Гражданский кодекс часть 1

об урегулировании разногласий, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: <...> (общей площадью 141,2 кв.м)

В соответствии со ст. 63 АПК РФ суд проверил полномочия лиц, явившихся в заседание.

В судебном заседании приняли участие:

От истца – ФИО1, дов-ть бн от 09.02.16г.0

От ответчика – ФИО2, дов-ть №33-Д-710/15 от 07.12.15г.

Эксперт ФИО3 пасп. Обозр в сз

УСТАНОВИЛ:

По настоящему делуООО «ТАНТАЛ»(далее Общество, истец)обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы, с требованием (в окончательной редакции) об урегулировании разногласий, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: <...> (общей площадью 141,2 кв.м), изложив п. 3.1 договора в следующей редакции:

3.1 Цена объекта составляет 11 914 000 руб.,

НДС в соответствии с пп. 12 п.2 ст. 146 НК РФ не начисляется.

3.4 Оплата по Договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платёж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 5 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счёт основного долга, составляющей не менее 198 566 руб. 67 коп. процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что он является субъектом малого предпринимательства, отвечает требованиям, названным в ст.3 ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ, для предоставления преимущественного права выкупа арендуемого помещения, чем обусловлены действия ответчика, связанные с направлением истцу, оферты – подписанного договора купли-продажи спорного объекта недвижимости.

Ответчик против иска возражал, выражая несогласие с ценой спорного нежилого помещения указанной истцом в просительной части искового заявления, в обоснование своей позиции сослался на отчет об определении рыночной стоимости спорного объекта от 27.11.2015 №108-15Б/185, выполненного ООО «АБН-Консалт» и положительное экспертное заключение от 03.12.2015 №3348/С-15 выполненным НП СРО «СВОД», согласно которым цена спорного объекта составляет 18 038 000 руб. (без учета НДС).

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы лиц участвующих в деле, суд пришел к выводу, что иск подлежит удовлетворению, по следующим основаниям.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». При этом, согласно п. 5 ст. 3 названного Закона, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в силу 05.08.2008 г.

Как следует из материалов дела, ООО «ТАНТАЛ» на основании договора аренды от 07.02.2012г. №05-00001/12, арендует нежилые помещения расположенное по адресу:<...> (общей площадью 141,2 кв.м), находящееся в государственной собственности города Москвы.

Реализуя право преимущественного приобретения спорного объекта истец 09.11.2015г., являясь субъектом малого предпринимательства, письмом обратился к ответчику.

В соответствии с ч.3,4 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

4) В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Департаментом городского имущества города Москвы заявителю была направлена оферта – проект Договора купли-продажи нежилого помещения.

Согласно пункту 3.1. проекта договора цена объекта составляет 18 038 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 27.11.2015 №108-15Б/185, выполненного ООО «АБН-Консалт» и положительное экспертное заключение от 03.12.2015 №3348/С-15 выполненным НП СРО «СВОД».

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

Истец в письме от 29.12.15г. выразил согласие на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, подписав договор купли-продажи Недвижимого имущества с протоколом разногласий, указав в редакции покупателя (истца) цену объекта 11 303 960 руб. без учёта НДС, с размером ежемесячных платежей, исходя из указанной суммы.

В соответствии с п.2 ст. 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Департамент письмом от 14.01.2016г. отказал в предоставлении госуслуги, ввиду чего, общество, на основании ст. 445, 446 ГК РФ, обратился с иском содержащем рассматриваемое требование.

Предметом рассматриваемого иска является урегулирование разногласий между сторонами, возникших на стадии заключения договора купли-продажи нежилого помещения, при этом, решение о его заключении принято на основании соответствующего распоряжения уполномоченного на распоряжение государственным имуществом города органа исполнительной власти, не отмененного и не признанного недействительным в установленном законом порядке.

В материалы дела представлен отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения №Н-1160/15 по состоянию на дату 09.11.2015г., выполненного ООО «Инвестиционная оценка», по заказу истца, согласно которому величина рыночной стоимости объекта оценки составляет 11 303 960 руб. без учета НДС.

В силу ст. 13Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в российской федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.(ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 18 октября 2012 г. N 7240/12)

Дата обращения ООО «ТАНТАЛ» с заявлением - 09.11.2015г.

Таким образом, в рамках рассмотрения настоящего дела рыночная стоимость спорного имущества подлежит определению не на дату поступления в уполномоченный орган заявления Общества о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, то есть на 09.11.2015г.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, по ходатайству истца и при наличии документов подтверждающих перечисление указанным лицом на депозит Арбитражного суда города Москвы денежных средств для целей проведения судебной экспертизы, суд, Определением от 08.04.2016г. назначил судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, проведение которой было поручено эксперту ООО «Городской кадастр».

16.05.2016 в суд, через канцелярию, поступило экспертное заключение №01/04/2016-СЭ от 11.05.2016г.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ). (п.12 Постановления Пленума ВАС РФ от 4 апреля 2014 г. N 23).

Для целей подготовки заключения по поставленному судом вопросу, экспертом применялся только доходные подход оценки спорного объекта.

В результате исследования первоисточников сведений о качественных и количественных характеристиках нежилое помещение расположенное по адресу: <...> (общей площадью 141,2 кв.м), рыночная стоимость которого интересует суд, назначивший экспертизу, экспертом установлено следующее, что по состоянию на 09.11.2015г. нежилое помещение, является нежилое встроенное помещение, расположенное на первом этаже 12-этажного дома, в ЮВАО г. Москвы, на территории р-на Кузьминки, в 4,3 км от МКАД, в 5 мин. Пешком от ближайшей станции метро «Кузьминки», район характеризуется хорошо развитой инфраструктурой, относится к «спальным» районам г. Москвы, характеризующимся преобладанием типовой многоэтажной застройки с объектами социальной инфраструктуры, вход и реклама на фасаде жилого дома просматривается со стороны ул. Маршала Чуйкова, таким образом экспертом рассматривается исследуемы объект как расположенный на первой линии второстепенной улицы, выделенной охраняемой гостевой стоянки не имеется, стены дома- панельные железобетонные, в наличии – системы отопления и электро- и водоснабжения – центральные, вентиляция, охранно-пожарная сигнализация, видеонаблюдение, стандартная офисная отделка, год постройки 2008г., здание и оцениваемое помещение находится в хорошем состоянии, соответствует современным строительным нормам,

Наиболее перспективное использование объекта исследования возможно в качестве свободного назначения.

Для целей подготовки заключения по поставленному судом вопросу, экспертом применялись сравнительный и доходные подходы оценки спорного объекта.

При определении рыночной стоимости недвижимости с применением сравнительного подхода, при этом экспертом осуществлялись: изучение (анализ) рынка и выбор листингов (предложений на продажу) объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом; сбор и проверка информации по каждому объекту-аналогу (о цене предложения, дате предоставления информации об объектах-аналогах, физических характеристиках, местоположении объектов и др.).; сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.), внесены соответствующие корректировки.

Экспертом применены корректировка на период между датами сделок (предложений) и оценки, на основании аналитических исследований компании RRG рынка купли-продажи коммерческой недвижимости в Москве, в которых представлены средневзвешенные цены предложения помещений свободного назначения по месяцам 2015 года.

Произведён расчёт корректировки на район расположения по средним ценам на квартиры в Москве по административным районам Москвы, на удалённость от станции метрополитена, местоположение по отношению к красной линии дороги.

Представлены возможные интервалы и средние значения корректировки на наличие/отсутствие отдельного входа, тип и ориентацию входа.

Представлены корректирующие коэффициенты по цене предложений (по арендной ставке), расположение помещения в составе здания, и высоту этажа, состояние/износ здания, наличие парковки.

При применении сравнительного подхода, экспертом проводилось изучение ранка и отбор предложений на продажу единых объектов недвижимости (аналогов), которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом, сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту-аналогу: о цене предложения, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и других условиях сделки, анализ и сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи, корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом, согласование скорректированных цен сопоставимых объектов и вывод показателя стоимости оцениваемого единого объекта недвижимости.

В Рамках доходного подхода используется метод капитализации дохода. В основе метода лежит расчёт чистого операционного дохода, ассоциированного с оцениваемым объектом, который приводится в стоимость данного актива на текущий момент при помощи ставки капитализации.

В заключении эксперт использовал метод кумулятивного построения для расчёта ставки дисконтирования.

Средняя величина корректировок составила 25%.

Экспертом принято решение присвоить удельные веса:

- 0,60 – стоимость, определённая доходным подходом,

- 0,40 – стоимость, определённая сравнительным подходом.

Ссылаясь на нарушение экспертом требования объективности, всесторонности и полноты исследования, ответчик в рамках судебного разбирательства дела заявил ходатайство о вызове в судебное заседание эксперта, мотивировав ходатайство тем, что:

1. в рамках реализации сравнительного подхода к подобранному объекту-аналогу №2 не внесена корректировка на удаленность от метро в размере 5%. Эксперт оценивает расстояние от объекта-аналога №2 до метро Марьино в 5 мин. Однако, согласно данным yandex.ru/ maps расстояние от объекта-аналога №2 до метро Марьино составляет 9 мин. В результате данный фактор не учитывается при расчете корректировки на удаленность от метро.

Ответ: Поправка специально не применена, поскольку maps.yandex/ru рассчитывает удалённость до дальнего вестибюля метро.

2. К объекту-аналогу №3 вносится корректировка на удаленность от метро в размере 0%, несмотря на то, что указанный адрес по объекту-аналогу №3 (Волжский <...>) по данным maps.yandex/ru отсутствует.

Ответ: в объявлениях не всегда указываются точные адреса, на самом деле адрес Волжский бульвар есть, обозначается как <...>.

3. В рамках реализации сравнительного подхода эксперт производит расчет корректировки на район расположения по средним ценам на квартиры в Москве по административным районам Москвы, несмотря на то, что объект-экспертизы является офисным помещением.

Ответ: ПОСКОЛЬКУ ОБЪЕК ИССЛЕДЖОВАНИЯ - ВСТРОЕННОЕ ПОМЕЩЕНИЕ В ЖИЛОМ ДОМЕ, свободного назначения, средние цены в районе жиля показывают уровень престижности района, чем больше цены на жильё, тем больше стоимость оказываемых услуг оказываемые жителям, ввиду престижности района.

4. Необоснованно применены корректировки на район расположения к объекту-

аналогу №4 в размере -24% и к объекту-аналогу №5 в размере -11,6%, что существенно снижает стоимость объекта исследования. Кроме данного несоответствия, если рассчитать корректировку по району расположения на дату оценки исследуемого объекта (ноябрь 2015г), то согласно источнику (http://www.irn.ru/news/104278.html) , который использует эксперт, получатся другие корректирующие цифры.

Ответ: для корректировки взяты средние цены на октябрь 2015г., поскольку дата оценки начало ноября (09.11), в связи с чем эксперт считает некорректным применять цены за ноябрь.

5. В рамках реализации сравнительного подхода эксперт ошибочно не вводит корректировку на расположение относительно «красной линии» к объектам- аналогам №№ 2,5. Объект-экспертизы находится на первой линии, а объекты- аналоги №№2,5 расположены внутри квартально, что значительно уменьшает пешеходный и автомобильный трафик. Данное несоответствие приводит к занижению стоимости объекта исследования на 10%.

Ответ: Объекты 2,5 в отличие от объекта исследования расположены внутриквартально, вход выходит не на второстепенную улицу, а внутрь двора, это обстоятельство учитывается в другой корректировке – тип и ориентация входа, где корректировка составила + 21,5%, что на 10 % больше предложенной Департаментом.

6. Несоответствия, по объекту-аналогу №3 (Волжский бульвар/д. 113А, корп.9) из- за отсутствия точного адреса вообще невозможно определить местоположение относительно «красной линии» (нарушены требования п. 5 ФСО №3 и ст.8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ). Принт-скрин расположения объекта экспертизы (ул. Маршала Чуйкова, д. 12

Ответ: см. ответ на вопрос 2.

1. В рамках реализации доходного подхода эксперт производит расчет корректировки на район расположения по средним ценам на квартиры в Москве по административным районам Москвы, несмотря на то, что объект-экспертизы является офисным помещением (нарушены требования п. 5 ФСО №3 и ст.8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ).

Ответ: см. ответ на вопрос 3 по сравнительному подходу.

2. В рамках реализации доходного подхода эксперт ошибочно не вводит корректировку на расположение относительно «красной линии» к объекту-аналогу № 2. Объект-экспертизы находится на первой линии, а объект-аналог № 2 расположен внутри квартально, что значительно уменьшает пешеходный и автомобильный трафик. Данное несоответствие приводит к значительному занижению стоимости объекта исследования. Кроме данного несоответствия, по объекту-аналогу №5 (1-ая. Новокузьминская улица) из-за отсутствия точного адреса вообще невозможно определить местоположение относительно «красной линии» (нарушены требования п. 5 ФСО №3 и ст.8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ).

Ответ: см. ответ на вопрос 2, 5 по сравнительному подходу.

3. В рамках реализации доходного подхода по объектам-аналогам №№ 1,2, 4 эксперт ошибочно определяет расстояние до метро при внесении корректировки на удаленность до метро. А от объекта-аналога №5 из-за отсутствия точного адреса невозможно определить расстояние до метро при внесении корректировки на удаленность от метро. Согласно методике расчета корректировки на удаленность от метро (стр. 29), использованной экспертом, по объекту-аналогу №1 (расстояние 21 мин. пешком до метро Кузьминки) должна была вноситься корректировка в размере 15% (эксперт вносит 11,1%). Принт-скрин расстояние до метро Кузьминки от объекта-аналога №1 (ул. Окская д.З к.1). По объекту-аналогу №2 ( расстояние до метро Кузьминки 13 мин. пешком) должна была вноситься корректировка в размере 10% (эксперт вносит 5,26%). По объекту-аналогу №4 ( расстояние до метро Люблино 13 мин. пешком) должна была вноситься корректировка в размере 10% (эксперт вносит 5,26%) Принт-скрин расстояние до метро Люблино от объекта-аналога №4 (ул. Верхние Поля д.36).

Ответ: см. ответ на вопрос 1 по сравнительному подходу. Экспертом расстояние рассчитано по линейке. Время рассчитано исходя из средней скорости пешеходов – 5 км/ч (стр. 41 заключения) , расстояние/на скорость = время.

Вопрос на стр. 1 замечаний: результат, полученный в рамках доходного подхода, ниже более чем на 20% результата, полученного в рамках сравнительного подхода. Данное несоответствие между результатами является следствием существенных нарушений, допущенных при реализации доходного и сравнительного подхода (замечания представлены ниже).

Ответ: учитывая период кризиса, по рынку продажи цены предложений от реальных сделок отличаются на 20 %, рынок продаж за 2 года стоит, средний срок экспозиции 1,5 – 2 года, за этот срок цены приблизительно на 25-30 % падают. Рынок аренды меньше разброс между ценами предложений и реальными ставками аренды, ввиду его краткосрочности.

Обоснование приведено на стр. 63 заключения.

При производстве экспертизы, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности иобъективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта, приложены к заключению и служат его составной частью, в том числе: сведения о стоимостных, качественных и количественных характеристиках использованных в расчетах объектов- аналогов с указанием первоисточника информации, что соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 25 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

С учетом особенностей характера заявленных требований, изложенные выше доводы ответчика не опровергают вывод эксперта и иных имеющихся в материалах дела доказательств относительно рыночной стоимости спорной недвижимости.

В заключении эксперта исследование проведенообъективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основываетсяна положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Таким образом, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности иобъективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт демонстрирует компетентностьв разъяснении вопросов, требующих специальных знаний.Экспертом выполненытребования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность. Применялисьвыработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Выполненытребования статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-Ф3, а также требования Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256, и Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности, то есть материнской науки, на которой базируются специальные знания эксперта при производстве судебной экспертизы по делу с целью определения рыночной стоимости нежилых помещений, интересующих суд. Вывод в заключении эксперта сформулирован экспертом па основании надлежащих объектов исследований, необходимых для дачи заключения, и предоставленных эксперту судом..

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В процессе проведения судебной экспертизы экспертом была подробно изучена и проанализирована документация, перечисленная выше. Экспертом, также был проведен осмотр нежилых помещений являющихся объектом оценки.

При определении рыночной стоимости недвижимости с применением сравнительного подхода, экспертом осуществлялись: изучение (анализ) рынка и выбор листингов (предложений на продажу) объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.; сбор и проверка информации по каждому объекту-аналогу (о цене предложения, дате предоставления информации об объектах-аналогах, физических характеристиках, местоположении объектов и др.).; сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.).; применялись соответствующие корректировки.

При применении доходного подхода оценки, с использованием метода капитализации, также был проведен анализ рынка аренды площадей коммерческой недвижимости, по результатам которого отобраны объекты аналоги, определена расчетная величина арендной ставки, кроме того экспертом проводилась корректировка стоимости объектов по факторам приведенным в исследовательской части заключения.

Размер итогового заключения о стоимости объекта оценки соответствует средней величины стоимости определенной при применении сравнительного и доходного подходов.

Экспертом приведено обоснование неиспользования затратного подхода при исследовании и даче заключения.

Резюмируя изложенное, суд приходит к выводу, что при производстве судебной экспертизы свой вывод о величине рыночной стоимости объекта в рамках сравнительного и доходного подходов эксперт сформировал на основании проведенного полного, всестороннего, научно обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной статьей 55 АПК РФ и статьей 16 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

Экспертом проведен сбор и анализ информации, необходимой для оценки рыночной стоимости интересующего суд объекта недвижимости, с учетом требований пункта 18 Федерального стандарта оценки №1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256.

Указанные действия эксперта соответствуют требованиям пункта 20 Федерального стандарта оценки №1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256.

Для получения итоговой стоимости объекта оценки эксперт в полной мере выполнил требования пункта 24 Федерального стандарта оценки №1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256.

При определении стоимости интересующего суд объекта недвижимости экспертом определена расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с интересующим суд видом стоимости, то есть рыночной стоимости, что в полной мере соответствует требованиям пункта 5 Федерального стандарта оценки №1 утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256. Следует отметить, что итоговая величина стоимости выражена в валюте Российской Федерации, то есть в рублях, что соответствует требованиям пункта 27 Федерального стандарта оценки №1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256.

Ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта а также отсутствия противоречий в выводах эксперта суд признает указанное заключение эксперта надлежащим доказательством дл целей определений выкупной стоимости арендуемого объекта.

Стороне спора, процессуальными нормами предоставлено право, при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств, а также в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта ходатайствовать о проведении дополнительной экспертиза или повторной экспертизы.

Назначение повторной экспертизы регулируется положениями части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Соответственно, исходя из приведенных положений, основаниями к назначению повторной экспертизы является возникновение сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия в таком заключении противоречий.

В рамках рассмотрения настоящего спора , ходатайств о проведении повторной экспертизы не заявлено.

Согласно разъяснению Пленума ВАС РФ содержащемуся в пункте 1 Постановления от 4 апреля 2014 г. N 23 заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы, назначенной при рассмотрении иного судебного дела, а равно заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу.

Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 АПК РФ.

Согласно ст.8 ФЗ-135 проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих субъектам Российской Федерации, в целях их приватизации.

Статья 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ устанавливает, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Пункт 8 Статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ предусматривает, что субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации: 1) отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 2) достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Из положений Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ следует, что, определяя рыночную стоимость спорного имущества экспертное заключение должно содержать выводы о соответствии отчета оценщика требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям указанного Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. Таким образом, целью назначения судом экспертизы является проверка достоверности и подлинности отчета оценщика.

В соответствии со ст. 17.1 ФЗ-135 под экспертизой отчетапонимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организацииоценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками,являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на: соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценке, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; а также подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Согласно ст. 3Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ Субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В силу ст. 13 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в российской федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу ч. 5 ст. 10 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчиказаключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок собъектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Департамент исполняя установленные Закона N 159-ФЗ требования, и в силу своей правоспособности, осуществляет полномочия по управлению и распоряжению объектами собственности города Москвы, организует работу по проведению независимой оценки стоимости имущества города Москвы.

По запросу Департамента ООО «АБН-Консалт» проведена оценка и составлен отчет №108-15Б/185 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения. Также данный отчет проверен саморегулируемой организацией и получил положительное заключение №3348/С-15.

Также, в материалы дела, истцом представлен отчёт №Н-1160/15 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения выполненного ООО «Инвестиционная оценка»

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку между сторонами возникли существенные разногласия по вопросу определения рыночной стоимости помещения, в материалах дела представлены два отчета независимых оценщиков, существенно отличающиеся установленной в них величиной рыночной стоимости одного и того же объекта, суд в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству истца назначил по делу судебную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости объекта.

суд считает, что выкупная цена спорного нежилого помещения подлежит определению с учетом рыночной стоимости объекта недвижимости по результатам произведенной судебной экспертизы, то есть в размере 11 914 000 руб. без НДС, в связи с чем, суд, признает правомерным требование истца, изложения пунктов договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:

3.1 Цена объекта составляет 11 914 000 руб.,

НДС в соответствии с пп. 12 п.2 ст. 146 НК РФ не начисляется.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 11, 12, 13 ГК РФ, ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов российской федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», руководствуясь

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО «ТАНТАЛ» возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: <...> (общей площадью 141,2 кв.м) изложив пункты договора в редакции:

3.1 Цена объекта составляет 11 914 000 руб.,

НДС в соответствии с пп. 12 п.2 ст. 146 НК РФ не начисляется.

2.Взыскать с Департамента городского имущества г. Москвы в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТАНТАЛ" (109377,ГОРОД МОСКВА,,,,ПРОСПЕКТ РЯЗАНСКИЙ,38,,, ИНН <***>, д/р 17.11.2011) 6 000 расходов по уплате гос.пошлины, 55 000 руб. за проведение экспертизы.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

С У Д ФИО4 Е.В.