Гражданский кодекс часть 1

от истца – ФИО1 – представитель, по доверенности от 02.06.2017г.; ФИО2 – представитель, по доверенности от 02.06.2017г.; ФИО3 – представитель, по доверенности от 15.08.2017г.

от ответчика – ФИО4 - сотрудник, по доверенности от 27.12.2017г. № 33-Д-1282/17

от третьего лица – Правительства – ФИО4 – сотрудник, по доверенности от 05.09.2017г. №4-47-1374/7

от третьего лица – Префектура – ФИО5 – сотрудник, по доверенности от 30.12.2016г. №01-14-2840/16

рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда по адресу: г. Москва, ул. Большая Тульская, д. 17, зал 5072 дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Склад-Актив» (ОГРН 1107746439570; ИНН7703721866, 111524, г.Москва, Электродная улица, д.3Б, дата регистрации: 28.05.2010) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423; ИНН 7705031674; 125009, Москва, Газетный пер., д.1/12; дата регистрации: 15.11.1991г.)

Третье лицо – Правительство Москвы; Префектура ВАО г. Москвы

о взыскании 283.463.670руб., расторжении договора аренды земельного участка

Установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Склад-Актив» обратилось в суд с иском к Департаменту городского имущества города Москвы о взыскании 279.601.566руб. 92коп., в том числе: 75.869.892руб. 92коп. – убытков (реальный ущерб), 203.731.674руб. – убытков (упущенная выгода), на основании договора аренды земельного участка для целей капитального строительства от 08.02.2013г. №И-03-000181, о расторжении договора аренды земельного участка для целей капитального строительства от 08.02.2013г. №И-03-000181.

Протокольным определением суда от 19.06.2017г. удовлетворено ходатайство ответчика о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора – Правительство Москвы.

Протокольным определением суда от 08.09.2017г. принято заявление истца об увеличении исковых требований в части реального ущерба на 593.400руб. – арендный платеж за 2 квартал 2017г.

Протокольным определением от 14.11.2017г. судом принято заявление истца об увеличении исковых требований в общей сумме до 283.463670руб. (путем заявления ко взысканию в порядке реального ущерба арендных платежей за 1, 3, 4 кварталы 2017г.).

Определением суда от 21.11.2017г. судом, по собственной инициативе, к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора привлечена Префектура ВАО города Москвы.

Протокольным определением от 28.03.2018г. судом принято заявление истца заявление об изменении размера исковых требований до общей суммы 284.132.255руб. 92коп.

Исковые требования мотивированы тем, что арендатор фактически лишен возможности использования земельного участка в соответствии с его разрешённым использование предусмотренным в договоре аренды №И-03-000181 от 08.02.2013г.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал с учетом уточнений.

Ответчик, заявленные требования не признал по доводам письменного отзыва на иск.

Третьи лица - Правительство Москвы, Префектура ВАО позицию Департамента поддержали.

Заслушав в открытом судебном заседании доводы и пояснения представителей участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

08.02.2013г. между Департаментом земельный ресурсов г. Москвы и ООО «Склад-Актив» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка №И-03-000181 для целей капитального строительства по результатам проведения торгов (протокол о результатах торгов №1/2013 от 31.01.2013г.), предметом которого является земельный участок, площадью 5 500 кв.м. из состава земель населенных пунктов, кадастровый номер 77:03:0010006:17, имеющий адресный ориентир: Москва, ул. Салтыковская, и разрешённое использование объект размещения гостиниц и прочих мест временного проживания, торгово-бытового назначения, предоставляемый в пользование на условиях аренды для строительства объекта капитального строительства (градостроительного объекта) с характеристиками, указанными в п.1.4 договора (п.1.1).

Согласно п.1.4 договора, участок предоставляется для целей строительства объекта размещения гостиниц и прочих мест временного проживания, торгово-бытового назначения со следующими технико-экономическими показателями: максимальная общая площадь объекта (суммарная поэтажная площадь объекта в габаритах наружных стен – 5 860 кв.м. – общая площадь объекта, 6 510кв.м. – суммарная поэтажная площадь объекта в габаритах наружных стен: этажность (количество уровней) объекта – 6 + технический, верхняя отметка объекта – 25м., показатели нормативного обеспечения местах хранения автотранспорта – 27 м/м в соответствии с условиями настоящего договора (п.1.4).

Договор заключен на 5 лет 11 месяцев 28 дней (п.2.1).

Договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (п.2.2).

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве (запись от 11.03.2013 № 77-77-14/004/2013-744).

Судом установлено, что согласно техническому заключению №01-1/2017 по вопросам землепользования земельного участка с кадастровым номером 77:03:0010006:17 подготовленного ООО «РУС-ГЕО», размещение будущих объектов заказчика, предусмотренных проектом развития территории объекта недвижимости, невозможно ввиду наличия в границах контуру планируемых зданий объектов парковой инфраструктуры (т.1 л.д.37).

Согласно Техническому заключению №01-1/2017 по вопросам землепользования земельного участка с кадастровым номером 77:03:0010006:17, при совмещении результатов кадастровой съёмки земельного участка с кадастровым номером 77:03:0010006:17 и данных о его местоположении установлено наличие посторонних объектов; в границах Земельного участка располагается часть облагороженного уличного парка общего пользования с размещением вдоль границ парковых дорожек объектов парковой инфраструктуры (лист 5 Технического заключения №01-1/2017) (т.1 л.д.35).

Согласно кадастровому паспорту земельного участка (т.1 л.д.61) разрешённое использование земельного участка: для размещения объектов торговли и бытового обслуживания (п.1.2.5), объекты размещения гостиниц и прочих мест временного проживания (п.1.2.6). Указаны сведения об обременении: аренда (в том числе субаренда) ООО «Склад-Актив» (т.1 л.д.67).

Согласно действующему Градостроительному плану земельного участка по адресу: <...> с кадастровым номером 77:03:0010006:17 площадью 0,55 га №RU77-139000-000550, утвержденный приказом Москомархитектуры от 03.11.2009 №445 разрешенное использование земельного участка: участок размещения торгово-бытовых объектов; объекты размещения гостиниц и прочих мест временного проживания.

Согласно разделу «Иные показатели» вышеуказанного ГПЗУ: максимальная площадь объекта (суммарная поэтажная площадь в габаритах наружных стен – 5.860кв.м.(6 510 кв.м.); этажность: 6 + технический; верхняя отметка: 25 м.

Согласно п.4.1 ГПЗУ объекты капитального строительства - отсутствуют.

ООО «Склад-Актив» было получено разрешение на строительство от 08.08.2014 RU77139000-009 773 1-ой очереди торгово-бытового объекта общей площадью 1.499кв.м. количеством этажей 1, верхней отметкой 14,95м., сроком действия до 19.01.2015. Кроме этого, ООО «Склад-Актив» был получен ордер ОАТИ на производство от 11.12.2014 №14030505 (т.3 л.д.124).

Согласно отчету Управы главы района Косино-ФИО8 города Москвы «О результатах детальности управы района Косино-ФИО8 г. Москвы в 2014 г.» от 03.02.2015 г., на вопрос будет ли сохранен «Народный парк» на ул. Салтыковская, был дан ответ: Застройщиком – ООО «Склад-Актив» выход на строительную площадку не осуществлен. В связи с многочисленными обращениями граждан в настоящее время прорабатывается вопрос о проведении публичных обсуждений в целях принятия окончательного решения о целесообразности размещения объекта капитального строительства торгово-бытового объекта рядом с «Народным парком» (п.13)(т. 4 л.д.44)

Письмом Заместителя префекта Восточного административного округа г. Москвы от 27.11.2015г. №01-13-2015/15 Общество было уведомлено о том, что «реализация ранее принятых проектных решений на земельном участке по адресу: ул. Салтыковская, в том числе выполнение технических условий и договоров технологического присоединения с ресурсоснабжающими организациями, по причинам, не зависящим от ООО «Склад- Актив», откладывается».

Москомстройинвест в письме от 16.12.2016г. №77-20-669/6-1 сообщил Обществу о том, что вопрос о дальнейшей реализации инвестиционного проекта по адресу: ул. Салтыковская (кадастровый номер №77:03:0010006:17) проработан в порядке, предусмотренном постановлением Правительства Москвы от 16.11.2010 №1019-ПП «О создании Градостроительно-земельной комиссии города Москвы», и принято решение о целесообразности дополнительной проработки вопроса. Ответственным органам исполнительной власти города Москвы даны соответствующие поручения. Одновременно сообщено, что окончательное решение по данному вопросу не принято.

Согласно письменному ответу Департамента №ДГИ-1-16178/17-1 от 31.03.2017г. в ответ на обращение истца от 01.03.2017 №5, указано, что в соответствии с решением совета депутатов муниципального округа Косино-ФИО8 от 28.01.2014г. №10/1-14 принято решение об устройстве сквера на территории по адресу: ул.Салтыковская, с обустройством пешеходной зоны от ул.Салытковская до озера Святое, в границах которого расположен реализованный на торгах вышеуказанный земельный участок. Данное решения принято после заключения договора аренды от 08.02.2013 №И-03-000181. Департамент указал, что земельной участок был предоставлен обществ свободным от застройки и прав третьих лиц и соответствовал условия заключенного между сторонами договора и условиям проведённого аукциона.

Приказом Комитета по архитектуре и градостроительству г. Москвы от 03.11.2009 г. № 445 был утвержден градостроительный план земельного участка №RU77-139000-000550 (регистрационной № 77-ГК3ё.23.000308 от 17.11.2009), кадастровый номер земельного участка: 77:03:0010006:17, для реализации на конкурсной основе (т.5).

Москмархитектурой был выдано свидетельство об утверждении Архитектурно-градостроительного решения объекта капитального строительства ИСОГД регистрационный 45308000-08-127496 от 12.12.2013г. (т. 5), функциональное назначение объекта Торгово-бытовое назначение, заказчик: ООО «Склад-Актив».

16.09.2014г. из письма ООО «ХАРД» Истец узнал об отсутствии у него реальной возможности пользоваться объектом аренды - подрядчик сообщил Обществу о невозможности производства работ на объекте по адресу: г. Москва, ВАО, ул. Салтыковская, кадастровый номер 77:03:0010006:17, поскольку в ходе подготовки к проведению работ представителями ООО «ХАРД» было выявлено, что на территории, передаваемой для строительства, фактически располагается парковый ансамбль.

01.12.2014г. ООО «Склад-Актив» заключило с ООО «Арбат-Менеджмент» Договор №93к на выполнение проектных работ, предусматривавший разработку концепции фасадов торгово-бытового объекта, связанной тематикой с новым городским парком по адресу <...> кадастровый номер 77:03:0010006:17.

15.12.2014г. письмом №Б-15 ООО «Склад-Актив» просило ООО «РУУККИ РУС» снизить тариф ежемесячных услуг за дальнейшее ответственное хранение металлоконструкций по проекту №И-2115 в рамках договора №И4000552ЮХ от 21.08.2014г.

Письмом Заместителя префекта Восточного административного округа г. Москвы от 27.11.2015г. №01-13-9015/15 Общество было уведомлено о том, что «реализация ранее принятых проектных решений на земельном участке по адресу: ул.Салтыковская, в том числе выполнение технических условий и договоров технологического присоединения с ресурсоснабжающими организациями, по причинам, не зависящим от ООО «Склад- Актив», откладывается». Согласно указанному письму, общество информировано о том, что на основании представленных материалов Москомархитектурой подготовлен и направлен в Департамент городского имущества г. Москвы откорректированный ситуационный план вышеуказанного земельного участка. На заседании Рабочей группы Градостроительно-земельной комиссии г. Москвы по вопросам градостроительной детельности (протокол от 21.09.2015г.) принято решение о рассмотрении вопроса дальнейшей реализации инвестиционного проекта по адресу: ул. Салтыковская на совместном совещании заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношении ФИО6 и заместителя мэра Москвы в правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства ФИО7. Префектурой ВАО будет организовано соответствующее совещание по вопросам реализации проекта с участием полномочных представителей ресурсоснабжающих организаций после принятия решения на заседании градостроительно-земельной комиссии г. Москвы о предоставлении ООО «Склад-Актив» компенсационного земельного участка.

07.12.2015г. ООО «Склад-Актив» письмом №4 предоставило в Департамент городского имущества города Москвы необходимую информацию, в ответ на обращение общества Департамент письмом от 30.12.2015г. №ДГИ-1-698917/15-1 сообщил, что представленная информация будет учтена при дальнейшей проработке вопроса.

25.01.2016г. ООО «Склад-Актив» направило письмо №1 от 22.01.2016г. Мэру г. Москвы, копии данного письма - Руководителю Департамента земельных ресурсов г. Москвы, Префекту ВАО г. Москвы, в котором сообщило о том, что до даты подготовки обращения было невозможно приступить к строительно-монтажным работам в связи с тем, что часть территории, планируемой под размещение торгово-бытового объекта, была занята вновь организованным по заказу Управы района Косино-ФИО8 и Префектурой ВАО народным парком, расположенным по адресу: район Косино- ФИО8, 279 проезд, территория между ул. Салтыковской и оз. Святое.

В письме №1 от 22.01.2016г. ООО «Склад-Актив» просило о предоставлении компенсационного земельного участка, ссылаясь на результаты выездного совещания под руководством Заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы ФИО7.

Письмом от 15.02.2016г. №ДГИ-Э-4087/16-1 Департамент по вопрос предоставления ООО «Склад-Актив» компенсационного земельного участка взамен земельного участка: Москва, ул. Салтыковская (77:03:0010006:17) сообщил, что правовых оснований для предоставления компенсационного земельного участка не имеется. Так как изъятие арендуемого ООО «Склад-Актив» земельного участка для государственных нужд в установленном законодательством порядке правительством Москвы не проводилось.

22.03.2016г. ООО «Склад-Актив» обратилось к Прокурору города Москвы с заявлением, в котором просило осуществить прокурорский надзор в отношении должностных лиц, связанных с самовольным занятием земельного участка ООО «Склад- Актив», самовольным размещением на нем объектов, не предусмотренных градостроительной документацией и препятствованием к осуществлению предпринимательской деятельности, а также с просьбой принять меры прокурорского реагирования.

Обращение по существу рассмотрено по территориальности Перовским межрайонным прокурором прокуратуры г. Москвы и в письме от 20.06.2016г. №1837ж2016/4741 обществу рекомендовано обратиться в суд с исковым заявлением об освобождении самовольно занятого земельного участка, используемого под парк.

25.11.2016г. ООО «Склад-Актив» письмом №29 обратилось к Главе Управы района Косино-ФИО8, в котором, в частности, запросило информацию о сроках демонтажа элементов благоустройства в границах земельного участка.

Письмом от 16.12.2016г. №КУ-13-2921/6 Управа района Косино-ФИО8 г. Москвы на запрос ООО «Склад-Актив» сообщила, что строительство народного парка выполнено на основании распоряжения префектуры ВАО от 11.02.2014г. №50-В-РП.

25.11.2016г. ООО «Склад-Актив» обратилось к Префекту ВАО г. Москвы с письмом №27, в котором запросило информацию о сроках демонтажа элементов благоустройства в границах земельного участка.

Письмом Правового управления Правительства Москвы от 30.11.2016г. №9-30- 907/6 Обществу сообщено о том, что обращение направлено для рассмотрения по существу в Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства.

Письмом от 02.12.2016г. №05-01-18-14191/6 Департамент Жилищно-Коммунального хозяйства и Благоустройства г. Москвы в адрес ООО «Склад-Актив» указал, что территория по адресу: ул.Салтыковская, на земельном участке с кадастровым номером 77:03:0010006:17, не находится в оперативном управлении подведомственных Департаменту учреждений. В соответствии с ч.3 ст.8 ФЗ от 02.05.2006г. №59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» обращение направлено по принадлежности в Префектуру Восточного административного округа г. Москвы, для рассмотрения, принятия мер и подготовки квалифицированного ответа.

Письмом от 16.12.2016г. №77-20-669/6-1 Москомстройинвест сообщил обществу о том, что вопрос о дальнейшей реализации инвестиционного проекта по адресу: ул. Салтыковская (кадастровый номер №77:03:0010006:17) проработан в порядке, предусмотренном постановлением Правительства Москвы от 16.11.2010 № 1019-ПП «О создании Градостроительно-земельной комиссии города Москвы», и принято решение о целесообразности дополнительной проработки вопроса. Ответственным органам исполнительной власти города Москвы даны соответствующие поручения. Одновременно сообщено, что окончательное решение по данному вопросу не принято, предоставление выписок из протоколов Рабочей группы Градостроительно-земельной комиссии города Москвы по вопросам градостроительной деятельности нецелесообразно.

Письмом от 16.12.2016г. №КУ-13-2921/16 Управа Района Косино-ФИО8 г. Москвы сообщила, что строительство народного парка осуществлено в установленном порядке и выполнено на основании распоряжения Префектуры ВАО от 11.02.2014г. №50-В-РП.

ООО «Склад-Актив» письмом №31 от 26.12.2016г. обратилось к Главе управы района Косино-ФИО8 с запросом о предоставлении копии распоряжения Префектуры ВАО от 11.02.2014 №50-В-РП.

Письмом от 29.12.2016г. №3076864-2016 на запрос от 28.12.2016г. о выдаче копии распоряжения префектуры ВАО от 11.02.2014г. №50-В-РП было сообщено об отказе в предоставлении государственной услуги на основании п.2.20 Административного регламента представления государственной услуги, поскольку в тексте запрашиваемого документа отсутствуют действия, затрагивающие права и законные интересы ООО «Склад-Актив».

27.01.2017г. в письме №КУ-13-2921/6-1 за подписью Первого заместителя главы управы обществу сообщено о том, что государственным заказчиком на разработку проектно-сметной документации объекта «Народный парк» по ул. Салтыковская является ГКУ «Дирекция ЖКХиБ ВАО».

ООО «Склад-Актив» обосновывает свои требования тем, что, получив Земельный участок, Общество осуществило проектно-изыскательские работы и выполнило подготовку к строительству объекта, для размещения которого был предоставлен Земельный участок. Однако приступить к такому строительству в 2014г. (спустя более чем год после заключения договора аренды земельного участка) Общество не смогло по причинам, от него не зависящим. Невозможность использования Земельного участка по назначению, указанному в договоре аренды, влечет для истца нецелесообразность сохранения указанного договора и несения расходов по нему, в связи с чем, Общество было вынуждено обратиться в суд с настоящим иском.

Правовую позицию по данному спору Истец обосновывает нормами ст.ст.606, 611, 612, 620 ГК РФ.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в определении СК по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016г. №305- ЭС15-15053, «в соответствии с пунктом 1, подпунктом 1 и абзацем первым подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Статья 620 Гражданского кодекса предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно, когда:

-арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 1);

-переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2);

-арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (пункт 3);

-имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды».

Согласно п.1.1, п.1.4 Договора аренды Земельный участок предоставлен Арендатору для целей строительства объекта размещения гостиниц и прочих мест временного проживания, торгово-бытового назначения со следующими техникоэкономическими показателями: максимальная общая площадь объекта (суммарная поэтажная площадь объекта в габаритах наружных стен - 5 860кв.м. - общая площадь объекта; 6 510кв.м. - суммарная поэтажная площадь объекта в габаритах наружных стен; этажность (количество этажей) объекта - 6 + технический; верхняя отметка объекта 25м., показатели нормативного обеспечения местами хранения автотранспорта - 27 м/м.

Отсутствие у ООО «Склад-Актив» реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению выразилось в том, что в течение срока аренды земельный участок оказался не свободным от прав третьих лиц на него, которые разместили на Земельном участке собственное имущество в виде объекта социальной инфраструктуры (народного парка).

Документально отсутствие у истца реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению подтверждается следующими доказательствами, а именно: Техническим заключением №01-1/2017 по вопросам землепользования земельного участка с кадастровым номером 77:03:0010006:17», подготовленное кадастровым инженером ООО «РУС-ГЕО» ФИО9 (т.1 л.д.31 - 76); Протоколом осмотра письменных доказательств (осмотр Интернет страниц), выполненным ВРИО обязанности нотариуса г. Москвы ФИО10 15.11.2016г. с 14час. 00мин. до 14час. 30мин. (т.4); Протоколом осмотра письменных доказательств (осмотр Интернет страниц), выполненным ВРИО обязанности нотариуса г. Москвы ФИО10 15.11.2016г. с 15час. 28мин. до 15час. 45мин. (т. 4); Протоколом осмотра письменных доказательств (осмотр Интернет страниц), выполненным ВРИО обязанности нотариуса г. Москвы ФИО10 15.11.2016г. с 16час. 05мин. до 16час. 22мин. (т.4); Письмом Заместителя префекта Восточного административного округа г. Москвы от 27.11.2015г. №01-13-2015/15 (т.7); Письмом Департамента городского имущества г. Москвы от 31.03.2017г. №ДГИ -1-16178/17-1 (т. 4).

В соответствии со ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем возмещения убытков и иными способами, предусмотренными законом.

Пунктом 2 статьи 452 ГК РФ предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно п.5 ст.4 АПК РФ спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором.

В порядке досудебного урегулирования возникшего спора, руководствуясь требованиями п.2 ст.452 ГК РФ, п.5 ст.4 АПК РФ, ООО «Склад-Актив» 02.03.2017г. вручило Департаменту городского имущества города Москвы письмо №5 от 01.03.2017г. письмо, в котором предложило расторгнуть Договор аренды (приложив к письму соглашение о расторжении Договора аренды земельного участка, подписанное со стороны ООО «Склад-Актив»), также, в данном письме Общество предложило Департаменту возместить ООО «Склад-Актив» причиненные убытки.

Письмом от 31.03.2017г. №ДГИ-1-16178/17-1 Департамент ответил Обществу о том, что рассмотрел его обращение от 01.03.2017 №5 (вх. №ДГИ-46307/17 от 02.03.2017), по мнению Департамента, расторжение вышеуказанного договора аренды земельного участка возможно после принятия соответствующего решения ГЗК.

Таким образом, в течение 30 календарных дней с момента получения уведомления от ООО «Склад-Актив» Департамент не предпринял каких-либо действий, направленных на урегулирование возникшего спора в добровольном (досудебном) порядке.

Оценивая представленные по делу доказательства, фактические обстоятельства дела, имеющуюся переписку сторон, суд приходит к выводу о невозможности дальнейшей реализации проекта истцом на земельном участке, предоставленным ему в аренду по спорному договору для целей строительства, в связи с чем, исходя из положений ст.ст.450, 452 ГК РФ, суд приходит к выводу о наличии оснований для его расторжения в судебном порядке.

Истцом также заявлен требования о взыскании убытков в общей сумме 284.132.255руб. 92коп., составляющих суммы уплаченных арендной платы и упущенной выгоды.

Истцом исполнены собственные обязанности по Договору аренды в части уплаты арендной платы за 2 квартал 2017г. в размере 593.400,00руб., что подтверждается платежным поручением №45 от 11.04.2017г.

Сумма фактически уплаченной арендной платы по Договору аренды включена Истцом в состав убытков, заявленных по настоящему делу, как реальный ущерб. Общая сумма арендной платы с учета платежа арендной платы, произведенного за 2 квартал 2017 и 1 квартал 2018г. составила: 80.400.581руб. 92коп.

Упущенная выгода определена истцом в размере 203.731.674руб.

Для расчета размера убытков Общество обратилось к специалисту АНО «Центр оказания независимой экспертной помощи и судебных экспертиз «НЭП», который подготовил Заключение специалиста №Э-01/12-2016. В указанном Заключении перед специалистом в указанном Заключении специалиста поставлен вопрос №2: определить на момент проведения исследования неполученные доходы, которые получил бы арендатор земельного участка с кадастровым номером 77:03:0010006:17, имеющего адресный ориентир: <...> при использовании указанного земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием, предусмотренным в Договоре аренды земельного участка для целей капитального строительства от 08.02.2013г. №И-03-000181, заключенным между Департаментом земельных ресурсов города Москвы и ООО «Склад-Актив», при отсутствии досрочного расторжения указанного договора аренды.

Согласно выводу специалиста по вопросу №2: на момент проведения исследования неполученные доходы, которые получил бы арендатор земельного участка с кадастровым номером 77:03:0010006:17, имеющего адресный ориентир: <...> при использовании указанного земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием, предусмотренным в Договоре аренды земельного участка для целей капитального строительства от 08.02.2013г. № И-03-000181, заключенным между Департаментом земельных ресурсов города Москвы и ООО «Склад-Актив», при отсутствии досрочного расторжения указанного договора аренды, составляют: 203.731.674 руб.

Специалистом в данном Заключении отмечено, что «методологически расчет потенциального неполученного дохода от использования земельного участка схож с методом предполагаемого использования земельного участка, применяемого для оценки незастроенных земельных участков в рамках доходного подхода. Доходный подход отражает позиции наиболее вероятного покупателя (инвестора). Учет правильных составляющих доходов и расходов позволяет учесть не только рыночную стоимость прав на земельный участок, но и разумную прибыль предпринимателя, напрямую связанную с доходностью объекта.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

•определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его разрешенного использования (т.е. затрат на создание необходимых улучшений земельного участка);

•определение величины и временной структуры доходов от разрешенного использования земельного участка;

•определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от разрешенного использования земельного участка;

•определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в рассматриваемый проект;

•расчет неполученных доходов (упущенной выгоды) путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с разрешенным использованием земельного участка» (лист 18 Заключения специалиста №3-01/12-2016) (том 1).

В рассматриваемом случае к упущенной выгоде относятся такие доходы, которые получил бы Арендатор при обычном ведении своей коммерческой деятельности, если бы отсутствовало препятствие в виде невозможности использования Арендатором Земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием.

ООО «Склад-Актив» утратило возможность возвести на Земельном участке объект капитального строительства с технико-экономическими показателями, предусмотренными ГПЗУ и п. 1.4. Договора аренды Земельного участка. Следовательно, Общество утратило возможность получения доходов, на получение которых при обычных условиях гражданского оборота ООО «Склад-Актив» вправе было рассчитывать с учетом разумных расходов на их получение при введении в эксплуатацию и дальнейшем использовании того объекта капитального строительства, для возведения которого был заключен Договора аренды и установлено разрешенное использование Земельного участка.

В соответствии с Уставом ООО «Склад-Актив» (редакция № 4), имеющемся в настоящем деле (том 4), к видам деятельности, осуществляемым Обществом, в том числе отнесены:

- хранение и складирование;

- выполнение погрузо-разгрузочных работ, работ по перевалке, складированию и хранению грузов российских и зарубежных клиентов;

- транспортные и складские услуги;

- оптовая торговля через агентов (за вознаграждение или на договорной основе);

- осуществление в установленном порядке оптовой, розничной, комиссионной, посылочной торговли и других видов торгово-закупочной деятельности, создание и эксплуатация предприятий торговли, в т.ч. коммерческих магазинов, торговля недвижимостью;

- строительство и эксплуатация объектов социального, бытового и культурного назначения, торговля, складов и др.

В процессе освоения Земельного участка 01.04.2013 г. между ООО «Склад-Актив» и ООО «Арбат-Менеджмент» заключен Договор № 93 на выполнение проектных работ, в соответствии с которым исполнителем разработан проект строительства торгово-бытового объекта, который предусматривал строительство на Земельном участке двух объектов капитального строительства в две очереди:

-Торгово-бытовое здание (1 очередь строительства);

-Торгово-бытовое здание (2 очередь строительства).

Как следует из Пояснительной записки к выполненной в 2013 г. ООО «Арбат- Менеджмент» Архитектурно-строительной части (1-ая очередь строительства) АБА 93/13

-АСЧ, исходными данными для выполнения архитектурно-градостроительных решений строительства торгово-бытового объекта по адресу: <...> кадастровый № земельного участка 77:03:0010006:17 являлось то, что «в настоящее время участок не используется, существующих объектов капитального строительства на участке не имеется» (лист 2 Архитектурно-строительной части (Пая очередь строительства) АБА 93/13-АСЧ).

В соответствии с Пояснительной запиской к выполненной в 2013г. ООО «Арбат- Менеджмент» Архитектурно-строительной части (Пая очередь строительства) АБА 93/13 АСЧ предусмотрены следующие планировочные решения торгово-бытового предприятия: «Проектом предусматривается строительство 1 этажного здания без подвала и чердака.

Предприятие предоставляет услуги для временного хранения вещей как физических, так и юридических лиц» (лист 5 Архитектурно-строительной части (Пая очередь строительства) АБА 93/13 - АСЧ).

В соответствии с Пояснительной запиской к выполненной в 2013 г. ООО «Арбат- Менеджмент» Архитектурно-строительной части (2-ая очередь строительства) АБА 93/13 АСЧ предусмотрены следующие планировочные решения торгово-бытового предприятия: «Проектом предусматривается строительство 4-х этажного здания без подвала и чердака.

Функциональное назначение предприятия:

1 этаж - кафе;

2 этаж - сервисный центр по обслуживанию бытовой техники определенной торговой марки;

3 этаж - ремонтная мастерская фото и видео техники;

4 этаж - ремонтная мастерская мобильных устройств» (лист 4 Архитектурно- строительной части (2-ая очередь строительства) АБА 93/13 - АСЧ).

01.11.2013г. Москомархитектурой выдано Свидетельство об утверждении архитектурно-градостроительного решения объекта капитального строительства.

08.08.2014г. для возведения 1-й очереди торгово-бытового объекта выдано Разрешение на строительство №RU77139000-009773.

По мнению истца, упущенная выгода в составе убытков, причиненных Арендодателем, представляет собой доходы, которые получил бы Арендатор при эксплуатации торгово-бытового объекта (в двух очередях строительства), планируемого к возведению в границах арендованного Земельного участка (с учетом разумных расходов на получение таких доходов). Изложенный подход к определению упущенной выгоды и квалификации доходов Арендатора и расходов для их получения обусловил расчет суммы упущенной выгоды, выполненный специалистом в Заключение специалиста №3-01/12-2016.

Суд, оценивая доводы и возражения сторон, с учетом предмета заявленных требований и фактических обстоятельств дела, приходит к выводу, что в указанной части иск удовлетворению не подлежит.

Указанный довод не соответствует действительности в виду следующего.

Порядок предоставления земельных участков для целей строительства в городе Москве с проведением процедуры торгов регламентирован постановлением Правительства Москвы от 12.04.2011 №119-ПП.

Согласно п.п.1.1, 2, 5 указанного постановления следует, что земельные участки с проведением процедуры торгов предоставляются для целей строительства в аренду, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.

Основанием для проведения аукционов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков является решение Градостроительно-земельной комиссии города Москвы, содержащее информацию и сведения, необходимые для подготовки документации об аукционе, в том числе градостроительные требования для включения в особые условия договоров аренды земельных участков.

В соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 12.04.2011 №119-ПП Департамент земельных ресурсов города Москвы уполномочен принимать правовые акты (решения) о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков в соответствии с решениями Градостроительно-земельной комиссии города Москвы.

Аукцион проводился на основании решения Градостроительно-земельной комиссии (протокол от 21.06.2012 протокол №22, п.1) и в соответствии с распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 26.11.2012 № 8436.

Пунктом 6 Постановлением №119-ПП от 12.04.2011 установлено, что документы, необходимые для формирования комплекта документации об аукционе, представляются Департаментом земельных ресурсов города Москвы в Департамент города Москвы по конкурентной политике посредством подсистемы ЕАИСТ не позднее 30 дней с даты принятия решения Градостроительно-земельной комиссией города Москвы.

Подавая заявление на участие в аукционе Заявитель подтверждает, что:

-он располагает данными об Организаторе аукциона, предмете аукциона, начальной цене предмета аукциона, «шаге аукциона», дате, времени и месте проведения аукциона, порядке его проведения, в том числе об оформлении участия в аукционе, порядке определения победителя, заключения договора аренды земельного участка и его условиях, заключении договора о задатке и его условиях, последствиях уклонения от подписания протокола о результатах аукциона, договора аренды земельного участка;

- на дату подписания настоящей заявки он ознакомлен с характеристиками земельного участка, указанными в извещении

-на дату подписания настоящей заявки он ознакомлен с порядком отказа от проведения аукциона, а также порядком внесения изменений в извещение и (или) документацию об аукционе;

-на дату подписания настоящей заявки он ознакомлен с документами, содержащими сведения об имуществе, а также что ему была предоставлена возможность ознакомиться с состоянием земельного участка в результате осмотра, который Заявитель мог осуществить самостоятельно или в присутствии представителя Организатора аукциона в порядке, установленном извещением и документацией об аукционе, претензий не имеет.

Подавая настоящую заявку на участие в аукционе, Заявитель обязуется соблюдать условия его проведения, содержащиеся в извещении и документации об аукционе.

Из вышеизложенного следует, что участник, подавший заявку на участие в торгах, соглашается на участие в аукционе на условиях, указанных в извещении. То есть, заблаговременного до начала подачи заявок и своего участия имеет полную возможность ознакомления с размещенными на официальных сайтах и в официальном печатном издании документациями, а также в случае возникновения вопросов обратиться за разъяснениями.

В соответствии с п.1 ст.611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно п.п.1, 2 ст.612 ГК РФ Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

-потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

-непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

-потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

В силу статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Согласно ст.393 ГК РФ возмещение убытков является мерой гражданско- правовой ответственности, в связи с чем лицо, требующее их возмещения, должно доказать факт нарушения обязательства, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, а также их размер в соответствии со ст.15 ГК РФ.

Для ее применения лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать в совокупности следующие обстоятельства: факт причинения убытков, факт нарушения обязательства ответчиком, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, размер убытков.

В данном случае их хронологической последовательности событий, судом установлено, что участок был предоставлены обществу свободным от застройки и прав третьих лиц, соответствовал условиям заключенного между сторонами Договора и условиям проведенного аукциона, решение о размещении в нем народного парка выполнено на основании распоряжения префектуры ВАО от 11.02.2014г. №50-В-РП, и было принято уже после заключения договора аренды с истцом, при этом из представленной переписки очевидно свидетельствует, что воспрепятствование строительству, которое планировалось истцом, послужила активная позиция жителей района, каких-либо виновных действий и намеренное уклонение ответчика от своих обязательств по договору аренды судом не установлено, как следствие, оснований для применения к Департаменту меры гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков у суда не имеется .

Материалами дела не подтверждена вина, противоправность действий Департамента и причинно-следственная связь между действиями ответчика и понесенными Арендатором убытками (реальный ущерб) в размере 80.400.581руб. 92коп.

ООО «Склад-Актив» также просит суд взыскать с Департамента 203 731 674руб. убытков (упущенная выгода), которые получил бы Арендатор земельного участка с кадастровым номером 77:03:0010006:17 при использовании указанного земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием, предусмотренным в Договоре аренды земельного участка для целей капитального строительства от 08.02.2013 №И-03-000181 в отсутствие досрочного расторжения указанного Договора аренды.

В соответствии с п.14 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу статьи 15 ГК РФ, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.

В предмет доказывания требования о взыскании убытков входит наличие в совокупности четырех необходимых элементов: факта нарушения права истца; вины ответчика в нарушении права истца; факта причинения убытков и их размера; причинно-следственной связи между фактом нарушения права и причиненными убытками.

Для взыскания упущенной выгоды Истцу необходимо доказать, какие доходы он реально (достоверно) получил бы, если бы не утратил возможность использовать спорное имущество при обычных условиях гражданского оборота.

С учетом вышеизложенных фактических обстоятельств дела и принимая во внимание отсутствие вины и причинно-следственной связи между действиями Ответчика и невозможностью Истца получить доход от реализации инвестиционного проекта в заявленном размере, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании с ответчика – Департамента городского имущества города Москвы убытков.

При изложенных обстоятельствах, иск подлежит частичному удовлетворению.

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, предусмотрено статьей 110 АПК РФ. В силу пункта 1 данной статьи судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации распределяются судом в порядке ст. 110 АПК РФ пропорционально удовлетворенным требованиям.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.8, 12, 15, 393, 309, 310, 450, 452 ГК РФ, ст.ст.4, 41, 49, 51, 65, 75, 101-103, 110, 112, 167-170, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор аренды земельного участка для целей капитального строительства от 08.02.2013г. №И-03-000181.

В удовлетворении исковых требований о взыскании 284.132.255руб. 92коп. убытков отказать.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН <***>; ИНН <***>; 125009, Москва, Газетный пер., д.1/12; дата регистрации: 15.11.1991г.) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Склад-Актив» (ОГРН <***>; ИНН<***>, 111524, <...>, дата регистрации: 28.05.2010) 6.000 (шесть тысяч) рублей судебных расходов по госпошлине.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Судья О.П. Бунина