Гражданский кодекс часть 1

о признании незаконным Решения Управления реестра по Москве об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество, оформленное Уведомлением об отказе в государственной регистрации договора аренды № 77/009/227/2018-238 и обязании Управление Росреестра по Москве произвести государственную регистрацию договора аренды нежилого помещения № 23-09/ДДА от 14 июля 2017 года и дополнительного соглашения № 1 от 07.08.2018

при участии:

от заявителя: ФИО3 доверенность от 06.08.2018г.

от заинтересованного лица: ФИО4 доверенность от 26.12.2018г.

от третьего лица: 1) ФИО5 доверенность от 26.03.2019 2) Ахмед А.А.М.О. доверенность от 24.05.2017

УСТАНОВИЛ:

АО «Торговый дом «Перекресток» (далее – заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ заявлением об оспаривании решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление реестра по Москве, заинтересованное лицо) об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество, оформленное Уведомлением об отказе в государственной регистрации договора аренды № 77/011/223/2018-7583 от 14.01.2019 г. и обязании Управление Росреестра по Москве произвести государственную регистрацию договора аренды нежилого помещения № 23-09/ДДА от 14 июля 2017 года и дополнительного соглашения № 1 от 07.08.2018 г.

Заявитель в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме.

Заинтересованное лицо, относительно удовлетворения заявленных требований возражает по доводам письменного отзыва.

Третьи лица поддерживают позицию заявителя.

Судом проверено и установлено, что срок, предусмотренный ч.4 ст.198 АПК РФ, заявителем соблюден.

Рассмотрев материалы дела, оценив представленные доказательства, выслушав доводы сторон, арбитражный суд установил, что требования заявителя удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 03 октября 2018 года Акционерным обществом «Торговый дом «ПЕРЕКРЕСТОК» был представлен на государственную регистрацию договор аренды нежилого помещения № 23-09/ДДА от 14 июля 2017 года, в редакции дополнительного соглашения № 1 от 07.08.2018 (далее - договор аренды), заключенный между гражданином Республики Ливан ФИО6 Хуссейн в лице гражданина Российской Федерации ФИО7 и гражданкой Республики ФИО8 ФИО2 Ли с одной стороны (далее совместно именуемые - Арендодатель) и Акционерным обществом «Торговый дом «ПЕРЕКРЕСТОК» с другой стороны (далее - Арендатор), в отношении нежилого помещения общей площадью 1 584,3 кв.м, которое является пристройкой к зданию, которое расположено по адресу: <...>.

12 октября 2018 года Управление Росреестра по г. Москве приостановило государственную регистрацию договора аренды, в качестве оснований для приостановления было указано:

1) не представлена доверенность на подписание договора аренды со стороны ФИО6 Хуссейн в лице ФИО7;

2) не представлено решение собственников многоквартирного дома о распоряжении общим имуществом многоквартирного дома, в части согласия на размещение информационных табличек на фасаде здания и размещение контейнеров для сбора мусора на прилегающем земельном участке.

В целях устранения указанных замечаний заявители представили доверенность, которая была приобщена в материалы регистрационного дела 30.10.2018, и информационное письмо об отсутствии необходимости предоставления решения собственников МЖД, которое приобщено в материалы регистрационного дела 01.11.2018.

Уведомлением от 14.01.2019 заявителю в государственной регистрации договора аренды отказано по причине не устранения обстоятельств, послуживших основанием для приостановления регистрационных действий и непредставления решения собственников о даче согласие на распоряжение общим имуществом.

Полагая, отказ в государственной регистрации незаконным, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходит из следующего.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о недвижимости) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В качестве правоустанавливающего документа в регистрационное дело представлен Договор аренды нежилого помещения от 24.07.2017 №23-09/ДДА в редакции Дополнительного соглашения № 1 от 07.08.2018 (далее - Договора аренды) подписанный между ФИО6 Хуссейном, в лице ФИО7, действующего на основании доверенности, удостоверенной 17.05.2017 частным нотариусом Киевского городского нотариального округа Сидоренко А.В., зарегистрированной в реестре за № 608,609,610 и ФИО9 Хся (арендодатели-1, 2) и АО «Торговый дом «ПЕРЕКРЕСТОК» (арендатор).

Согласно п. 1 ч. 4 ст. 18 Закона, к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются документы, необходимые для осуществления государственной регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 21 Закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН). Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В соответствии с п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Согласно п. 2.1.6, 2.1.7, 2.1.13 Договора аренды Арендодателем Арендатору предоставляются не менее 4 мест на фасаде Помещения для размещения информационных вывесок Арендатора и его субарендаторов, площадку в границах земельного участка, находящегося у Арендодателя на праве аренды под установку охладителей (конденсаторов) рядом со Зданием, а также место для размещения 4 контейнеров под мусор с возможностью подъезда специализированного транспорта организации выполняющей данный вид деятельности.

Между тем, Объекты, подлежащие передаче в аренду, расположены в многоквартирном доме.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с данным законом и Жилищным кодексом Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

В силу п. 1 ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу в многоквартирном доме относятся помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, в том числе земельный участок на котором расположен данный дом. Такие объекты принадлежат на праве общей долевой собственности всем собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

Распоряжение общим имуществом многоквартирного дома возможно непосредственно на основании решения собственников помещений многоквартирного дома.

Указанный документ в материалы регистрационного дела представлен не был.

Данные обстоятельства, препятствуют осуществлению заявленных регистрационных действий.

Доводы заявителя о том, что согласие собственников помещений многоквартирного дома не требуется, т.к. земельный участок не является общим имуществом, а принадлежит г. Москвеи находится в единоличном пользовании Арендодателя на основании договора аренды земельного участка от 28.02.2001, суд находит несостоятельными, поскольку арендаторами данного земельного участка являются ООО «Ольтэк», ХУССЕЙН ФИО1 и ФИО9 ФИО2 ЛИ.

Кроме того, указанный договор аренды заключен в 2001 году, т.е. до вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации и Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 № 189-ФЗ, вступившего в силу 23.01.2005г.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

При этом формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме приобретают в общую долевую собственность только тот земельный участок, который необходим для обслуживания и эксплуатации многоквартирного дома.

В силу п. 1 ст. 36 ЖК РФ и п. 1 ст. 16 Закона о введении в действие ЖК РФ № 189-ФЗ собственникам помещений в МЖД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МЖД, включая земельный участок, на котором расположен данный МЖД, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Как определено в п. 5 ст. 16 Закона № 189-ФЗ со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены МЖД и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МЖД.

Земельный участок с кадастровым номером 77:02:0016005:80 (в отношении которого заключен указанный выше договор аренды) является земельном участком, на котором расположен многоквартирный жилой дом с кадастровым номером 77:02:0016005:1033, в структуру которого включено, в том числе, нежилое помещение, передаваемое в аренду АО «Торговый дом «Перекресток».

Согласно определению Верховного Суда Российской Федерации от 8 февраля 2016 г. № 303-КГ15-18725 обязанность сформировать земельный участок под многоквартирным жилым домом по заявлению собственников помещений в таковом лежит на уполномоченном органе. Возможность передачи уполномоченным органом своей обязанности в указанной части собственникам помещений в таком доме действующим законодательством не предусмотрена.

В постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 28 мая 2010 года № 12-П указано, что, поскольку формирование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, относится к области публичных правоотношений, органы государственной власти или органы местного самоуправления, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования земельного участка имеются все предусмотренные законом основания.

Кроме того, согласно п. 3.7.6 Правил и норм содержания жилищного фонда, утвержденных Постановлением № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» и СанПиН 42-128-4690-88 «Санитарные правила содержания территорий населенных мест» п. 2.2.3. Площадки для установки контейнеров должны быть удалены от жилых домов, детских учреждений, спортивных площадок и от мест отдыха населения на расстояние не менее 20 м, но не более 100 м. Размер площадок должен быть рассчитан на установку необходимого числа контейнеров, но не более 5. Размещение мест временного хранения отходов на жилой территории необходимо согласовывать с районными архитекторами районными санэпидстанциями.

Согласно пп. д п. 11 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» содержание общего имущества многоквартирного дома включает в себя в том числе сбор и вывоз бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме.

Согласие собственников помещений на расположение мусорных контейнеров магазина в количестве 4-х штук на территории их общего имущества, а также с ограничением их прав на установку мусорных контейнеров для удовлетворения собственных потребностей не получено.

Кроме того, согласно п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК РФ объектами аренды, помимо прямо перечисленных в данной норме, могут быть только непотребляемые вещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.

Между тем фасад представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому фасад не может являться объектом аренды.

В соответствии с положениями п. 5 ст. 16 Федерального закона от 13.03.2006 N 38-ФЗ "О рекламе" (далее - Закон о рекламе) установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются ее владельцем по договору с собственником земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом, управомоченным собственником такого имущества, в том числе с арендатором. В случае, если для установки и эксплуатации рекламной конструкции предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции возможно только при наличии согласия собственников помещений в многоквартирном доме, полученного в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации. Заключение такого договора осуществляется лицом, уполномоченным на его заключение общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. По окончании срока действия договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции обязательства сторон по договору прекращаются. Заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции осуществляется в соответствии с нормами настоящего Федерального закона и гражданского законодательства.

Между тем, данное согласие также не было представлено в материалы реестрового дела.

В соответствии со ст. 13 ГК РФ, ч. 1 ст. 198 АПК РФ, пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом охраняемых законом интересов юридического лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием.

В данном случае судом не установлено несоответствие оспариваемого решения закону и нарушения им прав и законных интересов заявителя.

В связи с чем, приходит к выводу, что совокупность условий, необходимых для признания незаконными оспариваемых приказов отсутствует, и заявленные требования удовлетворению не подлежат (ч. 3 ст. 201 АПК РФ).

В связи с чем, в силу ч. 3 ст. 201 АПК РФ требования заявителя удовлетворению не подлежат.

Государственная пошлина распределяется в порядке ст. 110 АПК РФ и относится на заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", ст.ст. 65, 68, 71,110, 167 - 170, 176, 197-201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать полностью.

Проверено на соответствие действующему законодательству.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия (изготовления в полном объеме) в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья О.Ю. Немова