Гражданский кодекс часть 1

ООО «АГРОАСПЕКТ» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с требованием: решение Управлением Федеральной- службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об отказе в осуществлении государственной регистрации права собственности от 14.01.2021 № MFC-0558/2020-514738-1.2. признать недействительным; Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве произвести государственную регистрацию перехода прав собственности от компании с ограниченной ответственностью КОО «Алпегру Ретейл Пропертиз Лимитед» к Обществу с ограниченной ответственностью «АГРОАСПЕКТ» на основании договора купли-продажи от 14.07.2020 г. в отношении объекта недвижимости - нежилое здание общей площади 1629 кв.м., кадастровый номер 77:07:0004002:1096, расположенного по адресу: <...>.

Ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований.

Третье лицо поддерживает требования заявителя.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, исследовав и оценив представленные в дело документы, суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Как установлено судом, между компанией с ограниченной ответственностью «Алпегру Ретейл Пропертиз Лимитед»» (КОО «Алпегру Ретейл Пропертиз Лимитед») и Обществом с ограниченной ответственностью «АГРОАСПЕКТ» 01. апреля 2021 года был заключен договор 01-06/7697 об уступке прав и переводе дола по договору лизинга недвижимого имущества № 647L от 23.12.2010 г. в отношении нежилого здания общей площадью 1 545, 2 кв.м., кадастровый номер 77:07:0004002:1096, расположенного по адресу: <...>., о чем Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве была сделана запись от 23.09.2012 г. № 77-77-07/038/2012-407.

Между КОО «Алпегру Ретейл Пропертиз Лимитед» и Обществом с ограниченной ответственностью «АГРОАСПЕКТ» был заключен договор купли-продажи от 14.07.2020 г. в отношении объекта недвижимости - нежилое здание общей площадью 1 545, 2 кв.м., кадастровый номер 77:07:0004002:1096, расположенного по адресу: <...>.

05.10.2020 г. стороны обратились в Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее по тексту - «Управление») с заявлением о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество с целью осуществления регистрацию перехода права собственности на нежилое здание общей площадью 1 629 кв.м., кадастровый номер 77:07:0004002:1096, расположенного по адресу: <...> на основании договора купли-продажи от 14.07.2020 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве было вынесено решение об отказе в государственной регистрации права собственности от 14.01.2021 № MFC-0558/2020-514738-1.2.

В соответствие со ст. 27 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Согласно ч. 1 ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в ряде случаев, в том числе не представление документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; представлена (поступила) информация об отсутствии документов (сведений, содержащихся в них), запрошенных органом регистрации прав по межведомственным запросам; сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права, или обременения объекта недвижимости, является ничтожной; в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна.

При принятии решения об отказе в государственной регистрации права собственности от 14.01.2021 № MFC-0558/2020-514738-1.2. государственный орган ссылался на не предоставление сторонами сделки учредительных документов ООО «Агроаспект», отсутствие решения, уполномоченного органа КОО «Алпегру Ретейл Пропертиз Лимитед» на совершение крупной сделки, а также считает, что сделка в силу закона является не заключенной и не отвечает требованием действующего законодательства. Таким образом, государственным органом установлено, что обращение за оказанием государственной услуги не соответствует требованием действующего законодательства.

Одним из оснований в принятии решения об отказе в регистрации является' не предоставление учредительной документации ООО «Агроаспект» при рассмотрении заявления о государственной регистрации перехода права собственности.

В ходе рассмотрения заявления о регистрации права Управление в Налоговый орган был сделан межведомственный запрос о предоставлении учредительной документации, ответ на запрос не поступил. В связи, с этим Управлением было вынесено решение о приостановке государственной регистрации права.

В соответствии с ч.1 ст. 7 Федерального закона от 27.07.2010 N 210-ФЗ (ред. от 30.12.2020) "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2021) органы, предоставляющие государственные услуги,.и органы, предоставляющие муниципальные услуги, не вправе требовать от заявителя предоставления на бумажном носителе документов и информации, электронные образы которых ранее были заверены в соответствии с пунктом 7.2 части 1 статьи 16 настоящего Федерального закона, за исключением случаев, если нанесение отметок на такие документы либо их изъятие является необходимым условием предоставления государственной или муниципальной услуги, и иных случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с п. 7.2. части 1 статьи 16 Федерального закона от 27.07.2010 N 210-ФЗ (ред. от 30.12.2020) "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг" многофункциональные центры осуществляют создание заверенных усиленной квалифицированной подписью уполномоченного должностного лица многофункционального центра электронных дубликатов документов и информации (преобразование в электронную форму документов и информации на бумажном носителе с сохранением их содержания и (при наличии) реквизитов), необходимых для предоставления государственных и муниципальных услуг (в том числе документов, предусмотренных частью 6 статьи 7 настоящего Федерального закона, и документов, предоставляемых в результате оказания услуг, которые являются необходимыми и обязательными для предоставления государственных и муниципальных услуг) и представленных гражданами на бумажных носителях, в порядке, установленном правилами организации деятельности многофункциональных центров, а также направление указанных электронных дубликатов в органы, предоставляющие государственные услуги, органы, предоставляющие муниципальные услуги, и указанным гражданам с использованием единого портала государственных и муниципальных услуг и (или) региональных порталов государственных и муниципальных услуг.

Кроме того, в соответствии с п. 178 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 N 278 (Зарегистрировано в Минюсте России 01.12.2017 N 49074) (далее по тексту - «Административный регламент») представленные в форме документов на бумажном носителе заявление и документы переводятся органом регистрации прав в форму электронного документа или электронного образа документа. Электронные документы, электронные образы документов, созданные в соответствии с настоящим пунктом, заверяются усиленной квалифицированной электронной подписью уполномоченного должностного лица органа регистрации прав и имеют ту же юридическую силу, что и документы, представленные заявителем в форме документов на бумажном носителе (часть 13 статьи 18 Закона о регистрации).

В соответствии с п. 9. ст. 18 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ заявитель вправе представить учредительные документы юридического лица, или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица, или заверенные лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью юридического лица (при наличии печати) копии этих учредительных документов по собственной инициативе.

Так же согласно п.65 Административного регламента в случае если государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав приостановлены по причине непредставления необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом регистрации прав посредством межведомственных запросов, заявитель уведомляется о его праве представить такие документы по собственной инициативе.

В связи, с вынесенным Управлением решением о приостановке государственной регистрации права, в том числе по причине отсутствия учредительной документации ООО «Агроаспект», в лице своего представителя 02.12.2020 года было подано заявление о предоставлении дополнительных документов, включая опись от 10.10.2019 г. выданную при более раннем обращении общества с заявлением об оказании государственных услуг через МФЦ района Чертаново Северное, ЮАО, которая подтверждает наличие у государственного органа заверенного, в установленном порядке пакета учредительных документов юридического лица ООО «Агроаспект» в полном объеме. Таким образом, изложенное в решении об отказе в государственной регистрации права собственности от 14.01.2021 № MFC-0558/2020-514738-1.2. основание не находит своего фактического подтверждения.

При принятии решения об отказе в государственной регистрации права собственности от 14.01.2021 № MFC-0558/2020-514738-1.2. Управление руководствовалось тем, что у него отсутствуют сведений о крупности и заинтересованности в заключенной сделке, а именно договора купли-продажи от 14.07.2020 г. либо согласие уполномоченных органов юридических лиц на заключение данного договора.

В соответствии с ч.1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с абз 2 п.6 Ст. 45 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ (ред. от 31.07.2020) "Об обществах с ограниченной ответственностью" Сделка, в совершении которой имеется заинтересованность, может быть признана недействительной (пункт 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации) по иску общества, члена совета директоров (наблюдательного совета) общества или его участников (участника), обладающих не менее чем одним процентом общего числа голосов участников общества, если она совершена в ущерб интересам общества и доказано, что другая сторона сделки знала или заведомо должна была знать о том, что сделка являлась для общества сделкой, в совершении которой имеется заинтересованность, и (или) об отсутствии согласия на ее совершение. При этом отсутствие согласия на совершение сделки само по себе не является основанием для признания такой сделки недействительной.

Согласно п.4, ст. 46 Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ (ред. от 31.07.2020) "Об обществах с ограниченной ответственностью" крупная сделка, совершенная с нарушением порядка получения согласия на ее совершение, может быть признана недействительной в соответствии со статьей 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации по иску общества, члена совета директоров (наблюдательного совета) общества или его участников (участника), обладающих не менее чем одним процентом общего числа голосов участников общества, Таким образом, сделки заключённые без соответствующего согласия на ее заключение с признаками заинтересованности или крупной сделки, являются оспоримыми, и могут быть признаны ничтожной только в судебном порядке.

В соответствии с п. 62 Административного регламента если в случаях, предусмотренных федеральным законом, на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, требуется получение согласия третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, к заявлению о государственной регистрации сделки или права, ограничения права, обременения объекта недвижимости прилагается такое согласие. Орган регистрации прав не вправе истребовать указанное согласие у заявителя, если в силу федерального закона сделка, совершенная без такого согласия, не является ничтожной и при непредставлении в таком случае указанного согласия сведения о непредставлении согласия на государственную регистрацию вносятся в ЕГРН и отражаются в выдаваемых Органом регистрации прав выписках из ЕГРН.

В соответствии с п.226. Административного регламента в случае если на совершение сделки с объектом недвижимого имущества в соответствии с законом требуется согласие третьих лиц, в том числе лиц, в пользу которых установлены ограничения (обременения) права, государственный регистратор прав проверяет наличие такого согласия. Непредставление для государственной регистрации прав согласия третьих лиц на совершение сделки в случаях, когда его отсутствие не влечет ничтожность такой сделки, не является основанием для приостановления государственной регистрации прав. В соответствии с п. 66 Административного регламента орган регистрации прав не вправе требовать от заявителя или его представителя представления документов и информации или осуществления действий, представление или осуществление которых не предусмотрено нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, возникающие в связи с предоставлением государственной услуги.

Законодательство РФ не предусматривает такую форму образования и организации юридического лица как «Компания с ограниченной ответственностью», т.е. в отношении данной формы юридического лица на территории РФ отсутствует обязанность по одобрению крупных сделок или сделок в признаками заинтересованности. Кроме того, Устав КОО «Алпегру Ретейл Пропертиз Лимитед». так же не предусматривает необходимость получения такого согласия, о чем в Управление, кроме учредительных документов КОО «Алпегру Ретейл Пропертиз Лимитед» были представлены пояснения, подтверждающие факт отсутствия необходимости получения согласия, уполномоченного органа юридического лица, на заключение крупной сделки.

В качестве одного из оснований при принятии решения об отказе в государственной регистрации права собственности от 14.01.2021 № MFC-0558/2020-514738-1.2. Управлением указано, что сделка между сторонами не является заключенной в связи с отсутствием в договоре купли-продажи существенного условия - цены на объект недвижимости. Поскольку у Управления отсутствуют сведения об исполнении сторонами условий договора лизинга, то Управление считает, что условия договора купли-продажи недвижимости должны в себе содержать сведения об исполнении сторонами договора лизинга недвижимого имущества от 23.12.2010 г.

В соответствии с ч.1 ст. 26 и ст.27 установлен исчерпывающий перечь оснований для принятия решения для отказа в государственной регистрации права собственности.

При этом, данным пунктом не предусмотрено запрета регистрации сделки, имеющий в себе основания для прекращения ранее возникших между сторонами обязательств и прекращающихся, в связи с возникновением между сторонами новых обязательств (новация).

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ (ред. от 16.10.2017) "О финансовой аренде (лизинге)" договор лизинга - договор, в соответствии с которым арендодатель (далее - лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (далее - лизингополучатель) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование. Договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем.

В соответствии п.4 ст. 17 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ (ред. от 16.10.2017) "О финансовой аренде (лизинге)" при прекращении договора лизинга лизингополучатель обязан вернуть лизингодателю предмет лизинга в состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или износа, обусловленного договором лизинга.

По содержанию договора лизинга недвижимого имущества №647L от 23.12.2010 и договора от 01.04.2021 01-06/7697 об уступке прав и переводе долга по договору лизинга недвижимого имущества № 647L от 23.12.2010 г., предусмотрен коммерческий лизинг, а имеенно предоставление объекта недвижимости (<...>) в аренду на срок в 256 месяцев. При этом договор лизинга и договор от 01.04.2021 01-06/7697 об уступке прав и переводе долга по договору лизинга недвижимого имущества № 647L от 23.12.2010 г. не предусматривали возможность выкупа нежилого помещения без дополнительного соглашения, определяющего цену и порядок выкупа. Договор лизинга, заключенный между сторонами КОО «Алпегру Ретейл Пропертиз Лимитед» и ООО «Агроаспект» предусматривал исполнение обязательств сторон как предоставление объекта недвижимости для временного владения и пользования за плату (аренда), путем применения, дифференцируемого размер арендной платы. Соответственно, предметом договора лизинга являлось лишь временное владение и пользование определенным объектом недвижимости за определенную стоимость. Исходя из содержания ч.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии, с п.3.1 Договора купли-продажи от 14.07.2020 г. цена договора купли-продажи составляет 125 171 661 (сто двадцать пять миллионов сто семьдесят одна тысяча шестьсот шестьдесят один) рубль 50 копеек. Договор купли-продажи от 14.07.2020 г. подразумевает абсолютно иной характер возникших между сторонами обязательств и предмет договора, чем ранее возникшие между сторонами обязательства по договору лизинга недвижимого имущества №647L от 23.12.2010 и договора от 01.04.2021 01-06/7697 об уступке прав и переводе долга по договору лизинга недвижимого имущества № 647L от 23.12.2010 г. Предметом договора купли-продажи от 14.07.2020 г. является переход права собственности на недвижимость (<...>), а значит передачу права пользования, владения и распоряжения за определенную фиксированную сторонами цену.

В соответствии с ч. 1 ст. 414 ГК РФ обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами (новация), если иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений.

Фактическое заключение сторонами иного по своей правовой природе договора является волеизъявлением обеих сторон путем достижения соглашения, о всех существенные условия сделки, заменяющих первоначальные обязательства.

В соответствии с п.1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Исходя из этого Управление не вправе вмешиваться в хозяйственную деятельность двух независимых участников гражданского оборота, путем установления цены сделки исходя из расчета исполнение (неисполнения) ранее возникших между сторонами обязательств. Договор лизинга прекращается так же на основании ст. 413 ГК РФ, а именно в связи с совпадением должника и кредитора. Таким образом, заключение договора купли продажи арендованного имущества прекращает на будущее время обязательство арендатора(покупателя) по внесению арендной платы, поскольку с момента заключения договора купли-продажи изменяется основание владения арендованным имуществом, таким основанием становится не договор аренды, а договор купли-продажи. Соответственно, сведения об оставшейся сумме не выплаченной арендной платы не имеют никакого значения для определения стоимости права собственности на объект недвижимости.

Исходя из этого цена договора купли-продажи от 14.07.2020 г. никак не должна зависеть от исполнения лизингополучателем договора лизинга в части уже произведенных оплат, ранее имеющиеся обязательства сторон по договору лизинга прекращены.

Выводы Управления о том, что договор считается не заключенным в связи с отсутствие в договоре согласованной цены объекта недвижимости не имеет под собой фактических оснований, когда условие о цене четко отражено в договоре купли-продажи.

Представленный в Управление договор купли-продажи является выражением воли двух сторон сделки, имеет установленную законом форму, содержит все существенные условия, а соответственно не можем считаться не заключенным или ничтожным. Таким образом, законного основания для вынесения решения об отказе в осуществлении государственной регистрации права собственности от 14.01.2021 № MFC-0558/2020-514738-1.2.

Доводы Ответчика, изложенные в отзыве, были судом рассмотрены и отклонены как не соответствующие указанным выше обстоятельствам дела и противоречащие действующему законодательству.

Согласно ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 11-13 ГК РФ, ст.ст. 2, 3, 4, 13, 20 Федерального Закона РФ от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; ст. ст. 4, 65, 110, 167, 168, 169, 170, 181, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Удовлетворить заявление ООО «АГРОАСПЕКТ».

Признать незаконным, отменить Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об отказе в осуществлении государственной регистрации права собственности от 14.01.2021 № MFC-0558/2020-514738-1.2.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, в тридцатидневный срок с даты вступления решения в законную силу, произвести государственную регистрацию перехода прав собственности от компании с ограниченной ответственностью КОО «Алпегру Ретейл Пропертиз Лимитед» к Обществу с ограниченной ответственностью «АГРОАСПЕКТ» на основании договора купли-продажи от 14.07.2020 г. в отношении объекта недвижимости - нежилое здание общей площади 1629 кв.м., кадастровый номер 77:07:0004002:1096, расположенного по адресу: <...>.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в пользу ООО «АГРОАСПЕКТ» расходы по госпошлине в сумме 3000,00 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Махлаева Т.И.