Гражданский кодекс часть 1

некоммерческого партнерства Центр образования «Лицей «Столичный» (ОГРН <***> ИНН <***> дата г.р. 10.06.1997) к ответчику открытому акционерному обществу «Лицей Столичный» (ОГРН <***> ИНН<***> дата г.р. 09.03.2005) о взыскании 21 404 539,20 руб., третье лицо Департамент городского имущества города Москвы (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата г.р. 15.11.1991), при участии: от истца – ФИО1 по доверенности от 19.09.2013, от ответчика – ФИО2 по доверенности от 16.09.2013, от третьего лица – не явился, извещен

установил:

В Арбитражный суд г. Москвы обратилось НП Центр образования «Лицей «Столичный» с иском к ответчику ОАО «Лицей Столичный» о взыскании стоимости неотделимых улучшений, с учетом изменения размера исковых требований, 21 404 539,20 руб., составляющих стоимость строительства спортзала 6 948 389,00 руб., бассейна 1 712 795,00 руб., наземного перехода 741 887,00 руб., спортивного городка 1 037 889,00 руб., забора 576 037,00 руб., ворот 55 552,00 руб., 44 869,00 руб. и 29 378,00 руб., игровой площадки 185 516,00 руб., реконструкции здания 9 782 686,90 руб., ремонта мягкой кровли 289 540,30 руб.

Истец сообщает, что произвел указанные затраты с разрешения правопредшественника ответчика в период аренды у ответчика здания яслей-сада № 641 по договору от 18.07.1996 № 836-Д-96.

Ответчик иск не признал, возразив в отзыве, что согласно условиям договора расходы, связанные с улучшением помещений возмещаются только в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя, арендодатель не давал согласия на возмещение произведенных истцом улучшений.

Выслушав представителей сторон, исследовав представленные доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Между АО АМО ЗИЛ (арендодатель) и НП Центр образования «Лицей «Столичный» (арендатор) заключен договор от 18.07.1996 № 836-Д-96 аренды помещений яслей-сада № 641 по адресу: <...>, стр. 1, для использования в качестве учебно-оздоровительной базы для обучения, проживания и отдыха детей. В аренду передается здание общей площадью 2 147,2 кв.м, расположенное на земельном участке площадью 9 753 кв.м на срок с 1 сентября 1996 г. по 1 июня 2011 г.

Имущество передано по акту приема-передачи от 01.09.1996.

26 мая 2005 г. право собственности на здание перешло к ОАО «Лицей «Столичный» (общество, учрежденное арендодателем), о чем арендатор был уведомлен письмом от 22.04.2008 № 623, в котором также сообщалось, что в связи с заключением между старым и новым собственниками агентского договора все платежи надлежит оплачивать по прежним реквизитам на расчетный счет АО АМО ЗИЛ.

19 ноября 2010 г. в ответ на обращение арендатора к арендодателю с предложением о перезаключении договора на новый срок последний сообщил, что не планирует пролонгацию договора и предложил освободить помещения до 1 июля 2011 г.

За период действия договора арендатором за счет собственных средств и с согласия арендодателя произведены следующие работы: возведение закрытого плавательного бассейна в пристройке к зданию, закрытого отдельно стоящего спортивного зала из металлических конструкций и закрытого перехода от бассейна к спортивному залу, стоимость работ составила 10 978 659,48 руб., что подтверждается договором подряда от 20.03.2000 № 17 с ЗАО «Компания СВМ», сметным расчетом, актом сдачи-приемки работ; установка железобетонного забора протяженностью 400 м стоимостью 806 176,00 руб., что подтверждается договором подряда от 10.09.2002 № 11-П с ЗАО «Компания СВМ»; ремонт мягкой кровли стоимостью 413 629,25 руб., что подтверждается договором подряда от 06.05.2002 № 7/02 с ООО «Промышленная компания Металл Профиль», актом о приемке выполненных работ с расшифровкой видов и объемов работ, актом сдачи-приемки работ от 23.02.2003; реконструкция здания, в том числе строительно-монтажные работы по реконструкции с заменой коммуникаций стоимостью 13 975 267,90 руб., что подтверждается договором генерального подряда от 29.04.2002 № 4/02 с ООО «Промышленная компания Металл Профиль», сметным расчетом, актом сдачи-приемки выполненных работ от 24.02.2003, справкой о стоимости работ, актом ввода в эксплуатацию; устройство спортивного городка (стадиона) стоимостью 1 768 163,35 руб., что подтверждается договором подряда от 30.06.2003 № 3/06-03 с ООО «Инженерно-техническая фирма «Технострой-А», сметным расчетом, актом сдачи-приемки работ от 30.06.2003, актом ввода в эксплуатацию; возведение гаражей на 6 и 2 машиномест стоимостью 744 151,66 руб., что подтверждается договором подряда от 15.09.2005 № 64, сметным расчетом, справкой о стоимости работ и затрат, актом приемки выполненных работ, актом ввода в эксплуатацию.

Перепланировка помещений согласована арендодателем в письме от 27.10.2000 № 671-1-Д/170, в котором содержится также согласование построенного бассейна. Возведение легко-разборного спортивного зала согласовано в письме от 30.10.2000 № 12-307. Установка железобетонного забора с турникетами, раздвижными и запашными воротами, строительство гаража, установка двух детских городков, асфальтирование участка территории согласовано арендодателем отметкой на письме арендатора от 04.09.2000 № 5.

Арендатор по окончании срока действия договора и освобождении помещений обратился в арбитражный суд с иском, в котором ссылаясь на ч. 2 ст. 623 Гражданского кодекса и полученные разрешения арендодателя просит суд взыскать стоимость неотделимых улучшений.

Согласно выводам эксперта в ходе назначенной по делу судебной экспертизы, спортзал, бассейн и наземный переход в случае их демонтажа собрать на новом месте с использованием их по тому же функциональному назначению невозможно, так как основная часть их конструктивных элементов: фундаменты, стены и перегородки встроенной части спортзала (раздевалки, сауна, душевые, санузлы, водоснабжение, канализация, электроосвещение), чаша бассейна, листы трехслойного поликарбоната ограждения бассейна, конструкция стен перехода из газосиликатных блоков, будет утрачена. В то же время перемещение ж/б забора, гаража, представляющего собой навес, двух детских игровых площадок, стальных ворот, возможно.

Перемещение спортивного городка невозможно, так как резиновое покрытие не приспособлено для демонтажа, однако эксперт отнес сооружение к категории некапитальных.

Поскольку спортзал, бассейн и наземным переходом, железобетонный забор, спортивный городок, две игровые площадки, относятся к объектам социальной инфраструктуры для детей и предназначены для использования их как системы объектов, необходимых для жизнеобеспечения детей и осуществления образовательного процесса, данные объекты отнесены экспертом к неотделимым улучшениям здания яслей-сада № 641.

Остаточная стоимость улучшений оценена экспертом в 11 332 312,00 руб., в т.ч. спортзал 6 948 389 руб., бассейн 1 712 795,00 руб., переход 741 887,00 руб., спортивный городок 1 037 889,00 руб., забор 576 037,00 руб., ворота 55 552,00 руб., 44 869,00 руб., 29 378,00 руб., игровые площадки 185 516,00 руб.

Требования о взыскании стоимости неотделимых улучшений суд признает подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса).

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса).

Для разрешения иска о взыскании стоимости неотделимых улучшений суд устанавливает наличие согласия арендодателя и физические свойства приращения, из которых следует вывод о невозможности их отделения.

Кроме того, в данном случае суд учитывает положения ст. 222 Гражданского кодекса, согласно которой право собственности на самовольную постройку признается только судом по иску собственника земельного участка.

Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса реконструкция представляет собой изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Установлено, что истец осуществил возведение пристройки к существующему зданию по в результате которой было создано новое помещение бассейна, а также соорудил спортивный зал и крытый переход.

Экспертизой установлен капитальный характер названных объектов.

В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса и ст. 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство таких объектов могло быть осуществлено исключительно на основании разрешения на строительство.

Такого разрешения не выдавалось, доказательств иного истец не представил.

В нарушение требований ст. 49 Градостроительного кодекса проектная документация объекта капитального строительства не прошла государственную экспертизу на предмет ее соответствия требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям пожарной, промышленной и иной безопасности.

Земельный участок, на котором расположена территория яслей-сада, находится в собственности города Москвы и в аренде у АО АМО ЗИЛ по договору от 25.07.1996 № М-05-006212 для эксплуатации существующего здания.

Реконструкция здания и строительство объектов осуществлены на земельном участке, не отведенном для этих целей, и без получения необходимых разрешений и отвечает признакам самовольной постройки, указанным в ст. 222 Гражданского кодекса.

Согласно п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

В то же время, удовлетворение требований, основанных на п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса, влечет за собой переход к арендодателю права собственности на вновь созданные объекты неотделимых улучшений, что в данном случае будет противоречить положением ст. 222 Гражданского кодекса о невозможности приобретения и перехода права собственности на объект самовольного строительства.

Кроме того, из письма арендодателя от 30.10.2000 № 12-307 следует, что разрешение давалось на возведение легко разборного, т.е. не капитального спортивного зала, а в письме от 27.10.2000 № 671-1-Д/170 указывается на необходимость оформления соответствующей документации на построенный бассейн.

Из материалов ИРД следует, что разрешительная документация оформлена НП «Столичный лицей» в отношении пристройки временных сооружений бассейна и спортзала.

Разрешение арендодателя на возведение крытого перехода в материалах дела отсутствует.

По вышеназванным основаниям исковые требования о взыскании стоимости возведения бассейна, спортивного зала и крытого перехода удовлетворению не подлежат.

Основанием для отказа исковых требований в отношении объектов спортивного городка, забора, ворот и игровых площадок является установленный экспертом их некапитальный характер и возможность их перемещения. Обязанность по дальнейшему использованию здания исключительно в образовательных целях законом на ответчика не возложена. Кроме того, в материалах дела отсутствует разрешение арендодателя на устройство спортивного городка.

Требования о взыскании стоимости реконструкции здания с заменой инженерных систем не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Содержащаяся в п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса норма является диспозитивной и допускает изменение соглашением сторон порядка возмещения стоимости неотделимых улучшений.

Согласно п. 2.1.5 договора аренды стоимость произведенных с согласия арендодателя неотделимых улучшений возмещается в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя.

Действие договора аренды от 18.07.1996 № 836-Д-96 прекращено истечением его срока (п. 1 ст. 610, п. 1 ст. 408 Гражданского кодекса), следовательно стоимость произведенных с согласия арендодателя неотделимых улучшений, произведенных в ходе реконструкции здания и замены инженерных систем, возмещению не подлежит.

В то же время, согласно п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса обязанность по проведению капитального ремонта возложена на арендодателя, если иное не предусмотрено законом или договором. Согласно п. 2.2.9 договора ремонт крыши возложен на арендатора в счет будущей арендной платы, т.е. за счет арендодателя.

Требования о взыскании расходов по ремонту мягкой кровли в размере 289 540,30 руб. подлежат удовлетворению на основании п. 1 ст. 616, ст. 1102, 1103 Гражданского кодекса, поскольку отнесение расходов по ремонту крыши на арендодателя прямо предусмотрено договором аренды.

Судебные расходы согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса распределяются пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь ст. 9, 65, 71, 75, 102, 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Иск некоммерческого партнерства Центр образования «Лицей «Столичный» (ОГРН <***> ИНН <***> дата г.р. 10.06.1997) к ответчику открытому акционерному обществу «Лицей Столичный» (ОГРН <***> ИНН<***> дата г.р. 09.03.2005) о взыскании 21 404 539,20 руб. удовлетворить частично.

Взыскать с открытого акционерного общества «Лицей Столичный» в пользу некоммерческого партнерства Центр образования «Лицей «Столичный» 289 540 (двести восемьдесят девять тысяч пятьсот сорок) руб. 30 коп. в счет возмещения стоимости ремонта, 1 758 (одну тысячу семьсот пятьдесят восемь) руб. 82 коп. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.

В остальной части иска отказать.

Судебные расходы на проведение судебной экспертизы отнести на истца.

Возвратить некоммерческому партнерству Центр образования «Лицей «Столичный» из федерального бюджета 49 323,68 руб. государственной пошлины, оплаченной по платежному поручению от 28.02.2012 № 80.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Козлов В.Ф.