Гражданский кодекс часть 1

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Акционерному обществу «РКОФ-К» о взыскании долга по договору аренды земельного участка от 28.02.2002г. № М-02-018328 в размере 3 109 918 руб. 63 коп., пени по договору в размере 622 489 руб. 33 коп.

Истец поддержал исковые требования в полном объеме, обосновал заявление, ссылаясь на ст.ст. 309. 310, 606 ГК РФ. Мотивировал иск тем, что в нарушение условий договора аренды земельного участка от 28.02.2002г. № М-02-018328 ответчик не оплатил арендные платежи, в результате чего за ним образовалась задолженность.

Ответчик исковые требования не признал, по доводам письменного отзыва на иск, заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Как следует из материала дела, между Московским земельным комитетом (правопреемник - Департамент городского имущества города Москвы, истец, арендодатель) и ЗАО «РКОФ» (ответчик, арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 28.02.2002 № М-02-018328 на аренду земельного участка общей площадью 3828 кв. м, (кадастровый номер 77:02:0018007:27), имеющего адресные ориентиры: <...>, предоставляемый в пользование на условиях аренды для эксплуатации офисных помещений камвольно-отделочной фабрики.

В соответствии с данными ЕГРЮЛ с 22.05.2006 ЗАО «РКОФ» в форме выделения реорганизован в АО«РКОФ-К», в связи с чем, права и обязанности по договору аренды земельного участка от 28.02.2002 № М-02-018328 переходят в полном объеме от ЗАО «РКОФ» к АО «РКОФ-К».

Договор заключен сроком на 49 лет.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи.

В соответствии с пунктом 3.2 договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату поквартально равными частями, не позднее 5 числа первого месяца квартала, в случае невнесения арендной платы в установленный срок, установлено взыскание пени в размере 1/300 от размера платежа, начиная с 6 числа первого месяца квартала по день уплаты включительно.

Как следует из расчета истца, ответчик, в нарушение условий договора, допустил просрочку в оплате арендных платежей, в результате чего образовалась задолженность за период с 3 квартала 2014г. по 30.09.2016г. в размере 3 109 918 руб. 63 коп.

Направленная ответчику претензия от 18.11.2016г. № 33-6-72886/16 оставлена без ответа и удовлетворения.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.

Изучив расчет задолженности, представленный истцом, суд приходит к выводу о его необоснованности, поскольку размер арендной платы за период с 23.09.2015 по 28.10.2015 г. исчислен истцом неверно в нарушение ст. 39.7 Земельного кодекса РФ, ст. 494 ГК РФ и п. 3.3 договора с использованием в расчетах ненадлежащей ставки арендной платы.

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы Правительства Москвы от 23.09.2015 16727 земельному участку с кадастровым номером 77:02:0018007:27 установлен вид разрешенного использования (далее - РВИ) "культурное развитие". Пунктом 7.1. Приложения № 1 Постановления Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г. № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве», для земельных участков с таким РВИ установлена ставка арендной платы за землю в процентах от кадастровой стоимости земельного участка 0,05 процентов.

Как следует из представленных доказательств, обратился 06.10.2015 г. с запросом № 29615903 (вх. № 33-5—66156/15-(0)- (0) - за услугой по заключению дополнительного соглашения к договору с целью внесения изменений в договор о РВИ и ставки арендной платы.

Истец письмом № 33—5-66156/15-(3)-(0) от 25.11.2015 г. направил ответчику дополнительное соглашение с указанием ставки арендной платы не соответствующей п. 7.1 Приложения № 1 Постановления Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г. № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве».

Ответчиком в соответствии с пунктами 2.9.1.3. и 3.3.3. Приложения № 13 Постановления Правительства Москвы от 15.05.2012 г. № 199-ПП «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департамента городского имущества города Москвы» был направлен истцу протокол разногласий письмом от 02.12.2015 г. № 199-И.

Письмом от 08.12.2015 г. исх № 33-5-66156/15-(5) истец направил ответчику новый вариант Дополнительного соглашения., согласно которому размер арендной платы устанавливался исходя из ставки 0,05 процентов кадастровой стоимости и кадастровой стоимости внесенной в ГКН с20.10.2015 г. в размере 11 954 453,60 руб. в размере 55 977, 23 рубля в год с 28.10.2015 года.

Дополнительное соглашение от 28.01.2016 г. зарегистрировано в установленном законом порядке 24.02.2016г.

Пунктом. 3.3 договора установлено, что размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате Арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы полномочным органом государственной власти Российской Федерации и /или г. Москвы без согласования с Арендатором и без внесения соответствующих изменений в Договора. Причем исчисление арендной платы начинается с даты введение в действие ставок правовым актом.

Ст. 39.7 Земельного кодекса РФ установлено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Согласно принципу запрета необоснованных предпочтений, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582 (в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 30 октября 2014 г. N 1120), порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Как отмечено в пункте 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. Таким образом, разрешенный вид использования земельного участка «культурное развитие» установлен земельному участку с кадастровым номером 77:02:0018007:27 Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы Правительства Москвы от 23.09.2015 № 16727. Пунктом 7.1. Приложения № 1 Постановления Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г. № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве», для земельных участков с таким РВИ установлена ставка арендной платы за землю в размере 0,05 процентов от кадастровой стоимости.

Таким образом, с 23.09.2015 г. расчет арендной платы по договору в соответствии п. 8.3 договора, должен был быть осуществлен исходя из ставки 0,05 процентов кадастровой стоимости, и кадастровой стоимости участка на тот момент в размере 200 459 000,28 рублей , что составило бы 100 229,50 рублей в год.

С даты внесения в ГКН новой кадастровой стоимости земельного участка - с 20.10.2015 г. в размере 111 954 453,60 руб., размер арендной платы в год должен был составить 55 977, 23 рублей.

Кроме того, начисление арендной платы по договору за период с 04.03.2015 г. по 23.09.2015 г. по указанной истцом арендной ставке является убытками, причиненными ответчику незаконными действиями ДГИ в виде незаконного отказа в услуги по смене РВИ земельного участка.

Распоряжением правительства Москвы от 23.09.2015 № 16727 земельному участку с кадастровым номером 77:02:0018007:27 установлен вид разрешенного использования "культурное развитие."

Незаконность действий ДГИ в отказе изменения РВИ были было установлено решением Арбитражного г. Москвы по делу № А40-105222/2015 от 02.10.205.г, вступившим в законную силу, которое имеет преюдициальное значения для решения настоящего дела в соответствии со ст. 69 АПК РФ.

Таким образом, если бы истцом не было допущено нарушения закона, то Распоряжение от 23.09.2015 г., ставшее результатом судебного и внесудебного обжалования, должно было выйти 04.03.2015 г. как результат обращения ответчика за государственной услугой с запросом от 16.02.2015 г.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

В соответствии со ст. 16 ГК РФ Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

В соответствии со ст. 1069 ГК РФ Вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 ст. 10 ГК РФ арбитражный суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Таким образом, в соответствии со ст. 15,16,1069 ГК РФ истец обязан возместить ответчику убытки, причиненные отказом в государственной услуге, признанным решением по делу № А40-105222/2015 незаконным, и приведшим к начислению арендной платы по Договору а период с 04.03.2015 г. по 28.10.2015 г. в повышенном размере ( по не соответствующему фактическому использованию земельного участка РВИ согласно Распоряжению Департамента городского имущества города Москвы Правительства Москвы от 13.01.2014 г. № 167 - объекты размещения офисных помещений и зрелищных организаций - и соответствующей ему ставке арендной платы - 1,5 процента кадастровой стоимости).

Начисление арендной платы по Договору за период со второго квартала 2014г. но 04.03.2015 г. по указанной Истцом арендной ставке является убытками, причиненными Ответчику следующими незаконными действиями ДГИ:

С декабря 2008 г. АО «РКОФ-К» не имеет возможности использовать расположенное на арендованном земельном участке здание дома культуры как административно-офисный центр по следующим причинам: здание является по своей архитектуре домом культуры с актовым залом, сценой, согласно Федеральному закону от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации”. Ответчик не имеет нрава реконструировать дом культуры для использования в качестве офисно-делового центра в связи с отнесением здания указанным выше распоряжением Правительства Москвы от 25.12.2008 г. к объектам культурного наследия.

В связи с этим ответчик 20.12.2013 г. обратился в Департамент за услугой по изменению установленного договором аренды земельного участка от 28.02.2002 г. № М—02-018328 вида использования земельного участка - «для эксплуатации административно-офисного центра» на «эксплуатацию культурного центра».

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы Правительства Москвы № 167 от 13.01.2014 г. «Об изменении разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 77:02:0018007:27» в соответствии с Постановлением правительства Москвы от 25 мая 2011г. N 228-ПП "Об утверждении Перечня видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в городе Москве" был установлен вида разрешенного использования, а именно: «Объекты размещения зрелищных организаций» и «объекты размещения офисных помещений».

В связи с отказом истца во внесении изменений в вид рарешеного использования земельного участка, ответчик направил в Департамент протокол разногласий к проекту дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 28.02.2002 г. № М-02-018328 письмом № 161-и от 06.06.2014 г.

Письмом от 09.07.2014 г. № 33-5-10993/14-15/-0 истец указал, что цель использования земельного участка указана согласно кадастровому паспорту, в связи с чем оснований для внесения изменений в дополнительное соглашений у Департамента не имеется.

16.02.2015 г. повторно обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением № 33-5-3918/15-(0)-0 об изменении разрешенного использования земельного участка, установленного распоряжением Департамента городского имущества города Москвы Правительства Москвы от 13.01.2014 г. № 167 «Об изменении разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 77:02:0018007:27» на фактический вид использовании - культурное развитие.

Письмом № 33-5-3918-15-(0)-1 ответчику было отказано в предоставлении услуги города Москвы "Изменение адресного ориентира земельного участка и/или его разрешенного использования.

Решением Арбитражного суда г. Москвы по делу № А40-105222/2015 указанный отказ Департамента был признан незаконным и Департаментом городского имущества города Москвы Правительства Москвы было издано распоряжение от 23.09.2015 № 16727, которым земельному участку с кадастровым номером 77:02:0018007:27 установлен вид разрешенного использования "культурное развитие."

В соответствии со ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что истцом незаконно издано Распоряжение от 13.01.2014 г. № 167, поскольку оно не соответствует запросу на услугу, так как согласно п. 2.11.1.1. Приложение № 9 Постановления Правительства Москвы от 15 мая 2012 г. № 199-ПП результатом услуги должна быть выдача (направление) распоряжения об изменении вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с запросом, поданным согласно п. 2.5.1.1.1. Приложения № 9 Постановления Правительства Москвы от 15 мая 2012 г. N 199-ПП. При невозможности оказать услугу по соответствующему запросу ДГИ должен был отказать в соответствии с п. 2.10.1.2, согласно которому при невозможности предоставления государственной услуги по основаниям, предусмотренным федеральными законами и нормативными правовыми актами города Москвы.

Как указано в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 31 мая 2011 г. N 145 «Об обзоре практики рассмотрения арбитражными судами дел о возмещении вреда, причиненного государственными органами, органами местного самоуправления, а также их должностными лицам» тот факт, что ненормативный правовой акт не был признан в судебном порядке недействительным, а решение или действия (бездействие) государственного органа - незаконными, сам по себе не является основанием для отказа в иске о возмещении вреда, причиненного таким актом, решением или действиями (бездействием). В названном случае суд оценивает законность соответствующего ненормативного акта, решения или действий (бездействия) государственного или муниципального органа (должностного лица) при рассмотрении иска о возмещении вреда.

Если бы Истцом не было допущено нарушения закона, и услуга по заявлению от 20.12.2013 г. была оказана в соответствии с п. 2.11.1.1. Приложение № 9 Постановления Правительства Москвы от 15 мая 2012 г. N 199-ПП, то Обществу не потребовалось бы обращаться за услугой повторно 16.02.2015 г., а Распоряжение Департамента городского имущества города Москвы Правительства Москвы от 13.01.2014 г. № 167 должно было соответствовать тексту Распоряжения от 23.09.2015 г., поскольку являлись результатом идентичного запроса Общества.

Таким образом, 13.01.2015 г. земельному участку с кадастровым номером 77:02:0018007:27 должен был быть установлен вид разрешенного использования «культурное развитие»,а следовательно в соответствии со ст. 494 ГК РФ, п. 8.3 договора применена ставка арендной платы 0,05 процентов в соответствии с п. 7.1 Приложения № 1 Постановления Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г. № 273-ПГ1 «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» к кадастровой стоимости в 2014 г. - 200 291 487 рублей.

Таким образом, ставка арендной платы с 13.01.2014 г., в том числе с 01.04.2014 г., должна была составлять 100 145,74 рублей в год.

В соответствующих ситуациях требования истца не подлежат удовлетворению как необоснованные, не имеющие законных оснований, причиняющие вред ответчику и являющиеся злоупотреблением правом.

Таким образом, в связи с тем, что неустановление испрашиваемого ответчиком соответствующего фактическому использованию разрешенного вида использования земельного участка и соответствующей арендной платы на основе соответствующих законных обращений ответчика являлось следствием незаконных действий Департамента, что являлось нарушением прав ответчика и явилось следствием возникновения убытков в виде начисления и обязанности уплаты несоответствующей фактическому использованию и неправомерно установленной арендной платы в период с 13.01.2014 г. по 28.10.2015 г., суд приходит к выводу об отсутствии задолженности ответчика по арендной плате в размере 3 109 918 руб. 63 коп.

Таким образом, требование истца о взыскании задолженности в размере 3 109 918 руб. 63 коп. является необоснованным и удовлетворению не подлежит.

Требование истца о взыскании пени в размере 622 489 руб. 33 коп. за период с 3 квартала 2008г. по 30.09.2016г. удовлетворению также не подлежат, ввиду недоказанности наличия сумму задолженности.

Кроме того, ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности в части суммы пени за период с 3 квартала 2008 г. по 31.03.2014 г. па сумму 34 416,05 рублей., и с 31.03.2014 по 11.04.2017 г. - 50 308,34 рублей.

В соответствии с п. 1 ст. 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

Согласно п. 1 ст. 196 ГК РФ Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 200 ГК РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В соответствии с п. 3.2 договора аренды земельного участка от 28.02.2002 г. № М—02- 018328 арендная плата вносится поквартально: срок оплаты арендной платы - не позднее 5-го числа первого месяца отчетного квартала.

Таким образом, истцом не могут быть взысканы платежи по договору аренды, срок оплаты которых наступил ранее 04.2014 г., а именно: платежи за период с даты заключения договора до оплаты за 2-ой квартал 2014 г. включительно. Соответственно, с истечением срока давности по основному требованию, истек срок исковой давности и по дополнительному требованию - пени за несвоевременную оплату указанных платежей.

В соответствии с пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 № 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 № 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», установлено, что если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин для восстановления этого срока не имеется, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности, суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ, истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ госпошлина по иску относится на истца. Так как истец освобожден от уплаты госпошлины в силу закона, госпошлина взысканию не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 8, 10, 11, 12, 196, 199, 200, 207, 307, 309, 310, 314, 330, 331, 606, 614 ГК РФ, ст.ст. 65, 71, 110, 112, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Чекмарева Н.А.