Гражданский кодекс часть 1

ООО «Девелоперская группа «Пакма» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконным решения Департамента городского имущества города Москвы от 27.01.2020 №33-5-147527/19-(0)-1 об отказе в предоставлении государственной услуги «Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в городе Москве» и обязании в течении 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу подготовить, подписать и выдать дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 21.08.1995 №М-01-002991 о замене стороны арендатора на ООО «Девелоперская группа «Пакма».

Заявитель требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в заявлении и объяснениях.

Ответчик против удовлетворения требований возражал по доводам, изложенным в письменных пояснениях.

Изучив материалы дела, выслушав доводы заявителя и ответчика, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, суд установил, что требования заявителя подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч.4 ст.198 АПК РФ заявление об оспаривании ненормативного правового акта может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.

Суд установил, что срок для оспаривания ненормативного правового акта, установленный ч.4 ст.198 АПК заявителем не пропущен.

В соответствии со ст.198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со ст.13 Гражданского кодекса РФ, п.6 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным, является, одновременно как несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованиям.

Согласно ч.4 ст.200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействий) госорганов входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как следует из материалов дела,

ООО «Девелоперская Группа «Пакма» принадлежат на праве собственности следующие нежилые здания (далее - Нежилые здания): площадью 148,4 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0003003:1015, адрес: г. Москва, ул. Нижняя Сыромятническая, д. 1/4, строен. 3, номер записи в ЕГРН от 15.08.2019 №77:01:0003003:1015-77/011/2019-4; площадью 394,7 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0003003:1004, адрес: г. Москва, ул. Нижняя Сыромятническая, д. 1/4, строен. 11, номер записи в ЕГРН от 15.08.2019 №77:01ЮООЗООЗ: 1004-77/011/2019-4; площадью 46,8 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0003003:1010, адрес: г. Москва, ул. Нижняя Сыромятническая, д. 1/4, строен. 20, номер записи в ЕГРН от 15.08.2019 №77:01:0003003:1010-77/011/2019-4.

Нежилые здания были приобретены Обществом у ООО «Авто-Сити» (ИНН: 9709034905) на основании следующих договоров купли-продажи зданий, удостоверенных Абрамовым Евгением Александровичем, временно исполняющим обязанности нотариуса города Москвы Ложкина Валерия Леонидовича 31 июля 2019 года: Договор купли-продажи здания от 31.07.2019, запись по реестру №77/692-н/77-2019-3-1807, прошедший государственную регистрацию 15.08.2019 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, номер регистрации 77:01:0003003:1015-77/011/2019-4; Договор купли-продажи здания от 31.07.2019, запись по реестру №77/692-н/77-2019-3-1806, прошедший государственную регистрацию 15.08.2019 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, номер регистрации 77:01 0003003:1004-77/011/2019-4; Договор купли-продажи здания от 31.07.2019, запись по реестру №77/692-н/77-2019-3-1808, прошедший государственную регистрацию 15.08.2019 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, номер регистрации 77:01:0003003:1010-77/011/2019-4.

Указанные Нежилые здания расположены на Земельном участке площадью 6 105 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0003003:4 по адресу: г. Москва, ул. Нижняя Сыромятническая, вл. 1/4 (далее - Земельный участок).

Земельные отношения (договор аренды) в отношении Земельного участка прежним собственником Нежилых зданий (ООО «Авто-Сити») оформлены не были.

В отношении Земельного участка между Московским земельным комитетом (правопреемник Департамент городского имущества города Москвы, арендодатель) и Акционерным обществом открытого типа «Мастер» был заключен договор от 21.08.1995 №М-01-002991 (далее-Договор аренды) на аренду земельного участка, имеющего адресные ориентиры: Москва, ул. Нижняя Сыромятническая, вл.1/4, стр.3,11,20,25-26,27, площадью 6 079 кв.м, для реконструкции и дальнейшей эксплуатации производственных зданий. Договор на аренду земельного участка был заключен сроком действия до 16.09.2019 года. Впоследствии, к договору были заключены дополнительные соглашения о присвоении договору статуса «с множественностью лиц на стороне арендатора», вступлении в него Общества с ограниченной ответственностью «Мэйн Филд» (Арендатор «2»), увеличении арендуемой площади до 6 105 кв.м. изменении адресных ориентиров и цели предоставления земельного участка на «Москва, ул. Нижняя Сыромятническая, вл.1/4; для эксплуатации зданий под административные, складские цели и гараж», а также уменьшении размера пени.

Данная информация известна Истцу из Решения Арбитражного суда города Москвы от 15.11.2019 года по делу №А40-145137/19-77-1227, на основании которого, с прежнего собственника Нежилых зданий ООО «Авто-Сити» в пользу Департамента городского имущества города Москвы подлежали взысканию задолженность по арендной плате и пени за несвоевременное внесение арендных платежей по договору от 21.08.1995 № М-01-002991 на аренду земельного участка.

18.12.2019 Общество обратилось в Департамент с заявлением о предоставлении государственной услуги: «Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в городе Москве» (вх. от 18.12.2019 № 33-5-147527/19-(0)-0) в отношении Земельного участка с целью замены стороны Арендатора по Договору аренды на Общество.

Письмом от 27.01.2020 № 33-5-147527/19-(0)-1 Департамент отказал Обществу в предоставлении вышеуказанной государственно услуги, указав на истечение срока действия вышеуказанного договора аренды, оформление дополнительного соглашения к нему не представляется возможным.

В связи с чем, руководствуясь п. 2.10.1.3 Административного регламента принято решение об отказе в предоставлении государственной услуги.

В соответствии с п. 1 положения о Департаменте городского имущества города Москвы, утв. Постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 №99-ПП, Департамент городского имущества Москвы является функциональным органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим функции по разработке и реализации государственной политики в сфере управления и распоряжения движимым и недвижимым имуществом города Москвы, в том числе управления полномочий собственника в отношении имущества города Москвы: функции по управлению государственных услуг в сфере имущественно-земельных отношений.

На основании пункта 2.3.1 Административного регламента предоставления государственной города Москвы «Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в городе Москве», утв. постановлением Правительства Москвы от 15.05.2012 №199-ПП (далее - Регламент), полномочия по предоставлению государственной услуги осуществляются Департаментом городского имущества города Москвы.

Согласно пункту 2.11.1 Регламента результатом предоставления государственной услуги является: 2.11.1.1 выдача (направление) дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка.

2.11.1.2 Выдача (направление) решения об отказе в предоставлении государственной услуги.

В силу пункта 2.10.1.3 Регламента основанием для отказа в предоставлении государственной услуги является истечение срока действия договора аренды земельного участка.

В соответствии с п.1 ст.35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 ст.552 Гражданского кодекса РФ также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения, иной недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, заключен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

На основании п.2 ст.621 Гражданского кодекса РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Анализ вышеуказанных положений и действующего законодательства, позволяет сделать вывод о том, что, поскольку при отчуждении объектов недвижимого имущества покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым этими объектами и необходимым для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объектов недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка и заменяется новым собственником.

В соответствии с п.2 ст.621 Гражданского кодекса РФ и условиями Договора аренды Общество продолжало пользоваться Земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны Департамента, в связи с чем Договор аренды был возобновлен на неопределенный срок.

Таким образом, Общество, являясь собственником вышеуказанных Нежилых зданий, имеет право на использование Земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежние собственники Нежилых зданий - ООО «Мэйн Филд», ООО «Авто-Сити», ОАО Объединение «Мастер», то есть вступить в Договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 21.08.1995 №М-01-002991 в качестве Арендатора.

Истечение же срока действия Договора аренды не влияет на факт изменения стороны арендатора, поскольку, указанное обстоятельство уже произошло в силу закона, а Договор аренды в настоящее время являются действующим (возобновлен на неопределенный срок).

Факт возобновления Договора аренды на неопределенный срок также подтверждается Департаментом в письме от 27.01.2020 № 33-5-147527/19-(0)-1.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что оспариваемое Заявителем решение Департамента городского имущества города Москвы от 27.01.2020 №33-5-147527/19-(0)-1 об отказе в предоставлении государственной услуги «Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в городе Москве», является незаконным и нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Следовательно, в данном случае имеются основания, предусмотренные статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, которые одновременно необходимы для признания ненормативного акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а решения или действия незаконными.

Доводы отзыва отклоняются судом, поскольку противоречат представленным в материалы дела доказательствам.

Согласно ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В соответствии с п. 3 ч.4 ст. 201 АПК РФ суд считает необходимым возложить на заинтересованное лицо обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем необходимости оказания услуги «Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в городе Москве» в установленном законом порядке и сроки.

Судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, подлежат распределению в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.65, 167-170, 176, 181, 200, 201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным решение Департамента городского имущества города Москвы от 27.01.2020 №33-5-147527/19-(0)-1 об отказе в предоставлении государственной услуги «Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в городе Москве».

Обязать Департамент городского имущества города Москвы устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «Девелоперская группа «Пакма» путем оказания услуги «Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в городе Москве» в установленном законом порядке и сроки.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО «Девелоперская группа «Пакма» расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб. (три тысячи рублей).

Возвратить ООО «Девелоперская группа «Пакма» из федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 000 руб. (три тысячи рублей).

Проверено на соответствие требованиям действующего законодательства.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с даты принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья: М.М. Кузин