приема-передачи от 01.01.2017г. по договору № 02-275 от 11.06.2013г. Установить в качестве передачи квартир № 96, 102, 113, 148, 153, 183, 184, 193, 199, 223, 254, 269, 278, 279, 283 в жилом доме по адресу: Московская обл., г . Балашиха, ул. Чистопольская, д.28 – 24.02.2017г.

Признать незаконными составленные акты ООО «Римэка» двусторонние акты приема-передачи от 01.01.2017г. по договору финансирования строительства № 02-1001 от 06.12.2011г.

Обязать ТСН «Никольско-Трубецкое» произвести перерасчет начисленной АО «СМП Банк» платы за коммунальные услуги и содержание общего имущества дома в отношении квартир № 96, 102, 113, 148, 153, 183, 184, 193, 199, 223, 254, 269, 278, 279, 283 в жилом доме по адресу: Московская обл., г . Балашиха, ул. Чистопольская, д.28 за период с 1 января по 28 февраля 2017 года, установив в качестве начала оплачиваемого периода – 24.02.2017г.

Признать незаконным начисление ТСН «Никольско-Трубецкое» АО «СМП Банк» платы за коммунальные услуги и за содержание общего имущества дома в отношении следующих квартир, расположенных в доме по адресу: Московская обл., г .Балашиха, ул. Чистопольская, д.28 за период:

- кв. № 204- с 01.01.2017г. по 18.07.2018г.;

- кв. № 209 -01.01.2017г. по 17.07.2018г.;

- кв. № 214 – с 01.01.2017г. по 17.07.2018г.

- кв. № 219 - с 01.01.2017г. по 17.07.2018г.;

- кв. № 224 - с 01.01.2017г. по 17.07.2018г.

- кв. № 229 - с 01.01.2017г. по 19.07.2018г.

- кв. № 234 - с 01.01.2017г. по 15.07.2018г.

- кв. № 239 - с 01.01.2017г. по 19.07.2018г.

Установить следующие даты для начала начисления платы за коммунальные услуги и за содержание общего имущества дома в отношении квартир, расположенных по адресу: Московская обл., г .Балашиха, ул. Чистопольская, д.28:

- кв. № 204- 19.07.2018г.;

- кв. № 209 - 18.07.2018г.;

- кв. № 214 – 18.07.2018г.;

- кв. № 219 - 18.07.2018г.;

- кв. № 224 - 18.07.2018г.;

- кв. № 229 – 20.07.2018г.

- кв. № 234 – 16.07.2018г.

- кв. № 239 – 20.07.2018г., с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

Истец поддержал исковые требования в полном объеме.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзыве.

Ответчик представил встречный иск, который принят судом для его совместного рассмотрения с первоначальным иском.

Встречный иск ООО «СтройЛюкс» к ГУП Московской области «МОБТИ» заявлен о взыскании задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг, начисленных за обслуживание квартир в размере 1 523 001 руб. 49 коп., с учетом уточнения встречных исковых требований, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

В обоснование требований по встречному иску ТСН «Никольско-Трубецкое» указывает, что между АО «СМП Банк» и ООО «Римэка» заключены договора долевого участия № 02-275 от 11.06.2013г., № 02-1001 от 06.12.2011г., в соответствии с которыми застройщик с привлечение денежных средств АО «СМП Банк» и иных лиц обязался построить жилой дом по адресу: Московская обл., г. Балашиха и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать в собственность АО «СМП Банк» 20 квартир общей площадью 2 254 кв.м., а также 8 квартир площадью 896 кв.м.

04.10.2016г. застройщику выдано разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства

Застройщик 03.11.2016г. направил уведомления в адрес АО «СМП Банк» об окончании строительства и предложением подписать акт приема-передачи квартиры, дольщик указанные уведомления получил 24.11.2016г., однако от подписания актов приема-передачи уклонился, таким образом у застройщика возникло право подписания одностороннего акта приема-передачи с 24.02.2017г., а у дольщика возникло бремя содержания жилого имущества, в том числе оплаты жилищно-коммунальных услуг. Поскольку ТСН «Никольско-Трубецкое является эксплуатирующей организацией здания по адресу: Московская обл., г .Балашиха, ул. Чистопольская, д. 28, ТСН «Никольско-Трубецкое» заявило встречный иск о взыскании задолженности по коммунальным платежам в размере 1 523 001 руб. 49 коп.

Суд, рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, приходит к выводу, что первоначальный иск подлежит удовлетворению в полном объеме, встречный иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между АО «СМП Банк» и ООО «Римэка» заключен догово долевого участия № 02-275 от 11.06.2013г., в соответствии с которым застройщик с привлечением денежных средств истца и иных лиц обязался построить жилой дом на земельном участке по адресу: Московская обл., Балашихинский р-н мкрн. 22 корп.2 после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать в собственность истца 20 квартир общей площадью 2 254 кв.м.

Общий объем финансирования истца по договору составил 95 196 149 руб. 09 коп., свои обязательства по договору истец выполнил в полном объеме.

В соответствии с условиями договора № 02-275 срок ввода жилого дома в эксплуатацию и передачи квартир – 2 квартал 2016г.

Также истцом приобретены имущественные права по договору о финансировании строительства № 02-1001 от 06.12.2011г. в отношении жилых домов в количестве 8 квартир площадью 896 кв.м. в жилом доме по адресу: Московская обл., Балашихинский р-н мкрн. 22 корп.2.

Общий объем инвестирования составил 34 413 957 руб. 58 коп.

Срок окончания строительства и передачи инвестору результатов инвестиционной деятельности – 4 квартал 2012г.

Определением Арбитражного суда Московской области от 04.06.2015г. в отношении ответчика введена процедура банкротства – наблюдение.

При рассмотрении дела о банкротстве должника определено применять правила параграфа 7 гл. IX Федерального закона от 26.10.2002г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Решением Арбитражного суда Московской области от 28.12.2017г. застройщик признан несостоятельным (банкротом) открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Московской области от 01.04.2016г. требования АО «СМП Банк» включены в четвертую очередь реестра требований кредиторов должника и в реестр требований кредиторов должника о передаче жилых помещений.

04.10.2016 Министерством строительного комплекса Московской области застройщику было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - «Жилой дом корпус 2 с гаражом»

Определением Арбитражного суда Московской области от 17 февраля 2017 года за АО Г МП Банк» признано права собственности на 27 квартир в доме корпус 2, которому присвоен адрес: <...>. (Постановлением Десятого лгбитражного апелляционного суда от 31.05.2017 определение суда первой инстанции .ставлено в силе, при этом АО «СМП Банк» заявлен отказ от требований в части 2-ух квартир, в связи с чем право собственности признано на 25 квартир).

24 апреля 2017 года в адрес АО «СМП Банк» поступило письмо застройщика (исх. № Б-12 2 от 21.04.2017) с приложением подписанных с его стороны актов-приема передачи квартир, глеположенных по адресу: <...>, а именно:

-№№ 96, 102, 113, 148, 153, 158, 183, 184, 193, 199, 223,254, 259, 269, 278, 279,283 (всего . ~ квартир по договору № 02-275 от 11 июня 2013 г.);

- №№ 204, 209, 214, 219, 224, 229, 234, 239 (всего 8 квартир по договору № 02-1001 от 06 . лбря 2011 г.).

При этом датой подписания актов (а равно, датой передачи объектов долевого строительства) застройщиком было определено 1 января 2017 года.

АО «СМП Банк» с указанными актами в представленной редакции не согласился, и от их подписания отказался.

Вопросы исполнения застройщиком обязательств по договору долевого участия в строительстве урегулированы положениями Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее -Федеральный закон).

Статьей 8 Федерального закона установлено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в ином порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) объекта недвижимости.

В соответствии с частью 4 статьи 8 Федерального закона застройщик не менее чем за месяц донаступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче.

В соответствии с положениями статьи 8 Федерального закона застройщик направил в адресАО «СМП Банк» сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома(письма б/н от 03.11.2016), на которые застройщик ссылается в своем письме от 21.04.2017г. Указанное письмо поступило в Банк 24.11.2016, в связи с чем Банк обязан был приступить к принятию квартир в течение 7 рабочих дней и подписать акт приема-передачи не позднее 24 декабря 2016 года.

В установленный срок АО «СМП Банк» не воспользовалось предоставленной ему возможностью осуществить принятие объектов долевого строительства.

Согласно положениям Федерального закона, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 статьи ; Федерального закона срок или при отказе участника долевого строительства от принятия соъекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 названной статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Таким образом, застройщик, начиная с 24 февраля 2017 года, имел право составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Вместе с тем, несмотря на то, что АО «СМП Банк» приемку квартир не осуществлял, застройщик односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства не составил, а направил в адрес АО «СМП Банк» обжалуемые акты приема-передачи, указав в качестве даты приема-передачи 1 января 2017 года.

О своем несогласии с таким оформлением документов АО «СМП Банк» уведомляло застройщика письмом исх. № 4976 от 29.06.2017.

При таких обстоятельствах суд полагает, что у застройщика не имелось законных оснований для составления двусторонних актов, а передача объектов должна была быть оформлена путем составления односторонних актов с датой составления не ранее 24 февраля 2017 года.

Согласно условиям заключенного инвестиционного договора застройщик обязан строительство объекта в 2012 году, вместе с тем разрешение на ввод в эксплуатацию дома было получено застройщиком только 04.10.2016. Кадастровый учет возведенного лома и входящих в его состав квартир до настоящего времени застройщиком не осуществлен.

В установленный договором срок застройщик такие документы Банку предолставил, а только направил обжалуемые акты-приема передачи.

В связи см производством в отношении застройщика дела о банкротстве, АО «СМП Банк» обратилось в суд за признанием права собственности на 8 квартир, по результатам чего определением Арбитражного суда Московской области за банком признано право собственности на данные квартиры.

Вместе с тем регистрация собственности истца на спорные квартиры в органах Росреестра на основании только одного судебного акта, без постановки дома на кадастровый учет невозможна.

Таким образом, застройщик не имел права составлять документы о передаче объектов строительства, так как сами объекты не являются предметом договора инвестирования и на них не распространяются нормы о долевом строительстве.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что у застройщика не имелось законных оснований для составления односторонних, ни двусторонних актов.

Управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: <...>, осуществляет ТСН «Никольское-Трубецкое».

12 июля 2017 года в адрес АО «СМП Банк» поступила претензия ТСН «Никольское-Трубецкое» (б/н от 07.06.2017), которой Банк уведомлялся о наличии у него задолженности по оплате коммунальных услуг и внесению платы за содержание общего имущества дома.

Задолженность Банка за период с 1 января по 31 мая 2017 года составила общую сумму в размере 991 551,19 рублей, при этом плата была начислена ТСН «Никольское-Трубецкое» и в отношении квартир по договору № 02-275 от 11 июня 2013 г. (договор долевого участия), и в отношении квартир по договору № 02-1001 от 06 декабря 2011 г. (договор инвестирования).

АО «СМП Банк» на основании указанного уведомления и полученных от ТСН «Никольское-Трубецкое» квитанций (за март, апрель и май 2017 года) произвело оплату задолженности в полном объеме только в отношении квартир по договору долевого участия и только за период с марта по май 2017 года.

Общая сумма оплаты признанной Банком задолженности составила 387 098,71 рублей, а сумма излишне начисленной платы - 604 452,48 рублей.

АО «СМП Банк» посчитало неправомерным по основаниям, изложенным в разделе 1 настоящего искового заявления, начисление ТСН «Никольское-Трубецкое» следующей платы:

- частично - за период с 1 января по 23 февраля 2017 года в отношении квартир №№ 96, 102, 113, 148, 153, 158, 183, 184, 193, 199, 223, 254, 259, 269, 278, 279, 283 (по договору № 02-275 от 11 июня 2013 г.);

- в полном объеме - за период с 1 января по 31 мая 2017 года в отношении квартир №№ 204,209, 219, 224, 229, 234, 239 (по договору № 02-1001 от 06 декабря 2011 г.).

О своем несогласии с излишне начисленной платой АО «СМП Банк» уведомляло ответчика письмом исх. № 5130 от 19.07.2017.

В последующем истец своевременно производил оплату коммунальных услуг и услуг по содержанию общего имущества, рассчитанных только в отношении квартир по договору долевого строительства, поскольку начисление квартирной платы по инвестиционному контракту неправомерно,

Статьей 210 ГК РФ установлено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Как видно из представленных доказательств, жилой дом, расположенный по адресу: <...> поставлен на кадастровый учет 18.06.2018г., в связи с чем исковые требования подлежат удовлетворению.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме, встречные исковые требования удовлетворению не подлежат.

Расходы по госпошлине подлежат распределению в порядке ст.110 АПК РФ.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 210,219 307-310, 314, Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь ст.ст. 65, 102, 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Первоначальные исковые требования АО «СМП Банк» к ТСН «Никольское –Трубецкое» и ООО «Римэка» удовлетворить.

Признать незаконными составленные ООО «Римэка» двусторонние акты приема-передачи от 01.01.2017г. по договору № 02-275 от 11.06.2013г. Установить в качестве передачи квартир № 96, 102, 113, 148, 153, 183, 184, 193, 199, 223, 254, 269, 278, 279, 283 в жилом доме по адресу: Московская обл., г . Балашиха, ул. Чистопольская, д.28 – 24.02.2017г.

- кв. № 204- с 01.01.2017г. по 18.07.2018г.;

- кв. № 209 -01.01.2017г. по 17.07.2018г.;

- кв. № 214 – с 01.01.2017г. по 17.07.2018г.

- кв. № 219 - с 01.01.2017г. по 17.07.2018г.;

- кв. № 224 - с 01.01.2017г. по 17.07.2018г.

- кв. № 229 - с 01.01.2017г. по 19.07.2018г.

- кв. № 234 - с 01.01.2017г. по 15.07.2018г.

- кв. № 239 - с 01.01.2017г. по 19.07.2018г.

- кв. № 204- 19.07.2018г.;

- кв. № 209 - 18.07.2018г.;

- кв. № 214 – 18.07.2018г.;

- кв. № 219 - 18.07.2018г.;

- кв. № 224 - 18.07.2018г.;

- кв. № 229 – 20.07.2018г.

- кв. № 234 – 16.07.2018г.

- кв. № 239 – 20.07.2018г.

В удовлетворении встречных исковых требований ТСН «Никольское –Трубецкое» к АО «СМП Банк» о взыскании задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг, начисленных за обслуживание квартир в размере 1 523 001 руб. 49 коп. отказать.

Взыскать с ТСН «Никольское –Трубецкое» (121352, г. Москва, ул .Давыдковская, д. 3) в пользу АО «СМП Банк» (115035, <...>, ИНН <***>) расходы по госпошлине в размере 6 000 (Шесть тысяч) руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья В.В. Дудкин