Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "ПромИнвест" (117452, <...>, ЭТ 1 ПОМ 2 КОМ 5, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 17.09.2018, ИНН: <***>)

к ответчику Департаменту городского имущества города Москвы (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

третье лицо: Департамент культурного наследия города Москвы

об изменении пункта 6.4. договора от 12.07.2019 №78-00236/19, заключённого между ООО «ПромИнвест» и Департаментом городского имущества г. Москвы, исключении пункта 6.3.3. из договора от 12.07.2019 №78-00236/19, заключённого между ООО «ПромИнвест» и Департаментом городского имущества г. Москвы

при участии в заседании: согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ПромИнвест" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об изменении пункта 6.4. договора от 12.07.2019 №78-00236/19, заключённого между ООО «ПромИнвест» и Департаментом городского имущества г. Москвы, изложив его в следующей редакции: 1.1. За невыполнение Покупателем Условий конкурса (раздела 5) Договора, в том числе нарушение промежуточных или окончательных сроков выполнения Условий конкурса и объёма их выполнения, Покупатель выплачивает неустойку в размере цены Объекта приватизации, указанной в пункте 3.1 настоящего Договора. При повторном выявлении указанного в настоящем пункте нарушения Продавцом принимается решение о расторжении настоящего Договора в порядке, указанном в пункте 6.3 настоящего Договора, в связи с чем Объект приватизации возвращается в собственность г. Москвы, а полномочия Покупателя в отношении указанного имущества прекращаются. Помимо неустойки с покупателя также могут быть взысканы убытки, причинённые неисполнением Договора в размере, не покрытом неустойкой. Стоимость Объекта приватизации в размере 35 555 600 рублей подлежит возврату Покупателю в течение 14 календарных дней со дня принятия решения о расторжении Договора; исключении пункта 6.3.3. из договора от 12.07.2019 №78-00236/19, заключённого между ООО «ПромИнвест» и Департаментом городского имущества г. Москвы.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент культурного наследия города Москвы.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 АПК РФ информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные исковые требования по доводам искового заявления.

Представитель ответчика иск оспорил.

Представитель третьего лица поддержал правовую позицию ответчика.

Изучив материалы дела, в том числе предмет и основание иска, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) по результатам конкурса по продаже объектов нежилого фонда, находящегося в собственности г. Москвы, заключен договор купли-продажи от 12.07.2019 № 78-00236/19 (далее - Договор) нежилого помещения общей площадью 104,8 кв. м. (кадастровый номер: 77:01:0001021:1902), расположенного в здании по адресу: <...>, являющемся объектом культурного наследия регионального значения (далее - ОКН) «Доходный дом с лавками, 1-я пол. XVIII в., 1764-1774 гг., 1-я пол. XIX в., 1887 г.».

Согласно п.6.3. договора продавец вправе расторгнуть настоящий договор путем направления уведомления, при этом договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с момента направления уведомления, а внесенная покупателем сумма, в том числе задаток, не возвращается в случае: п.6.3.3 договора: неисполнения или ненадлежащее исполнение покупателем условий конкурса (раздела 5) договора, в том числе, нарушения промежуточных и окончательных сроков исполнения условий и объема их исполнения, а также неисполнения обязанностей, предусмотренных охранным обязательством, в порядке, установленном п.6.4 договора.

Согласно п.6.4. договора за невыполнение покупателем условий конкурса (раздела 5) договора, в том числе нарушение промежуточных и окончательных сроков выполнения условий конкурса и объема их выполнения, покупатель выплачивает неустойку в размере цены объекта приватизации, указанной в п.3.1. настоящего договора. При повторном выявлении указанного в настоящем пункте нарушения продавцом принимается решение о расторжении настоящего договора в порядке, указанном в п.6.3. настоящего договора, с одновременным взысканием с покупателя вышеуказанной неустойки, в связи с чем объект приватизации возвращается в собственность города Москвы, а полномочия покупателя в отношении указанного имущества прекращаются. Помимо неустойки с покупателя также могут быть взысканы убытки, причиненные неисполнением договора в размере, не покрытом неустойкой.

Истец в обоснование заявленных требований указал, что считает данные пункты договора кабальным, несправедливыми.

По смыслу пункта 3 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда условия договора определены одной из сторон, а другая сторона в силу явного неравенства переговорных возможностей поставлена в положение, существенно затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора, эта сторона вправе оспаривать условия такого договора.

В пункте 9 постановления Пленума ВАС от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и её пределах» разъяснил, что при рассмотрении споров, возникающих из договоров, включая те, исполнение которых связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, судам следует принимать во внимание следующее.

В тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.

В то же время, поскольку согласно пункту 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 ГК РФ или о ничтожности таких условий по статье 169 ГК РФ.

Истец указывает, что не обжалованный на стадии размещения закупки проект договора подлежал безоговорочному подписанию лицом, победившим на конкурсе, и включая в проект договора заведомо невыгодное для контрагента условие (два штрафа за одно нарушение один из которых экономически не обоснован и значительно превышает стоимость некачественно выполненных работ), от которого победитель размещения заказа не мог отказаться, заказчик злоупотребил правом. Однако победитель конкурса, будучи введенным в заблуждение авторитетом заказчика, внешней правомерностью этого требования и невозможностью от него отказаться, считал себя связанным им и добросовестно действовал вопреки своим интересам.

С учетом указанных обстоятельств, истцом предъявлены требования об изменении пункта 6.4. договора от 12.07.2019 №78-00236/19, заключённого между ООО «ПромИнвест» и Департаментом городского имущества г. Москвы, путем изложения его в следующей редакции: 1.1. За невыполнение Покупателем Условий конкурса (раздела 5) Договора, в том числе нарушение промежуточных или окончательных сроков выполнения Условий конкурса и объёма их выполнения, Покупатель выплачивает неустойку в размере цены Объекта приватизации, указанной в пункте 3.1 настоящего Договора. При повторном выявлении указанного в настоящем пункте нарушения Продавцом принимается решение о расторжении настоящего Договора в порядке, указанном в пункте 6.3 настоящего Договора, в связи с чем Объект приватизации возвращается в собственность г. Москвы, а полномочия Покупателя в отношении указанного имущества прекращаются. Помимо неустойки с покупателя также могут быть взысканы убытки, причинённые неисполнением Договора в размере, не покрытом неустойкой. Стоимость Объекта приватизации в размере 35 555 600 рублей подлежит возврату Покупателю в течение 14 календарных дней со дня принятия решения о расторжении Договора; исключении пункта 6.3.3. из договора от 12.07.2019 №78-00236/19, заключённого между ООО «ПромИнвест» и Департаментом городского имущества г. Москвы.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с частью 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным 3 законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по общему правилу изменение договора возможно по соглашению сторон (пункт 1).

Согласно пункту 2 названной статьи по требованию одной стороны договор может быть изменен по решению суда в случаях, предусмотренных этим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу п. 2 ст. 9, п. 2 ст. 41 и п. 1 ст. 65 АПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами, должны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений, и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Ответчик в отзыве на исковое заявление указал, принимая во внимание, что договор купли-продажи заключен по результатам конкурса, в соответствии с нормами ст. 447, ст. 448 ГК РФ, Федеральным законом от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», у Департамента отсутствуют правовые основания для внесения в него запрашиваемых изменений. Также указал, что участник аукциона должен действовать осмотрительно, разумно и объективно оценивать ситуацию, знакомиться со всеми документами, необходимыми для совершения сделки, произвести осмотр помещений и при возникновении сомнений в отношении предмета торгов вправе отказаться от участия в аукционе и последующего приобретения нежилого помещения по договору купли-продажи.

В силу положений ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в том числе предмета договора.

Согласно ст. 437, 438, 448 ГК РФ условия аукциона, порядок и условия заключения договора с участником аукциона являются публичной офертой, а подача заявки на участие в аукционе - акцептом такой оферты, в связи с чем участник аукциона принимает все условия договора.

В соответствии с п. 8 ст. 448 ГК РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами по основаниям, установленным законом либо, при условии, что изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

Судом установлено, что истцом не представлено правового обоснования, в соответствии с которым имеются основания для внесения изменений в заключенный между сторонами договор.

Учитывая, что договор купли-продажи заключен в отношении объекта культурного наследия, условия о сохранении и надлежащем содержании указанного объекта являются существенными, в том числе, для определения цены объекта.

Поскольку конкурсная документация содержала проект договора купли-продажи, истец при подаче заявки на участие в конкурсе, проявляя должную осмотрительность, должен был ознакомиться с проектом договора-купли продажи и в случае несогласия с теми или иными условиями, не принимать участие в конкурсе. Доказательств понуждения на участие в конкурсе на заключение договора истцом в материалы дела не представлено.

Таким образом, основания для внесения изменений в заключенный между истцом и ответчиком на конкурсе договор купли-продажи отсутствуют.

Кроме того, суд принимает во внимание, что с момента заключения договора купли-продажи прошло более трех лет, а действия по оспариванию указанных в исковом заявлении положений связано с ненадлежащим исполнением истцом обязательств по договору купли-продажи.

Так, решением Арбитражного суда города Москвы от 20.01.2023 по делу №А40-111967/22, вступившим в законную силу, удовлетворены исковые требования Департамента городского имущества города Москвы к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПРОМИНВЕСТ" о взыскании неустойки (штрафа) в размере 1 000 000 руб. в соответствии с пунктом 6.4 договора купли - продажи от 12.07.2019 № 78-00236/19, а также п. 3.5 Положения о Комиссии.

Судом в рамках указанного дела установлено, что по условиям раздела 5 договора Покупатель обязан провести работ по сохранению Объекта согласно разделу 5 акта технического состояния (АТС) и охранному обязательству, утвержденному приказом Департамента культурного наследия города Москвы (Мосгорнаследие) от 23.01.2018 № 19 «С утверждении охранного обязательства собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия регионального значения «Доходный дом с лавками, 1 пол. XVIII в., 1764-1774 гг., 1-я пол. XIX в., 1887 г.», по адресу: <...>», являющихся неотъемлемой частью Договора, с указанием сроков их выполнения. Согласно этапу № 1 раздела 5 АТС Покупателю в срок до 24.12.2019 надлежало установить информационную табличку. Согласно этапу № 2 раздела 5 АТС Покупателю в срок до 24.09.2020 надлежало разработать проект по сохранению объекта на основе инженернотехнического обследования (включая проект приспособления для современного использования), также согласовать его в установленном законом порядке. В подтверждение выполнений условий конкурса Покупателю необходим предоставлять Продавцу отчеты об исполнении условий конкурса, по форме установленной Приложением № 1 к Договору, не позднее сроков, указанных в разделе 5 АТС, но не чаще одного раза в квартал, в течение всего срока выполнения работ сохранению Объекта приватизации (п 5.1.3. Договора). В установленные Договором сроки, работы по сохранению вышеуказанного объекта недвижимости обществом не проведены. Отчеты об исполнении условий конкурса Департаменту не представлены.

Таким образом, суд усматривает в действиях истца злоупотребление правом, что в соответствии со ст.10 ГК РФ также является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Учитывая изложенное исковые требования удовлетворению не подлежат.

Расходы по госпошлине в порядке ст. 110 АПК РФ остаются на истце.

Руководствуясь ст.ст. 8, 10, 11, 12, 309, 310, 450, 451, 452 ГК РФ, ст.ст. 9, 41, 65, 110, 167-171, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью "ПромИнвест" отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья: Е.И. Волкова