Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания секретарем Савоськиной Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ОАО «Трехгорная мануфактура» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес 123022, <...>, дата регистрации 31.07.2002) к ООО «Руссвелл» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес 129090, <...>, дата регистрации 29.07.2002) о взыскании задолженности по договору в размере 4 724 629 руб. 14 коп., расторжении договора аренды помещений от 05.12.2000, выселении ООО «Руссвелл» из помещений, переданных по договору аренды нежилых помещений от 05.12.2000, а именно: части первого и второго этажа здания по адресу 123022, <...>, площадью 722,5 кв.м, а именно: I этаж – помещение 1, комнаты 1-4, 19, часть 20 (20 кв.м), 21-23, А; II этаж – помещение 1, комнаты 1, 20-25, А; здания (полностью) по адресу 123022, <...>, площадью 712,2 кв.м.

в заседании приняли участие:

от истца: ФИО1 – по доверенности от 02.09.2014 № 77 АБ 4061517

от ответчика: ФИО2 – по доверенности от 09.07.2013 б/н; ФИО3 – по доверенности от 09.07.2013 б/н, паспорт <...>

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество «Трехгорная мануфактура» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Руссвелл» о взыскании задолженности по договору в размере 4 724 629 руб. 14 коп., расторжении договора аренды помещений от 05.12.2000, выселении ООО «Руссвелл» из помещений.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 06.08.2013 исковое заявление ОАО «Трехгорная мануфактура» к ООО «Руссвелл» в части требования о расторжении договора аренды помещений от 05.12.2000 оставлено без рассмотрения; в остальной части ходатайства об оставлении искового заявления без рассмотрения отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2013 № 09АП-33571/2013 определение Арбитражного суда города Москвы от 06.08.2013 по делу № А40-69831/13 отменено в части оставления без рассмотрения требования о расторжении договора аренды помещений от 05.12.2000, вопрос о расторжении договора аренды помещений от 05.12.2000 направлен на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы, в остальной части определение оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 15.01.2014 постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2013 по делу № А40-69831/13 оставлено без изменения.

Истец заявил ходатайство об уточнении неимущественных исковых требований. Истец просит расторгнуть договор аренды нежилых помещений от 05.12.2000, выселить ООО «Руссвелл» из помещений, переданных по договору аренды нежилых помещений от 05.12.2000, а именно части первого и второго этажа здания по адресу 123022, <...>, площадью 722,5 кв.м, а именно: I этаж – помещение 1, комнаты 1-4, 19, часть 20 (20 кв.м), 21-23, А; II этаж – помещение 1, комнаты 1, 20-25, А; здания (полностью) по адресу 123022, <...>, площадью 712,2 кв.м. Протокольным определением от 23.12.2013 данное ходатайство судом удовлетворено в порядке ст. 49 АПК РФ.

Истец заявил ходатайство об увеличении размера исковых требований. Истец просит взыскать задолженность по арендной плате (арендная плата за аренду земельного участка) по договору аренды помещений от 05.12.2000 за период с 01.10.2005 по 31.08.2014 в размере 6 309 933 руб. 22 коп.; расторгнуть договор аренды нежилых помещений от 05.12.2000, сторонами которого являются ОАО «Трехгорная мануфактура» и ООО «Руссвелл»; выселить ООО «Руссвелл» из помещений, переданных по договору аренды нежилых помещений от 05.12.2000, а именно части первого и второго этажа здания по адресу: 123022, <...>, площадью 722,5 кв.м, а именно: I- этаж- помещение 1, комнаты 1-4,19, часть 20 (20 кв.м), 21-23, А; II этаж- помещение 1, комнаты 1, 20-25, А; здания (полностью) по адресу: 123022, <...>, площадью 712,2 кв.м. Протокольным определением от 20.10.2014 в удовлетворении ходатайства судом отказано в порядке ст. 49 АПК РФ.

В обоснование заявленных исковых требований истец ссылается на то, что 05.12.2000 между ОАО «Трехгорная мануфактура» и Компанией «INTPROPCOAG» заключен договор аренды нежилых помещений, а именно части первого и второго этажа здания по адресу <...>, площадью 722,5 кв.м, здания (полностью) по адресу <...>, площадью 712,2 кв.м, сроком аренды по 30.09.2043.

Договором о замене стороны от 07.06.2001 и соглашением о замене стороны от 06.06.2006 все права и обязанности Компании «INTPROPCOAG» по договору были переданы соответственно Компании «Велла Акциенгезельшафт», а затем Компанией «Велла Акциенгезельшафт» ООО «Руссвелл», которое является арендатором по договору в настоящее время.

Помещения были переданы ООО «Руссвелл» по акту приема-передачи нежилых помещений от 06.06.2006. При этом к ООО «Руссвелл» перешли все обязанности арендатора, в том числе по уплате арендных платежей и по надлежащему ремонту и содержанию помещений.

Как указывает истец, ответчик занимает помещения в зданиях, земельные участки под которыми предоставлены истцу по договорам аренды от 07.09.2001 № М-01-0193399, от 29.12.2001 № М-01-020297 и от 28.12.2001 № М-01-508522. Начиная с октября 2005 г. по 31.12.2012 ООО «Руссвелл» возмещения арендных платежей за указанные земельные участки ОАО «Трехгорная мануфактура» не производило. Истцом были подготовлены расчеты задолженности ООО «Руссвелл» по возмещению платы за землю за период с 01.10.2005 по 31.12.2012, сумма которой составила 4 350 752 руб. 64 коп.

Истец указывает на то, что комиссией, созданной в соответствии с приказом от 31.01.2013 № ОД12/2013 «О создании комиссии для проверки соблюдения арендаторами условий договоров аренды зданий и помещений ОАО «Трехгорная мануфактура», с участием представителя привлеченной по договору от 11.02.2013 № 11/2 независимой экспертной организации ООО «Строительная экспертиза» в целях проведения проверки соблюдения арендатором условий договора аренды 13.02.2013 был проведен осмотр помещений. В процессе осмотра производилась фотосъемка и фиксация состояния помещений и фасадной части зданий, в которых они расположены, с привязкой к их поэтажным планам.

По результатам осмотра комиссией 13.02.2013 составлены акты осмотра помещений. В процессе осмотра комиссией, в частности, выявлены и отмечены в актах следующие факты:

- на части кровли зданий отсутствуют/повреждены капельники, что приводит к намоканию кирпичной кладки и ее разрушению;

- оконные отливы проржавели, что приводит к попаданию влаги и разрушению кирпичной кладки стены под окнами;

- на внешних стенах зданий имеются многочисленные трещины;

- на потолках и стенах имеются многочисленные потеки, местами наблюдаются сильные потеки и трещины на исторической лепнине с ее частичным отслоением;

- в результате неправильной эксплуатации кровли, ее несвоевременной очистки от снега, произошли многочисленные протечки, стропильно-балочная система частично пришла в негодность, прогнила, а кровельное покрытие требует полной замены;

- чердак захламлен, что нарушает требования пожарной безопасности.

Также было выявлено, что арендатор фактически не эксплуатирует помещения и не занимается их содержанием и ремонтом.

Таким образом, ответчик нарушил обязательства арендатора по осуществлению ремонта и надлежащему содержанию помещений, предусмотренные как ст. 616 ГК РФ, так и п. 4.8 договора, что не только привело к ухудшению их состояния, но и создало опасность для нахождения в них людей.

Как указывает истец, в связи с перечисленными нарушениями условий договора 11.04.2013 арендодатель направил в адрес арендатора уведомление от 05.04.2013 № 132/1-00-02 с описанием вышеуказанных нарушений и предложением их устранить в разумный срок, в том числе уплатить сумму задолженности по уплате арендных платежей. Однако арендатор в разумный срок не устранил ни одно из указанных нарушений условий договора, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В судебном заседании истец поддержал заявленные исковые требования.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик в соответствии со ст. 131 АПК РФ представил отзыв на исковое заявление, в котором указал на то, что истец получил имущественное удостоверение от договора аренды в размере более 98% от цены сделки единовременным платежом, покрывающим арендную плату за помещения до 2043 г.

В ст. 3 соглашения от 13.09.1999 ОАО «Трехгорная мануфактура» подтверждает, что арендная плата за помещения внесена авансом Интпропко надлежащим образом и полностью за срок аренды по 30.09.2043.

Компания Велла за вступление в договор на место арендатора (уступку прав и обязанностей) выплатила предшествующему арендатору 9 992 500 долларов США, что, в том числе подтверждается платежными документами.

Размер единовременного платежа, полученного истцом в качестве аванса, покрывает его имущественный интерес до 2043 г. и составляет более 98% от всей платы, причитающейся истцу по состоянию на сегодняшний день.

Таким образом, невыплата периодической арендной платы в размере арендных платежей за землю не создает для истца настолько существенной потери, что он в значительной степени лишается того, что он рассчитывал получить от сделки.

Как указывает ответчик, ответчик оплатил периодические арендные платежи после того, как истец потребовал их уплаты, представив расчет. За весь период арендных отношений истец не предъявлял подобных требований, не выставлял счета на оплату, поэтому у ответчика не было возможности производить оплату.

В настоящее время, денежное требование о выплате арендной платы в форме периодических арендных платежей за землю исполнено ответчиком в полном объеме, что подтверждается соответствующими платежными поручениями. При этом ответчик не считается просрочившим оплату, поскольку со стороны истца имела место просрочка кредитора.

Ответчик указывает на то, что истец не представил доказательств, что здание требует капитального ремонта. Ответчик выполняет обязанности по поддержанию здания в надлежащем состоянии, не допускает его ухудшения, так как проводил ремонтные работы, направленные на поддержание здания в надлежащем состоянии, включая такие работы, которые относятся к капитальному ремонту.

Представители ООО «Руссвелл» 04.10.2013 в присутствии и.о. нотариуса ФИО4 хотели пройти на территорию арендуемых объектов. Однако доступ к помещениям был ограничен по указанию истца, факт чего был зафиксирован нотариусом и отражен в нотариальном акте.

ООО «Руссвелл» заключило договор на проведение косметического ремонта дверей, стен и крыши объекта от 19.08.2013 с подрядчиком ООО «ТеТриСолюшнс». Однако, работников данной организации – ФИО5, ФИО6, ФИО7 – арендодатель аналогично не допустил на объект, несмотря на предоставленные документы, что также зафиксировано в нотариальном акте.

Подобные ограничения лишают арендатора возможности выполнения своих обязательств в части проведения текущего ремонта. Договор аренды и гражданское законодательство не дозволяют собственнику чинить подобные препятствия в пользовании объектом аренды.

Следовательно, истец нарушает условия договора аренды, создавая просрочку со своей стороны. Подобное поведение истца может свидетельствовать только о том, что у истца имеется одна цель – выселить ответчика из помещений, тем самым, причинив ему существенный вред.

В судебном заседании ответчик возражал против удовлетворения заявленных исковых требований в полном объеме.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, исследовав и оценив по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, суд считает заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, 05.12.2000 между истцом – ОАО «Трехгорная мануфактура» (Арендодатель) и Компанией «IntpropcoAG» (Арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений (л.д. 29-39, т. 1), в соответствии с п. 1.1 которого Арендодатель обязуется передать Арендатору во временное владение и пользование, следующие нежилые помещения:

- часть первого и второго этажа здания по адресу 123022, <...>, общей площадью 722,5 кв.м, а именно I этаж – помещение 1, комнаты 1-4, 19, часть 20 (20 кв.м), 21-23, А; II этаж – помещение I, комнаты 1, 20-25, А, согласно поэтажному плану и экспликации БТИ;

- нежилое помещение (здание полностью) по адресу 123022, <...>, общей площадью 712,2 кв.м.

Предмет аренды обозначен на плане (приложение № 1) путем обведения границ и штриховки их площадей синим цветом.

Помещение 1 передается в аренду для использования под офис и учебные помещения. Помещение 2 передается в аренду для использования под офис, учебные помещения и парикмахерский салон (п. 1.2 договора).

Арендодатель заявляет, что помещения принадлежат ему на праве собственности:

- помещение 1 принадлежит Арендодателю на праве собственности согласно свидетельству о внесении в реестр собственности на территории города Москвы А-0009490, выданному Комитетом по управлению имуществом города Москвы 23 мая 1997 г.;

- помещение 2 принадлежит Арендодателю на праве собственности согласно свидетельству о государственной регистрации права 77 НН 020750, выданному Московским комитетом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 21 апреля 2000 г.

Арендодатель заявляет, что помещения свободны от требований третьих лиц, в споре, в залоге и под арестом не состоят (п. 1.3 договора).

По договору помещения передаются в аренду на срок по 30 сентября 2043 г. (п. 2.1 договора).

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 26.02.2001, о чем на титульной странице имеется отметка регистрационного органа № регистрации 77-01/00-018/2001-8092 (л.д. 29, т. 1).

Порядок пользования помещением согласован сторонами в разделе 4 договора, финансовые взаимоотношения сторон – в разделе 5, п. 5.1 которого предусмотрено, что арендная плата за все арендованное по договору состоит из сумм, уплата которых в счет арендной платы подтверждена соглашением, заключенным с участием сторон 13 сентября 1999 г., а также сумм, фактически уплачиваемых Арендодателем по следующим основаниям:

- налог на землю (или арендная плата за аренду земельного участка) за часть земельного участка, находящегося под зданием, в котором находятся помещение 1, пропорциональную арендуемым Арендатором площадям в указанном здании,

- налог на землю (или арендная плата за аренду земельного участка) за часть земельного участка, находящегося под зданием, в котором находятся помещение 2, пропорциональную арендуемым Арендатором площадям в указанном здании.

В связи с этим, с момента подписания договора арендные платежи по договору будут состоять из сумм, фактически уплачиваемых Арендодателем по следующим основаниям:

В случае, если уплата вышеуказанных земельных платежей по закону лежит на Арендодателе, Арендодатель поручает Арендатору выступить в качестве посредника по уплате в бюджет от имени Арендодателя указанных в статье земельных платежей и в связи с этим выдает Арендатору соответствующую доверенность, при этом сумма НДС перечисляется Арендодателю.

С изменением размера ставок налога на землю пропорционально изменяются арендные платежи, указанные в абз. 2 п. 5.1 договора (п. 5.2 договора).

Счета по арендной плате выставляются Арендатору ежемесячно и подлежат оплате не позднее десятого числа месяца, следующего за оплачиваемым (п. 5.3 договора).

Все платежи, предусмотренные договором, считаются осуществленными с момента дачи Арендатором надлежащих указаний его банку, если эти указания приняты банком к исполнению. По просьбе Арендодателя Арендатор обязан предоставить ему копии банковских документов, подтверждающих соответствующий платеж (п. 5.6 договора).

Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует в пределах срока аренды (п. 8.1 договора).

В силу п. 8.3 договора все споры по договору подлежат разрешению Арбитражным судом города Москвы.

Как следует из материалов дела, 07.06.2001 между Компанией «IntpropcoAG» (Арендатор) и Компанией «Велла Акциенгезельшафт» (Велла) заключен договор о замене стороны (арендатора) (л.д. 40-41, т. 1), в соответствии с п. 1 которого стороны подтверждают, что согласно договора аренды нежилых помещений от 05.12.2000, зарегистрированного Московским комитетом по регистрации прав 26.02.2001 за № регистрации 77-01/00-018/2001-8092, ОАО «Трехгорная мануфактура» является Арендодателем, а Интпропко – Арендатором.

Стороны подтверждают безусловную принадлежность Интпропко права аренды помещений на срок по 30.09.2043 с обязательством по уплате арендных платежей (п. 2 договора).

Стороны договорились, что с момента вступления договора в силу все права и обязанности Интпропко как Арендатора по договору переходят к Велле, что означает полную замену Веллой Интпропко как Арендатора по договору аренды.

Учитывая, что Интпропко внесла основную часть арендной платы за весь срок аренды, то Велла уплачивает арендные платежи в том размере и порядке, как они определены в п. 5.1 договора аренды (п. 3 договора).

Велла вправе внести арендные права по договору аренды в уставный капитал ООО «Руссвелл». При этом все обязанности по договору аренды, включая обязанность по уплате арендных платежей, должна продолжать нести Велла. По соглашению с ООО «Руссвелл» Велла вправе поручить ООО «Руссвелл» осуществление обязанностей Веллы (полностью либо в части), при этом Велла несет ответственность перед ТМ за исполнение ООО «Руссвелл» таких обязанностей (п. 4 договора).

За принимаемые права и обязанностей Арендатора Велла уплачивает Интпропко вознаграждение в размере 9 992 500 долларов США (п. 5 договора).

Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует в пределах срока действия договора аренды. Все расходы по государственной регистрации договора несет Велла (п. 6 договора).

Указанный договор 10.07.2001 зарегистрирован в установленном законом порядке, № регистрации 77-01/30-186/2001-5156 (л.д. 40, т. 1).

Из материалов дела следует, что 06.06.2006 между Компанией «Велла Акциенгезельшафт» (Велла) и ответчиком – ООО «Руссвелл» (Руссвелл) заключено соглашение о замене стороны (арендатора) (л.д. 42-43, т. 1), в соответствии с п. 1 которого стороны подтверждают, что согласно договору аренды нежилых помещений от 05.12.2000, зарегистрированному Московским комитетом по регистрации прав 26.02.2001 за № регистрации 77-01/00-018/2001-8092 и договору о замене стороны от 07.06.2001, зарегистрированному Московским комитетом по регистрации прав 10.07.2001 за № регистрации 77-01/30-186/2001-5156, ОАО «Трехгорная мануфактура» является Арендодателем, а Компания «Велла Акциенгезельшафт» – Арендатором нежилых помещений, указанных в договоре аренды.

Стороны подтверждают безусловную принадлежность Велле права аренды помещений на срок по 30.09.2043. Стороны подтверждают, что за арендуемые помещения уплачены все арендные платежи, за исключением налога на землю (арендной платы за землю) в размере, который определяется в соответствии с п. 5.1 договора аренды (п. 2 соглашения).

Стороны договорились, что с момента вступления дополнительного соглашения в силу все права и обязанности Веллы как Арендатора по договору аренды переходят к Руссвеллу, что означает полную замену Руссвеллом Веллы как Арендатора по договору аренды (п. 3 соглашения).

Вознаграждение за принимаемые права Арендатора Руссвелл не уплачивает, поскольку арендные права по договору аренды, ранее были переданы Веллой в уставный капитал Руссвелла. За принятие Руссвеллом обязанностей Арендатора Велла выплачивает Руссвеллу одну тысячу Евро (п. 4 соглашения).

Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 28.08.2006, № регистрации 77-77-11/090/2006-475.

По акту приема-передачи нежилых помещений по соглашению о замене стороны (арендатора) от 06.06.2006 ООО «Руссвелл» Компанией «Велла Акциенгезельшафт» переданы все помещения, являющиеся предметом договора аренды нежилых помещений от 05.12.2000, зарегистрированному Московским комитетом по регистрации прав 26 февраля 2001 г. за № регистрации 77-01/00-018/2001-8092.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (п. 2 ст. 9 АПК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно п. 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение о расторжении договора (п. 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

В силу п. 8.2 договора аренды досрочное расторжение договора допускается только в судебном порядке и только в случаях, предусмотренных действующим законодательством, за исключением случая, предусмотренного п. 7.5 договора, когда расторжение осуществляется по инициативе любой из сторон. В случае одностороннего расторжения договора расторгающая сторона обязана уведомить другую сторону о расторжении договора в письменной форме за три месяца до расторжения.

Как усматривается из материалов дела, истцом в адрес ответчика было направлено уведомление от 05.04.2013 № 132/1-00-02 (л.д. 21-23, т. 1) с требованием в течение 30 дней предоставить документы, подтверждающие факт оплаты Арендодателю сумм в соответствии с соглашением от 13.09.1999, погасить задолженность по возмещению арендных платежей за земельные участки, находящиеся под зданиями, в которых расположены помещения в соответствии с приложенными расчетами, а также осуществить ремонт помещений, необходимый для приведения их в соответствии с условиями п. 4.8 договора.

Впоследствии 17.05.2013 в адрес ответчика была направлена претензия № 209/1-00-02 (л.д. 26-27, т. 1), в соответствии с которой Арендодателем выявлено, что Арендатор пользуется помещениями с существенными и неоднократными нарушениями условий договора, а именно – не уплачивает предусмотренную договором арендную плату, не обеспечивает содержание помещений в состоянии, пригодном для их использования, не устраняет ущерб и повреждения, не производит текущего и капитального ремонта.

Арендодатель направил в адрес Арендатора уведомление от 05.04.2013 № 132/1-00-02 с описанием нарушений и предложением устранить их в разумный срок. До настоящего времени арендатор не устранил ни одно из указанных нарушений условий договора.

Кроме того, размер задолженности по возмещению арендных платежей за земельные участки, находящиеся под зданиями, в которых расположены помещения, увеличился в связи с неуплатой Арендатором соответствующих платежей за четыре месяца 2013 г.

В связи с указанными обстоятельствами ОАО «Трехгорная мануфактура» предлагает Арендатору в срок до 27.05.2013 расторгнуть договор, освободить помещения и передать их Арендодателю по соответствующему акту приема-передачи, погасить задолженность перед Арендодателем по предусмотренным договором платежам в полном объеме.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Истец просит взыскать с ответчика задолженность по договору за период с 01.10.2005 по 30.04.2013 в размере 4 724 629 руб. 14 коп.

Вместе с тем, на дату принятия решения ответчиком полностью исполнены обязательства по внесению арендной платы за заявленный период, что подтверждается платежными поручениями от 09.07.2013 № 09396 и от 09.07.2013 № 09395 (л.д. 112-113, т. 3).

В судебном заседании истцом также подтверждено, что задолженность по договору в размере 4 724 629 руб. 14 коп. в настоящий момент ответчиком погашена, что отражено в протоколе судебного заседания от 20.10.2014.

На основании изложенного, у суда отсутствуют основания для удовлетворения заявленных исковых требований в части взыскания задолженности в заявленном размере.

Истец со ссылкой на п. 23 Постановления пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» указывает на то, что оплата ответчиком имеющейся у него задолженности по оплате арендной платы произведена уже после подачи искового заявления по делу, что не лишает истца требовать расторжения договора в судебном порядке.

Материалами дела установлено, что между Московским земельным комитетом (Москомзем, Арендодатель) и истцом – ОАО «Трехгорная мануфактура» заключены договоры долгосрочной аренды земельного участка от 07.09.2001 № М-01-019399, от 29.12.2001 № М-01-020297 и от 28.12.2001 № М-01-508522, предметом которых являются земельные участки площадью 6 039 кв.м, около 0,03 га, около 0,04 га, имеющие адресные ориентиры <...>, <...> (л.д. 46-81, т. 1).

Арендная плата согласована сторонами в разделе 3 договора, п. 3.4 которого предусмотрено, что размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате Арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) полномочным (уполномоченным) органом государственной власти Российской Федерации и/или г. Москвы без согласования с Арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор. При этом, в случае принятия таких актов исчисление и уплата Арендатором арендной платы осуществляется на основании договора и письменного уведомления Арендодателя об изменении (введении) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы, в том числе коэффициентов индексации и/или уведомления с расчетом платежей либо с указанием коэффициентов, начиная с момента введения этих ставок, коэффициентов, в действие правовым актам и без внесения изменений, дополнений в договор. Уведомление может быть сделано Арендодателем и через средства массовой информации неопределенному кругу лиц, обязательное для Арендатора. Первый арендный платеж по новым ставкам арендной платы производится Арендатором на ближайшую дату платежа, следующую после введения новых ставок арендной платы, включая, при необходимости, доплату за предыдущие периоды.

Исходя из анализа положений договора аренды нежилых помещений от 05.12.2000 следует, что арендные платежи по договору состоят из сумм, фактически уплачиваемых истцом по договорам аренды земельного участка, рассчитанных пропорционально арендуемым ответчиком площадям, платежи осуществляются ответчиком согласно счетам, выставляемым Арендодателем Арендатору один раз в месяц.

Вместе с тем, расчеты арендной платы предоставлены ответчику лишь в процессе рассмотрения дела, что подтверждается представленными в материалы дела документами. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Согласно п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

Невыставление счетов на оплату не снимает с Арендатора обязанности по внесению арендной платы, однако влияет на оценку ответственности стороны за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Как следует из материалов дела, погашение задолженности произведено ответчиком в течение месяца со дня поступления искового заявления в суд, до проведения предварительного судебного заседания по делу, после представления истцом расчетов задолженности по возмещению арендной платы за землю по договору от 29.12.2001 № М-01-020297 за период с 01.10.2005 по 31.12.2012, по договору от 07.09.2001 № М-01-019399 за период с 01.10.2005 по 31.12.2012, по договору от 28.12.2001 № М-01-508522 за период с 01.10.2005 по 31.12.2012, по договору от 07.09.2001 № М-01-019399 за период с 01.01.2013 по 30.04.2013, по договору от 29.12.2001 № М-01-020297 за период с 01.01.2013 по 30.04.2013, по договору от 28.12.2001 № М-01-508522 за период с 01.01.2013 по 30.04.2013 (л.д. 7-12, т. 1).

Согласно п. 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

По своей правовой природе расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Учитывая то, что арендные отношения сторон длятся с 2000 г., непосредственно с ответчиком с 2006 г., задолженность ответчика на момент вынесения решения погашена, суд полагает, что расторжение договора по указанному основанию в данном случае является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон.

Сохранение договорных отношений между сторонами в данном случае не противоречит ст.ст. 1, 450, 619 ГК РФ.

В силу п. 4 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

В соответствии с п. 4.8 договора аренды нежилых помещений от 05.12.2000 Арендатор обязан своевременно и за свой счет производить необходимый текущий и капитальный ремонт помещений, обеспечивать хорошее состояние, водонепроницаемость и ремонт всех конструкционных элементов помещений и содержать их в безопасном состоянии и в таком состоянии, в результате которого помещения не станут пригодными для использования, устранять ущерб и помещения, которые возникли не в результате нормального использования и причиненные по вине Арендатора. В случае, если Арендатор пренебрегает осуществлением необходимого ремонта или отказывается от осуществления такового в разумные сроки после соответствующего уведомления (при любых обстоятельствах не позднее 60 календарных дней после уведомления), Арендодатель может по своему выбору осуществить такой ремонт и без ущерба иным своим правам потребовать от арендатора компенсации понесенных затрат.

Приказом ОАО «Трехгорная мануфактура» от 31.01.2013 № ОД12/2013 «О создании комиссии для проверки соблюдения арендаторами условий договоров аренды зданий и помещений ОАО «Трехгорная мануфактура» (л.д. 91, т. 2) создана комиссия по проверке соблюдения арендаторами условий договоров аренды зданий и помещений ОАО «Трехгорная мануфактура», комиссии предоставлено право осмотра зданий и помещений, сдаваемых ОАО «Трехгорная мануфактура» в аренду, в пределах, допускаемых законодательством, а также право фиксации условий пользования зданиями и помещениями арендаторами при помощи фотосъемки, протоколирования и прочих методов, при необходимости привлекать к проверкам в качестве экспертов специалистов в области строительства, эксплуатации систем инженерных коммуникаций, санитарно-эпидемиологического надзора, пожарного надзора и т.п.

В соответствии с актом осмотра помещений в здании по адресу <...> от 13.02.2013 (л.д. 92-130, т. 2) в процессе осмотра комиссией выявлены следующие факты:

- на части кровли отсутствуют/повреждены капельники, что приводит к намоканию кирпичной кладки и ее разрушению;

- оконные отливы проржавели, что влечет к попаданию влаги и разрушению кирпичной кладки стены под окнами;

- в оконных проемах многочисленные отслоения краски и слоя штукатурки;

- на внешних стенах имеются многочисленные трещины;

- состояние помещений неудовлетворительное – на потолках и стенах имеются многочисленные подтеки, местами наблюдаются сильные подтеки и трещины на исторической лепнине с ее частичным отслоением;

- из-за нарушения температурно-влажностного режима в помещениях наблюдаются трещины и отслоения краски исторической живописи на стенах и потолках;

- по чердаку имеется электрическая разводка, выполненная открытым проводом по деревянным конструкциям, что нарушает требования пожарной безопасности;

- на фермах нет следов обработки огне-биозащитным раствором;

- чердак захламлен, что нарушает требования пожарной безопасности;

- в результате неправильной эксплуатации кровли, несвоевременной очистки от снега произошли многочисленные протечки, стропильно-балочная система частично пришла в негодность, прогнила, а кровельное покрытие требует полной замены;

- трасса водоснабжения не утеплена должным образом, изоляционный материал прогнил и требует замены или перекладки;

В соответствии с актом осмотра помещений в здании по адресу <...> от 13.02.2013 (л.д. 1-30, т. 3) в процессе осмотра комиссией выявлены следующие факты:

- на части кровли отсутствуют/повреждены капельники, что приводит к намоканию кирпичной кладки и ее разрушению, требуется замена водосточной системы;

- в результате неправильной эксплуатации кровли, несвоевременной очистки от снега произошли многочисленные протечки, кровельное покрытие требует полной замены;

- в оконных проемах многочисленные отслоения краски и слоя штукатурки;

- состояние помещений неудовлетворительное – на потолках и стенах имеются многочисленные подтеки;

- из-за нарушения температурно-влажностного режима в помещениях наблюдаются трещины и отслоения краски на стенах;

- отмостка по периметру здания не очищается от снега, в результате чего происходит подмыв фундамента, как результат – отслоение штукатурного слоя и разрушение кирпичной кладки цоколя, в подвале здания обнаружены сильное разрешение штукатурки, грибковые образования;

- на внешних стенах имеются многочисленные трещины.

Как следует из материалов дела, в соответствии с договором от 19.08.2013 № СТ12, заключенным между ответчиком – ООО «Руссвелл» (Заказчик) и ООО «ТеТриСолюшнс» (Подрядчик), принимая во внимание, что ООО «Руссвелл» является арендатором объекта (часть первого и второго этажа здания по адресу Трехгорный переулок, д. 1, стр. 1, общей площадью 722,5 кв.м, а также здание по адресу Трехгорный переулок, д. 1, стр. 6, общей площадью 712,2 кв.м) на основании договора аренды от 05.12.2000 и желает осуществить косметический ремонт наружных дверей и стен, а также крыши объекта, Подрядчик обязуется выполнить своими силами и/или силами привлеченных лиц весь объем работ по договору в полном соответствии со спецификацией в срок, определенный в ст. 3 договора, произвести сдачу Заказчику результата выполненных работ в соответствии с п. 6.3 договора, своевременно устранять недоделки и дефекты, выявленные в процессе выполнения работ и в течение срока гарантийной эксплуатации объекта, периодически проводить контроль за правильностью выполняемых работ и их соответствую утвержденным объемам и ценам, дабы обеспечить восстановление фасада и крыши, утвержденное с Заказчиком.

Согласно п. 4.4 договора аренды Арендодатель обязуется не препятствовать Арендатору в пользовании помещениями и осуществлении Арендатором прав, предоставленных ему договором, в противном случае такое препятствование признается сторонами существенным нарушением условий договора. В частности, Арендодатель обязан обеспечить для Арендатора (включая сотрудников Арендатора и приглашенных Арендатором лиц) свободный доступ в помещения, предоставляя соответствующие пропуска при наличии пропускного режима.

Как указывает ответчик, истцом заблокирован доступ ответчика в арендуемые помещения, в связи с чем письмом от 24.09.2013 ответчик указал истцу на необходимость устранения препятствий в доступе сотрудников ООО «Руссвелл» и работников привлеченного подрядчика – ООО «ТеТриСолюшнс» на объекты, расположенные по адресу <...> и д. 1, стр. 1, ссылаясь на то, что 24.09.2013 сотрудникам, а также приглашенным ООО «Руссвелл» лицам был ограничен доступ на территорию объектов, расположенных по адресу <...> и д. 1, стр. 1. Представители охранной организации пояснили, что такое указание поступило от собственника данных объектов. ООО «Руссвелл», выполняя свои обязанности в рамках договора аренды, привлекло подрядчика ООО «ТеТриСолюшнс» для выполнения текущего ремонта объектов аренды. С учетом неблагоприятных погодных условий ремонтные работы должны быть произведены максимально быстро, в противном случае ухудшение климата, похолодание могут привести к невозможности проведения текущего ремонта в отношении внешней части объектов. Ограничение доступа на объекты сотрудникам Арендатора и работникам подрядчика лишает Арендатора возможности выполнения своих обязательств по договору аренды в части выполнения текущего ремонта.

В соответствии с протоколом от 04.10.2013 (л.д. 81-82, т. 9) врио нотариуса ФИО4 удостоверила факт отказа в допуске в нежилое помещение (арендованное ООО «Руссвелл» на основании соглашения о замене стороны (арендатора), заключенного 06.06.2006 Компанией «Велла Акциенгезельшафт» и ООО «Руссвелл», зарегистрированного Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Москве 28.08.2006, № регистрации 77-77-11/090/2006-475, что подтверждается выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.09.2013 за № 06/005/2013-798, выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, срок на которое установлено ограничение в пользу ООО «Руссвелл» - 30.09.2043), находящееся по адресу <...>, для проведения необходимого ремонта помещений, находящихся по вышеуказанному адресу в соответствии с п. 4.8 договора аренды нежилых помещений от 05.12.2000, договора о замене стороны (арендатора) от 07.06.2001, соглашения о замене стороны (арендатора) от 06.06.2006.

Нотариусом удостоверено, что 04.10.2013 в 11 час. 50 мин. ФИО4, врио нотариуса г. Москвы, в сопровождении ФИО3, ФИО2, являющихся представителями ООО «Руссвелл», действующими по доверенности от 03.10.2013, и нанятых рабочих для проведения строительно-ремонтных работ подъехали к шлагбауму огороженного двухэтажного зелено-голубого цвета зданию, находящемуся по адресу <...>. У шлагбаума нас встретили два охранника в форме ЧОП Пельтаст С, представившиеся ФИО8 и ФИО9 Мы представились, предоставив наши документы и попросили пропустить нас в нежилые помещения, находящиеся по адресам <...> и д. 1 стр. 1. Нас попросили немного подождать у шлагбаума, сообщив нам, что о нашем визите сейчас уточнят. Вскоре к нам подошли двое мужчин представившись руководителями ЧОП Пельтаст С – ФИО10 и ФИО11, сообщив нам, что они осведомлены о наличии арендных отношений в ООО «Руссвелл», но у них имеется указание руководителя ОАО «Трехгорная мануфактура» о запрете проведения каких-либо работ, для уточнения всех нюансов прохождения в нежилое помещение нам необходимо связаться с руководителем ОАО «Трехгорная мануфактура».

Истец заявил о недопустимости принятия данного протокола как доказательства по делу, как полученного с нарушение ст. 103 Основ законодательства Российской Федерации.

Статьей 103 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате определено, что нотариус извещает о времени и месте обеспечения доказательств стороны и заинтересованных лиц.

Кроме того, в ст. 102 Основ законодательства Российской Федерации определено, что нотариус не обеспечивает доказательств по делу, которое в момент обращения заинтересованных лиц к нотариусу находится в производстве суда или административного органа.

Поскольку обеспечение доказательств произведено нотариусом с нарушениями требований ст.ст. 102, 103 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, ссылка на протокол признается несостоятельной, доказательство является недопустимым.

Однако, в соответствии с письмом ОАО «Трехгорная мануфактура» от 04.10.2013 № 437/1-00-02 «О попытке проникновения неустановленных лиц на территорию» (л.д. 25, т. 11) ООО «Руссвелл» было сообщено, что 04.10.2013 в промежутке времени с 11 ч. до 12 ч. была совершена попытка проникновения на территорию неустановленных лиц, представившихся сотрудникам ООО ЧОО «Пельтаст С» и ОАО «Трехгорная мануфактура» представителями ООО «Руссвелл». При этом, ООО «Руссвелл» не представило ОАО «Трехгорная мануфактура» в установленном порядке списки лиц, подлежащих пропуску на территорию. Учитывая, что здание является собственностью ОАО «Трехгорная мануфактура», земельный участок территории используется ОАО «Трехгорная мануфактура» на праве аренды и охраняется привлеченной охранной организацией, а также в связи с тем, что часть помещений в здании передано в аренду ООО «Руссвелл», а часть используется другой организацией, в целях обеспечения безопасности вышеуказанные лица на территорию допущены не были.

Таким образом, истец указывает на наличие пропускного режима на территорию ОАО «Трехгорная мануфактура».

Письмом от 07.11.2013 № АК/327 (л.д. 54, т. 11) ответчик повторно указал истцу на то, что из-за ограничения доступа ООО «Руссвелл» не имеет возможности исполнить обязанность, предусмотренную п. 4.8 договора. При этом, не проведение ремонтных работ текущего характера в отношении фасадной части зданий на фоне ухудшающих погодных условий, может повлечь неблагоприятные последствия.

Письмом от 07.02.2014 № АК/327 (л.д. 62-63, т. 13) ООО «Руссвелл» повторно настояло на немедленном устранении препятствий в доступе сотрудников ООО «Руссвелл» и работников привлеченного подрядчика – ООО «ТеТриСолюшнс» на объекты, расположенные по адресу <...> и д. 1, стр. 1, поскольку отсутствие нормального надзора и не проведение своевременно текущего ремонта, негативно сказывается на состоянии, арендуемых помещении.

Как указано выше, Арендодатель обязан обеспечить для Арендатора (включая сотрудников Арендатора и приглашенных Арендатором лиц) свободный доступ в помещения, предоставляя соответствующие пропуска при наличии пропускного режима.

Условиями договора не предусмотрен какой-либо порядок получения пропусков и возможность ограничения в связи с этим доступа в арендуемые на основании действующего договора аренды помещения, положение о пропускном и внутриобъектовом режиме в материалы дела не представлено, доказательства ознакомления ответчика с ним также отсутствуют.

Кроме того, отсутствие соглашения сторон по осуществлению пропускного режима, при наличии действующего договора аренды, не является основанием для ограничения доступа к арендуемым помещениям.

В связи с наличием возражений относительно необходимости проведения капитального ремонта арендуемого имущества, ответчиком представлено заключение специалистов ООО «Межрегиональное бюро судебных экспертиз им. Сикорского» от 07.10.2013 (л.д. 138-149, т. 9, л.д. 1-139, т. 10) по вопросу какой тип ремонта (текущий или капитальный) требуется для устранения недостатков, описанных в акте осмотра помещений в здании по адресу <...> и д. 1 стр. 6 от 30.02.2013, составленных ОАО «Трехгорная мануфактура», в соответствии с которым специалисты делают вывод том, что поскольку ремонт по устранению описанных недостаток в основном не направлен на замену (восстановление прочности) несущих конструкций, не оказывает воздействия на строительные конструкции более 40% от общего объема и не связан с остановкой деятельности предприятия, то можно заключить, что для устранения недостатков, описанных в актах осмотра помещений в зданиях по адресу <...> и д. 1, стр. 6 от 30.02.2013, составленных ОАО «Трехгорная мануфактура», требуется проведение текущего ремонта, что отражено в прилагаемых таблицах № 1 и № 2.

Истцом также представлены заключения эксперта ООО «Строительная экспертиза» (л.д. 72-138, т. 11, л.д. 1-52, т. 12), которыми установлено, что объект требует срочного капитального ремонта с устранением выявленных дефектов.

Определением суда от 14.04.2014 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено АНО «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» с постановкой перед экспертами следующих вопросов:

1. Определить техническое состояние объектов (работоспособное, ограниченно работоспособное), соответствие санитарным, противопожарной правилам и правилам эксплуатации в качестве офиса, учебных помещений?

2. Определить необходимость проведения капитального, текущего ремонта объектов?

3. В случае определения необходимости проведения ремонта, определить причины, условия, обстоятельства утраты функциональных, эксплуатационных, эстетических свойств объектов?

4. В случае установления необходимости проведения ремонта, определить перечень необходимых ремонтных работ на текущий момент?

5. Определить, проводились ли ответчиком ремонтные работы арендуемых помещений, и в случае установления факта проведения таковых, определить в каком объеме проводились ремонтные работы, в том числе, определить производились ли в период с 2010 по 2012 год следующие работы:

- работы по техническому обслуживанию оборудования индивидуального теплового пункта (ИТП) и узла учета тепловой энергии (УУТЭ);

- работы по реконструкции ввода теплосети в индивидуальном тепловом пункте;

- комплекс работ по эксплуатации электросистемы части здания;

- работы по ремонту аварийных участков кровли (2010);

- по эксплуатации и поддержанию в рабочем состоянии инженерных систем здания;

- ремонтные работы на системе отопления (2010);

- монтажа дополнительного оборудования на тепловом вводе здания (07.2012, 08.2012);

- замена системы учета тепловой энергии в здании?

6. Какой тип ремонта (текущий, либо капитальный) требуется для устранения недостатков, описанных в актах осмотра помещений в зданиях по адресу <...> и стр. 6, составленных 13.02.2013 ОАО «Трехгорная мануфактура»?

По результатам судебной экспертизы АНО «Союзэкспертиза» представлено заключение экспертов от 02.09.2014 № 026-21-00143, выводами которой являются:

№ 1 – данные объекты следует отнести к категории технического состояния «работоспособное техническое состояние» (за исключением повреждение несущего штукатурного слоя наружной отделки в верхней части здания). В части соответствия объектов экспертизы санитарным требованиям было установлено частичное несоответствие требованиям нормативной документации. Выявленные несоответствия представляют собой:

- частичное отсутствие элементов системы водоснабжения (раковин, смесителей, разводки и т.д.);

- частичное отсутствие элементов системы канализации (туалетов, разводки и т.п.);

- частичное отсутствие элементов электроснабжения (осветительных приборов, розеток и т.д.);

- частичное отсутствие элементов системы отопления (радиаторов, разводки и т.д.).

Эксперты считают необходимым отметить, что отсутствие элементов инженерных систем обусловлено демонтажем данных элементов.

Ввиду того, что проведение натурных исследований установлено частичное отсутствие элементов системы пожарной сигнализации, элементов системы пожарного оповещения, эксперты констатируют о несоответствии объектов экспертизы требованиям пожарной безопасности.

Эксперты считают необходимым отметить, что выявленные несоответствия не являются критическими дефектами и могут быть устранены путем проведения ремонтных мероприятий.

№ 2 – эксперты приходят к выводу, что для устранения выявленных дефектов на объектах экспертизы необходимо и достаточно проведение текущего ремонта.

№ 3 – эксперты приходят к выводу, что основной причиной образования дефектов является нарушения условий эксплуатации, а именно несвоевременное проведение ремонтных работ по поддержанию технического состояния зданий.

№ 4 – перечень необходимых ремонтных работ на текущий момент приведен в исследовательской части по четвертому вопросу.

№ 5 – в виду того, что на момент проведения экспертизы информация технического характера о перечне и объемах проведенных работ отсутствует, эксперты констатируют, что определить факт проведения таких работ, а также объем работ не представляет возможным.

№ 6 – для устранения недостатков, описанных в актах осмотра помещений в зданиях по адресу <...> и стр. 6, составленных 13.02.2013 ОАО «Трехгорная мануфактура» требуется проведение текущего ремонта.

Согласно п. 1.1 договора аренды Арендодатель обязуется передать Арендатору во временное владение и пользование, следующие нежилые помещения: часть первого и второго этажа здания по адресу 123022, <...>, общей площадью 722,5 кв.м, а именно I этаж – помещение 1, комнаты 1-4, 19, часть 20 (20 кв.м), 21-23, А; II этаж – помещение I, комнаты 1, 20-25, А, согласно поэтажному плану и экспликации БТИ; нежилое помещение (здание полностью) по адресу 123022, <...>, общей площадью 712,2 кв.м.

Пунктом 4.5 договора предусмотрено, что Арендодатель обязуется исключить использование не являющихся предметом договора – частей зданий, в которых находятся помещения, и прилегающих к указанным зданиям земельных участков, если это использование ожжет создать препятствия для осуществления Арендатором своих прав по договору.

Вместе с тем, установленные недостатки касаются в том числе, помещений, частей здания, не входящих в предмет аренды по договору, в связи с чем, в обязанности Арендатора не может быть вменен его ремонт.

Выводы эксперта сводятся к тому, что дефекты зданий не являются критическими и могут быть устранены в результате проведения текущего ремонта.

В силу п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет, текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Как следует из материалов дела, ответчиком заключены договоры от 01.10.2012 № 10/12, от 30.07.2012 № 05/12, от 01.07.2006 № 01/07/98, от 01.07.1998 № 01/07/98, от 01.04.2006 № 01/04/06, от 07.07.1998 № 03/0798 (л.д. 68-114, т. 4), предметом которых являются работы по техническому обслуживанию оборудования индивидуального теплового пункта и узла учета тепловой энергии, устранение неисправностей оборудования, работы по реконструкции ввода теплосети в индивидуальном тепловом пункте, посреднические услуги по оплате коммунальных расходов, осуществление комплекса работ по эксплуатации электросистемы, работы по организации регулярного вывоза твердых бытовых отходов, работы на аварийных участках кровли.

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды нежилых помещений от 05.12.2000, а соответственно и выселения ответчика из спорных помещений.

При этом доводы истца относительно незаконности произведенной ответчиком реконструкции (переоборудования) арендуемых помещений, судом отклоняются, как документально неподтвержденные. В соответствии с заключением специалиста ООО «Межрегиональное бюро судебных экспертиз им. Сикорского» (л.д. 139-149, т. 17, л.д. 1-8, т. 18) перегородки в помещениях по адресу г. Москва, Большой Трехгорный пер., д. 1-1А, стр. 1, графически отраженных на плане БТИ по состоянию на 05.08.2013, объектом капитального строительства не являются. Установка перегородок в помещениях по адресу г. Москва, Большой Трехгорный пер., д. 1-1А, стр. 1, графически отраженных на плане БТИ по состоянию на 05.08.2013, строительством не является, реконструкцией не является, капитальным ремонтом не является, поэтому не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания. Для установки перегородок в помещениях по адресу г. Москва, Большой Трехгорный пер., д. 1-1А, стр. 1, графически отраженных на плане БТИ по состоянию на 05.08.2013, получения разрешения на строительство (реконструкцию) и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в соответствии с градостроительным законодательством Российской Федерации не требуется так как установленные перегородки не являются объектом капитального строительства, а работы по их установке не относятся к работам по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства.

С учетом изложенного, требование истца о расторжении договора аренды помещений от 05.12.2000 удовлетворению не подлежит.

Поскольку договор между сторонами не расторгнут, отсутствуют основания для выселения ответчика из арендуемых помещений, в связи с чем, требование истца о выселении ответчиком из помещений, переданных по договору аренды нежилых помещений от 05.12.2000, а именно: части первого и второго этажа здания по адресу 123022, <...>, площадью 722,5 кв.м, а именно: I этаж – помещение 1, комнаты 1-4, 19, часть 20 (20 кв.м), 21-23, А; II этаж – помещение 1, комнаты 1, 20-25, А; здания (полностью) по адресу 123022, <...>, площадью 712,2 кв.м, удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 314, 330, 331, 450, 606, 614, 619, 622 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 8, 9, 65, 71, 75, 102, 110, 131, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении заявленных требований ОАО «Трехгорная мануфактура» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к ООО «Руссвелл» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании задолженности по договору в размере 4 724 629 руб. 14 коп., расторжении договора аренды помещений от 05.12.2000, выселении ООО «Руссвелл» из помещений, переданных по договору аренды нежилых помещений от 05.12.2000, а именно: части первого и второго этажа здания по адресу 123022, <...>, площадью 722,5 кв.м, а именно: I этаж – помещение 1, комнаты 1-4, 19, часть 20 (20 кв.м), 21-23, А; II этаж – помещение 1, комнаты 1, 20-25, А; здания (полностью) по адресу 123022, <...>, площадью 712,2 кв.м, отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Руссвелл» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес 129090, <...>, дата регистрации 29.07.2002) в пользу Открытого акционерного общества «Трехгорная мануфактура» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес 123022, <...>, дата регистрации 31.07.2002) расходы по госпошлине в размере 46 623 (сорок шесть тысяч шестьсот двадцать три) рубля 15 (пятнадцать) копеек.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Судья: А.Р. Белова

тел.: <***>