Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Закрытое акционерное общество «Экстракт-Фили» (ОГРН <***> от 29.06.1999г., ИНН <***>, 107023, <...>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Пулл энд Беар СНГ» (ОГРН <***> от 06.04.2006г., ИНН <***>, 123317, <...>)

о признании договора о подготовке помещения к аренде №А-102/08 от 0-5.03.2008г. незаключенным

при участии:

от истца – ФИО1 дов. от 26.04.2012г., ФИО2 дов. от 25.01.2012г.

от ответчика –ФИО3 дов. от 10.01.2012г., ФИО4 А.с. дов. от 10.01.2012г.

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество «Экстракт-Фили» обратилось в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Пулл энд Беар СНГ»о признании договора о подготовке помещения к аренде №А-102/08 от 0-5.03.2008г. незаключенным.

Исковые требования мотивированы со ссылками на ст.ст. 654,607,606,432,429 ГК РФ, тем, что инвестиционным контрактом между Правительством Москвы и ЗАО «Экстракт-Фили» от 28 декабря 2007 года № 12-261533-5701-0081-00000-07 о реализации инвестиционного проекта по строительству Здания определена дата ввода объекта в эксплуатацию - 31 декабря 2010 года (п. 2.2.).

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № КГ77208000-002053 было выдано 11.06.2009 г. (регистрационный №77-ГК/3.7.2.001873), истец считает, что в силу ст.ст. 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации Истец не имел права распоряжаться им как арендодатель.

Истец указал, что до окончания вышеуказанного срока, в который Стороны должны заключить основной Договор аренды, его существенные условия не были согласованы, он не был заключен, ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить этот договор и/или требование о включении в Предварительный договор существенных условий основного Договора аренды.

Учитывая вышеизложенное, обязательства сторон по Предварительному договору, так и не возникнув, в любом случае прекратились в силу закона 10 марта 2010 года.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований, представил отзыв, в котором указал, что дату регистрации права собственности, считает, что предварительный договор содержит существенные условия и отвечает требованиям гражданского законодательства.

Ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности и сослался на не соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора.

Суд, выслушав стороны, рассмотрев материалы дела, оценив представленные доказательства, приходит к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям:

В судебном заседании установлено, что 05 марта 2008 года между ЗАО «Экстракт-Фили» и ООО «Пулл энд Беар СНГ» подписан предварительный договор о подготовке помещения к аренде №А-102/08, в соответствии с которым (ст. 3 Предварительного договора) стороны обязались заключить в срок не позднее 60 рабочих дней от даты регистрации права собственности истца на нежилое многофункциональное строение для общественного пользования с переменной этажностью (4-х этажное), строящееся по адресу: <...>, используемое для размещения Торгово-развлекательного Центра основной договор аренды части нежилых помещений Здания сроком на 10 лет (абз. 10, 13, 24 раздела «Термины и определения, используемые в договоре», п. 1.1., 3.7. Предварительного договора).

Из материалов дела следует, а именно выписок из ЕГРП № 07/029/2012-2195 от 28.06.2012 г., от 28.06.2012 г. № 07/029/2012-2194 следует, что в отношении объекта с условным номером 77-77-12/020/2009-130 прав не зарегистрировано, имеются данные только в отношении условного номера 77-77-07/033/2010-495, в соответствии с выпиской право собственности на объект недвижимости зарегистрировано 21.06.2010 г. Право собственности Истца на Здание было зарегистрировано 18 декабря 2009г., что подтверждается записью в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 77-77-12/020/2009-130 от 18 декабря 2009 г. (свидетельство о государственной регистрации права от 18 декабря 2009 г. серия 77 AM № 103005).

В соответствии с пунктами 1 - 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из п. 1,3 ст.429, ст.654 ГК РФ следует, что предварительный договор аренды недвижимого имущества является заключенным и действительным, если он:

содержит обязательство сторон в будущем заключить основной договор аренды;

позволяет установить предмет основного договора аренды;

позволяет установить размер арендной платы.

В соответствии с пунктом 1.1. Договора Арендатор обязуется произвести в Помещении Здания, общей площадью 311, 5 кв.м. кв.м. (Помещение № 2.106, в соответствии с проектной документацией (В 44)), расположенном на 2 (Втором) этаже четырехэтажного Здания, строящегося по адресу: Багратионовский проезд, владение 5, как указано в Приложении 1, Подготовительные работы, направленные на подготовку Помещения согласно его функциональному назначению, и заключить Краткосрочный договор аренды.

Пунктом 1.4 Договора установлено, что Арендодатель осуществляет строительство здания по адресу Багратионовский проезд, владение 5 на основании следующих документов: Договора долгосрочной аренды земельного участка № М-07-027255 от 27.08.2004 г. и дополнительных соглашений к нему; Распоряжения Правительства Москвы от 03 февраля 2006 г. № 120-РП «О строительстве многофункционального центра на территории ЗАО «Экстракт-Фили» и ОАО МТЗ «Рубин» по адресу: Багратионовский проезд, владение 5 и 7 (Западный административный округ г. Москвы); Акта разрешенного использования участка территории градостроительного объекта (земельного участка) для осуществления строительства, реконструкции № А-2762/98 от 22 ноября 2006 г., Проект строительства Здания, изготавливаемого ООО «СатКо-Зт» на основании договора на выполнение проектных работ № 05/06 от 09 марта 2006 г., Разрешения на строительство № RU77208000-000069 от 31 января 2007 г.

В Приложении 1 к Договору подробно указаны площадь, конфигурация и расположение Помещения.

После окончания строительства, адрес Торгового Центра остался неизменным.

Вышеуказанные данные являются достаточными для однозначного выделения объекта недвижимости от других объектов, местонахождение Помещения было согласовано сторонами.

В связи с изложенным, суд принимает доводы ответчика о том, что в предварительном договоре указаны достаточные данные, позволяющие однозначно выделить объект недвижимости от других объектов.

Доводы истца о том, что предварительный договор не содержит существенных условий судом отклоняются.

Довод Истца о несогласованности условия об Арендной плате также опровергается положениями Договора.

В соответствии с п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Исходя их положений ст. 654, п. 3 ст. 607, ст. 606 и ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенными условиями договора аренды являются сведения об объекте аренды, который должен быть индивидуально определен, и размере арендной платы.

В соответствии с Приложением № 3 к Договору «Согласованные условия договора аренды помещения (в форме договора аренды)», раздел 4 «Платежи и расчеты по Договору» Стороны согласовали, что Арендная плата состоит из 4 частей, и рассчитывается определенным образом, исходя из размеров площади Помещения, (1-я и 2-я части Арендной платы). Площадь Помещения, по условиям пункта 3.1 Договора должна быть уточнена при подписании Основного Договора в соответствии с данными БТИ или акта замера арендуемой площади, составленного и согласованного сторонами, в связи с чем, в форме Основного договора оставлены пробелы для их заполнения по результатам уточнения площади Помещения. Также порядок расчета уточненной Площади дан в Приложении 2 к Форме Основного Договора.

3-я часть Арендной платы является процентом от Валового оборота Арендатора от продаж в Помещении, процент согласован.

4-я часть арендной платы - переменная, рассчитывается в соответствии с Приложением 4 (Соглашение Сторон об участии в коммунальных расходах на содержание имущества), в котором дан подробный расчет расходов Сторон Договора на содержание Помещения.

Суд принимает доводы ответчика о том, что условие об арендной плате согласовано истцом и ответчиком.

Суд отклоняет доводы истца о том, что на момент заключения Договора он не являлся собственником Здания, или лицом, уполномоченным сдавать Здание в аренду, здание как объект недвижимого имущества на момент заключения Договора не существовало, в связи с чем, истец не мог распоряжаться данным недвижимым имуществом.

Согласно ст. 429 ГК РФ, лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора. Правовая природа предварительных договоренностей с точки зрения их самостоятельного значения, не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора.

При заключении оспариваемого договора, ЗАО «Экстракт-Фили» не распорядилось объектом недвижимости, а лишь приняла на себя обязательство заключить в будущем договор аренды с ООО «Пулл энд Беар СНГ» при условии государственной регистрации объекта недвижимости.

В пункте 14 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Следовательно, такой договор не подлежит государственной регистрации. Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.

То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь, контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.

Суд принимает доводы ответчика о том, что Договор в части предварительного договора оценке как ничтожный не подлежит, так как сторонами в соответствии с условиями Договора был заключен Краткосрочный договор аренды № КА-063/09 от 15 мая 2009 года, Краткосрочный договор аренды № К-068/10 от 16.04.2010 г., пролонгированный Дополнительным соглашением от 16 марта 2011 г., таким образом, в части заключения Краткосрочного договора Стороны исполняли свои обязательства в полном объеме. Передача помещений от Истца к Ответчику подтверждается как Актом начала подготовительных работ по Договору от 16.12.2008 г., так и Актом приема-передачи помещения от 01 июня 2009 г. по Краткосрочному договору аренды от 15 мая 2009 года г.

Таким образом, по предварительному договору аренды было произведено встречное исполнение - заключение краткосрочного договора аренды.

В соответствии с разделом 3 Договора, Договор аренды подписывается Сторонами в срок не позднее 60 календарных дней от даты регистрации права собственности Арендодателя на Здание в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В целях заключения договора аренды, арендодатель в течение 50 рабочих дней после получения Свидетельства о государственной регистрации права собственности на здание направляет арендатору договор аренды, подписанный со стороны арендодателя, соответствующий условиям, согласованным сторонами в приложении №3 и настоящем Договоре.

В случае, если до истечения срока действия Краткосрочного договора аренды, Договор аренды не будет зарегистрирован в установленном законом порядке, то Краткосрочный договор аренды перезаключается на новый срок, равный 360 Календарных дней, на тех же условиях, если иное не будет согласовано Сторонами.

В соответствии с п. 3.9.2 Договор аренды и дополнительные соглашения к нему подлежат государственной регистрации в установленном законом порядке, которая осуществляется Арендодателем, за счет Арендатора, при условии предоставления Арендатором всех необходимых документов и оплаты всех затрат Арендодателя на государственную регистрацию настоящего Договора.

Таким образом, Истец исполнил свои обязательства по Договору частично - в части заключения Сторонами Краткосрочного договора аренды. Долгосрочный договор аренды считается заключенным с момента его государственной регистрации, которая условиями Договора возложена на Истца (Арендодателя), в связи с чем, в части заключения Долгосрочного договора аренды обязательства сторон на настоящий момент остаются в силе.

В связи с изложенным доводы истца признаются судом не состоятельными и отклоняются.

Суд считает правомерной ссылку ответчика на нарушение истцом претензионного порядка урегулирования спора, установленного п. 7.2. Договора, в соответствии с которым в случае возникновения претензии у любой из Сторон касательно условий настоящего Договора, включая, среди прочего, вопросы нарушения, юридической силы и прекращения действия настоящего Договора, то такая Сторона обязана направить другой Стороне претензию с соблюдением условий, установленных п. 7.9. настоящего Договора.

Из материалов дела следует, а истец доказательств обратного не представил, претензия ответчику не была направлена, несмотря на своевременное его уведомление Ответчиком о смене юридического и фактического адреса на адрес: Москва, Пресненская набережная, д. 10, о чем свидетельствует квитанция, подтверждающая уведомление о смене адреса ответчика.

В соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности для обращения с настоящим иском.

В соответствии со ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года.

Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Оспариваемый Истцом Договор заключен 05 марта 2008 года. Па дату принятия судом искового заявления 05 мая 2012 года со дня начала исполнения сделки (а равно, со дня, когда Истец узнал о тех обстоятельствах, на которые он ссылается в исковом заявлении) истекло 4 года и 2 месяца.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года (ст. 196 ГК РФ).

В соответствии со ст. 199 ч. 2 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации определен порядок исчисления срока исковой давности – со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В связи с вышеизложенным суд приходит к выводу, что заявление ответчика является правомерным и истцом пропущен срок исковой давности по настоящему спору, данное обстоятельство может служить самостоятельным основанием для отказа в иске.

В совокупности изложенных обстоятельств требования истца признаются судом не обоснованными и не подлежащими удовлетворению в полном объеме.

На основании ст.ст. 8, 11, 12, 130, 195, 196, 199, 200, 429, 432, 606, 607, 654 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 65, 66-68, 71, 101-103, 110, 137, 156, 167-171, 176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Закрытого акционерного общества «Экстракт-Фили» о признании договора о подготовке помещения к аренде №А-102/08 от 0-5.03.2008г. незаключенным отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Девятом Арбитражном апелляционном суде.

Судья О.В.Давыдова