Гражданский кодекс часть 1

об урегулировании возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 294,5 кв.м. (этаж 1, пом. VIII, комн. 1, 1а, 2, 2а, 2б, 3-23), расположенного по адресу: Москва, Алтуфьевское ш., 97 разногласий, изложив спорные пункты договора в указанной истцом редакции по цене 19 590 000 руб. ,

при участии6

От истца – ФИО1, дов-ть №01 от 24.02.15г.

От ответчика – ФИО2, дов-ть №33-Д-701/15 от 07.12.15г.

Эксперт – ФИО3, пасп обозр в сз

УСТАНОВИЛ:

По настоящему делуООО «Мастер Лик»обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы,

с требованием (в окончательной редакции) об урегулировании возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 294,5 кв.м. (этаж 1, пом. VIII, комн. 1, 1а, 2, 2а, 2б, 3-23), расположенного по адресу: Москва, Алтуфьевское ш., 97 разногласий, изложив спорные пункты договора в указанной истцом редакции по цене 19 590 000 руб.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что он является субъектом малого предпринимательства, отвечает требованиям, названным в ст.3 ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ, для предоставления преимущественного права выкупа арендуемого помещения, чем обусловлены действия ответчика, связанные с направлением истцу, оферты – подписанного договора купли-продажи спорного объекта недвижимости.

Ответчик против иска возражал, выражая несогласие с ценой спорного нежилого помещения указанной истцом в просительной части искового заявления, в обоснование своей позиции сослался на отчет об определении рыночной стоимости спорного объекта от 09.11.2015г. №108-15Б/131 выполненного ООО «АБН-Консалт» и положительное экспертное заключение от 20.11.2015 №3132/С-15 выполненным НП СРО «СВОД», согласно которым цена спорного объекта составляет 36 158 000 руб. (без учета НДС).

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы лиц участвующих в деле, суд пришел к выводу, что иск подлежит удовлетворению, по следующим основаниям.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». При этом, согласно п. 5 ст. 3 названного Закона, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в силу 05.08.2008 г.

Как следует из материалов дела, ООО «Мастер Лик» с 17.12.2007г. арендует нежилые помещения расположенное по адресу: Москва, Алтуфьевское ш., 97, общей площадью 294,5 кв.м. (этаж 1, пом. VIII, комн. 1, 1а, 2, 2а, 2б, 3-23), расположенного по адресу: находящееся в государственной собственности города Москвы.

Реализуя право преимущественного приобретения спорного объекта истец 19.10.2015г., являясь субъектом малого предпринимательства, письмом обратился к ответчику.

В соответствии с ч.3,4 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

4) В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Департаментом городского имущества города Москвы заявителю была направлена оферта – проект Договора купли-продажи нежилого помещения.

Согласно пункту 3.1. проекта договора цена объекта составляет 36 158 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 09.11.2015г. №108-15Б/131 выполненного ООО «АБН-Консалт» и положительное экспертное заключение от 20.11.2015 №3132/С-15 выполненным НП СРО «СВОД».

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

Пункт 3.5 Оплата по Договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платёж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи состоят из оплаты в счёт основного долга, составляющей не менее 602 633 руб. 34 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Истец подписал указанный Договор купли-продажи нежилого помещения, направил 02.02.16г. ответчику вместе с протоколом разногласий №01-02/16 от 01.02.2016г., согласно которому стоимость выкупаемого имущества в соответствии с Отчётом ООО "Криминалистическое Экспертное Гражданское бюро" №301/О-16 от 26.01.2016г. составляет 19 590 000 руб.

В соответствии с п.2 ст. 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Поскольку Департаментом в течение тридцати дней с момента получения им договора с протоколом разногласий направленного истцом было оставлено без ответа , общество, на основании ст. 445, 446 ГК РФ, обратился с иском содержащем рассматриваемое требование.

Предметом рассматриваемого иска является урегулирование разногласий между сторонами, возникших на стадии заключения договора купли-продажи нежилого помещения, при этом, решение о его заключении принято на основании соответствующего распоряжения уполномоченного на распоряжение государственным имуществом города органа исполнительной власти, не отмененного и не признанного недействительным в установленном законом порядке.

В материалы дела представлен отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения №301/О-16 от 26.01.2016г.,по состоянию на дату 19.10.2015г., выполненного ООО "Криминалистическое Экспертное Гражданское бюро", по заказу истца, согласно которому величина рыночной стоимости объекта оценки составляет 19 590 000 руб. без учета НДС.

В силу ст. 13Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в российской федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.(ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 18 октября 2012 г. N 7240/12)

Таким образом, в рамках рассмотрения настоящего дела рыночная стоимость спорного имущества подлежит определению не на дату поступления в уполномоченный орган заявления Общества о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, то есть на 19.10.2015г.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, по ходатайству истца и при наличии документов подтверждающих перечисление указанным лицом на депозит Арбитражного суда города Москвы денежных средств для целей проведения судебной экспертизы, суд,

Определением от 20.06.2016г. назначил судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, проведение которой было поручено эксперту ООО «Агентство судебных экспертов» ФИО3.

25.07.2016 в суд, через канцелярию, поступило экспертное заключение №114 от 22.07.16г.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ). (п.12 Постановления Пленума ВАС РФ от 4 апреля 2014 г. N 23).

Для целей подготовки заключения по поставленному судом вопросу, экспертом применялся только доходные подход оценки спорного объекта.

В результате исследования первоисточников сведений о качественных и количественных характеристиках нежилое помещение общей площадью 294,5 кв.м. (этаж 1, пом. VIII, комн. 1, 1а, 2, 2а, 2б, 3-23), расположенного по адресу: Москва, Алтуфьевское ш., 97, рыночная стоимость которого интересует суд, назначивший экспертизу, экспертом установлено следующее, что объект недвижимого имущества расположено в 12-этажном доме 1979 г. постройки, состояние спорного помещения удовлетворительное, отделка требует ремонта, инженерные сети исправны в удовлетворительном состоянии, текущее использование – нежилые помещения (сфера бытового обслуживания, низкоклассные офисные и торговые помещения.

Наиболее перспективное использование объекта исследования возможно в качестве свободного назначения, сфера бытовых услуг, низкоклассные офисные и торговые помещения.

Для целей подготовки заключения по поставленному судом вопросу, экспертом применялись сравнительный и доходные подходы оценки спорного объекта.

При определении рыночной стоимости недвижимости с применением сравнительного подхода, при этом экспертом осуществлялись: изучение (анализ) рынка и выбор листингов (предложений на продажу) объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом; сбор и проверка информации по каждому объекту-аналогу (о цене предложения, дате предоставления информации об объектах-аналогах, физических характеристиках, местоположении объектов и др.).; сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.), внесены соответствующие корректировки.

При применении доходного подхода оценки, экспертом реализован метод прямой капитализации , осуществлялось определение величины потенциального валового дохода.

Итоговое заключение о стоимости объекта оценки соответствует средней величины стоимости определенной при применении сравнительного и доходного подходов.

Согласно заключению эксперта ООО «Агентство судебных экспертов» предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, рыночная стоимость спорного нежилого помещения, по состоянию на 19.10.2015 составила 26 521 000 руб. (без учета НДС).

Ссылаясь на нарушение экспертом требования объективности, всесторонности и полноты исследования, ответчик в рамках судебного разбирательства дела заявил ходатайство о вызове в судебное заседание эксперта, мотивировав ходатайство тем, что:

1. в заключении в рамках сравнительного и доходного подходов отсутствует расчетное обоснование примененных поправок по фактору «удаленность от метро», что не позволяет проверить и подтвердить предположение эксперта (нарушение ФСО №3 п. 11 и п. 5 ФСО №3, ст.8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ).

Ответ: на стр. 38,39 Заключения пояснено, на основании каких данных определялась корректировка объектов аналогов на удаленность от метро.В расчетное значения существует масса субъективных факторов: время в пути от станции метро условно (как идти или ехать, насколько затруднен проход к объекту (переход дорог, наличие пешеходных дорог, пробки и .т.п.), нежилые помещения данного типа (помещения свободного назначения: сфера бытовых услуг, низкоклассные офисные и торговые помещения), расположенные непосредственно в густонаселенном жилом микрорайоне, могут приносить более высокий доход, чем у метро, но в неудобном для населения месте.

Подтверждением корректировки служат данные «Справочника оценщика недвижимости» Под ред. ФИО4: корректировка на расположение относительно остановок общественного транспорта - диапазон 1,08-1,27.

Эксперт принимал корректировки для объектов аналогов с учетом их индивидуальных особенностей по рассматриваемому критерию (удаленность от станции метро).

2.Состояние объекта экспертизы принято как «требуется косметический ремонт» на основании визуального осмотра эксперта на дату осмотра 15.07.2016, однако эксперт не учитывает, что оценка проводилась на ретроспективную дату 19.10.2015.

По фотоматериалам заключения были выявлены мелкие повреждения штукатурки только в вспомогательных помещениях (подсобные помещения, запасный выход), что нельзя отнести в «удовлетворительному состоянию» всего оцениваемого помещения. Учитывая вышеизложенное эксперт необоснованно и ошибочно указывает состояние внутренней отделки оцениваемого объекта как «требуется косметический ремонт», не учитывая поставленный перед экспертом вопрос, что послужило некорректному расчету при определении рыночной стоимости объекта экспертизы в рамках сравнительного подхода и доходного подхода, в том числе ставит под сомнение обоснованность и объективность сделанных выводов на поставленные перед экспертом вопросы (нарушается требование объективности, всесторонности и полноты исследования, предусмотренных содержанием ст. № 8 ФЗ- 73 «О государственной судебной экспертной деятельности в РФ и п. 5 ФСО №3).

Ответ: Визуальный осмотр объекта оценки проводился Экспертом 15.07.2016 года, данных о состоянии отделки помещений на 19.10.2015г. у Эксперта не было.

Результаты осмотра и выводы о степени изношенности отделки на дату осмотра, указаны в соответствующих разделах заключения и на фото.

3. Сравнительный подход. Поправка на «расположение относительно первой линии» в отношении объектов-аналогов №№3,4 экспертом неверно определена, согласно методике эксперта «Справочнику оценщика. Под ред. ФИО4» должна составлять следующее значение - 26,6% как отношение удельной цены объекта, расположенного внутри квартала к цене объекта, расположенного на первой линии (1/0,79-1)* 100%), вместо 21%.

Таким образом ошибочное определение корректировки на «расположение относительно красной линии» в отношении объектов-аналогов №№3,4 привело к занижению стоимости объекта экспертизы

Аналогично сравнительному подходу, корректировка на «расположение относительно красной линии» в отношении объектов-аналогов №№1-4 в доходном подходе экспертом ошибочно рассчитана. Так согласно «Справочнику оценщика. Под ред. ФИО4», поправка должна составлять 26,6% (1/0,79-1)* 100%), вместо 21%.

Вышеизложенное допущенная ошибка способствоваланекорректному расчету и занижению стоимости объекта

Ответ: Величина корректировки определена Экспертом с помощью данных «Справочника оценщика недвижимости». Под ред. ФИО4, с учетом расположения относительно 1-й линии домов объекта оценки и объектов аналогов.

Отношение удельной цены объекта, расположенного внутри квартала, к удельной цене такого же объекта, расположенного на красной линии имеет диапазон 0,70-0,88. Соответственно обратный коэффициент будет иметь значения 1,43 - 1,14.

Эксперт принимал корректировки для объектов аналогов с учетом их индивидуальных особенностей по рассматриваемому критерию (расположения относительно 1-й линии домов). Объекты аналоги №3 и №4 расположены на 1-й линии домов второстепенных улиц, поэтому Экспертом применен коэффициент 1,21. То же относится и к аналогам для доходного подхода (они все расположены на 1-й линии домов второстепенных улиц).

4. Корректировка на площадь в отношении объекта-аналога №1 экспертом неверно определена как 0,91%, согласно методике эксперта (вышеуказанный источник), поправка должна составлять 0,98%как отношение объекта площадь 294,5 кв. м к объекту площадью 56 кв. м.

Учитывая вышеизложенное данная ошибка способствовала занижению стоимости объекта экспертизы на 7% .

Ответ: Величина корректировки определена Экспертом с помощью данных «Справочника
оценщика недвижимости». Под ред. ФИО4, с учетом площади объекта оценки и
объектов аналогов.

Величина показателя бралась Экспертом с учетом корректировки довольно большого диапазона площадей, указанных в Справочнике.

Диапазоны корректировок по указанному Справочнику составляют:

•менее 100 кв.м.;

•100-300 кв.м.;

•300-1000 кв.м.

Объект оценки имеет площадь 294,5 кв.м. - почти 300 кв.м. (верхняя граница диапазона 100-300 кв.м.)

Объект аналог №1 имеет площадь 56 кв.м. (находится в середине низшего диапазона) - и сравнивать его логично с более высоким диапазоном, чем 100-300 кв.м.

Для объекта аналога №4, имеющего площадь 307 кв.м., кв.м. Экспертом не применяется понижающая корректировка в размере 0,93, соответственно его площади

5. Корректировка на физическое состояние здания объекта-аналога №2 такжеошибочно определена экспертом, согласно вышеуказанному источнику, поправка нанеудовлетворительное состояние здания находится в диапазоне от 0,50 до 0,90. Годпостройки здания 1942 г. (5-ти этажное), согласно http://kaprem.ont- moskva.ru/lenskaya-ul-221/ капитальный ремонт намечен с 2018 по 2029, когда как,согласно этому же источнику капитальный ремонт здания, в котором расположенобъект экспертизы 2030-2042. В виду существенных различий физическогосостояния зданий, эксперт ошибочно определяет поправку на минимальномзначении 1,10, что способствовало занижению стоимости оцениваемого объекта.

Ответ: Эксперт счел возможным введение данной корректировки, в размере 0,9, исходя из фактического состояния здания, находящегося по адресу: <...>. Здание отремонтировано, эксплуатируется как бизнес-центр.

При производстве экспертизы, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности иобъективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта, приложены к заключению и служат его составной частью, в том числе: сведения о стоимостных, качественных и количественных характеристиках использованных в расчетах объектов- аналогов с указанием первоисточника информации, что соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 25 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

С учетом особенностей характера заявленных требований, изложенные выше доводы ответчика не опровергают вывод эксперта и иных имеющихся в материалах дела доказательств относительно рыночной стоимости спорной недвижимости.

В заключении эксперта исследование проведенообъективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основываетсяна положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Таким образом, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности иобъективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт демонстрирует компетентностьв разъяснении вопросов, требующих специальных знаний.Экспертом выполненытребования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность. Применялисьвыработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Выполненытребования статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-Ф3, а также требования Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256, и Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности, то есть материнской науки, на которой базируются специальные знания эксперта при производстве судебной экспертизы по делу с целью определения рыночной стоимости нежилых помещений, интересующих суд. Вывод в заключении эксперта сформулирован экспертом па основании надлежащих объектов исследований, необходимых для дачи заключения, и предоставленных эксперту судом..

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В процессе проведения судебной экспертизы экспертом была подробно изучена и проанализирована документация, перечисленная выше. Экспертом, также был проведен осмотр нежилых помещений являющихся объектом оценки.

При определении рыночной стоимости недвижимости с применением сравнительного подхода, экспертом осуществлялись: изучение (анализ) рынка и выбор листингов (предложений на продажу) объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.; сбор и проверка информации по каждому объекту-аналогу (о цене предложения, дате предоставления информации об объектах-аналогах, физических характеристиках, местоположении объектов и др.).; сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.).; применялись соответствующие корректировки.

При применении доходного подхода оценки, с использованием метода капитализации, также был проведен анализ рынка аренды площадей коммерческой недвижимости, по результатам которого отобраны объекты аналоги, определена расчетная величина арендной ставки, кроме того экспертом проводилась корректировка стоимости объектов по факторам приведенным в исследовательской части заключения.

Размер итогового заключения о стоимости объекта оценки соответствует средней величины стоимости определенной при применении сравнительного и доходного подходов.

Экспертом приведено обоснование неиспользования затратного подхода при исследовании и даче заключения.

Резюмируя изложенное, суд приходит к выводу, что при производстве судебной экспертизы свой вывод о величине рыночной стоимости объекта в рамках сравнительного и доходного подходов эксперт сформировал на основании проведенного полного, всестороннего, научно обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной статьей 55 АПК РФ и статьей 16 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

Экспертом проведен сбор и анализ информации, необходимой для оценки рыночной стоимости интересующего суд объекта недвижимости, с учетом требований пункта 18 Федерального стандарта оценки №1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256.

Указанные действия эксперта соответствуют требованиям пункта 20 Федерального стандарта оценки №1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256.

Для получения итоговой стоимости объекта оценки эксперт в полной мере выполнил требования пункта 24 Федерального стандарта оценки №1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256.

При определении стоимости интересующего суд объекта недвижимости экспертом определена расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с интересующим суд видом стоимости, то есть рыночной стоимости, что в полной мере соответствует требованиям пункта 5 Федерального стандарта оценки №1 утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256. Следует отметить, что итоговая величина стоимости выражена в валюте Российской Федерации, то есть в рублях, что соответствует требованиям пункта 27 Федерального стандарта оценки №1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256.

Ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта а также отсутствия противоречий в выводах эксперта суд признает указанное заключение эксперта надлежащим доказательством дл целей определений выкупной стоимости арендуемого объекта.

Стороне спора, процессуальными нормами предоставлено право, при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств, а также в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта ходатайствовать о проведении дополнительной экспертиза или повторной экспертизы.

Ответчик заявил о назначении повторной экспертизы.

Назначение повторной экспертизы регулируется положениями части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Соответственно, исходя из приведенных положений, основаниями к назначению повторной экспертизы является возникновение сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия в таком заключении противоречий.

Между тем при оценке указанного доказательства, по мнению суда , выводы эксперта о рыночной стоимости оцениваемого объекта, сделаны в соответствии с требованием объективности, всесторонности и полноты исследования, в связи с чем суд не находит оснований для на значения повторной экспертизы.

В силу ст. 13 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в российской федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу ч. 5 ст. 10 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчиказаключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок собъектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Департамент исполняя установленные Закона N 159-ФЗ требования, и в силу своей правоспособности, осуществляет полномочия по управлению и распоряжению объектами собственности города Москвы, организует работу по проведению независимой оценки стоимости имущества города Москвы.

По запросу Департамента ООО «АБН-Консалт» проведена оценка и составлен отчет от 09.11.2015г. №108-15Б/131 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения.

Также, в материалы дела, истцом представлен отчёт №301/О-16 от 26.01.2016г. об оценке рыночной стоимости нежилого помещения выполненного ООО "Криминалистическое Экспертное Гражданское бюро".

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку между сторонами возникли существенные разногласия по вопросу определения рыночной стоимости помещения, в материалах дела представлены два отчета независимых оценщиков, существенно отличающиеся установленной в них величиной рыночной стоимости одного и того же объекта, суд в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству истца назначил по делу судебную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости объекта.

Суд считает, что выкупная цена спорного нежилого помещения подлежит определению с учетом рыночной стоимости объекта недвижимости по результатам произведенной судебной экспертизы, то есть в размере 26 521 000 руб. (без учета НДС), изложив пункты договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:

3.1 Цена объекта составляет 26 521 000 руб.,

НДС в соответствии с пп. 12 п.2 ст. 146 НК РФ не начисляется.

3.4 Оплата по Договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платёж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 5 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счёт основного долга, составляющей не менее 442 016 руб. 67 коп. процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 11, 12, 13 ГК РФ, ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов российской федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», руководствуясь

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия между Департаментом городского имущества города Москвы и ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МАСТЕР ЛИК" (ИНН<***>,ГОРОД МОСКВА,,,,ШОССЕ АЛТУФЬЕВСКОЕ,97, ИНН <***>, д/р 28.01.2003) возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 294,5 кв.м. (этаж 1, пом. VIII, комн. 1, 1а, 2, 2а, 2б, 3-23), расположенного по адресу: Москва, Алтуфьевское ш., 97, изложив пункты договора в редакции:

3.1 Цена объекта составляет 26 521 000 руб.,

НДС в соответствии с пп. 12 п.2 ст. 146 НК РФ не начисляется.

2.Взыскать с Департамента городского имущества г. Москвы в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МАСТЕР ЛИК" (ИНН<***>,ГОРОД МОСКВА,,,,ШОССЕ АЛТУФЬЕВСКОЕ,97, ИНН <***>, д/р 28.01.2003) 6 000 расходов по уплате гос.пошлины, 45 000 руб. за проведение экспертизы.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

С У Д ФИО5 Е.В.