Гражданский кодекс часть 1

об оспаривании отказа в государственной регистрации внесения изменений в записи ЕГРП и выдачи повторного свидетельства на объект недвижимости от 16.03.12г. №11/092/2011-65, 71

с участием:

от заявителя: ФИО1 представитель по доверенности от 04.02.2011г. № б/н.;

от ответчика: ФИО2 представитель по доверенности от 17.04.2012г. № 5795/2012;

от ГУП «МосгорБТИ»: ФИО3 представитель по доверенности от 10.01.2012г. № 122;

УСТАНОВИЛ:

ЗАО «Яуза Риэлти» обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об оспаривании отказа в государственной регистрации внесения изменений в записи ЕГРП и выдачи повторного свидетельства на объект недвижимости от 16.03.12г. №11/092/2011-65, 71.

Заявление ЗАО «Яуза Риэлти» мотивировано тем, что оспариваемый отказ не соответствует законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя, так как для государственной регистрации в регистрирующий орган были представлены все документы, содержащие сведения, необходимые для государственной регистрации и соответствующие требованиям ст. 18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Представитель Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по г. Москве (далее - Управление Росреестра по Москве) против заявления возражал по доводам, изложенным в отзыве, ссылаясь на то, что дополнительные документы, устраняющие препятствие в проведении регистрационных действий, заявителем представлены не были, в связи с чем Управление отказало в государственной регистрации внесения изменений в ЕГРП в части площади объекта недвижимости; свидетельство о регистрации права не является правоустанавливающим документом и основанием для возникновения прав и обязанностей в отношении недвижимого имущества, и выдается правообладателю в случае, если ему данное свидетельство необходимо.

Представитель ГУП «МосгорБТИ» представил отзыв на заявление, рассмотрение дела оставил на усмотрение суда.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей заявителя, ответчика и третьего лица, оценив представленные доказательства, суд признал заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Срок, предусмотренный ч. 4 ст. 198 АПК РФ для обращения в суд, соблюден заявителем.

Из материалов дела следует, что ЗАО «Яуза Риэлти» обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по г. Москве с заявлениями о государственной регистрации внесения изменений в записи ЕГРЮЛ и выдачи повторного свидетельства на объект недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>.

Письмом-уведомлением № 11/092/2011-65, 71 от 29.12.2011г. руководствуясь п. 1 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) Управление Росреестра по Москве приостановило государственную регистрацию сроком до 29.01.2011г.

Поскольку причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации не были устранены, решением от 16.03.2012г. № 11/092/2011-65, 71 Управление Росреестра по Москве отказало заявителю в государственной регистрации внесения изменений в записи ЕГРЮЛ и выдачи повторного свидетельства на объект недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, указав со ссылкой на положения абз. 8, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

ЗАО «Яуза Риэлти» не согласилось с вынесенным регистрирующим органом решением, в связи с чем обратилось в суд с настоящим заявлением.

Арбитражный суд пришел к выводу о том, что доводы ответчика о наличии оснований для отказа в государственной регистрации внесения изменений в записи ЕГРЮЛ и выдачи повторного свидетельства на объект недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, являются необоснованными по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Согласно п. 2 ст. 16 Закона о регистрации к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В соответствии с п. 2 ст. 17 названного закона не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в п. 1 ст. 18, если представленные им документы отвечают требования ст. 18 указанного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, ЗАО «Яуза Риэлти» является собственником нежилого здания, расположенного по адресу: <...> (далее - Здание) в составе:

- нежилого помещения общей площадью 11.847,9 кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 77-АН 227437, выданным 23.05.2011г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.05.2011г. сделана запись регистрации № 77-77-11/084/201 1-544 (далее - Помещение);

- нежилого помещения общей площадью 907,1 кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 77-АН 227436, выданным 23.05.2011г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.05.2011г. сделана запись регистрации № 77-77-11/084/2011-547.

Общая площадь Здания в совокупности составляет 12.755 кв.м.

Право собственности на Здание возникло у ЗАО «Яуза Риэлти» на основании Передаточного акта от 31.07.2006г. между ЗАО «Манометр» и ЗАО «Яуза Риэлти», Протокола от 31.07.2006г. годового общего собрания акционеров ЗАО «Манометр», Разделительного баланса от 31.03.2006г. ЗАО «Манометр».

ЗАО «Яуза Риэлти» обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве с заявлением о внесении изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и выдаче повторного свидетельства в отношении Помещения в связи с изменением общей площади Помещения - увеличением до 12.198,9 кв.м.

В качестве оснований для внесения изменений в записи ЕГРП в отношении общей площади Помещения ЗАО «Яуза Риэлти» представило в Управление Росреестра по Москве документы, выполненные Центральном ТБТИ г. Москвы (далее - БТИ), а именно: кадастровый паспорт № 1124/1 от 09.11.2011г., неполную экспликацию от 03.11.2011г., справку о состоянии здания от 03.11.2011г., справку БТИ № 1410303356 от 08.11.2011г.

В соответствии с кадастровым паспортом № 1 124/1 от 09.11.2011г., составленным 03.10.2011г. по результатам произведенного БТИ последнего обследования Помещения, площадь Помещения составляет 12.198,9 кв.м. Согласно справке БТИ от 08.11.2011г. № 1410303356 изменение общей площади Помещения с 11.847.9 кв.м. (площадь на дату обследования - 02.03.1995г.) до 12.198,9 кв.м. произошло в результате учета в общей площади Помещения ранее не учитываемой площади чердака и помещений надстройки.

Управление Росреестра по Москве письмом от 16.03.2012г. № 11/092/2011-65, 71 отказало ЗАО «Яуза Риэлти» в государственной регистрации внесения изменений в записи ЕГРП и выдаче повторного свидетельства на Помещение со ссылкой на абз. 8, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» по следующим причинам:

1. Площади помещений надстройки и чердака, за счет которых произошло увеличение общей площади Здания, не входили в перечень помещений, подлежащих передаче ЗАО «Яуза Риэлти» на праве собственности согласно Передаточного акта от
31.07.2006г. между ЗАО «Манометр» и ЗАО «Яуза Риэлти».

Однако, согласно вышеуказанного Передаточного акта от 31.07.2006г. ЗАО «Манометр» передало, а ЗАО «Яуза Риэлти» приняло строение 9 в составе всего здания, а не в составе нежилых помещений в нем, что подтверждается также первоначальным свидетельством о государственной регистрации права 77 АД № 076855 от 22.12.2006г., выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве. Согласно указанному свидетельству объектом права является все здание.

Согласно ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

В связи с тем, что чердак и помещения надстройки не имеют самостоятельного назначения, входят в состав технических помещений Здания, неразрывно связан со всем Помещением и Зданием в целом и является неотъемлемой частью Помещения и Здания, то в силу ст. 135 ГК РФ чердак и помещения надстройки не являются самостоятельными объектами права в составе помещения и здания в целом.

Таким образом, вывод Управления Росреестра по Москве о том, что правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у ЗАО «Яуза Риэлти» прав на данный объект недвижимости является неправомерным.

Следующим основанием для отказа в государственной регистрации послужило то, что в результате сопоставления представленных ЗАО «Яуза Риэлти»
документов БТИ, содержащих сведения о Помещении после проведения последнего
обследования и документов БТИ, имеющихся в регистрационном деле, Управление Россрестра по Москве сделало вывод, что внешние границы данных объектов не совпадают, при перепланировке объекта были затронуты основные конструктивные элементы помещения на 2-м, 3-м, 4-м, 5-м этаже и изменены другие характеристики надежности и безопасности перекрытий объекта с превышением предельных параметров реконструкции, установленные градостроительным регламентом. В связи с чем Управлении Россреестра делает вывод о том, что представленные на государственную регистрацию документы свидетельствуют о проведении реконструктивных работ и об изменении габаритов вышеуказанного объекта недвижимого имущества. При этом документы, подтверждающие соблюдение требований Градостроительного кодекса РФ, в частности разрешение на реконструкцию Помещения, в Управление Росрестра по Москве не представлены.

Между тем, Управлением Росреестра по Москве не принято во внимание то, что увеличение площади Помещения произошло за счет учета в общей площади Помещения ранее не учитываемых площадей чердака, надстройки и помещений технического назначения (помещения V, VI - отделение машинное, помещение Г лестничная клетка) на 5-ом этаже.

Согласно Технического паспорта от 12.04.2010г. Здание является постройкой 1914 года, которое было переоборудовано в 1936 году.

Согласно справке БТИ от 23.09.2011г. № 1410303356 изменение общей площади - Помещения с 11.847,9 кв.м. (на дату обследования-02.03.1995г.) до 12.198.9 кв.м. (разница 351 кв.м.) произошло в результате учета в общей площади Помещения ранее не учитываемой площади чердака и помещений надстройки, которые составляют 296 кв.м. Технические помещения 5-го этажа составляют 55 кв.м., которые также ранее не были учтены БТИ в общей площади Помещения.

В соответствии с п. 4 Правил подсчета общей, полезной и расчетной площадей, строительного объема, площади застройки этажности зданий СНИП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения», утвержденных Приказом ФИО4 от 01.09.2009г. № 390 в общую, расчетную площади здания не включаются площади чердака, технического подполья (технического чердака) при высоте от пола до низа выступающих конструкций менее 1,8 м.

Согласно экспликации от 03.11.2011г. высота чердака помещения I составляет 2, 38 м., высота чердака помещения II составляет 2,63 м. Таким образом, орган технического учета при проведении обследования Помещения 03.10.2011г. правомерно включил площадь чердаков в общую площадь Помещений.

Помещения надстройки согласно экспликации от 03.11.2011г. имеют площадь 12,4 м и 12,0 м и являются машинными отделениями над лифтовыми шахтами. Соответственно, указанные помещения имеют исключительно техническое назначение, необходимы для функционирования лифтов Помещения.

Согласно поэтажным планам, выданным БТИ на 2-ом, 3-ем этажах перепланировки Помещения не производились, о чем свидетельствуют отсутствие красных линий на планах.

На 4-ом этаже произведена перепланировка, не утвержденная в установленном порядке, однако, перепланировка произведена внутри Помещения и затрагивает только внутренние и ненесущие конструкции и не затрагивает основные конструктивные элементы Помещения, не выходят за внешние габариты Помещения, о чем также свидетельствуют планы БТИ. Соответственно, произведенная на 4-ом этаже перепланировка не является реконструкцией и не требует выдачу разрешения на реконструкцию. Кроме того, в результате произведенной внутренней перепланировки 4 -го этажа общая площадь Помещения не изменилась.

Таким образом, вывод Управления Росреестра о том, что при перепланировке объекта были затронуты основные конструктивные элементы помещения на 2-м, 3-м. 4-м, 5-м этаже и изменены другие характеристики надежности и безопасности перекрытий объекта с превышением предельных параметров реконструкции необоснован.

Кроме того, как следует из представленного в Управление Росрееетра по Москве кадастрового паспорта Помещения и поэтажного плана части Помещения, уточнение общей площади Помещения в результате обследования БТИ не повлекло изменения внешних границ Помещения и не явилось следствием реконструкции, о чем свидетельствует отсутствие красных линий по габаритам Помещения.

Факт того, что помещения чердака и надстройки ранее не учитывались БТИ при инвентаризации и не являются вновь возведенными, подтверждается справкой БТИ от 08.11.2011г. № 1410303356.

Таким образом, ссылка Управления Росрееетра по Москве на не невозможность осуществления государственной регистрации изменений в порядке, предусмотренном п. 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 219 от 18.02.1998г., а именно: внесение изменении в связи с реконструкцией или перепланировкой без изменения внешних границ объекта недвижимости, неправомерна.

Так, согласно п. 67 вышеуказанных правил к сведениям, которые влекут за собой внесение изменений в ЕГРП в частности, относится изменение площади объекта в связи с ее уточнением в установленном порядке, в том числе при изменении порядка определения площади объекта.

В Управление Россреестра по Москве ЗАО «Яуза Риэлти» представлены документы БТИ, подтверждающие, что изменение площади Здания произошло в результате обследования и уточнения органом технического учета общей площади Помещения, произведенного в установленном порядке в соответствии с его полномочиями на осуществление инвентаризации объектов недвижимости с отражением результата в кадастровом паспорте и правилами определения площади объекта.

Таким образом, в ходе изучения представленных документов, суд пришел к выводу, что заявителем были представлены все необходимые документы, отвечающие требованиям ст. 18 Закона о регистрации, а также соответствующие по форме и содержанию требованиям действующего законодательства, в силу чего у Управления Росреестра по Москве отсутствовали предусмотренные ст. 20 Закона о регистрации основания для отказа в государственной регистрации внесения изменений в записи ЕГРП и выдачи повторного свидетельства на объект недвижимости от 16.03.12 №11/092/2011-65,71.

Кроме того, положения п. 3 ч. 5 ст. 201 АПК РФ предусматривают необходимость арбитражного суда указать на обязанность соответствующих государственных органов, органов местного самоуправления, должностных лиц совершить определенные действия, направленные на устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок, в связи с чем суд полагает необходимым обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве провести государственную регистрацию внесения изменений в записи ЕГРП и выдать повторное свидетельство на объект недвижимости по адресу: <...> по заявлению ЗАО «Яуза Риэлти» от 30.11.2011 №77-77-11/092/2011-65,71 в установленный судом срок.

Согласно ст.110 АПК РФ, с учетом положений ч. 1ст. 333.37 НК РФ, уплаченная ЗАО «Яуза Риэлти» госпошлина подлежит взысканию с ответчика.

На основании ст.ст. 16, 17, 18, 20 Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», руководствуясь ст.ст. 64-68, 71, 75, 167-170, 180, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Проверив на соответствие Федеральному закону от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признать недействительным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в государственной регистрации внесения изменений в записи ЕГРП и выдачи повторного свидетельства на объект недвижимости от 16.03.12 №11/092/2011-65,71 по заявлению ЗАО «Яуза Риэлти» от 30.11.2011 №77-77-11/092/2011-65,71.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве провести государственную регистрацию внесения изменений в записи ЕГРП и выдать повторное свидетельство на объект недвижимости по адресу: <...> по заявлению ЗАО «Яуза Риэлти» от 30.11.2011 №77-77-11/092/2011-65,71 в течение месяца с даты вступления в законную силу решения.

Взыскать Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в пользу ЗАО «Яуза Риэлт» государственную пошлину в размере 4 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья: Уточкин И.Н.