Гражданский кодекс часть 1

Жилищно-строительный кооператив № 2 Работников МИД СССР обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 о признании недействительным заключенного договора аренды № 5 от 01.03.2011г., с учетом уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ.

В судебном заседании истец просил исковые требования удовлетворить, по доводам, изложенным в иске, с учетом письменных дополнений.

Ответчик в удовлетворении иска возражает по доводам, изложенным в отзыве на иск.

Как усматривается из материалов дела, между истцом и ответчиком был заключен договор № 5 аренды нежилых помещений от 01.03.2011г., расположенных в подвальном этаже жилого дома по адресу: <...>, по которому истец сдаёт, а ответчик принимает во временное владение и пользование (аренду) нежилые помещения: комнаты № 1 (12,2 кв.м.), №2 (62,7 кв.м.), №3 (127,6 кв.м.), №4 (128,6 кв.м.), № 5 (62,4 кв.м.), № 14 (33,8 кв.м.), № 13 (33,9 кв.м.), общей площадью 461 кв.м. (п. 1.1. договора).

Помещения принадлежат истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 03.08.2000г. (л.д. 41).

Согласно п. 4.2. договора аренды, арендная плата за пользование арендуемыми помещениями устанавливается в сумме 110 руб. за 1 кв.м., арендуемой площади помещений в месяц, общая сумма платежа составляет 50.710 руб. за один календарный месяц в том числе НДС 18%.

Во исполнение условий договора истец передал ответчику помещение в аренду по акту приема-передачи нежилых помещений от 01.03.2011г.

Требования истца мотивированы со ссылкой на ст.ст. 168, 174, 179 ГК РФ.

Суд, рассмотрев заявленные исковые требования и оценив представленные в дело доказательства, выслушав доводы представителей сторон, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, в связи со следующим.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Доводы истца, изложенные в иске о том, что переданные помещения были осуществлены за фактически символическую плату - 110 рублей за 1 кв.м. арендуемой площади в месяц, судом отклоняются как необоснованные, поскольку как следует из акта приема-передачи помещений от 01.03.2011г., помещения не удовлетворяют целям их использования указанным в п.1.6. договора.

Как указано в акте приема-передачи помещений от 01.03.2011г. стороны пришли к соглашению о том, что арендатор принимает помещения в состоянии с оплатой арендной оплатой установленной в разделе 5 договора при выполнении работ перечисленных в акте.

Таким образом, при заключении договора аренды № 5 от 01.03.2011г. стороны исходили из установления минимальной ставки арендной платы, с учетом выполнения ответчиком (арендатором) за свой счет собственными и привлеченными силами работы для приведения помещений в состояние удовлетворяющим требованиям в п.1.5. договора.

Помимо фиксированной части ежемесячного арендного платежа, согласно пункту 4.5. договора аренды №5, на ответчика была возложена обязанность по ежемесячной оплате коммунальных платежей и об обязанности арендатора поддерживать, помещение в исправном состоянии и производить за свой счёт текущий и капитальный ремонт помещения. (п.3.4.5 и п.3.4.6).

В связи с чем, исходя из согласованных условий договора, суд считает, что согласованный размер арендной платы не является многократно заниженным. А мнение истца о символичности платы не основывается на фактических обстоятельствах дела.

При указанных обстоятельствах доводы истца о ничтожности договора в связи с символической оплатой арендной платы, суд считает несостоятельными.

Доводы истца о злоупотреблении правом председателя Правления ФИО4 со стороны ЖСК № 2 судом отклоняются как необоснованные, поскольку документально истцом не подтверждены, объективные доказательства умысла со стороны ответчика на причинение ущерба членам ЖСК №2 путем заключения спорного договора, истцом не представлено.

Также истцом документально не подтверждено, что на момент заключения спорного договора, истец находился в крайне невыгодном положении. Каких-либо доказательств подтверждающих о заключении договора на заведомо невыгодных для истца условиях, истцом не представлено.

Денежные средства вносились ответчиком в срок согласованный в договоре, что не оспаривалось истцом в заседании суда.

После истечения срока аренды никаких возражений о дальнейшем использовании помещений ответчиком, истец в адрес ответчика не направлял, в связи с чем, договор был возобновлен на неопределенный срок, что также свидетельствует об удовлетворении потребностей истца в исполнении договора аренды на тех же условиях, на которых изначально был заключен договор аренды.

Ссылки истца о том, что спорный договор был заключен на невыгодных условиях для истца и что члены кооператива не знали о сдаче помещений в аренду ответчику, судом отклоняются в связи со следующим.

Согласно протоколу №17 общего собрания по состоянию на 04 ноября 2009 года, на собрании поднимался вопрос об аренде подвала, было написано объявление с просьбой поиска нового арендатора. Со стороны председателя правления ФИО4 было сделано заявление, что в настоящее время арендатор найден на 200 кв.м., и что арендатор делает ремонт помещений.

Следовательно, вопрос о сдаче в аренду подвальных нежилых помещений на общем собрании обсуждался, поиск арендатора велся, и члены ЖСК знали о заключенном договоре, дополнительном соглашении и о том, что в кассу ЖСК-2 ежемесячно поступают денежные средства от ответчика.

В отчете ревизионной комиссии ФИО5 в протоколе №17, была отмечена хорошая работа председателя правления ФИО4 и предлагалось избрать его кандидатуру на следующий срок, далее при голосовании согласно протоколу №17 ФИО4 вошёл в состав правления, проголосованой всеми членами ЖСК - единогласно, так же ФИО4 был зачислен в новый список членов ЖСК.

Таким образом, действия председателя правления ФИО4 были направлены в интересах истца и члены ЖСК одобрив работу ФИО4 избрали его на новый срок правления.

Согласно п. 4.1 Устава ЖСК-2, указано, что финансовые средства «ЖСК-2» формируется за счёт взносов его членов, доходов от сдачи полуподвальных помещений дома в аренду, действующий на момент заключения договора аренды Председатель ЖСК-2 совершил указанную сделку в интересах истца, не нарушая положения Устава.

Ссылки истца о том, что председатель Правления ЖСК-2 при заключении договора аренды № 5 от 01.03.2011г. вышел за рамки полномочий, судом отклоняются как необоснованные, поскольку согласно п.8.10 Устава ЖСК-2, установлено, что Председатель и его заместитель подписывают от имени ЖСК-2 платёжные документы и совершают сделки. (л.д. 22). И из Устава ЖСК-2 не следует, что Председатель лишь подписывает договора, а решение о заключении договора аренды принимает Правление.

Таким образом, Председатель, действующий от имени ЖСК-2, заключив договор аренды, обеспечил ежемесячное получение ЖСК-2 дохода от сдачи помещений, тем самым удовлетворив жилищно-бытовые потребности его членов, согласно условиям Устава.

Для признания сделки недействительной по основаниям, указанным в ст. 174 ГК РФ, необходимо, чтобы другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об ограничениях полномочий органа юридического лица, заключившего сделку.

Однако, в нарушение указанной нормы статьи закона, истец не представил доказательства, подтверждающие то, что ответчику было известно об ограничении полномочий истца при заключении договора аренды.

Более того, при заключении договора от имени организации, лицо, заключающее сделку, действует на основании устава, не является бесспорным доказательством факта знания другой стороной установленных ограничений для лица, подписывающего договор (п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 14.05.1998 N9 "О некоторых вопросах применения статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации при реализации органами юридических лиц полномочий на совершение сделок").

Суд также отклоняет доводы истца о том, что действующий на тот момент Председатель ЖСК-2 при заключении спорного договора действовал в интересах ответчика, что договор аренды был заключен на невыгодных условиях для истца, а также по сговору бывшего председателя Правления ЖСК - 2 с ответчиком, поскольку изложенные доводы документально истцом не подтверждены.

Доводы истца о том, что в настоящее время нежилые помещения занимают неизвестные лица, которые ссылаются на субарендные отношения с ответчиком, судом не могут быть приняты во внимание, поскольку указанные основания не являются основаниями для признания договора аренды недействительным.

Суд, отклоняет доводы истца о признании договора недействительным по основаниям ст. 179 ГК РФ, по следующим основаниям.

В силу п. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. В силу п. 1 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана также может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Между тем, истец, оспаривая договор аренды № 5 от 01.03.2011г., не представил доказательств, которые бы могли свидетельствовать о том, что истец помимо своей воли и воли ответчика составил себе неправильное мнение или оставался в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершил сделку.

Кроме того, 24.11.2011г. между Жилищно-строительным кооперативом № 2 Работников МИД СССР (арендодатель), ИП ФИО1 (арендатор) и ООО «Фараон ВКЛ» (новый арендатор) было заключено соглашение о перемене сторон в договоре №5 аренды нежилых помещений от 01 марта 2011 года, в п.1 которого стороны согласовали, что первоначальный арендатор (ответчик - ИП ФИО1) передает все свои права и обязанности по договору № 5 аренды нежилых помещений от 01.03.2011г. новому арендатору - ООО «Фараон ВКЛ», а новый арендатор принимает на себя указанные права и обязанности по договору №5 с 01 июля 2012 года.

27.06.2012г. ответчик передал новому арендатору нежилые помещения и документы по акту приема-передачи документации к договору №5 аренды нежилых помещений от 01 марта 2011 года.

Оценив в совокупности, имеющиеся в материалах дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд приходит к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

Расходы по уплате государственной пошлины по иску в соответствии со ст. 110 АПК РФ относятся на истца.

Руководствуясь ст.ст. 8, 12, 168, 174, 179 ГК РФ, ст.ст. 4, 9, 49, 65, 66, 69, 71, 102, 110, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

Судья: Александрова Г.С.