Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Прометей" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы о взыскании убытков в виде уплаченной арендной платы.

Обосновывая свои исковые требования, истец ссылается на то, что стоимость уступаемого права, уплаченная им ООО «Геликон-Инвест», включала в себя 910 000 руб. компенсации расходов ООО «Геликон-Инвест» по оплате арендной платы по договорам долгосрочной аренды земельных участков от 25.10.2011 № И-09-000098 и № И-09-000099, заключенных между ООО «Геликон-Инвест» и ответчиком , и поскольку ответчик не исполнил свои обязательства по фактической передаче земельных участков, у него возникла обязанность перед арендатором по возврату уплаченной арендной платы за весь период до такой передачи.

Ответчик против иска возражал, указывая, что сторонами при заключении договоров аренды было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то есть правоотношения, а также все права и обязанности по договору аренды возникли между сторонами с момента его заключения.

Ответчик считает, что в силу действующего градостроительного и земельного законодательства наличие на земельном участке некапитальных объектов не является препятствием для разработки проектной документации, получения заключения государственной экспертизы и разрешения на строительство. Наличие на земельном участке некапитальных объектов не лишает арендатора возможности осуществлять разработку проектной документации, получить разрешение на строительство капитального объекта.

Ответчик обращает внимание на то, что ООО "Геликон-ИНВЕСТ" подписало договор аренды на момент, когда на земельном участке находились третьи лица, т.е. по смыслу п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации ООО "Геликон-ИНВЕСТ" должен был обнаружить на спорном земельном участке имущество третьих лиц во время осмотра имущества и в случае признания его недостатком, препятствующим осуществлению строительной деятельности, выразить свое несогласие.

Ответчик также заявил о пропуске срока исковой давности, указывая, что спорные денежные средства были уплачены ООО "Геликон-ИНВЕСТ" в качестве 20% от арендной платы за первый год аренды по двум договорам, заключенным между ООО "Геликон-ИНВЕСТ" и Департаментом 25.10.2011, в связи с чем срок исковой давности по требованиям истек 25.10.2014.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 17.08.2015 в удовлетворении иска было отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2015 решение Арбитражного суда города Москвы от 17.08.2015 отменено, с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО "Управляющая компания Прометей" была взыскана сумма убытков в размере 910 000 руб.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа решение и постановление апелляционной инстанции были отменены, дело было направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд г.Москвы.

При этом суд кассационной инстанции указал, что при рассмотрении дела суды не проверили доводы ответчика о пропуске срока исковой давности, а также указал на необходимость при новом рассмотрении дела установить, было ли арендатору до подписания договора аренды известно о тех недостатках, на которые он ссылается, а также мог ли арендатор, действуя разумно и осмотрительно, обнаружить данные недостатки во время осмотра имущества при его передаче и заключении договора.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы сторон, оценив представленные доказательства, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что по результатам открытого аукциона (протокол N 1-2-5/2011 от 13.10.2011) между Департаментом земельных ресурсов г. Москвы (арендодатель) и ООО "Геликон-ИНВЕСТ" (арендатором) заключен договор долгосрочной аренды земельного участка N И-09-000099, по которому в аренду передавался земельный участок площадью 5326 кв. м, кадастровый номер 77:09:0002016:1001, расположенный по адресу: <...>, для строительства объекта капитального строительства.

Согласно п.2.1 Договора N И-09-000099, Договор заключен сроком на 5 лет 11 месяцев 28 дней.

Договор аренды зарегистрирован 25.11.2011, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись N 77-77-14/017/2011-354.

Между теми же сторонами также заключен договор долгосрочной аренды N И-09-000098 в отношении земельного участка, площадью 6075 кв. м, кадастровый N 77:09:0002016:1000, расположенного по адресу: <...>, для строительства объекта капитального строительства.

Согласно п.2.1 Договора N И-09-000098, Договор заключен сроком на 5 лет 11 месяцев 28 дней, зарегистрирован 23.12.2011г.

Акт приема-передачи земельных участков между сторонами не составлялся.

В п. 1.2. договоров предусмотрено, что передача земельного участка совпадает с моментом возникновения правоотношений по договору.

Согласно п. 3.1 договора N И-09-000099 до заключения настоящего договора арендатором внесено 447 391 руб. 20 коп., что составляет 20% за первый год аренды.

В соответствии с п. 3.1 договора N И-09-000098 до заключения настоящего договора арендатором внесено 470 000 руб. за первый год аренды.

Между ООО "Геликон-Инвест" (арендатором) и ООО "Управляющая компания Прометей" (новым арендатором) заключены договоры переуступки прав аренды земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности от 30.01.2014 N 30/01/2014-01 и N 30/01/2014-02, по условиям которых арендатор передал новому арендатору права и обязанности, предусмотренные договорами аренды, заключенными с Департаментом земельных ресурсов г. Москвы (в настоящий момент Департамент городского имущества города Москвы).

В п. 2.1. договора от 30.01.2014 N 30/01/2014-02 предусмотрено, что размер платы (вознаграждения) за переуступку по настоящему договору права аренды земельного участка составляет 160 000 руб., в том числе НДС. Помимо суммы вознаграждения новый арендатор компенсирует арендатору затраты, потраченные на участие в аукционе по продаже права на заключение договора аренды участка, что составляет 440 000 руб. в соответствии с договором о внесении задатка от 05.10.2011, заключенным между арендатором и Департаментом города Москвы по конкурентной политике.

Согласно п. 2.1. договора от 30.01.2014 N 30/01/2014-01, размер платы (вознаграждения) за переуступку по настоящему договору права аренды земельного участка составляет 130 000 руб., в том числе НДС. Помимо суммы вознаграждения новый арендатор компенсирует арендатору затраты, потраченные на участие в аукционе по продаже права на заключение договора аренды участка, что составляет 470 000 руб. в соответствии с договором о внесении задатка от 05.10.2011, заключенным между арендатором и Департаментом города Москвы по конкурентной политике.

Из содержания договоров аренды №И-09-000098 и №И-09- 000099, следует, что суммы 440 000 руб. и 470 000 руб. подлежат отнесению в счет уплаты арендной платы за первый год аренды , следовательно, по договорам о переуступке прав аренды земельных участков денежные средства, перечисленные прежнему арендатору в качестве задатка за право на заключение договоров аренды земельных участков, фактически являются компенсацией за оплату арендной платы за первый год аренды.

Спорный земельный участок выделен из земельного участка с кадастровым номером 77:09:0002016:18, площадью 12 000 кв. м, который ранее был предоставлен во владение и пользование ГСК "Коровино-Авто" по договору аренды от 06.11.1998 N М-09-012923, прекращенному 27.01.2011 года.

Согласно решению Арбитражного суда г. Москвы от 29.09.2010 по делу N А40-63796/2010, вступившему в законную силу, ГСК "Коровино-Авто" обязано освободить земельный участок по адресу: <...>. Определением ВАС РФ от 05.07.2012 № ВАС-7898/12 по делу № А40- 63796/2010 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ. Арендатором ГСК "Коровино-Авто" земельный участок освобожден не был.

27.12.2011 года ООО "Геликон-ИНВЕСТ" уведомил Департамент городского имущества города Москвы о том, что не имеет возможности использовать арендуемый земельный участок по назначению, поскольку доступ на участок ограничен и он занят третьими лицами. Указанное обращение оставлено Департаментом городского имущества города Москвы без ответа.

Постановлением № 467 от 19.06.2012 о даче поручения по совершению исполнительных действий, Префектуре САО г.Москвы предоставлено право самостоятельно освободить земельный участок по адресу: г. Москва, Коровинское 4 А40-51014/15 шоссе, д. 41 А от расположенного ограждения, пункта охраны в двухнедельный срок со дня вступления в силу решения суда. Письмом Службы судебных приставов-исполнителей от 10.04.2014 года подтверждается, что исполнительное производство в отношении ГСК "Коровино- Авто", возбужденное на основании исполнительного листа по делу N А40- 63796/2010 не завершено, земельный участок по адресу: <...> не освобожден. Из акта осмотра земельного участка от 04.07.2014 г. следует, что земельный участок с кадастровым номером 77:09:0002016:1001 занимают неустановленные лица, доступ на участок закрыт, имеется охрана, участок огорожен железобетонным забором, по периметру участка располагаются временные бытовки для проживания водителей большегрузов, а также металлические контейнеры.

Согласно письму от 08.07.2014 за № 21-06-16454 Госинспекции по недвижимости по запросу ООО "Управляющая компания Прометей", в результате обследования установлено, что в границах земельных участков с кадастровыми номерами 77:09:0002016:1000 и 77:09:0002016:1001 ГСК "Коровино-Авто" занимает и использует земельный участок площадью около 1200 кв. м под размещение большегрузного транспорта без надлежаще оформленных правоустанавливающих документов на землю. Земельный участок огорожен забором, охраняется, доступ ограничен.

При рассмотрении арбитражного дела N А40-16827/13 в удовлетворении исковых требований ДГИ г.Москвы к прежнему арендатору во взыскании задолженности было отказано по причине отсутствия фактической передачи земельного участка .

Вступившим в законную силу решением по делу № А40-153518/14 суд обязал Департамент городского имущества передать спорные земельные участки истцу, сославшись в решении на состоявшиеся судебные акты, установив факт владения всем участком ГСК «Коровино-Авто», а также на невозможность его использования в соответствии с целями, предусмотренными Договорами аренды.

Указанные обстоятельства в силу п.2 ст.69 АПК РФ носят преюдициальный характер по отношению к настоящему спору.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Правилами ст. 611 ГК РФ устанавливается, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Земельные участки не были освобождены арендодателем от имущества и переданы новому арендатору, однако истец производил арендные платежи.

Поскольку в спорный период истец и его правопредшественник земельным участком не владели и не пользовались, земельный участок, площадью 5326 кв. м, кадастровый N 77:09:0002016:1001, расположенный по адресу: <...> находился в фактическом пользовании прежнего арендатора ГСК «Коровино-Авто» и иных лиц, не был освобожден от расположенных на нем строений и ограждения, препятствующего доступу к объекту аренды, истец, как правопреемник ООО «Геликон-Инвест», компенсирующий ему оплату денежных средств, в счет арендной платы за первый год аренды, имеет право на возмещение указной суммы.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которое лицо, чье право нарушено, произвело или должно было произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которое это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно ст. 393 ГК РФ, возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, в связи с чем лицо, требующее их возмещения, должно доказать факт нарушения обязательства, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, а также их размер в соответствии со ст.15 ГК РФ.

Требуя возмещения реального ущерба и упущенной выгоды, лицо, право которого было нарушено, обязано доказать размер ущерба, причинную связь между ущербом и действиями( бездействием) лица, нарушившего право, а также вину должника.

Истцом представлены доказательства причинения о убытков в виде выплаченной арендной платы в сумме 910 000 руб., возникшие по причине невыполнения ответчиком своих обязательств.

Довод ответчика о пропуске Истцом срока исковой давности не может быть признан обоснованным по следующим основаниям.

Согласно п.1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ, т.е. если законом не установлено иное, Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Ранее, по делам №№ А40-168271/2013 и А40-154647/2012 (с участием тех же лиц в отношении того же земельного участка, но за разные периоды времени) Арбитражным судом г.Москвы были вынесены решения (от 18.02.2014г. по делу А40-168271/2013 и от 24.01.2013г. по делу А40-154647/2012) о взыскании с ООО «Геликон-инвест» задолженности по уплате арендной платы. Т.е. судом была установлена обязанность Арендатора уплачивать Арендодателю арендную плату. Данные решения были обжалованы, и в результате обжалования апелляционной инстанцией были приняты новые судебные акты, которые вступили в законную силу 24.11.2014г. и 31.03.2016г. соответственно. В данных судебных актах судом было установлено отсутствие фактической передачи арендатору земельного участка, а также право Арендатора приостановить встречное исполнение своего обязательства по уплате арендной платы в соответствии с п.2 ст.328 ГК РФ.

Таким образом, о нарушении своего права ООО «Управляющая компания Прометей» узнало с момента вступления в законную силу постановления 9-го Арбитражного апелляционного суда от 24 ноября 2014г. по делу МА40-168271/2013 по иску ДГИ города Москвы к ООО "Геликон-инвест", где Истец был привлечен в качестве третьего лица, о взыскании задолженности по договору долгосрочной аренды земельного участка от 25.10.2011г. МИ-09-000099 и пени, в котором судом было установлено отсутствие фактической передачи арендатору земельного участка.

Доводы Ответчика о том, что ООО«Геликон-инвест», а затем и ООО«Управляющая компания Прометей» должны были обнаружить на спорном земельном участке имущества третьих лиц во время осмотра имущества до подписания договоров с учетом положений п.2 ст.612 ГК РФявляются неосновательными.

Арбитражными судами при рассмотрении вышеуказанных дел неоднократно были установлены фактические обстоятельства в отношении спорных земельных участков, которые опровергают доводы ответчика.

Так, суды установили, что спорные земельные участки по адресу: <...> вл.41А подлежали предоставлению Истцу в освобожденном виде для строительства капитального объекта и непредусматривалось нахождение на нем иных строений и ограничение доступа на земельный участок(Постановление арбитражного суда Московского округа от 02.03.2015г. по делу №А40-168271/13, Постановление 9 арбитражного апелляционного суда от 29.03.2016г. по делу №А40-154647/2012);

Также судами было установлено, что в нарушение требований ст.ст.606, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик не передал земельные участки истцу в освобождённом состоянии, в связи с чем, передача арендодателем участков арендатору не состоялась, истец во владение земельными участками невступил(Постановление арбитражного суда Московского округа от 19.10.2015г. по делу №А40-153518/14) и что в адрес ответчика были направлены обращения исх. №7-12/11 от 26.12.2011г. ООО «Геликон-ИНВЕСТ», а также истца исх. №34 от 11.06.2014г., исх. № 64 от 09.09.2014, содержащие претензии о том, что участок, который являлся предметом торгов на аукционе, невозможно использовать в связи с тем, что он не освобожден от владения третьими лицами, находится под охраной(Постановление арбитражного суда Московского округа от 19.10.2015г. по делу №А40-153518/14 стр.5, Постановление арбитражного суда Московского округа от 02.03.2015г. по делу №А40-168271/13, Постановление 9 арбитражного апелляционного суда от 29.03.2016г. по делу №А40-154647/2012).

Арбитражный суд Московского округа при рассмотрении дела № А40-168271/13 указал на то, что п. 2 ст.612 ГК РФимеет отношение к имуществу, фактически переданному по договору аренды, и которое было принято арендатором без каких-либо замечаний. Вконкретном случае, речь идет об имуществе, которое фактически не было передано в аренду. Поэтому, требование о необходимости применения данной статьи не является обоснованным» (Постановление арбитражного суда Московского округа от 02.03.2015г. по делу №А40-168271/13 стр.6).

Поскольку передача арендодателем имущества арендатору не состоялась, истец во владение земельными участками невступал, п.2 ст.612 ГК РФ к спорным правоотношениям сторон не может быть применен.

Расходы по уплате госпошлины относятся на ответчика в порядке ст.110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.4, 65, 75, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы за счет казны г.Москвы в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Прометей» убытки в сумме 910 000 руб. , а также расходы по госпошлине в сумме 21200 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Демьянова О.И