Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «КАСТОРАМА РУС» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 115114, Москва, Дербеневская наб., д. 7, стр.8, дата регистрации 15.09.2004 г.)

к ответчику Акционерному обществу «ДОРИНДА» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 195213, <...>, дата регистрации 05.08.2002 г.)

о взыскании 31 560 000 руб. 00 коп.,

при участии:

от истца – ФИО1, доверенность от 25.08.2015 г. № 193-2015;

от ответчика – ФИО2. доверенность от 28.12.2015 г. № Д/16-5781;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «КАСТОРАМА РУС» обратилось в суд с требованием к Акционерному обществу «ДОРИНДА» о взыскании 31 560 000 руб. 00 коп.

Исковые требования со ссылкой на ст.ст. 12, 15, 381.1, 381.2, 190, 395, 429, 431, 487, 1102, 1103, 1107 ГК РФ, мотивированы тем, что в нарушение оговоренных условий в предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества № 1 от 13.09.2013г., предложенная ответчиком последующая редакцию основного договора содержат условия ущемляющие права истца как покупателя, которые истец расценивает как попытку ответчика заключить договор на выгодных для себя условиях, отличных от согласованных сторонами в предварительном договоре.

Ответчик, исковые требования не признал, по основаниям письменного отзыва на иск.

Суд, выслушав стороны , исследовав письменные материалы дела, приходит к выводу, что заявленные исковые требований подлежат частичному удовлетворению, по следующим основаниям:

В судебном заседании установлено, что 13.09.2013 г. между ЗАО «ДОРИНДА» (продавец) и ООО «Касторама РУС» (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества № 1, предметом которого является обязательство сторон заключить в будущем договор купли-продажи будущей вещи, объектом которого будут являться: помещения Гипермаркета, подлежащее строительству в соответствии с проектом строительства, условиями настоящего предварительного договора и договора купли-продажи будущей вещи (п.. 2.1.1.). Зона погрузки-выгрузки Гипермаркета, подлежащая строительству в соответствии с проектом строительства, условиями настоящего предварительного договора и договора купли-продажи будущей вещи (п.2.1.2). Трансформаторная подстанция покупателя, подлежащая строительству в соответствии с проектом строительства, условиями настоящего предварительного договора и договора купли-продажи будущей вещи (п. 2.1.3). Доля в размере 45,2% процентов в праве собственности на Газовую котельную, подлежащую строительству в соответствии с проектом строительства, условиями настоящего предварительного договора и договора купли-продажи будущей вещи (п. 2.1.4). Доля в размере 45,2% процентов в праве собственности на внешние инженерные сети, подлежащие строительству согласно проекту строительства, условиям настоящего предварительного договора и договора купли-продажи будущей вещи (п.2.1.5).

Стороны договорились заключить договор купли-продажи будущей вещи в срок не позднее 20.01.2014 г. (п. 2.5.).

Существенные условия договора купли-продажи будущей вещи, а также цена договора купли-продажи будущей вещи согласованы сторонами в настоящем предварительном договоре. Условия договора купли-продажи будущей вещи не должны противоречить условиям, согласованным сторонами в настоящем предварительном договоре (п. 2.6).

Согласно п. 8.1 предварительного договора, в обеспечение исполнения покупателем своих обязательств по заключении договора купли-продажи будущей вещи покупатель обязуется в течение 10 (десяти) рабочих дней после получения от продавца оригинала банковской гарантии (п. 8.6 настоящего предварительного договора) оплатить продавцу обеспечительный платеж в размере 25.423.728 руб. 81 коп., кроме того НДС 18% в размере 4.576.271 руб. 19 коп., итого 30.000.000 руб. (п. 8.1.).

Обеспечительный платеж является самостоятельным видом обеспечения исполнения обязательств по настоящему предварительному договору в соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ и не является авансом либо задатком (п.8.2.). В случае заключения сторонами договора купли-продажи будущей вещи обеспечительный платеж подлежит зачету в полном объеме в счет покупной цены (п. 8.3.). В случае прекращения настоящего предварительного договора по основаниям, предусмотренным п. 10.2 настоящего предварительного договора, обеспечительный платеж в полном объеме возвращается покупателю в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты предъявления покупателем соответствующего требования (п. 8.4.). В случае прекращения настоящего предварительного договора по основаниям, указанным в п. 10.3 предварительного договора, обеспечительный платеж в полном объеме удерживается продавцом (п. 8.5).

Односторонний отказ от предварительного договора и от заключения договора купли-продажи будущей вещи предусмотрен в п. 10 предварительного договора.

Согласно п. 10.1 договора продавец вправе отказаться от исполнения настоящего предварительного договора в одностороннем внесудебном порядке в случае проскоки исполнения покупателем обязательств по оплате обеспечительного платежа более чем на 10 (десять) рабочих дней (п. 10.1.). В случае отказа или уклонения продавца от заключения договора купли-продажи будущей вещи продавец обязуется возвратить покупателю перечисленной последним обеспечительной платеж в полном объеме в течение 5 рабочих дней с момента (даты) предъявления покупателем соответствующего требования, а также уплатить покупателю штраф в размере 5,2% годовых от обеспечительного платежа (п. 10.2). Под отказом или уклонением одной из сторон от заключения договора купли-продажи будущей вещи стороны понимают любое основание из оснований, перечисленных ниже: необоснованный отказ от заключения договора купли-продажи будущей вещи; неподписанные уполномоченным лицом согласованного сторонами текста договора купли-продажи будущей вещи; отказ включать в договор купли-продажи будущей вещи условия, согласованные в статьях 3, 4, 5, 6 и 11 настоящего предварительного договора; одностороннее изменение в договоре купли-продажи будущей вещи условий, согласованных сторонами в статьях 3, 4, 5, 6 и 11 настоящего предварительного договора (п. 10.4).

Дополнительным соглашением № 2 от 18.07.2014 г. к договору стороны изложили п. 2.5. договора в следующей редакции стороны договорились заключить договор купли-продажи будущей вещи в срок не позднее 30 ноября 2014 г.

Судом установлено, что в целях реализации обязательств АО «Доринда» и ООО «Касторама РУС», предусмотренных предварительным договором, по заключению основного договора, ЗАО «Доринда» подписало со своей стороны и направило 25 ноября 2014 г. на подписание ООО «Касторама РУС» три экземпляра основного договора.

Письмом исх.№12/14 от 01.12.2014 г. полагая, что предложенная редакция основного договора купли-продажи будущей вещи содержит иные условия, нежели были оговорены в предварительном договоре, в частности, АО «Доринда» не включило в направленный на подписание основной договор существенные условия, согласованные сторонами в ст.3, 4, 5, 6, 11Предварительного договора, а также, что АО «ДОРИНДА» в одностороннем порядке изменило условия, согласованные в ст. 3, 4, 5, 6, 11 Предварительного договора, - истец отклонил редакцию основного договора ответчика, заявил о невозможности подписания договора купли-продажи по вине ЗАО «Доринда», и прекращении предварительного договора купли-продажи, с требованием возвратить уплаченный по п. 8.1 договора обеспечительный депозит в полном объеме и уплатить штраф в размере 5,2% годовых за период с даты уплаты обеспечительного депозита до даты его возврата.

В ответ на указанное письмо, ответчик направил письмо, в котором отклонил все возражения истца относительно предложенной редакции.

Ссылаясь на отличные от согласованных сторонами условий, представленных ответчиком в договоре купли-продажи будущей вещи, указывает на неопределенность предмета договора, отсутствие точного перечня работ Продавца, предусмотренный пп. (б) п. 4.3 Предварительного договора, а также условия, ущемляющие права и интересы ООО «Касторама РУС» и выходящие за пределы понятий разумности и добросовестности, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

По мнению Покупателя, имеют место недобросовестные действия Продавца, направленные на безосновательное удержание Обеспечительного платежа, а именно:

- отсутствие факта строительства Объекта купли-продажи (торгового центра);

- попытка навязать Покупателю дополнительные обязательства и возможные расходы, связанные с Договором, которые не были согласованы Сторонами в Предварительном договоре.

- представление основного Договора на подпись Покупателю, который не является профессионалом на рынке недвижимости, за один рабочий день до истечения срока на его подписание, при том, что пропуск данного срока может повлечь утрату Покупателем Обеспечительного платежа. Тем самым Покупатель был поставлен в положение, делающее невозможным согласование иного содержания отдельных условий Договора.

ООО «Касторама», требуя взыскать с АО «ДОРИНДА», удержанный последним Обеспечительный платеж, утверждает о том, что полученный 26 ноября 2014г. от АО «ДОРИНДА» Основной договор содержал условия, отличные от согласованных в Предварительном договоре условий, которые, в дополнение, ущемляли интересы ООО «Касторама».

ООО «Касторама» утверждает, что, АО ДОРИНДА» в направленном на подписание Основном договоре в одностороннем порядке изменило часть условий, согласованных сторонами в статьях 3, 4, 5, 6 и 11 Предварительного договора.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик указал, что, условия, согласованные в Предварительном договоре в качестве основания платежей, также включены в Основной договор; основания для совершения платежей, согласованные в Предварительном договоре, были сохранены в Основном договоре, в том числе обязанность Продавца предоставлять Покупателю банковские гарантии, фраза, которую истец цитирует в обоснование верности своего утверждения: «Выпуск банковской гарантии в иной срок не является основанием для неисполнения или ненадлежащего исполнения Покупателем своих обязательств основано на неверном толковании истцом условий договоров. Пунктами 3.3.1.-3.3.8., 3.3.11. Основного договора стороны согласовали порядок (последовательность) исполнения Продавцом своего обязательства по обеспечению выпуска банковской гарантии, в том числе предусмотрели срок, в течение которого Продавец обеспечивает ее выпуск. При этом, стороны договорились, что иной срок исполнения Продавцом данного обязательства (обязательства по выпуску банковской гарантии) не является основанием для неисполнения Покупателем своего обязательства по оплате. Тем самым вывод истца о том, что цитируемая им фраза свидетельствует о необходимости исполнения Покупателем своего обязательства по оплате платежа вне зависимости от исполнения Продавцом своего обязательства по обеспечению выпуска банковской гарантии на данный платеж, ошибочен, такой вывод не следует из текста Основного договора.

Абзац 3, п.3.3.1. Основного договора содержит обязательство ООО «Касторама» возвратить АО «ДОРИНДА» оригинал банковской гарантии, выпущенной в рамках Предварительного договора, в течение 5 (Пяти) рабочих дней с даты вступления в силу Основного договора. При этом, следует отметить, что в п.8.6. Предварительного договора было предусмотрено обязательство ООО «Касторама» возвратить Продавцу оригинал банковской гарантии в течение трех рабочих дней с даты прекращения Предварительного договора. По мнению ответчика, данное обязательство было ранее принято ООО «Касторама» и не является дополнительным обязательством ООО «Касторама».

Основной договор не содержал условийвключающих новый способ обеспечения исполнения обязательств Покупателя, который заключался в обязанности Покупателя компенсировать расходы Продавца по оплате комиссии за выдачу банковских гарантий

П.3.3.11., содержал условия регулирующий порядок оплаты Покупателем последнего платежа по Основному договору. Указанным пунктом предусмотрено, что Покупатель оплачивает предусмотренный данным пунктом платеж после получения от Продавца банковской гарантии . . . составленной по форме, приведенной в приложении №11.9 к Договору. В приложении №11.9 к Основному договору предусмотрено право Покупателя на компенсацию расходов по устранению недостатков построенного Продавцом Объекта за счет банковской гарантии. Таким образом, указанное Истцом право было сохранено в Основном договоре.

Дополнительный банк к списку согласованных в Предварительном договоре банков, банковские гарантии которых были допущены к обеспечению возврата уплачиваемых Покупателем платежей,был добавлен, по мнению ответчика, это условие было согласовано сторонами в процессе согласования текста Основного договора и данное обстоятельство не ущемляло интересы Покупателя.

Пункт12.5. Основного договора нельзя квалифицировать как одностороннее изменение согласованных в ст.3, 4, 5,6, 11 Предварительного договора условий, т.к. содержащиеся в п. 12.5. Основного договора условия не вступают в противоречие с условиями в ст.3, 4, 5, 11 Предварительного договора и не исключают их.

Абзац 2 п.4.2. Основного договора содержал обязательство Покупателя по предоставлению Продавцу имеющейся у Покупателя информации, исполнение Покупателем данного обязательства было необходимо для разработки проектной документации на строительство Торгового центра в части объектов недвижимости, подлежащих передаче в собственность Покупателя.

Включение абзац 4, п.4.3 было согласовано сторонами в процессе обсуждения текста Основного договора, в подтверждение чего ответчик ссылается на нотариальный Протокол осмотра.

Включением абзац 6, п.4.3 было согласовано сторонами в абзаце 4, п.11.3. Предварительного договора.

По мнению ответчика, абзац 2, п.4.2., абзацы 4, 6 п.4.3. Основного договора нельзя оценивать как одностороннее изменение Ответчиком, согласованных в ст.3, 4, 5, 6,11. Предварительного договора условий по смыслу п.10.4. Предварительного договора, содержащиеся в абзаце 2, п.4.2., абзацах 4, 6 п.4.3. Основного договора условия не вступают в противоречие с условиями в ст.3, 4, 5, 6, 11 Предварительного договора и не исключают их.

Включение в Основной договор статьи 6, по мнению ответчика, нельзя квалифицировать как одностороннее изменение согласованных в ст.4 Предварительного договора условий, т.к. содержащиеся в ст.6 Основного договора условия не вступают в противоречие с условиями ст.4 Предварительного договора и не исключают их. То есть данной статьей 6 Основного договора не произошло изменения согласованных в ст.4 Предварительного договора условий.

Включение данного условия, по мнению ответчика, было согласовано сторонами при обсуждении текста Основного договора, в подтверждение чего представлен в том числе Протокол осмотра (стр.16 приложения №6 к Протоколу осмотра).

По мнению ответчика, истец ошибочно полагает, что в абзаце 2, п.4.5. Предварительного договора была предусмотрена обязанность Продавца. В действительности, как указывает ответчик, в данном абзаце было предусмотрено право Покупателя устранить недостатки за свой счет, если Продавец откажется их устранять.

Указанное в предыдущем абзаце условие не было включено в ст.7 Основного договора, так как это соответствовало договоренностям сторон, достигнутым в процессе обсуждения Основного договора, в подтверждении чего ответчик ссылается на Протокол осмотра (стр.18 приложения №6 к Протоколу осмотра).

Пп.(з), п.7.1, содержит условие о минимальном температурном режиме объекта будущей купли-продажи на момент начала выполнения Покупателем Подготовительных работ в нем, что нельзя оценивать как режим использования объекта. Как указывает ответчик, соблюдение указанного минимального температурного режима при производстве Подготовительных работ Покупателем требуется с точки зрения технологии производства работ (ряд работ объективно не может быть выполнен при более низкой температуре в помещении), в связи с чем, указанное условие о минимальном температурном режиме в помещении является, по сути, требованием технологии производства Подготовительных работ, осуществляемых Покупателем.

Иной минимальный температурный режим в объекте будущей купли-продажи не был согласован сторонами в Предварительном договоре, в связи с чем, ответчик считает, что данное условие нельзя квалифицировать как одностороннее изменение условий, согласованных в ст.3, 4, 5, 6, 11 Предварительного договора.

По мнению ответчика, включение в текст Основного договора пп.(з), п.7.1, было согласовано сторонами в процессе обсуждения текста Основного договора, в подтверждении чего ответчик ссылается на Протокол осмотра (стр.17 приложения №6 к Протоколу осмотра).

П.4.1. Предварительного договора отличается от п.8.1. Основного договора тем, что в п.8.1, добавлено условие, что Покупатель обязан выполнять Подготовительные работы в соответствии с Проектом строительства и Рабочей документацией Покупателя.

По мнению ответчика, включение данного условия было согласовано сторонами в процессе обсуждения текста Основного договора, в подтверждении чего ответчик ссылается на Протокол осмотра (стр.18 приложения №6 к Протоколу осмотра).

Ответчик считает, что даже при отсутствии данного условия в Основном договоре у Покупателя возникало данное обязательство в силу действующего законодательства. Подготовительные работы, под которыми в соответствии с п.1.16. Основного договора подразумеваются строительно-монтажные, инженерно-монтажные, отделочные и иные работы, в силу Градостроительного кодекса РФ и иных подзаконных актов должны выполняться во вновь возводимом здании в соответствии с проектной документацией на строительство здания (которой является Проект строительства по терминологии Основного договора). Также, выполнение Подготовительных работ невозможно без учета Рабочей документации Покупателя, которая в соответствии со ст.1.23. Предварительного договора и Основного договора является документацией, разрабатываемой Покупателем или третьими лицами на основании Технического задания Покупателя и Проекта строительства.

Указанное дополнение не отвечает признакам, установленным ст.10.4 Предварительного договора, следовательно, изменения условий, согласованных в ст.3, 4, 5, 6, 11 Предварительного договора, не произошло.

Абзац 1, п.8.4. Основного договора содержит обязательство Покупателя обеспечивать в период проведения Покупателем Подготовительных работ доступ уполномоченных представителей Продавца в объект будущей купли-продажи. Ответчик считает, что в соответствии с условиями Предварительного договора Продавец не брал на себя обязательств передать объект будущей купли-продажи в аренду на период выполнения Подготовительных работ или иным образом ограничить свое право на возводимый объект. Кроме того, Продавец как застройщик, несущий ответственность в соответствии с Градостроительным кодексом РФ за качество выполняемых работ и их соответствие проектной документации, имеет в силу закона право контролировать соблюдение требований проектной документации и иных обязательных к соблюдению при строительстве здания норм, в том числе посредством физического прохода в часть Здания - объект будущей купли-продажи и визуального осмотра выполняемых работ. Т.о. указанное право Продавца осуществлять доступ в объект будущей купли-продажи, которому корреспондирует обязанность Покупателя обеспечить указанный доступ, предусмотрено действующим законодательством и не является дополнительным обязательством Покупателя; абзац 2, п.8.4. Основного договора содержит обязательство Продавца и не содержит обязательств Покупателя; п.8.8. Основного договора содержит условие о необходимости страхования подрядчиками Покупателя, выполняющими в объекте будущей купли- продажи Подготовительные работы, риска ответственности по обязательствам, возникающим вследствие причинения вреда. При этом, указанное требование сдержится в Градостроительном кодексе РФ, в связи с чем, нет оснований утверждать о том, что данное условие является дополнительным обязательством Покупателя; п.8.9. Основного договора нельзя квалифицировать как одностороннее вменение согласованных в статьях 3, 4, 5,6, 11 Предварительного договора условий, т.к. содержащиеся в п.8.9. Основного договора условия не вступают в противоречие с условиями в ст. 3, 4, 5, 6, 11 Предварительного договора и не исключают их.

По мнению ответчика, включение в Основной договор перечисленных выше условий п.8.4., 8.8., 8.9. было согласовано сторонами в процессе обсуждения Основного договора, что подтверждается Протоколом осмотра (стр.18, 19 приложения №6 к Протоколу осмотра).

Статья 9 Основного договора содержит условия, не урегулированные сторонами в ст.4 Предварительного договора, в связи с чем, данную статью 9 Основного договора нельзя квалифицировать как одностороннее изменение согласованных в ст.3, 4, 5, 6, 11 Предварительного договора условий. Содержащиеся в ст.9 Основного договора условия не вступают в противоречие с условиями ст.3, 4, 5, 6, 11 Предварительного договора и не исключают их.

По мнению ответчика, включение в Основной договор статьи 9 было согласовано сторонами в процессе обсуждения Основного договора, что подтверждается Протоколом осмотра (стр.20 приложения №6 к Протоколу осмотра).

Определенные сторонами в п. 2.8, 2.9 2.10, 2.11 предварительного договора, не являются существенными, данный вывод также следует из ст. 3, 4, 5, 6, 11 Предварительного договора, в которых стороны определили перечень условий, отсутствие которых в основном договоре предоставляет другой стороне право отказаться от заключения основного договора.

По мнению ответчика, утверждение Истца о том, что факт отсутствия Соглашения о пользовании в составе Основного договора, который был направлен Ответчиком в адрес Истца, создавал для Истца неопределенность в вопросах пользования общим имуществом и ценообразования при эксплуатации такого имущества, противоречит фактическим обстоятельствам дела, соглашение о пользовании по смыслу Предварительного договора, Основного договора и характера отношений сторон является соглашением, которым Истец и Ответчик как собственники нежилых помещений в Здании должны были согласовать порядок пользования общим имуществом Здания.

Ответчик считает, что пункт 1.18. Основного договора содержал максимально подробное на данном этапе строительства описание объекта Основного договора, в частности, были определены: проектная/ориентировочная площадь, строительные оси, описывающие будущее местонахождение Помещения Гипермаркета в Здании, сетка колонн и ссылка на приложение, в котором местонахождение Помещения в Здании было отображено графически.

В пункте 2.6. Основного договора стороны согласовали, что по итогам строительства Здания площадь Помещения Гипермаркета может отклониться от площади, указанной в Основном договоре (учитывая, что Основной договор заключался на стадии разработки проектной документации) и это обстоятельство не может быть основанием для отказа от исполнения договора какой-либо из сторон. То есть, данным пунктом стороны согласовали определенный порядок действий при наступлении согласованных обстоятельств. Условие о недопустимости отказа от исполнения договора при отклонении площади свидетельствует о том, что возникновение данного обстоятельства (изменение площади) не квалифицировалось сторонами как несогласованность предмета договора.

Кроме того, в п.3.8, стороны также определили порядок изменения цены договора в случае корректировки площади Помещения Гипермаркета, что также является свидетельством отсутствия спора между сторонами относительно индивидуализации предмета договора.

Как указывает ответчик, Перечень работ Ответчика был согласован Сторонами в разделительной ведомости, приведенной в приложении №4 к Основному договору. Также Сторонами в Основном договоре был определен порядок согласования проектной документации на строительство Торгового центра, из которой следовал бы перечень и объем работ, необходимых для завершения строительства Торгового центра. Цена Основного договора была согласована Сторонами и отражена в ст.3 Основного договора.

В п.4.12. Предварительного договора указано, что по окончании выполнения Подготовительных работ Покупатель обязуется предоставить Продавцу исполнительную документацию в отношении выполненных Подготовительных работ. Согласно п.1.14. Предварительного договора и п.1.16. Основного договора под Подготовительными работами стороны подразумевали строительно-монтажные, инженерно-монтажные, отделочные и иные работы, перечень которых приведен в Разделительной ведомости. Разделительная ведомость была согласована Сторонами и приведена в приложении №4 к Предварительному договору и Основному договору. Следовательно, следует сделать однозначный вывод о том, что перечень Подготовительных работ, т.е. перечень работ, предусмотренный п.4.12. Предварительного договора. Сторонами был согласован

В п.6.11. Предварительного договора стороны согласовали передачу Ответчиком Истцу комплекта документов в отношении Внешних инженерных сетей, которые необходимы для государственной регистрации права общей долевой собственности Ответчика и Истца на Внешние инженерные сети. Порядок государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости регулируется ФЗ №122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав недвижимое имущество и сделок с ним». Указанный Федеральный закон, а также подзаконные акты, выпускаемые во исполнение указанного Федерального закона определяют перечень документов, являющиеся основанием государственной регистрации права собственности.

В этой связи, ответчик считает, ошибочным утверждение Истца о том, что отсутствие согласованного в Договоре купли-продажи перечня документов, который необходим для государственной регистрации права собственности на Внешние инженерные сети, которые, в свою очередь, регулируются специальным законодательством, создает для Истца неопределенность условий использования Внешних инженерных сетей и ценообразования при эксплуатации.

По мнению ответчика, отсутствие одобрения заключения Основного договора не являлось основанием для отказа какой-либо сторон от заключения Договора купли-продажи, что следует из ст.3, 4, 5, 6, 11, ст.1 Предварительного договора. Кроме того, п.20.3. Основного договора было предусмотрено обязательство Сторон предоставить друг другу корпоративные одобрения заключение Основного договора после его заключения, что допускается действующим законодательством РФ.

В соответствии с п.1.17. Основного договора Покупная Цена является суммой денежных средств, указанной в п.3.1. Основного договора, уплачиваемой Истцом Ответчику приобретение, в том числе, доли в праве собственности на Внешние инженерные сети.

В соответствии с п.2.1. Основного договора Ответчик в сроки и согласно условиям договора обязуется передать в собственность Истца долю в размере 45,2% в праве собственности на Внешние инженерные сети.

В соответствии с абзацем 2, п.2.5, доля во Внешних инженерных сетях будет передавать Ответчиком Истцу по акту приема-передачи в порядке и сроки, согласно условиям договора.

Указанные выше пункты Основного договора, по мнению ответчика, свидетельствуют об однозначном выраженном намерении АО «ДОРИНДА» передать в собственность ООО «Кастора» долю в праве собственности на Внешние инженерные сети.

Ответчик поясняет, что пункт 12.1. Основного договора, по сути, описывает порядок передачи доли в праве собственности на Внешние инженерные сети, что не противоречит другим условиям Основного договора и не свидетельствует об отсутствии у АО «ДОРИНДА» выраженного обязательства передать указанную долю, т.к. данное обязательство явно выражено в п.1.17., 2.1., 2.5. Основного договора.

Включение в Основной договор п.15.2., 16.4., 16.8. соответствует достигнутым сторонами в п.6.8. Предварительного договора договоренностям, согласно которым Стороны согласились предусмотреть в Основном договоре иную ответственность сторон, не нашедшую своего отражения в Предварительном договоре.

По мнению ответчика, пункты 16.4., 16.8. были включены в Основной договор, так как такая договоренность была достигнута между сторонами в процессе обсуждения текста Основного договора, что подтверждается Протоколом осмотра (стр.33 приложения №6 к Протоколу осмотра).

По смыслу Предварительного договора, включение в Договор купли-продажи п.15.2.. 16.4., 16.8. нельзя квалифицировать как одностороннее изменение согласованных в ст.3, 4. 5. 6, 11 Предварительного договора условий, т.к содержащиеся в п.15.2., 16.4., 16.8. Основного договора условия не вступают в противоречие с условиями в ст.3, 4, 5, 6, 11 Предварительного договора и не исключают их.

Со ссылкой на предварительное согласование спорных условий договора, в подтверждении чего ответчиком представлен нотариальный протокол осмотра, ответчик просит отказать в удовлетворении заявленных требований, полагая, что уклонение от заключение договора следует именно со стороны истца, которые предъявляются необоснованные возражения по условиям договора, в связи с чем, ответчик удержал обеспечительный платеж.

При таких обстоятельствах, у суда отсутствуют основания для вывода о том, что включение в Основной договор спорных условий явилось следствием недобросовестных действий ответчика, условия Основного договора, которые дополняют условия, согласованные в ст.3, 4, 5, 11 Предварительного договора, были включены в Основной договор по итогам договоренностей, достигнутых с ООО «Касторама РУС» в ходе обсуждения текста Основного договора.

Оценивая представленный в качестве доказательств согласования спорных условий договора, нотариальный протокол осмотра, суд не принимает его в качестве надлежащего и допустимого доказательства, исходя из следующего:

В абзаце 1 ст. 102 Основ законодательства о нотариате (Основы) предусмотрено, что по просьбе заинтересованных лиц нотариус обеспечивает доказательства, необходимые в суде или административном органе, если есть причины полагать, что представление доказательств впоследствии станет невозможным или затруднительным. А в абзаце 1 ст. 103 Основ оговорено, что в порядке обеспечения доказательств нотариус производит осмотр письменных и вещественных доказательств.

Исходя из ч. 4 ст. 103 Основ обеспечение доказательств без извещения одной из сторон и заинтересованных лиц производится лишь в случаях, не терпящих отлагательства.

В порядке осмотра доказательств составляется протокол, в котором кроме подробного описания действий нотариуса также должны содержаться сведения о дате и месте проведения осмотра, нотариусе, производящем осмотр, о заинтересованных лицах, участвующих в нем, а также перечисляться обстоятельства, обнаруженные при осмотре. Сами электронные письма распечатываются и подшиваются к протоколу, который подписывается участвующими в осмотре лицами, нотариусом и скрепляется его печатью. В силу Определения ВАС РФ от 23.04.2010 № ВАС-4481/10 нотариальный протокол осмотра электронного почтового ящика признается надлежащим доказательством.

Из представленного протокола осмотра усматривается, что обе стороны присутствовали при осмотре.

Согласно абзацу 2 ст. 102 Основ нотариус не обеспечивает доказательства по делу, которое в момент обращения к нему заинтересованных лиц находится в производстве суда или административного органа. В противном случае нотариально заверенная электронная переписка является недопустимым доказательством (Постановление Девятого ААС от 11.03.2010 № 09АП-656/2010-ГК), из материалов дела усматривается, что протокол осмотра составлен 26.04.2015, при этом в самом тексте указывается, что осмотр начат 26.04.2016 г. в 10 час.00 мин., окончен 26.04.2016 г. в 10 час. 38 мин., при этом с настоящим иском истец обратился 14.03.2016 г., согласно штампу канцелярии Арбитражного суда г. Москвы, и было принято к производству определением суда от 18.03.2016 г.

Таким образом, поскольку нотариус осуществил осмотр электронного письма в момент, когда дело уже рассматривалось арбитражным судом, суд принять данный протокол осмотра в качестве надлежащего доказательства не может.

В соответствии с правилами ч. 1ст.429 ГК РФпо предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно пункту 6ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в котором должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В обусловленный предварительным договором срок основной договор купли-продажи объекта заключен не был, что также не оспаривается сторонами.

Судом установлено, что истец 01.12.2014 г. исходящим письмом №12/14 истец сообщил ответчику о прекращении предварительного договора купли-продажи будущей вещи (недвижимого имущества) и обратился с предложением вернуть уплаченные ей денежные средства в размере 30.000.000 руб. в течение 5 рабочих дней и требованием уплаты штрафа, со ссылкой на вину ответчика и, т.е. после истечения срока действия предварительного договора (30.11.2014 г.).

Тем самым срок для заключения основного договора истек 30.11.2014 года, и предварительный договор с 01.12.2014 года прекратил действие, анализируя представленную по делу переписку сторон, суд приходит к выводу, что к этому дню (сроку) у сторон отсутствовало намерение продолжать отношения.

При этом, возражая против редакции спорных положении, изложенный в договоре купли-продажи будущей вещи, истец не был лишен возможности в порядке ст.445 ГК РФ направить в адрес Ответчика протокол разногласий, с предложением иной редакции спорных пунктов или предложением исключить спорные пункты.

Анализируя представленную в материалы дела переписку, фактические действия сторон, их возражения, приведенные по настоящему делу, с учетом положений ст. 429, 431, 445 ГК РФ, оценивая обстоятельства дела на предмет действительной воли сторон обязательства, суд приходит к выводу, об отсутствии воли сторон к заключению сделки и утрате интереса к ней, в связи с чем, доводы о виновности сторон и наличия в их действиях уклонения от заключения договора отклоняются, при этом никто из сторон, и в том числе ответчик, правом заключить сделку в судебном порядке не воспользовался, при таких обстоятельствах, суд не может прийти к выводу о правомерности удержания обеспечительного платежа ответчиком.

Денежная сумма в размере 30.000.000 руб., уплаченная истцом в соответствии с п. 8.1 предварительного договора, что не отрицается ответчиком, и является обеспечительным платежом и обеспечивает не денежные расчеты между сторонами, а обязательство по заключению основного договора купли-продажи.

Указанная сумма не является ни авансом, ни задатком.

Именно такой способ обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора стороны предусмотрели в предварительном договоре.

Данный способ исполнения обязательств имеет определенные особенности по сравнению с задатком (ст. 380 ГК РФ) - денежная сумма не передавалась в счет причитающихся с нее по предварительному договору платежей другой стороне. Подобный способ обеспечения обязательств в соответствии с диспозитивными нормами ГК РФ является возможным. Так, согласно п. 1ст. 329 ГК РФисполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. Поэтому стороны в предварительном договоре предусмотрели такой способ исполнения обязательств, который посчитали справедливым для конкретной ситуации и установили конкретные меры ответственности за неисполнение принятых обязательств.

При этом ГК РФ не содержит запретительных норм, которые бы препятствовали сторонам предусмотреть в предварительном договоре условие, что денежные суммы, переданные в качестве обеспечения по исполнению обязательства по заключению основного договора, впоследствии зачтутся в качестве оплаты стоимости приобретенном будущей недвижимой вещи.

Согласно п. 1,2 ст. 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства (1.).

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон (п.2).

В соответствии со ст. 381.2 ГК РФ, Правила об обеспечительном платеже (статья 381.1) применяются также в случаях, если в счет обеспечения вносятся подлежащие передаче по обеспечиваемому обязательству акции, облигации, иные ценные бумаги или вещи, определенные родовыми признаками.

Перечень способов обеспечения обязательств является открытым (ст. 329 ГК РФ), следовательно, стороны вправе использовать денежные средства в качестве иных способов обеспечения исполнения своих обязательств. Один из таких способов — обеспечительный платеж (взнос). До момента заключения основного договора платеж не входит в цену объекта основного договора, оставаясь способом обеспечения исполнения обязательств по заключению в будущем основного договора. После его заключения, когда обязательства по предварительному договору уже прекращены исполнением, обеспечительный платеж трансформируется в платеж по договору купли-продажи).

При этом, поскольку предварительный договор купли-продажи - это не сделка с имуществом, а обязательство совершить эту сделку в будущем, то назначение обеспечительного платежа предусмотренного п. 8.1 предварительного договора, состоит в обеспечении исполнения будущего обязательства истца по оплате недвижимости (будущей вещи), - иное законное основание владения и распоряжения ответчиком внесенной истцом суммы обеспечительного платежа отсутствует.

Условиями предварительного договора, предусмотрены основания для удержания/возврата обеспечительного взноса (п.8.2, 8.3., 10.2, 10.3 договора), сторонами также определено, что является отказом или уклонением одной из сторон от заключения договора купли-продажи (п.10.4 предварительного договора).

В качестве таких обстоятельств были согласованы:

- необоснованный отказ от заключения Основного договора;

- не подписание уполномоченным лицом согласованного Сторонами текста Основного договора;

- отказ включать в Основной договор условия, согласованные в статьях 3, 4, 5, 6 и 11 Предварительного договора;

- одностороннее изменение в Основном договоре условий, согласованных Сторонами в статьях 3, 4, 5, 6 и 11 Предварительного договора.

Между тем, исходя из установленных судом фактических обстоятельств дела, суд считает, что стороны утратили интерес к заключаемой сделке, никто из сторон не воспользовался доступными правовыми механизмами для урегулирования спорных моментов, относительно согласования условий договора имеются положения ст. 445 ГК РФ о направлении протокола разногласий, где также предусмотрено право на обращение в суд с понуждением к заключению договора, каких-либо явных злоупотреблений стороны ответчика судом не установлено.

Поскольку право собственности на имущество не может быть приобретено покупателем на основании предварительного договора купли-продажи имущества и ответчик каких-либо убытков в связи с прекращением действия предварительного договора фактически не несет, удержание ответчиком внесенных в счет исполнения денежного обязательства по заключению основного договора ответчиком платежа является неосновательным обогащением - указанные денежные средства подлежат возврату ответчиком в соответствии сост. 1102 ГК РФ.

Таким образом, принимая во внимание, что до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не был заключен, доказательств обращения ответчика в суд с иском о понуждении к заключению договора суду не представлено, требования истца в части взыскания суммы в размере 30.000.000 руб. уплаченных в качестве обеспечительного взноса по предварительному договору купли-продажи будущей вещи является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Что касается штрафа, начисленного истцом в порядке п. 10.2 договора (5,2% годовых за период с даты уплаты обеспечительного депозита до даты его возврата), суд не находит оснований к удовлетворению данного требования, поскольку в свете вышеизложенных обстоятельств, ответственность по уплате штрафа возникает в случаях прекращения предварительного договора по вине продавца, в связи с чем необходимым условием для возникновение у арендодателя указанной ответственности является прекращение предварительного договора по вине продавца, в случаях, установленных п. 10.2, 10.4 договора (п. 1 ст. 157 ГК РФ).

Однако уведомление истца о прекращении предварительного договора с указанием виновности действий ответчика датировано 01.12.2014 г., т.е. после того, как предварительный договор прекратил свое действие в силу императивных требований закона п. 6 ст. 429 ГК РФ.

Рассматривая заявление ответчика о взыскании судебных расходов на оплату услуг нотариуса в сумме 30.900 руб., суд полагает его неподлежащим удовлетворению, ввиду следующего:

В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде (статья 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 110 АПК РФ, Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Как разъясняется в пункте 2 постановления Пленума ВС РФ от 21.01.2016 № 1, расходы, понесенные истцом в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости.

Так, стороне могут быть возмещены расходы, связанные с обеспечением нотариусом до возбуждения дела в суде судебных доказательств (в частности, доказательств, подтверждающих размещение определенной информации в сети «Интернет», электронной переписке сторон).

В силу статьи 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебных издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся, в том числе расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте.

Ответчик обращался к нотариусу с целью обеспечения доказательств в соответствии со статьями 102-103 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате. Зафиксированные нотариусом в протоколе осмотра электронного письма, исследовано судом и признано недопустимым, и не положено в основу решения, поскольку составлено с нарушением требований ст. 102 Основ законодательства РФ о нотариате.

В этой связи, оснований к удовлетворению заявления ответчика о взыскании с истца судебных расходов, суд не усматривает.

Расходы по оплате госпошлины судом распределяются исходя из положений ст. 110 АПК РФ.

Учитывая изложенное, на основании ст.ст. 10, 12,190, 309, 310, 381.1, 381.2,395, 429, 431, 487, 1102, 1103ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 67, 68,110, 123, 124,148, 156,167-170, 176, 180, 181, 182 АПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Взыскать с АО «Доринда» в пользу ООО «Касторама РУС» обеспечительный платеж в сумме 30.000.000 (тридцать миллионов) руб. и госпошлину в сумме 173.00 (сто семьдесят три тысячи) руб.

Во взыскании штрафа в сумме 1.560.000 (один миллион пятьсот шестьдесят) руб. отказать.

В удовлетворении заявления АО «Доринда» о возмещении судебных расходов в размере 30.900 руб. отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его изготовления в полном объеме в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Е.Н. Янина