Гражданский кодекс часть 1

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

Об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи

в судебное заседание явились:

от истца – ФИО2 дов. от 05.08.2019г.

от ответчика – ФИО3 дов. № 33-Д-1240/20 от 08.12.2020

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен с учетом принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнения исковых требований об урегулировании разногласий сторон, возникших между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВЕСЕННИЙ БУЛЬВАР" и ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 32,3 кв.м., с кадастровым номером 77:07:0007002:11536, расположенного по адресу: <...>,

Изложив п. 3.1 договора в следующей редакции:

3.1. Цена Объекта составляет 5 437 000 руб. 00 коп (пять миллионов четыреста тридцать семь тысяч рублей 00 копеек) в соответствии с Заключением эксперта ООО «Агентство судебных экспертов» от 10.06.2021 № 65 по делу № А40-5701/21-180-40.

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта согласованная сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется;

Изложив п. 3.4 договора в следующей редакции:

3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежеквартальные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа заключения Договора первого месяца текущего квартала. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 271 850 руб. 00 коп. (двести семьдесят одна тысяча восемьсот пятьдесят рублей 00 коп.) и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего квартала.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта.

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга.

В судебном заседании истец исковые требования поддерживал.

Ответчик поддерживал позицию, изложенную в отзыве на иск.

Определением от 27.04.2021г. Суд назначил судебную экспертизу, поручил её проведение ООО «Агентство судебных экспертов» (107023, <...>, офис 804-Б), эксперту ФИО4 и поставил перед экспертом следующий вопрос: «Какова рыночная стоимость недвижимого имущества (здания), общей площадью 32,3 кв.м., расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:07:0007002:11536 по состоянию на 18.09.2020г. без учета НДС?».

Суд предупредил эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

15.06.2021 в суд поступило заключение эксперта.

Суд, рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, приходит к выводу, что разногласия подлежат урегулированию по цене судебной экспертизы по следующим основаниям.

Истец ссылается на то, что Распоряжением от 23.11.2020г. № 39864 Департаментом городского имущества города Москвы принято решение о приватизации нежилого помещения по адресу <...>, с кадастровым номером 77:07:0007002:11536, общей площадью 32,3 кв.м., находящегося в собственности города Москвы (Запись в Едином государственном реестре недвижимости от 17.10.2014г. № 77-77-12/219/2014-735) и утвержден способ продажи -предоставление обществу с ограниченной ответственностью «Весенний бульвар» преимущественного права выкупа.

Общество с ограниченной ответственностью «Весенний бульвар» является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:07:0007002:11536, на основании договора аренды № 08-173/04 от 10.06.2004г., заключенного с Департаментом имущества г. Москвы.

Ответчик является правопреемником Департамента имущества города Москвы (Департамент городского имущества г. Москвы) на основании Постановления Правительства Москвы от 08.02.2013 года № 99-ПП.

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 24.07.2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», Истец является субъектом малого предпринимательства, и внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее -Федеральный закон №159-ФЗ).

Статьей 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В порядке, предусмотренном положениями Федерального закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», и в соответствии со статьей 135 Гражданского Кодекса Российской Федерации, Истец 18.09.2020г. обратился к Ответчику с заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения общей площадью 32,3 кв.м, с кадастровым номером 77:07:0007002:11536, с рассрочкой по оплате - на 5 (пять) лет.

25.11.2020г. Истцом от Ответчика было получено письмо с проектом договора-купли продажи спорного объекта недвижимости общей площадью 32,3 кв.м, с кадастровым номером 77:07:0007002:11536 с рассрочкой платежа на 5 (пять) лет.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости от 05.10.2020 №№ М567-20, выполненным Обществом с ограниченной ответственностью «Оценка и Консалтинг», цена спорного недвижимого имущества составляет 6 733 000 руб. 00 коп (шесть миллионов семьсот тридцать три тысячи рублей ноль копеек). Оплата по Договору вносится Покупателем ежеквартально. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 336 650 (триста тридцать шесть тысяч шестьсот пятьдесят) руб. 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Истец посчитал, что выкупная стоимость, согласно представленному Ответчиком отчету об оценке, необоснованно завышена и обратился в оценочную компанию за определением рыночной стоимости недвижимого имущества.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества № 0004391-12.2020 от 09.12.2020, выполненному Обществом с ограниченной ответственностью «Фэлкон» и экспертному заключению от 15.12.2020 № 1055/2020, подготовленному Ассоциацией «Русское общество оценщиков», цена Объекта составляет 3 413 226 руб. 00 коп (три миллиона четыреста тринадцать тысяч двести двадцать шесть рублей ноль копеек).

21.12.2020 Истец письмом выразил согласие на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, подписав договор купли-продажи недвижимого имущества с протоколом разногласий, указав в редакции покупателя (Истца) цену 3 413 226 руб. 00 коп (три миллиона четыреста тринадцать тысяч двести двадцать шесть рублей ноль копеек), в том числе, ежеквартальные платежи, составляющие не менее 170 661 (сто семьдесят тысяч шестьсот шестьдесят один) руб. 30 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Ответчиком в адрес Истца был направлен ответ от 22.12.2020г., согласно которому протокол разногласий был отклонен Департаментом, но разъяснена возможность урегулировать разногласия по выкупной цене в суде. При этом, Истец не нарушил сроков, установленных законодательством РФ, направления протокола разногласий и подписанного с его учетом проекта договора купли-продажи в Департамент городского имущества.

Возможность выкупа арендатором арендуемого имущества установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ (В редакции № 8 от 03 июля 2018 г.), субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

3) утратил силу с 1 июля 2013 года. - Федеральный закон от 02.07.2013 N 144-ФЗ;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ, либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В связи с изложенным истец обратился в суд с настоящим иском.

Суд предупредил эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

15.06.2021 в суд поступило заключение эксперта, согласно которого рыночная стоимость недвижимого имущества, общей площадью 32,3 кв.м., расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:07:0007002:11536 по состоянию на 18.09.2020г. без учета НДС составляет 5 437 000 руб.

Суд приходит к выводу о том, что экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ. При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт продемонстрировал компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность, были применены выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Одновременно с этим, экспертом были выполнены требования статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, а также требования Федеральных стандартов оценки, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности. Вывод в заключении эксперта сформулирован последним на основании надлежащего исследования объекта, необходимого для дачи заключения. Таким образом, поскольку экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, суд считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, в связи с чем, полагает возможным определить стоимость объекта в соответствии с экспертным заключением, выполненным экспертом ООО «Агентство судебных экспертов» ФИО4.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Доводы ответчика о том, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании части 5 статьи 10 Закона об оценочной деятельности в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, отклоняются судом.

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ. По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества. Таким образом, Законом № 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

Доводы истца о том, что цена помещения должна быть установлена в соответствии с отчетом № М567-20 от 01.10.2020, выполненным ООО «ОЦЕНКА И КОНСАЛТИНГ» также отклоняются судом, принимая во внимание, что в рамках дела проведена судебная экспертиза, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, экспертом произведен осмотр помещений с извещением лиц, участвующих в деле, в заключении экспертом указана рыночная цена помещения без учета НДС.

На основании изложенного, с учетом представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу об урегулировании разногласий по договору купли-продажи по цене, установленной судебной экспертизой.

Расходы по экспертизе и расходы по госпошлине распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 8, 9, 49, 65, 68, 71, 81, 102, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия сторон, возникшие между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВЕСЕННИЙ БУЛЬВАР" и ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 32,3 кв.м., с кадастровым номером 77:07:0007002:11536, расположенного по адресу: <...>,

Изложив п. 3.1 договора в следующей редакции:

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется;

Изложив п. 3.4 договора в следующей редакции:

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта.

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВЕСЕННИЙ БУЛЬВАР" (121170, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 02.02.2003, ИНН: <***>) 45 000 руб. расходов по судебной экспертизе и 6 000 руб. расходов по госпошлине.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня изготовления решения в полном объеме.

Судья Т.А.Ламонова