Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КОЛИБРИ" (656067,КРАЙ АЛТАЙСКИЙ,,<...>, ИНН <***>, д/р 14.11.2013)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МЕДИА-МАРКТ-САТУРН" (место нахождения 115230,ГОРОД МОСКВА,,,,ПРОЕЗД НАГАТИНСКИЙ 1-Й,ДОМ 10,СТРОЕНИЕ 1,ПОМЕЩЕНИЕ LI-LIV, ИНН <***>, д/р 21.07.2005)

о взыскании неосновательного обогащения

при участии третьих лиц ООО «Маршрут», ООО «Титан», ООО «Нептун», ООО «Пилот», ООО «Орбита», ООО «Феникс», ООО «Уран», ООО «Плутон», ООО «Атлант», ООО «Марс», ООО «Юпитер», ООО «Меридиан», ООО «Планета»

о взыскании неосновательного обогащения

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КОЛИБРИ" обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МЕДИА-МАРКТ-САТУРН" о взыскании неосновательного обогащения в размере 26 096 940 ,75 рублей, рассчитанных за фактическое пользование помещениями площадью 3 907,6 кв.м., в период с 25.12.2014 по 29.02.2016 исходя из расчета 441,66 рублей ежемесячная плата за пользование 1 кв.м.

Мотивируя заявленное требование, истец пояснил, что ответчиком в отсутствие к тому правовых оснований осуществлялось пользование принадлежащего истцу имущества, в результате которого за счет последнего у ответчика возникло неосновательное обогащение, выразившиеся сбережении собственного имущества – денежных средств, вследствие такого пользования.

Ответчик против иска возражал по доводам изложенным в отзыве. По его мнению, истец во-первых не является кредитором, в обусловленном пользованием частью здания находящегося в долевой собственности, денежном обязательстве, во-вторых пользование занимаемыми помещениями осуществляется в рамках договорных отношений с третьим лицом, в-третьих обязательство по оплате пользования имуществом прекращено его надлежащим исполнением, а именно оплатой, а также зачетов однородных требований участников данного правоотношения, в –четвертых ответчик убежден , что производимая им плата вносилась надлежащему лицу и кредитору, в связи с чем внедоговорное обязательство из неосновательного обогащения в принципе могло возникнуть исключительно на получателе данной платы. Основным доводом ответчик против материальных притязаний ситца является обстоятельства возмездности осуществляемого им пользования.

В рамках настоящего дела, к участию в нем в качестве третьих лиц не заявляющих самостоятельных требований были привлечены ООО «Маршрут», ООО «Титан», ООО «Нептун», ООО «Пилот», ООО «Орбита», ООО «Феникс», ООО «Уран», ООО «Плутон», ООО «Атлант», ООО «Марс», ООО «Юпитер», ООО «Меридиан», ООО «Планета»

Исследовав представленные доказательства, с учетом доводов лиц участвующих в деле, суд пришел к следующему выводу.

Как установлено судом, строительство ТРЦ «Арена», помещения в котором планировалось передать в аренду Ответчику, осуществлялось на основании договора простого товарищества на строительство административного здания, заключенного 09.01.2013 г. между ООО «Маршрут», ООО «Уран», ООО «Марс», ООО «Титан», ООО «Плутон», ООО «Атлант», ООО «Юпитер», ООО «Меридиан», ООО «Пилот», ООО «Орбита», ООО «Феникс», ООО «Колибри», ООО «Нептун», ООО «Плутон». По вышеуказанному договору стороны (товарищи) соединили свои вклады с целью строительства многофункционального делового и обслуживающего здания. Здание торгового центра было построено и введено в эксплуатацию (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU 22302000-206 от 18 декабря 2014 г., т.2, л.д.1-2).

Соглашением о распределении долей объекта и об определении долей в праве собственности (приложение № 2 к договору от 09 января 2013 г. простого товарищества на строительство административного здания, т.2, л.. 15-16) и на основании ст. 246 ГК РФ товарищи определили доли в праве собственности на здание торгового центра.

24 декабря 2014 г. было зарегистрировано право общей долевой собственности на здание ТРЦ «Арена» общей площадью 100 803,9 кв.м. Инвентарный номер 01:401:004:000046160, литер А, этажность 4 по адресу: <...> о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № 22-22-01/010/2014-870. Доля ООО «Колибри» составляет 782/10000. Данный факт подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю серия 22АД номер 441765 (т. 2,л.д. 3-4).

Соглашением о порядке, владения, пользования и распоряжении от 25.12.2014 (т.4, л.д. 96-104), собственники возведенного объекта установили Общество с ограниченной ответственностью «Колибри» - Сторона 12, имеющее 782/10000 долю в праве собственности на нежилое здание, кадастровый номер 22:63:010334:74, расположенного по адресу: <...>, владеет, пользуется, и распоряжается ( в том числе сдает в аренду и получает доходы от сдачи в аренду) следующими помещениями: на 3 этаже под следующими номерами: 19 площадью 2797 кв.м.; 46 площадью 279,5 кв.м.; 44 площадью 17,3 кв.м.; 41 площадью 23,5 кв.м.; 43 площадью 3,7 кв.м.; 34 площадью 10,2 кв.м.; 40 площадью 3,9 кв.м.; 39 площадью 9,9 кв.м.; 33 площадью 3,1 кв.м.; 38 площадью 2,9 кв.м.; 32 площадью 3,2 кв.м.; 31 площадью 3,3 кв.м.; 30 площадью 6,6 кв.м.; 35 площадью 46,4 кв.м.; 37 площадью 12,6 кв.м.; 29 площадью 24 кв.м.; 36 площадью 14,4 кв.м.; 28 площадью 9,7 кв.м.; 27 площадью 9,5 кв.м.; 26 площадью 3,9 кв.м.; 25 площадью 11 кв.м.; 23 площадью 51,1 кв.м.; 24 площадью 17,1 кв.м.; 22 площадью 29,3 кв.м.; 42 площадью 50,6 кв.м.; 45 площадью 46,9 кв.м.; 48 площадью 8,9 кв.м.; 50 площадью 6,8 кв.м.; 51 площадью 5 кв.м.; 47 площадью 324,4 кв.м.; 52 площадью 50 кв.м.; 53 площадью 929,5 кв.м.; 58 площадью 1031,9 кв.; 20 площадью 21,9 кв.м.;16 площадью 1412 кв.м.

Общие дела по договору будет вести Товарищ-1 (п. 2.12 договора).

В целях сдачи в аренду Торгового центра, расположенного по адресу <...>, 05.09.2013 между ответчиком – ООО «Медиа-Маркт-Сатурн» (Арендатор) и третьим лицом – ООО «Маршрут» (Арендодатель) заключен договор об обязательствах по заключению договора аренды (предварительный договор аренды) и о взаимодействии сторон в период осуществления строительных и отделочных работ в помещении, в соответствии с п. 2.1 которого предметом договора являются обязательства сторон по заключению договора аренды в сроки и на условиях, указанных в договоре, а также взаимодействие сторон в период подготовки помещения для аренды.

Заключая Договор, арендодатель - ООО «Маршрут» заверило сторону, что имеет все необходимые права и полномочия в отношении "права на владение" Торговым центром и права на сдачу Помещения в аренду Арендатору на Срок аренды, а также для владения своим имуществом и осуществления своей коммерческой деятельности, предусмотренной Договором; имеет все необходимые права и полномочия и на заключение и исполнение Договора не требуется никаких согласований или одобрений со стороны органов или третьих лиц; все полномочия, необходимые для заключения Договора и его исполнения было санкционировано надлежащим образом посредством осуществления всех необходимых действий (п.11.1 Договора)

Договор представляет собой «смешанный договор» в значении, данном этому термину в п. 3 ст. 421 ГК РФ, и включает в себя, но не ограничиваясь:

- предварительный договор по ст. 429 ГК РФ о заключении договора аренды, обязывающий стороны заключить договор аренды в соответствии с условиями и положениями, предусмотренными в них, и в сроки, указанные в договоре;

- договор об обязательствах сторон на период осуществления строительных и отделочных работ в помещении на период времени до подписания договора аренды.

Арендодатель обязуется построить торговый центр, включая помещение на вышеуказанном земельном участке и подготовить помещение для работ Арендатора, а также зарегистрировать право собственности на Торговый центр (п. 2.2 договора).

Заключение договора аренды и государственная регистрация согласованы сторонами в статье 3 договора, п. 3.1 которого предусмотрено, что стороны обязуются подписать договор аренды на условиях, согласованных ими в договоре не позднее 31.12.2044.

При этом Арендодатель обязуется письменно уведомить Арендатора о получении свидетельства о регистрации права собственности на Торговый центр, а также о получении кадастрового паспорта на помещение в течение 5 рабочих дней с даты их получения Арендодателем.

Стороны обязуются заключить договор аренды сроком аренды на 30 лет, считая с даты открытия помещения на условиях, согласованных сторонами в приложении № 2 к договору (п. 3.2 договора).

Объект аренды и условия договора аренды закреплены сторонами в статье 4 договора, согласно п. 4.1 которого к объекту аренды (помещение) относятся площади, обозначенные и выделенные на приложенном плане помещения к договору (приложение № 1С), расположенные в помещении. Площадь помещения составляет на дату доступа приблизительно 4 176,85 кв.м, из которых не менее 2 761,7 кв.м предназначены для торговой площади.

Пунктом 4.11 договора предусмотрено, что базовая арендная плата за помещение, выделенное на плане помещения (приложение № 1С) красным, зеленым и желтым цветом, за исключением технических площадей (выделенных на плане помещения серым цветом), составит 5 300 руб., включая плату за эксплуатационные расходы, за квадратный метр помещения в год.

В случае если продуктовый гипермаркет не осуществляет коммерческую деятельность в Торговом центре, стороны согласовали, что Арендатор до момента начала или возобновления коммерческой деятельности такого арендатора уплачивает Арендодателю только 25% от базовой арендной платы/платы за пользование в части базовой арендной платы.

В случае, если не менее чем 75% торговой площади Торгового центра (не считая торговую площадь Арендатора) осуществляется коммерческая деятельность в виде торговли и развлечений (например кинотеатры), то Арендатор вправе в одностороннем порядке уменьшить базовую арендную плату на процент соответствующий проценту неоткрытых (не используемых для ведения вышеуказанной коммерческой деятельности) площадей (например, если открыто для ведения вышеуказанной коммерческой деятельности 75% от торговой площади Торгового центра не считая торговую площадь Арендатора, базовая арендная плата подлежит уменьшению на 25%) до даты, исправления нарушения Арендодателем.

Базовая арендная плата за техническую площадь составит 30 руб. за квадратный метр такой площади в год (п. 4.12 договора).

Переменная арендная плата состоит из стоимости коммунальных услуг, потребляемых Арендатором, определяется на основании счетов организаций, предоставляющих соответствующие услуги, и начисляется и уплачивается в соответствии с условиями договора аренды (п. 4.13 договора).

Обязанность по уплате базовой арендной платы начинается с даты открытия помещения, но не раньше подписания сторонами акта об открытии. Базовая арендная плата подлежит уплате ежемесячно, не позднее 10 банковского дня соответствующего месяца, при условии получения Арендатором оригинала счета не менее чем за 15 рабочих дней до момента платежа. Базовая арендная плата в месяц даты открытия помещения оплачивается исходя из срока с даты открытия помещения до начала следующего календарного месяца. В отношении любой части указанного срока, которая меньше, чем полный месяц, и которая может возникнуть в конце указанного срока или при расторжении договора, базовая арендная плата должна быть рассчитана исходя из фактического количества дней пользования. Первый платеж базовой арендной платы должен быть произведен Арендатором не позднее 10 банковских дней после даты открытия помещения и получения соответствующего счета.

При этом стороны согласовали, что в связи с исполнением Арендатором работ по укладке стяжки на напольном покрытии помещения, Арендатор вправе в одностороннем порядке уменьшить базовую арендную плату на 1 439 130 руб. в месяц в течение трех полных месяцев следующих за месяцем зачета авансового платежа (п. 4.14 договора).

Для целей расчета размера базовой арендной платы (включая эксплуатационные расходы) по договору аренды стороны обязуются организовать обмеры помещения после работ Арендодателя, но не позднее даты доступа (п. 6.5.1 договора).

Арендатор обязуется в течение 15 банковских дней с даты подписания договора перечислить на расчетный счет Арендодателя авансовый платеж в размере 1 643 062 руб. Авансовый платеж зачитывается в счет базовой арендной платы за первый полный месяц срока аренды либо в счет платы за пользование помещением, подлежащей уплате в первый полный календарный месяц считая с даты открытия помещения (п. 12.1 договора).

Договор вступает в силу со дня его подписания сторонами и действует, при условии исполнения сторонами всех своих обязательств по договору, до дня государственной регистрации договора аренды, но в любом случае до 31.12.2043.

При этом обязательства Арендодателя по завершению строительства Торгового центра и по завершению работ Арендодателя в соответствии с условиями договора, а также по устранению недостатков сохраняется в силу до полного исполнения (п. 17.1 договора).

Третье лицо – ООО «Маршрут» во исполнение условий договора от 05.09.2013 по акту доступа от 04.06.2014 предоставило ответчику доступ в помещение для проведения работ Арендатора.

Датой открытия помещения в соответствии с договором от 05.09.2013 является, при условии своевременного предоставления Арендатору помещения на дату доступа в соответствии с условиями договора, дата, наступающая по истечении 5 месяцев после даты доступа (если работы Арендатора не будут попадать на январь) или дату наступающую по истечении 6 месяцев после даты доступа (если работы Арендатора попадают на январь) и в которую Арендатор вправе начать осуществление коммерческой деятельности в помещении, в соответствии с разрешенным использованием, если иное не согласовано сторонами в договоре.

Письмом от 08.07.2014 ООО «Маршрут» известило ответчика о дате официального открытия торгово-развлекательного центра «Арена» - 01.11.2014.

Вместе с тем, в указанную дату открытие Торгового центра произведено не было.

Как следует из материалов дела, соглашением от 16.10.2014 о распределении площадей объекта и об определении долей в праве собственности третьи лица определили следующий размер долей в праве общей долевой собственности на здание, в том числе доля Товарища-12 (ООО «Колибри») составляет 782/10000 в праве общей собственности.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU22302000-206 получено ООО «Маршрут» 18.12.2014.

Право общей долевой собственности ООО «Колибри» в размере 782/10000 на нежилое здание, общей площадью 100 803,9 кв.м, расположенное по адресу <...>, зарегистрировано в ЕГРП 24.12.2014, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права от 24.12.2014 № 22 АД 441765.

Соглашением между долевыми собственниками о порядке владения, пользования и распоряжения нежилыми помещениями, находящимися в нежилом здании, расположенного по адресу <...>, от 25.12.2014 стороны определили следующий размер долей в праве общей долевой собственности, в том числе доля ООО «Колибри» составляет 782/10000 в праве общей собственности.

Пунктом 1.2 соглашения определен порядок владения, пользования и распоряжения нежилыми помещениями в здании.

Материалами дела подтверждается, и не оспаривается сторонами факт открытия Торгового центра – 25.12.2014.

Кроме того, письмом от 18.11.2014 № б/н ответчик известил ООО «Маршрут» о дате открытия магазина – 25.12.2014.

Письмом от 03.09.2015 истец известил ответчика о том, что собственником помещения, которое сдано в аренду ООО «Медиа-Маркт-Сатурн», является ООО «Колибри», а также необходимости подписания основного договора аренды.

Посредством электронной переписки, представленной в материалы дела, между сторонами велись переговоры по вопросу заключения основного договора и оформления арендных отношений, удостоверения отношений по фактическому пользованию занимаемыми помещениями, оформления зачета произведенных по договору платежей в счет исполнения обязательства по оплате фактического пользования.

Период пользования помещениями с 25.12.2014 г. по 29.02.2016 г., заявленный истцом, не превышает фактический период пользования ответчиком принадлежащими истцу помещениями, что в частности усматривается из письма ответчика от 28.04.2016 №18-RE (т.5, л.д. 12) и от 18..2014 б/н (т.3, л.д. 110)

Вместе с тем, основной договор аренды между сторонами заключен не был, ответчик помещениями в период с 25.12.2014 по 29.02.2016 фактически пользовался. Однако, как указывает истец, оплату за пользование не производил, в связи с чем в его адрес было направлено письмо от 12.11.2015, согласно которому собственники ТРЦ «Арена» известили ООО «Медиа-Маркт-Сатурн» о необходимости оплаты денежных средств за фактическое бездоговорное пользование нежилыми помещениями, площадью 4 176,85 кв.м в ТРЦ «Арена» по адресу <...>, осуществляемое в период с 25.12.2014 по 31.10.2015, которое оставлено последним без удовлетворения.

Таким образом, истец просит взыскать с ответчика неосновательное обогащение за период с 25.12.2014 по 29.02.2016 в размере 26 096 940 руб. 75 коп., из расчета стоимости 1 кв.м в месяц в размере 441 руб. 66 коп., а также задолженности по переменной части арендной платы.

Однако суд не может согласиться с правомерностью заявленных требований в силу следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, самостоятельно определив способы их судебной защиты.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса. Избрание неверного способа защиты является основанием для отказа истцу в иске.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Оценив в порядке ст. 421 ГК РФ условия договора от 05.09.2013 об обязательствах по заключению договора аренды (предварительный договор аренды) и о взаимодействии сторон в период осуществления строительных и отделочных работ в помещении, суд приходит к выводу, что указанный договор по своей правовой природе является смешанным, включающим в себя, в числе прочих условий, элементы предварительного договора, договора подряда, договора об использовании имущества, договора аренды, в связи с чем к отношениям сторон применяются в соответствующих частях правила упомянутых договоров.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с договором от 05.09.2013 стороны не только установили обязанность по заключению в будущем основного договора аренды помещения, но и согласовали, что до момента заключения договора аренды арендодатель предоставит арендатору доступ в помещение для проведения работ, а также помещение для использования.

Условия пользования и оплаты арендатором за фактическое пользование помещением до заключения договора аренды помещения установлены договором от 05.09.2013.

В частности, право на использование помещения в период до заключения договора аренды определено сторонами в п. 17.6 договора, согласно которому в случае, если дата открытия помещения наступит до государственной регистрации права собственности Арендодателя на Торговый центр, включая помещение или в случае, если стороны по иным причинам не заключат договор аренды на дату открытия помещения, Арендодатель обязуется предоставить Арендатору возможность начать использовать помещение в соответствии с разрешенным использованием в дату открытия помещения. Арендатор в таком случае вправе, но не обязан производить открытие помещения. В случае, если Арендатор воспользуется своим правом открыть помещение, стороны в дату открытия помещения подписывают акт об открытии по форме, согласованной сторонами в приложении № 5 к договору. В таком случае использование Арендатором помещения будет осуществляться в период с даты открытия помещения и до даты заключения договора аренды, на условиях, согласованных сторонами в приложении № 2 (договор аренды) (кроме выплаты арендной платы) и по ставке платы за пользование, равной ставки арендной платы и иных платежей по договору аренды в порядке, предусмотренном для выплаты арендной платы и иных платежей по договору аренды.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Во исполнение обязанности по внесению платы за пользование помещением ответчиком на расчетный счет ООО «Маршрут» были перечислены денежные средства в общей сумме 2 045 277 руб. 09 коп., что подтверждается платежными поручениями от 04.10.2013 № 351, от 14.01.2015 № 180 и от 18.02.2015 № 272.

В силу п. 7.5 договора Арендодатель обязуется обеспечить получение разрешения на ввод в эксплуатацию Торгового центра, включая помещение (с учетом произведенных работ Арендатора в помещении) в кратчайшие сроки после завершения работ Арендатора, но не позднее чем за 7 календарных дней до даты открытия помещения и передать Арендатору в тот же срок его копию.

В случае невозможности ведения коммерческой деятельности Арендатором начиная с даты открытия помещения в следствии отсутствия разрешения на ввод в эксплуатацию Торгового центра (включая помещение) или в случае иной причины, не связанной с виной Арендатора, Арендодатель обязуется уплачивать Арендатору неустойку в размере 10 000 долларов США по курсу Банка России на день оплаты за каждый день такого нарушения.

Из материалов дела следует, что письмом от 03.03.2015 № 01-RE-03-15 ООО «Медиа-Маркт-Сатурн» указало, что Арендатор получил доступ в помещение 04.06.2014, т.е. дата открытия должна была наступить 04.11.2014. Кроме того, Арендодатель проинформировал Арендатор об официальной дате открытия Торгового центра – 01.11.2014. Однако, до указанной даты разрешение на ввод в эксплуатацию Торгового центра Арендодателем получено не было, а было получено только 18.12.2014, в результате чего Арендатор смог произвести открытие помещения и начать коммерческую деятельность только 25.12.2014. Таким образом, имеет место просрочка даты открытия помещения по причине, не связанной с виной Арендатора, в связи с чем у ООО «Маршрут» образовалась обязанность по выплате неустойки.

Впоследствии, ООО «Медиа-Маркт-Сатурн» направило ООО «Маршрут» заявление от 28.04.2016 № 28-RE о прекращении обязательств по договору аренды путем зачета встречных однородных требований, в соответствии с которым на основании договора Арендатор пользовался помещениями с даты открытия помещения (25.12.2014) по 31.03.2016, в связи с чем обязан был уплатить Арендодателю за пользование помещениями базовую арендную плату в размере 7 768 570 руб. 99 коп., переменную арендную плату в размере 1 645 608 руб. 98 коп.

Арендатор оплатил Арендодателю авансовый платеж в размере 1 643 062 руб., базовую арендную плату в размере 372 071 руб. 09 коп., переменную арендную плату в размере 30 144 руб. и компенсацию в связи с выполнением Арендатором работ по укладке стяжки на напольном покрытии помещения в размере 3 037 389 руб. 90 коп.

При этом, Арендодатель обязан в соответствии с п. 7.5 договора уплатить Арендатору неустойку в размере 10 000 долларов США на день просрочки передачи помещения для ведения коммерческой деятельности по причине, не связанной с виной Арендатора.

Исходя из этого, ответчик указал на то, что в соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательства Арендатора по уплате в пользу Арендодателя сумм базовой арендной платы и переменной арендной платы по договору (в той части, в которой они еще не погашены предыдущими платежами), а именно на сумму 4 361 656 руб. 97 коп., прекращены полностью зачетом требования Арендатора к Арендодателю об уплате неустойки.

Как указано выше, в п. 4.14 договора стороны согласовали, что в связи с исполнением Арендатором работ по укладке стяжки на напольном покрытии помещения, Арендатор вправе в одностороннем порядке уменьшить базовую арендную плату на 1 439 130 руб. в месяц в течение трех полных месяцев следующих за месяцем зачета авансового платежа.

Как следует из материалов дела, после получения помещения по акту доступа ответчик приступил к строительным и отделочным работам в целях подготовки помещения к разрешенному использованию в соответствии с условиями и техническими требованиями, описание которых содержится в документации Арендатора и в соответствии с приложениями № 1А по № 1F к договору.

Факт проведения указанных работ подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, в том числе заказом от 13.05.2014 № 001, актами о приемке выполненных работ от 19.06.2014 № 001, от 14.07.2014 № 002, от 18.08.2014 № 003, от 01.09.2014 № 1, от 01.09.2014 № 2, от 10.12.2014 № 1, справками о стоимости выполненных работ и затрат от 19.06.2014 № 001, от 14.07.2014 № 002, от 01.09.2014 № 1, от 18.08.2014 № 003, от 01.09.2014 № 2, от 10.12.2014 № 1.

Впоследствии, заявлением от 22.09.2016 № 19-RE-09-16 ООО «Медиа-Маркт-Сатурн» известило ООО «Маршрут» о том, что исходя из данных о количестве арендаторов, в соответствии с условиями договора за период с 25.12.2014 по 31.03.2016 Арендатор обязан уплатить Арендодателю за пользование помещениями 8 092 540 руб. 88 коп.

При этом Арендодатель до сих пор не уплатил Арендатору неустойку за просрочку передачи помещений для ведения коммерческой деятельности, в связи с чем в соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательства Арендатора по уплате в пользу Арендодателя сумм базовой арендной платы прекращаются полностью зачетом требования Арендатора к Арендодателю об уплате неустойки.

В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается, зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил.

Как указал Президиум ВАС РФ в Постановлении от 19.06.2012 № 1394/12 по делу № А53-26030/2010 в силу п. 2 ст. 154, ст. 410 ГК РФ зачет как способ прекращения обязательства является односторонней сделкой, для совершения которой необходимы определенные условия: требования должны быть встречными, однородными, с наступившими сроками исполнения. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Доводы истца относительно того, что требование о взыскании платы за пользование помещением и требование о взыскании неустойки являются неоднородными, судом отклоняются, поскольку Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 7 Информационного письма от 29.12.2001 № 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований» разъяснил, что ст. 410 ГК РФ не требует, чтобы предъявляемое к зачету требование вытекало из того же обязательства или из обязательств одного вида.

Встречные требования об уплате неустойки и о взыскании задолженности являются, по существу, денежными, то есть однородными, и при наступлении срока исполнения могут быть прекращены зачетом по правилам ст. 410 ГК РФ.

Факт наличия настоящего судебного разбирательства не влияет на возможность проведения зачета по отношению к ООО «Маршрут», поскольку в настоящем деле исковые требования предъявлены ООО «Колибри».

Более того, указанные зачеты в установленном законом порядке не оспорены, несмотря на п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 № 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований», в соответствии с которым зачет как односторонняя сделка может быть признан судом недействительным по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Оценив представленные в материалы дела документы, суд также приходит к выводу, что ответчик исполнил свои обязательства в рамках договора в пользу надлежащего кредитора в связи со следующим.

В силу п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании ст.ст. 168 и 608 ГК РФ.

Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к ст. 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям ст. 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.

В соответствии с договором от 05.09.2013 ООО «Маршрут» (Арендодатель) на момент заключения договора является заказчиком строительства и осуществляет строительство объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу <...>. После завершения строительства Арендодатель оформит право собственности на Торговый центр в установленном законом порядке.

Пунктом 3.1 договора предусмотрена исключительно обязанность сторон подписать договора аренды.

Арендодатель также надлежащим образом заверяет и гарантирует, что он имеет все необходимые права и полномочия в отношении права на владение Торговым центром и права на сдачу помещения в аренду Арендатору на срок аренды, а также для владения своим имуществом и осуществления своей коммерческой деятельности, предусмотренной договором, имеет все необходимые права и полномочия на заключение и исполнение договора, и для заключения представителями Арендодателя договор им не требуется никаких согласований или одобрений со стороны органов общества или третьих лиц (п. 1.1 договора).

Из содержания договора также не следует, что ООО «Маршрут», подписывая его, действует как представитель сособственников, каких-либо указаний, свидетельствующих об этом, договор не содержит. Следовательно, ООО «Маршрут», подписав договор, приняло на себя обязательства заключить договора аренды и является арендодателем по отношению к ООО «Медиа-Маркт-Сатурн».

Таким образом, ООО «Колибри» не является ни стороной по договору, а также не вправе требовать с учетом заключенного договора оплаты неосновательного обогащения со стороны ответчика.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (п. 2 ст. 9 АПК РФ).

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Исходя из содержания указанной правовой нормы для удовлетворения требования о взыскании суммы неосновательного обогащения истец в соответствии со ст. 65 АПК РФ должен доказать наличие в совокупности следующих обстоятельств:

1) факт приобретения или сбережения имущества на стороне приобретателя;

2) приобретение или сбережение имущества именно за счет потерпевшего;

3) отсутствие надлежащего правового основания для наступления указанных имущественных последствий;

4) размер неосновательного обогащения.

Наличие вышеназванных обстоятельств в совокупности должно доказать лицо, обратившееся в суд с соответствующими исковыми требованиями. Недоказанность истцом хотя бы одного из перечисленных обстоятельств влечет отказ в удовлетворении иска о взыскании неосновательного обогащения.

Судом установлено, что владение и пользование помещением Торгового центра осуществлялось ответчиком на договорной основе, нарушение прав истца, как участника долевой собственности, само по себе не повлекло обогащения ответчика за счет истца.

Судебные расходы по уплате госпошлины распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 307, 309, 1102, 1105, 1109 ГК РФ, ст.ст. 101-103,110,167-171 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В иске отказать.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КОЛИБРИ" (656067,КРАЙ АЛТАЙСКИЙ,,<...>, ИНН <***>, д/р 14.11.2013) в доход федерального бюджета 153 485 рублей.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

С У Д ФИО1