Гражданский кодекс часть 1

Департамент городского имущества (Заявитель) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Управлению Росреестра по Москве с требованием признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, изложенное в письме от 05.12.2019 № 77/017/252/2019-348, об отказе в государственной регистрации прекращения записи о договоре аренды от 05.11.2003 № 01-01049/03 недвижимого имущества с кадастровым номером 77:02:0023001:4416, расположенного по адресу: <...>, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве внести в ЕГРН запись о прекращении аренды на объект недвижимого имущества с кадастровым номером 77:02:0023001:4416, расположенный по адресу: <...>.

Представитель заявителя требования поддержал.

Представитель ответчика не признал заявленные требования по доводам, изложенным в отзыве.

Выслушав явившихся представителей, рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Кодекса, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Как указывает заявитель, Департамент городского имущества города Москвы (Департамент) обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Управление Росреестра по Москве) с заявлением № 77/017/252/2019-348 о государственной регистрации прекращения в сведениях ЕГРН записи о договоре аренды в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>. Д. 7, стр. 2, с кадастровым номером 77:02:0023001:4416.

Письмом Управления Росреестра по Москве от 05.12.2019 № 77/017/252/2019-348 сообщено об отказе в государственной регистрации по прекращению договора аренды в связи с тем, что из резолютивной части представленного решения суда не следует об обязательстве Управления прекратить договор аренды в отношении указанного объекта.

Считая указанный отказ незаконным, заявитель обратился в суд с соответствующими требованиями.

Отказывая в удовлетворении требований Заявителя, суд соглашается с доводами Ответчика, при этом исходит из следующего.

Управление осуществляет свою деятельность на основании Положения, утвержденного приказом Росреестра 23.01.2017 № П/0027, и в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о недвижимости) и иными нормативно-правовыми актами.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 29 Закон о недвижимости государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

27.08.2019 Департамент городского имущества города Москвы обратился в Управление с заявлением о прекращении Договора аренды от 05.11.2003 № 01-01049/03 (далее - Договор аренды) в отношении недвижимого имущества (нежилые помещения), расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером 77:02:0023001:4416.

К заявлению о прекращении Договора аренды были приложены доверенность, решение суда, письменные пояснения заявителя, Протокол-соглашение о переуступке прав на аренду.

Указанный Договор аренды был заключен между Департаментом имущества города Москвы в лице настоящего правопреемника - Департамент городского имущества города Москвы (арендодатель) и ООО «Сильвел Эс Си» (арендодатель), срок действия Договора устанавливался с 24.01.1996 по 23.01.2021, предметом договора являются нежилые помещения 29,4 кв. м, имеющие адрес: Москвы, проспект Мира, д. 7, стр. 2.

Договор аренды прошел государственную регистрацию (per. номер 77-01/41-1004/2003-77 от 23.12.2003).

В качестве документа-основания для расторжения Договора аренды заявителем было представлено решение Арбитражного суда города Москвы по делу № А40-189054/17-133-1713 от 18.05.2018.

Согласно тексту представленного заявителем решения суда Департамент обратился с иском в Арбитражный суд города Москвы к ООО «Сильвел Эс Си» с исковым заявлением о взыскании долга по договору аренды, пени, о выселении ООО «Сильвел Эс Си» из спорных нежилых помещений с кадастровым номером 77:02:0023001:4416 общей площадью 29,4 кв. м, расположенных по адресу: <...>.

Судом было принято решение - взыскать с ООО «Сильвел Эс Си» в пользу Департамента денежные средства в виде долга за арендную плату и пени, выселить ООО «Сильвел Эс Си» из спорного нежилого помещения и обязать передать освобожденное помещение Департаменту.

Какие-либо иные документы в материалы регистрационного дела не представлены.

Согласно ч. 4 ст. 18 Закона о недвижимости к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Перечень оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации предусмотрен пунктом 2 ст. 14 Закона о недвижимости, в частности установлено, что такими основаниями являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; 6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (далее - карта-план территории); утвержденная схема размещения земельного участка на публичной кадастровой карте при осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка, образуемого в целях его предоставления гражданину в безвозмездное пользование в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременении объектов недвижимости; наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе.

Вместе с тем, внесение в ЕГРН записи о прекращении договора аренды осуществляется в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ) о прекращении обязательств и специальными нормами о договорах аренды (п. 2 ст. 407 ГК РФ).

Пунктом 1 ст. 450 ГК РФ установлено, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон. При отсутствии возражений обе стороны оформляют прекращение арендных отношений соглашением о расторжении договора аренды, подлежащего в свою очередь государственной регистрации в силу п. 2 ст. 164 ГК РФ.

Пунктом 2 ст. 450 ГК РФ установлено, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

С учетом изложенного, для прекращения аренды необходимо представить документ, подтверждающий отсутствие отношений между арендатором и арендодателем по договору.

В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Согласно ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, с учетом действующего гражданского законодательства договор аренды может быть расторгнут на основании: соглашения сторон о расторжении договора; либо в порядке, предусмотренном ст. 610 ГК РФ (наличие уведомления о предупреждении за три месяца стороны договора аренды недвижимости о его расторжении); либо на основании решения суда

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Как было уже отмечено, заявителем в Управление представлено Решение Арбитражного суда города Москвы от 18.05.2018 по делу № А40-189054/17-133-1713 (далее - Решение), в резолютивной части которого содержится вывод о выселении Общества с ограниченной ответственностью "Сильвел Эс Си".

На основании ч. 1 ст. 58 Закона о недвижимости права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом о недвижимости.

При этом положения норм Закона о недвижимости не содержат каких-либо исключений для решения суда, как основания для осуществления государственной регистрации и государственного кадастрового учета, в части применения существующих установленных особенностей регистрации и учета, закрепленных указанным Федеральным законом.

Вместе с тем в резолютивной части судебных актов должен содержаться вывод о принадлежности имущества определенному лицу на вещном или обязательственном праве (наличии/снятии обременения или ограничения права), подлежащем государственной регистрации и (или) государственному кадастровому учету или сведения, которые государственный регистратор прав обязан внести в ЕГРН.

Так как, указанное Решение не содержит конкретного заключения о прекращении обременения в виде аренды на вышеуказанный объект, следовательно, оно не может являться основанием для внесения в ЕГРН записей о прекращении обременении.

Пунктом 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.07.2009 № 132 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», установлено, что в связи с тем, что вступившие в законную силу судебные акты являются обязательными для органов государственной Федерации, регистратор не вправе давать правовую оценку вступившему в власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской законную силу судебному акту, а также осуществлять переоценку обстоятельств дела и доказательств, на которых основан вступивший в законную силу судебный акт.

Аналогичные нормы содержит и ст. 16 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в соответствии с которой вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

По смыслу данной нормы законодательства, решение суда, согласно резолютивной части вступившего в законную силу судебного акта, следует понимать буквально, без толкований и искажений.

Разъяснения и дополнения, а также исправления в резолютивной части судебного акта допускается только судебными органами.

Кроме того, Управлением не сразу было принято оспариваемое решение об отказе, вначале 05.09.2019 было принято соответствующее решение о приостановлении, которое было направлено в адрес Департамента.

При этом согласно ч. 1 ст. 179 АПК РФ в случае неясности решения арбитражный суд, принявший это решение, по заявлению лица, участвующего в деле, судебного пристава - исполнителя, других исполняющих решение арбитражного суда органа, организации вправе разъяснить решение без изменения его содержания.

В связи с чем у Департамента была возможность обратиться с соответствующим заявлением о разъяснении судебного акта в Арбитражный суд города Москвы, поставив вопрос - является ли данное решение суда основанием для расторжении спорного Договора аренды. Но заявитель этого не сделал, и не воспользовался своими процессуальными правами.

На основании изложенного, на основании ст. 27 Закона о недвижимости в виду окончания срока приостановления и не устранения причин приостановления, Управлением было принято решение об отказе в проведении регистрационных действий в отношении спорных нежилых помещений.

В силу п. 52 Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 на основании п. 3 ст. 1 Закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

В тоже время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРН.

В соответствии с вышеизложенным, суд соглашается с доводами ответчика о том, что внести в ЕГРН запись об прекращении ограничения права и (или) обременения объекта недвижимости в виде аренды на вышеуказанный объект, в отношении которого заявлено действие на основании Решения, в настоящее время не представляется возможным, ввиду того, что в резолютивной части Решения отсутствуют сведения, которые государственный регистратор прав обязан внести в ЕГРН, а также судом не применены последствия недействительности сделки.

Департамент в своем заявлении также указывает на то обстоятельство, что спорный объект недвижимости согласно Акту осмотра нежилого помещения закрыт, по внешним признакам хозяйственная деятельность не ведется.

Указанный Акт осмотра был представлен заявителем только в приложение к исковому заявлению, направленному в Арбитражный суд города Москвы, при этом данный документ в распоряжении Управления отсутствует, соответственно регистрирующий орган был лишен возможности провести правовую экспертизу указанного Акта осмотра.

Кроме того, при проведении правовой экспертизы государственный регистратор руководствуется конкретными представленными документами и сведениями, содержащимися в ЕГРН, и не устанавливает какие - либо факты, в том числе выбытия или прекращения ведения хозяйственной деятельности.

В связи с вышеизложенным суд приходит к выводу, что оспариваемое решение является законным и отмене не подлежит.

В соответствии с абзацем 1 статьи 13 ГК РФ ненормативный акт, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, может быть признан судом недействительным.

В совместном постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.96 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в абзаце втором пункта 1 установлено следующее: если суд установит, что оспариваемый акт не соответствует закону или иным правовым актам и ограничивает гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, то в соответствии со статьей 13 ГК РФ он может признать такой акт недействительным.

Для признания недействительным оспариваемого Заявителем решения необходимо наличие двух обязательных условий: наличие нарушения прав заявителя и несоответствие оспариваемого акта закону.

Судом проверены и оценены все доводы заявителя, но отклонены как противоречащие материалам дела и основанные на неверном толковании норм права, поскольку заявителем не доказано несоответствие оспариваемого отказа действующему законодательству.

На основании части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

При указанных обстоятельствах, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения требований заявителя.

Госпошлина в соответствии с ч. 110 АПК РФ относится на заявителя. Однако поскольку заявитель освобожден от ее уплаты, вопрос о распределении госпошлины не рассматривается.

На основании ст. ст. 8, 12, 13 Гражданского кодекса РФ, и руководствуясь ст.ст. 4, 64, 65, 71, 75, 150, 159, 167 -170, 176, 198, 200, 201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать полностью.

Проверено на соответствие действующему законодательству.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия (изготовления в полном объеме) в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Н.Е. Девицкая