Гражданский кодекс часть 1

о признании недействительным п. 4.4 Договора аренды земельного участка № М-01-036931 от 20.03.2012, о признании недействительным п. 4.7 аренды земельного участка № М-01-036931 от 20.03.2012, о признании недействительным п. 4.8 аренды земельного участка № М-01-036931 от 20.03.2012, о признании недействительным п. 1.3 Приложения № 2 к аренды земельного участка № М-01-036931 от 20.03.2012

от истца: ФИО1 (дов. от 10.12.2014 № 48); ФИО2 (дов. от. 21.01.2015 № 8).

от ответчика: ФИО3 (дов. от 30.12.2014 № 33-Д-941/14).

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен о признании недействительным п. 4.4 договора аренды земельного участка № М-01-036931 от 20.03.2012 в части запрета на возведение временных зданий, строений, сооружений и изложении его в следующей редакции: «участок предоставления без права возведения временных и капитальных зданий и сооружений, за исключением площадок для стоянок автомобилей и нестационарных объектов торговли», о признании недействительным п. 4.7 указанного договора аренды в части обязанности арендатора по соблюдению режима использования зон охраны объектов культурного наследия на весь земельный участок и изложении его в следующей редакции: «Арендатору земельного участка, входящие в состав зоны регулируемой застройки №1, зоны охраняемого культурного слоя №1, границы которого определены Приложением №1 и №2 к Постановлению Правительства Москвы от 07.07.1998 № 545 «об утверждении зон охраны в центральной части г. Москвы (в пределах Камер-Коллежского вала)» с учетом ограничений, предусмотренных ФЗ от 25.06.2002 №73-Фз «Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ», Постановлением правительства РФ от 26.04.2008 №315 «Об утверждении Положения о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры)» и Постановлением Правительства Москвы от 07.07.1998 № 545 «Об утверждении зон охраны в центральной части г. Москвы (в пределах Камер-Коллежского вала)», о признании недействительным п. 4.8 договора, признании недействительным п. 1.3 приложения 2 к договору в части установления ставки арендной платы в размере 1,5 от кадастровой стоимости и установлении ставки арендной платы по указанному договору в размере 0,05% от кадастровой стоимости.

Представитель истца поддержал иск.

Представитель ответчика возражал против иска по мотивам, изложенным в представленных письменных пояснениях.

Изучив материалы дела, подлинные документы, заслушав объяснения представителей сторон, суд приходит к выводу об отсутствии оснований удовлетворения требований.

Как следует из материалов дела, между сторонами заключен договор аренды земельного участка, предоставляемого правообладателю зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке, № М-01-036931 от 20.03.2012 с приложениями, в соответствии с которым ответчику сроком до 17.01.2060 передан земельный участок общей площадью 23 717 кв. м. с кадастровым номером 77:01:0005012:1004, расположенный по адресу: <...>, для эксплуатации здания Дворца молодежи в соответствии с разрешенным использованием земельного участка.

Истец исходит из того, что федеральное и московское законодательство допускают размещение на спорном земельном участка таких временных объектов как площадки для стоянок автомобилей и нестационарные объекты торговли. Только часть земельного участка расположена в зоне охраны объектов культурного наследия, обязанности арендатора по соблюдению режима использования зон охраны объектов культурного наследия в отношении всего земельного участка установлена незаконно. В зоне охраны объектов культурного наследия не запрещено полностью строительство, установлены только особые требования к ведению строительства и хозяйственной деятельности. Согласно кадастровому паспорту земельного участка он предназначен для размещения объекта культуры, поэтому в договоре необоснованно установлена завышенная ставка арендной платы.

Согласно ст. 168 АПК РФ в редакции, действовавшее на момент заключения спорного договора, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Письмом от 26.12.2014 истец предлагал ответчику внести в договор аренды соответствующие изменения, указанные в просительной части иска. В письме от 05.02.2015 ответчик отказался от внесения изменений в договор аренды. Таким образом, предусмотренный ст. 452 ГК РФ досудебный порядок урегулирования спора в части требования о внесении изменений в договора арены (изложении оспариваемых пунктов в иной редакции) истцом соблюден.

Согласно п. 1.5 договора аренды на участке расположено капитальное здание переменной этажности (одно-трехэтажное).

Разрешенное использование указанного земельного участка - «земельные участки, предназначенные для размещения объектов культуры» указано в кадастровом паспорте земельного участка от 08.12.2010. Данное разрешенное использование утверждено до заключения спорного договора аренды.

Указанный земельный участок предоставлен истцу на основании ст. 36 ЗК РФ, согласно которой граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица -собственники зданий, строений, сооружений..

Таким образом, указанный участок предоставлен истцу для эксплуатации существующего объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и иные лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участка в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешённым использованием

В соответствии с п. 1.1 договора аренды и разрешенным использованием, внесенным в данные кадастрового учета о земельном участке с кадастровым № № 77:01:0005012:1004, заявитель вправе использовать земельный участок с целью эксплуатации существующего объекта недвижимости. Целевое использование земельного участка не предполагает размещение некапитальных объектов и автостоянки в границах указанного земельного участка.

За изменением разрешенного использования и цели предоставления земельного участка заявитель не обращался.

Положения постановления Правительства Москвы от 28.07.1998 № 578, которым утверждены Московские городские строительные нормы «Культурно-зрелищные учреждения», на которые ссылается Истец, не применимы.

Согласно п. 1.1. приложения к указанному постановлению утвержденные нормы распространяются на проектирование вновь строящихся и реконструируемых культурно-зрелищных учреждений, как самостоятельных, так и входящих в состав многопрофильных комплексов и зданий различного назначения, независимо от их формы собственности.

Таким образом, указанные нормы применимы при строительстве и реконструкции соответствующих объектов и не распространяют свое действие на установление земельно-правовых отношений.

Также необоснованной является ссылка заявителя на положения постановления Правительства Москвы от 03.02.2011 № 26-ПП, которым определен порядок размещения некапитальных объектов торговли.

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 03.02.2011 № 26-ПП «О размещении нестационарных торговых объектов, расположенных в городе Москве на земельных участках, в зданиях, строениях и сооружениях, находящихся в государственной собственности» размещение торговых павильонов осуществляется в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов путем проведения торгов на право заключения договора на размещение нестационарного торгового объекта.

В соответствии с данным постановлением размещение размещение нестационарного торгового павильона осуществляется на основании договора на размещение, заключенного с префектурой соответствующего административного округа Москвы, и не предполагает предоставление Департаментом земельного участка под данные цели.

Таким образом, приведенные Истцом законодательные нормы не свидетельствует о незаконности п. 4.4 договора.

Истцом не представлены доказательства, что оспариваемый пункт создает препятствия для размещения стоянок автомобилей и нестационарных объектов торговли. Более того, истец указывает на утверждение Префектурой ЦАО г. Москвы схемы размещения нестационарных торговых объектов на территории спорного участка.

Согласно объяснениям представителя ответчика в соответствии с данными уинформационной системы реестра единых объектов недвижимости города Москвы (ИС РЕОН) арендуемый земельный участок с кадастровым № 77:01:0005012:1004 располагается полностью в границах зоны регулирования застройки и зоны охраняемого культурного слоя.

Истец. ссылаясь на то, что только часть земельного участка расположена в зоне охраны объектов культурного наследия, в нарушение ст. 65 АПКРФ не представил какие-либо доказательств данного утверждения, не указал какая именно часть участка находится в данной зоне. Какие-либо ходатайства, направленные на получение таких доказательств, истцом не заявлены.

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 07.07.1998 № 545 «Об утверждении зон охраны в центральной части г.Москвы (в пределах Камер-Коллежского вала)» на указанную территорию устанавливается ограничения в виде запрета строительной и хозяйственной деятельности, которая может привести к утрате памятников археологии (Постановление Правительства Москвы от 07.07.1998 № 545 «Об утверждении зон охраны в центральной части г. Москвы (в пределах Камер-Коллежского вала)», Приложение 3, п.7), а также ограничивается строительство и хозяйственная деятельность для обеспечения сохранности объекта культурного наследия, определяются требования к реконструкции существующих зданий и сооружений (Федеральный закон от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», ст. 34, п. 2; Постановление Правительства Российской Федерации от 26.04.2008 № 315 «Об утверждении Положения о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации», пп. 1 la, 11д), что полностью соответствует п. 4.7., 4.8 договора аренды.

При этом, из п. 4.7 договора прямо не следует, что весь участок расположен в зоне регулирования застройки № 1, зоне охраняемого культурного слоя № 1.

Также истцом не представлены доказательства, что п. 4.7, 4.8 договора повлекли невозможность получения им разрешений на выполнение строительных работ на спорном участке.

Таким образом, основания для признания недействительными п. 4.7, 4.8 договора отсутствуют.

В соответствии со ст. 20 Закона города Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве» при определении размера арендной платы учитываются разрешенное использование земельных участков, вид осуществляемой на них хозяйственной и иной деятельности, а также дополнительные условия использования земельных участков, установленные для решения социальных задач и задач развития города.

Размер ежегодной арендной платы за земельные участки устанавливается на основании кадастровой стоимости или рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП в редакции постановления Правительства Москвы от 10.09.2012 № 477-ПП установлено, что арендная плата за земельные участки, находящиеся на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена, с 01.10.2012 исчисляется по ставкам, согласно приложению 1, т.е. в процентах от кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно приложению 2 к указанному договору аренды ставка 1,5 от кадастровой стоимости, установленная на основании п. 7 приложения 1 к постановлению Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-1111.

В соответствии с п.7 приложения 1 к постановлению Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-1111 указанная ставка применяется при расчёте арендных платежей за земельные участки, предоставленные для эксплуатации административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

При этом, истец указывает, что при расчете арендных платежей за указанный земельный участок должна применяться ставка, рассчитываемая по п.7.1. приложения п.1 к указанному постановлению для объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии., т.е.0,05% от кадастровой стоимости. В качестве основания для применения указанной ставки Заявитель указывает, что здание, расположенное на арендуемом земельном участке, используется исключительно в целях эксплуатации объекта культуры.

Согласно п. 2.7. постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП случае если для вида разрешенного использования земельного участка установлено несколько ставок, для расчета арендной платы применяется максимальная ставка из соответствующих указанному виду разрешенного использования земельного участка.

Истец не отрицает, что в здании Дворца молодежи, в том числе, расположены ряд объектов общественного питания (рестораны), банковские учреждения, объекты торговли, ювелирные мастерские и т. д.

Учитывая указанное положение закона при наличии альтернативных ставок для разрешенного использования «земельные участки, предназначенные для размещения объектов культуры» ответчиком применена ставка с большим показателем, а именно 1,5 % от кадастровой стоимости

Таким образом, использование здания, расположенного на земельном участке № 77:01:0005012:1004, в целях размещения указанных выше объектов опровергает довод заявителя о исключительно культурно-просветительских целях эксплуатации данного здания.

При указанных обстоятельствах применение департаментом ставки арендной платы на основании п. 7 приложения 1 постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП, включающего также административные функции, является законным.

Учитывая, что фактически здание используется, в том числе для эксплуатации объекта общественного питания (ставка 1,5%), торговли (1,5%), банковских учреждений (1,5 %), а в силу действующего законодательства при определении арендной ставки учитывается фактическое использование, требование об установлении ставки 0,05% удовлетворению не подлежит.

Указанный в кадастровом паспорте земельного участка вид разрешенного использования при таких обстоятельствах не имеет правового значения.

Таким образом, основания для признания п. 1.3 приложения 2 к договору в части установления ставки арендной платы в размере 1,5 от кадастровой стоимости недействительным отсутствуют.

Поскольку отсутствуют основания для признания оспариваемых пунктов недействительными, также нет оснований для внесения в спорный договор изменений, указанных истцом в просительной части иска.

При таких обстоятельствах отсутствуют основания для удовлетворения иска.

Основываясь на изложенном, руководствуясь ст.ст. 110, 167-171 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья П.А. Иевлев.