ГРАЖДАНСКОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
ЗАКОНЫ
КОММЕНТАРИИ
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
город Москва
22.07.2015 Дело № А40-71810/2014
Резолютивная часть решения объявлена 27.05.2015 года.
Решение в полном объеме изготовлено 22.07.2015 года.
Арбитражный суд города Москвы в составе:
судьи Филиной Е.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гамулиным А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлениюФИО1
лица, присоединившиеся к требованию ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО5 ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25,
к ООО «Сервис-Эко»
о признании отсутствующим права собственности на нежилое помещение общей площадью 281,1 кв.м., подземный этаж 1, пом.VII, комн. 172-174, подземный этаж 2, пом.I, комн. 192, 193 по адресу: <...>;
о признании права общедолевой собственности собственников многоквартирного дома на общее имущество - нежилое помещение общей площадью 281,1 кв.м., подземный этаж 1, пом.VII, комн. 172-174, подземный этаж 2, пом.I, комн. 192, 193 по адресу: <...>,
третьи лица – ЗАО «Строительное управление № 155», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве,
при участии:
от истца – ФИО1 (паспорт), ФИО26 (доверенность от 15.10.2014г.);
от лиц, присоединившихся к требованию: ФИО8 (паспорт), от ФИО7: ФИО8 (доверенность от 24.07.2014), ФИО27 (паспорт), ФИО25 (паспорт), ФИО22 (паспорт), ФИО21 (паспорт);
от ответчика – ФИО28 (доверенность от 24.04.2015г.);
от третьих лиц – не явились,
У С Т А Н О В И Л:
ФИО1 и присоединившиеся в порядке ст. 225.10 АПК РФ к требованию лица: ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО5 ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, обратились в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением с учетом уточнения, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ, к ООО «Сервис-Эко» о признании отсутствующим права собственности на нежилое помещение общей площадью 281,1 кв.м. (подземный этаж 1, пом.VII, комн. 172-174, подземный этаж 2, пом.I, комн. 192, 193), расположенное по адресу: <...> (кадастровый номер 77:03:0006010:8434), о признании права общедолевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на общее имущество - нежилое помещение общей площадью 281,1 кв.м. (подземный этаж 1, пом.VII, комн. 172-174, подземный этаж 2, пом.I, комн. 192, 193), расположенное по адресу: <...>.
Исковые требования со ссылками на ст.ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36, 37 ЖК РФ обоснованы тем, что, по мнению истца, право собственности ответчика зарегистрировано на объект, находящийся в общей долевой собственности собственников помещений в доме в отсутствие на то законных оснований.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ЗАО «Строительное управление № 155», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.
Представители третьих лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание не явились. При таких обстоятельствах дело рассматривалось в отсутствие представителей третьих лиц, в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 156 АПК РФ.
Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.
Как видно из материалов дела, между Правительством Москвы (Администрация), ЗАО «Строительное управление № 155» (Инвестор-1) и ОАО «Мосприватизация» (Инвестор-2) был заключен инвестиционный контракт от 07.07.2003 № ДЖП.03.ВАО.00456 (т.10, л.д.59-69), предметом которого является реализация инвестиционного проекта нового строительства жилых домов с нежилыми помещениями и подземными автостоянками, завершение строительства объекта «4129», строительство встроенного нежилого помещения Управления по делам ГО и ЧС Восточного административного округа и производственного участка ГУП СПНУ во владении 20-24 по Зеленому проспекту.
В соответствии с п. 2.2.1 контакта в рамках инвестиционного контракта производится новое строительство следующих объектов:
Объект № 1 – жилой дом с нежилым первым этажом и подземной автостоянкой по адресу: Зеленый проспект, вл. 20, с ориентировочной общей жилой площадью – 23 370 кв.м., ориентировочной нежилой площадью 2 719 кв.м. (в том числе нежилым помещением Управления по делам ГО и ЧС ВАО и производственным участком ГУП СПНУ общей площадью 901 кв.м.), ориентировочный количеством машино-мест – 306, с объемом инвестиций ориентировочно 397,5 млн. руб. Срок ввода объекта в эксплуатацию – не позднее 4 квартала 2004 года.
Объект № 2 – жилой дом с нежилым первым этажом и подземной автостоянкой по адресу: Зеленый проспект, вл. 24, с ориентировочной общей жилой площадью – 26 058 кв.м., ориентировочной нежилой площадью – 2 490 кв.м., ориентировочным количеством машино-мест – 333, с объемом инвестиций ориентировочно 434,5 млн. руб. Срок ввода объекта в эксплуатацию – не позднее 4 квартала 2004 года.
Дострой объекта «4129» общей площадью 1 170 кв.м. во владении 20 по Зеленому проспекту. Срок ввода объекта в эксплуатацию – 4 квартал 2003 года (пункт 2.2.2 контракта).
Таким образом, в рамках вышеуказанного инвестиционного контракта был построен объект - № 1 – жилой дом с нежилым первым этажом и подземной автостоянкой по адресу: Зеленый проспект, вл. 2. Распоряжением префекта ВАО города Москвы № 94-В-РП от 31.01.2005 объекту присвоен милицейский адрес: <...> (т.1, л.д.92).
Приемка дома проводилась поэтапно в соответствии с МГСН 08.01-00 «Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения», согласованным с Госстроем России и утвержденным постановлением Правительства Москвы от 11.07.2000 № 530.
Распоряжением префекта ВАО города Москвы № 1262-В-РП от 30.06.2005 (т.10, л.д.111) утвержден Акт приемочной комиссии по приемке законченного производством строительно-монтажных работ жилого дома со встроенными нежилыми помещениями от 29.06.2005 (т.10, л.д.112-117). Ввод в эксплуатацию жилой части произведен Распоряжением префекта ВАО города Москвы от 20.09.2005 № 1888-В-РП (т.10, л.д.97).
Подземный гараж в жилом доме принят Актом приемочной комиссии от 27.12.2006 (т.10, л.д.76-83), утвержденным Распоряжением префекта ВАО города Москвы «Об утверждении акта приемочной комиссии по приемке законченного строительством подземного гаража в жилом доме по адресу: Зеленый проспект, вл. 20» от 26.01.2007 № 101-В-РП (т.10, л.д.75).
Акт о результатах частичной реализации инвестиционного контракта в части строительства жилой площади объекта подписан между сторонами инвестиционного контракта 15.01.2007.
Акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта в части строительства нежилых помещений жилого дома и подземной автостоянки подписан между сторонами инвестиционного контракта 19.10.2011, соответствии с пунктом 2.8.2 которого спорные помещения были распределены в долю ЗАО «СУ № 155» (Инвестор-1) (т. 1, л.д. 93-134).
Инвентаризация дома органом технического учета (БТИ) проводилась в 2007 и 2011 годах. Согласно сведениям технического учета, помещения гаража входят в состав жилого дома.
Учет помещений, входящих в состав многоквартирного дома по адресу ул. 2-я Владимирская, д. 45, в Государственном кадастре недвижимости проведен в мае 2012 года при передаче сведений из БТИ в кадастровую палату.
25.04.2012 ЗАО «СУ-155» зарегистрировано право собственности на нежилое помещение общей площадью 281,1 кв.м. (подземный этаж 1, помещение VII – комнаты с 172 по 174; подземный этаж 2, помещение I – комнаты 192, 193), расположенное по адресу: <...>, о чем Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии была сделана запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за № 77-77-12/009/2012-754 (т.2, л.д.16).
18.12.2012 между ООО «Сервис-Эко» (покупатель) и ЗАО «Строительное управление № 155» (продавец) заключен договор купли-продажи недвижимости, в соответствии с которым к ООО «Сервис-Эко» перешло право собственности на нежилое помещение общей площадью 281,1 кв.м. (этаж подземный этаж 1, подземный этаж 2, номера на поэтажном плане: подземный этаж 1, помещение VII – комнаты с 172 по 174; подземный этаж 2, помещение I – комнаты 192, 193) по адресу: <...>, о чем 11.03.2013 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии была сделана запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за № 77-77-03/017/2013-455 (т.2, л.д.14).
Собственниками помещений в указанном многоквартирном доме было зарегистрировано право общей долевой собственности на помещения общего имущества многоквартирного дома, о чем 24.02.2014 было выдано свидетельство о государственной регистрации права № 77-АР 436698 (т.2, л.д.10-13).
В состав общего имущества указанного дома входят помещения подземного гаража, необходимые для обслуживания коллективной автостоянки - гаража, встроенного в жилой дом и расположенного в подземной части дома: помещение I (подземный этаж 2, площадь 2672,8 кв.м) и помещение VII (подземный этаж 1, площадь 2850,5 кв.м). Регистрация права общей долевой собственности на указанные помещения произведена на основании данных кадастрового паспорта БТИ, выданного 22.08.2013 (т.5, л.д.79-83), и кадастровых паспортов ГКН №№ 77/501/13-625721 и 77/501/13-652346, выданных 09.12.2013 и 18.12.2013 соответственно (т.2, л.д.4-5, 6-9). В состав помещений общего имущества вошли комнаты 172, 173, 174 (подземный этаж 1, пом. VII) и 192, 193 (подземный этаж 2, пом. I), что подтверждается экспликацией (т.2, л.д.1-3). Эти же комнаты были отчуждены ЗАО «СУ-155» по договору купли-продажи с ООО «Сервис-Эко».
Учитывая требования законодательства в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество, с 01.01.2013 права на объекты, не учтенные в Государственном кадастре недвижимости, не регистрировались. Сведения о всех помещениях дома, в том числе о помещениях общего имущества: помещении I (подземный этаж 2, площадь 2672,8 кв.м) и помещении VII (подземный этаж 1, площадь 2850,5 кв.м) - были переданы в Государственный кадастр недвижимости (ГКН) из БТИ в рамках информационного взаимодействия, внесены в ГКН 25.05.2012, им были присвоены кадастровые номера 77:03:0006013:10268 (пэ2, помещение I площадью 2672,8 кв.м) и 77:03:0006013:10415 (пэ1, помещение VII площадью 2850,5 кв.м) (т.2, л.д.4-5, 6-9). Изъятий каких-либо комнат из этих помещений не делалось, что подтверждается неизменной площадью этих помещений по документам технического учета БТИ и сведениям ГКН по состоянию на 25.04.2007, на 24.08.2011, на 22.08.2013, на 09.12.2013, на 18.12.2013, на 24.02.2014, на 29.01.2015.
На дату регистрации права общей долевой собственности на общее имущество все помещения дома были сформированы и учтены в Государственном кадастре недвижимости, в том числе помещения общего имущества. В то же время, при регистрации права собственности ответчика - объект площадью 281,1 кв.м, состоящий из комнат 172-174 (подземный этаж 1, пом.VII) и комнат 192, 193 (подземный этаж 2, пом.I) по адресу: <...> в ГКН учтен не был.
Указанные комнаты имеют вспомогательное назначение, и согласно данным технического и кадастрового учета входят в состав общего имущества дома.
Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества осуществляется ЖК РФ. Собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
Согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
В силу п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В силу подп. «а», «ж» п. 2 постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе (помимо прочего) технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая (помимо прочего) коллективные автостоянки и гаражи, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Такой вид общего имущества как «коллективные автостоянки, гараж» предусмотрен пп. ж) п.2 Правил; «встроенные гаражи, площадки для автомобильного транспорта, мастерские» предусмотрен пп. а) п.2 указанных Правил.
Разъясняя смысл вышеназванных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19.05.2009 № 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего, их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Граждане, приобретая право собственности на помещения в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности помещений. Право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены права собственников помещений в этом доме. В связи с этим передача в собственность лицу (инвестору, соинвестору) права собственности на нежилые помещения многоквартирного дома, являющиеся общим имуществом, невозможна, так как не соответствует требованиям закона и влечет нарушение прав собственников расположенных в доме помещений.
Согласно ст. 38 ЖК РФ, при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.
В соответствии с ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Истец и присоединившиеся лица не давали согласия на исключение спорных комнат из состава общего имущества.
Согласно ч. 4 ст. 37 ЖК РФ собственник помещения не вправе выделять в натуре свою долю в праве общей собственности на имущество в многоквартирном доме, а так же не вправе отчуждать долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Согласно части 2 статьи 23 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Согласно ч. 5 ст. 16 Федерального закона об участии в долевом строительстве от 30.12.2004 № 214-ФЗ, у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Таким образом, для правильного рассмотрения данного спора необходимо установить, имеют ли спорные помещения самостоятельное назначение либо они предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений в жилом доме.
Определением Арбитражного суда города Москвы от 28.01.2015г. удовлетворено ходатайство о назначении строительно-технической экспертизы, проведение которой поручено экспертной организации ООО «Городское бюро ТехноПромАудит». На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:
1. Являются помещения (подземный этаж 1, пом.VII, ком. 172, 173, 174; подземный этаж 2, пом.I, ком. 192, 193), расположенные в подземном гараже многоквартирного дома по адресу: <...>, неотъемлемым конструктивным элементом всего здания?
2. Являются ли указанные помещения частью единого комплекса подземного гаража данного многоквартирного дома?
3. Имеется ли вход/въезд в указанные помещения, изолированный от входа/въезда в подземный гараж данного многоквартирного дома?
4. Имеются ли в помещениях (подземный этаж 1, пом.VII, ком. 172, 173, 174; подземный этаж 2, пом.I, ком. 192, 193), расположенных в подземном гараже многоквартирного дома по адресу: <...>, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, инженерные коммуникации, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающие более одного помещения данного многоквартирного дома с подземным гаражом? Предназначены ли указанные помещения (подземный этаж 1, пом.VII, ком. 172, 173, 174; подземный этаж 2, пом.I, ком. 192, 193), расположенные в подземном гараже многоквартирного дома по адресу: <...>, для обслуживание более одного помещения в указанном доме?
5. Имеется ли необходимость в постоянном беспрепятственном доступе в указанные помещения (подземный этаж 1, пом.VII, ком. 172, 173, 174; подземный этаж 2, пом.I, ком. 192, 193), расположенные в подземном гараже многоквартирного домапо адресу: <...>, для обслуживания, ремонта и контроля указанных ограждающих несущих и ненесущих конструкций, инженерных коммуникаций, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения данного многоквартирного дома с подземным гаражом?
6. Являются ли помещения (подземный этаж 1, пом.VII, ком. 172, 173, 174; подземный этаж 2, пом.I, ком. 192, 193), расположенные в подземном гараже многоквартирного дома по адресу: <...>, техническими?
7. Имеют ли данные помещения самостоятельное назначение или являются вспомогательными по отношению к другим помещениям подземного гаража и данного многоквартирного дома с подземным гаражом? Каково целевое назначение спорных помещений (подземный этаж 1, пом.VII, ком. 172, 173, 174; подземный этаж 2, пом.I, ком. 192, 193), расположенных в подземном гараже многоквартирного дома по адресу: <...>, в соответствии с первичной проектной документацией и в настоящее время?
Согласно экспертному заключению № 0315-106 (т.9, л.д.45-70) экспертом сделаны следующие выводы по поставленным судом вопросам:
1) Жилой дом построен по индивидуальному проекту ГУП «Моспроект-2» как единый объект – «жилой дом с подземной автостоянкой». Помещения (подземный этаж 1, пом.VII, ком.172, 173, 174; подземный этаж 2, пом.I, ком. 192, 193), расположенные в подземном гараже многоквартирного дома по адресу: Москва, ул. 2-я Владимирская, д. 45 являются неотъемлемым конструктивным элементом всего здания.
2) Указанные помещения эксплуатируются жителями многоквартирного дома, собственниками машиномест подземного гаража-стоянки, как и предусмотрено проектом. Указанные помещения являются частью единого комплекса подземного гаража данного многоквартирного дома согласно проектным данным, данным БТИ и натурному осмотру.
3) Въезд/выезд в помещения подземного гаража-стоянки жилого дома осуществляется по закрытой криволинейной двухпутной рампе (одна полоса на въезд, одна полоса – на выезд). Вход/въезд в указанные помещения, изолированный от входа/въезда в подземный гараж-стоянку данного многоквартирного дома, отсутствует, что предусмотрено проектом. Организация отдельного входа/въезда в спорные помещения, не затрагивая при этом других элементов общего имущества данного дома, несущих конструкций, невозможна.
4) Комнаты 172, 173, 174 (подземный этаж 1) и комнаты 192, 193 (подземный этаж 2) расположены на разных этажах гаража-стоянки жилого здания, разделенных железобетонной плитой междуэтажного перекрытия. В указанных помещениях (подземный этаж 1, пом.VII, ком.172, 173, 174; подземный этаж 2, пом.I, ком. 192, 193), расположенных в подземном гараже-стоянке многоквартирного дома по адресу: Москва, ул. 2-я Владимирская, д.45, имеются ограждающие несущие конструкции здания, обслуживающие более одного помещения данного многоквартирного дома с подземным гаражом.
В указанных помещениях (подземный этаж 1, пом.VII, ком.172, 173, 174; подземный этаж 2, пом.I, ком. 192, 193), расположенных в подземном гараже-стоянке многоквартирного дома по адресу: Москва, ул. 2-я Владимирская, д. 45, имеются общедомовые инженерные коммуникации (трубопроводы систем отопления, холодного водоснабжения, внутренней и ливневой канализации, вентиляции) инженерное оборудование (запорная арматура, ревизии для прочистки, насосы, оборудование системы вентиляции), обслуживающие более одного помещения данного многоквартирного дома с подземным гаражом. Поставка электроэнергии осуществляется от общей электрощитовой подземного гаража-стоянки жилого дома без отдельного учета энергопотребления (согласно схеме электрощитовой).
Указанные помещения (подземный этаж 1, пом.VII, ком.172, 173, 174; подземный этаж 2, пом.I, ком. 192, 193), расположенные в подземном гараже-стоянке многоквартирного дома по адресу: Москва, ул. 2-я Владимирская, д. 45, предназначены для обслуживания более одного помещения в указанном доме.
5) В указанные помещения (подземный этаж 1, пом.VII, ком.172, 173, 174; подземный этаж 2, пом.I, ком. 192, 193), расположенные в подземном гараже-стоянке многоквартирного дома по адресу: Москва, ул. 2-я Владимирская, д. 45, необходим постоянный и периодический беспрепятственный доступ для обслуживания, ремонта и контроля ограждающих несущих конструкций, инженерных коммуникаций и оборудования, обслуживающего более одного помещения данного многоквартирного дома с подземным гаражом, а в случае возникновения аварий и немедленный доступ для их устранения.
6) Помещения (подземный этаж 1, пом.VII, ком.172, 173, 174; подземный этаж 2, пом.I, ком. 192, 193), расположенные в подземном гараже-стоянке многоквартирного дома по адресу: Москва, ул. 2-я Владимирская, д. 45 являются техническими из-за размещения в них общедомовых инженерных коммуникаций и оборудования, а также согласно первичной проектной документации.
7) Данные помещения не имеют самостоятельного назначения и являются вспомогательными по отношению к другим помещениям подземного гаража и данного многоквартирного дома с подземным гаражом. В гараже-стоянке жилого дома не предусмотрено использование помещений в целях, не связанных с эксплуатацией помещений гаража-стоянки жилого дома и обслуживанием машиномест. Комнаты подземный этаж 1, пом.VII, ком.172, 173, 174; подземный этаж 2, пом.I, ком.192, 193 обеспечивают обслуживание и санитарное функционирование гаража-стоянки, то есть являются помещениями, обслуживающими автостоянку жилого дома.
Целевое назначение указанных помещений (подземный этаж 1, пом.VII, ком.172, 173, 174), расположенных в подземном гараже-стоянке многоквартирного дома по адресу: Москва, ул. 2-я Владимирская, д. 45 в соответствии с первичной проектной документацией и в настоящее время – моечные посты самообслуживания жителями дома, собственниками машиномест для обмывки колес индивидуального автотранспорта перед постановкой на хранение в гараж–стоянку многоквартирного дома и комнаты для размещения очистного технологического оборудования. Их целевое назначение с момента постройки дома по настоящее время, в том числе на дату проведения осмотра 12.03.2015, не менялось.
Таким образом, экспертизой подтвержден факт наличия у обследованных комнат признаков общего имущества и установлено вспомогательное назначение указанных помещений. Установлено, что данные комнаты предназначены и проектом предусмотрены исключительно для обслуживания нужд владельцев помещений, что подтверждает их принадлежность к общему имуществу собственников помещений дома.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 19.05.2009 № 489-О-О, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.
Из изложенного следует, что комнаты 172-174 (подземный этаж 1, помещение VII) и 192, 193 (подземный этаж 2, помещение I), расположенные в подземной части жилого дома по адресу ул. 2-я Владимирская, д. 45, являются техническими, частью единого комплекса подземного гаража данного многоквартирного дома, не предназначены и не являются объектом для самостоятельного использования, а имеют исключительно вспомогательный характер по отношению к другим помещениям – машиноместам автостоянки, предусмотрены проектом в связи с емкостью автостоянки, предназначены для обслуживания более одного помещения в доме - помещений гаража-стоянки, состоящей из машиномест, для самообслуживания собственников помещений дома, что исключает их самостоятельное использование и нахождение в индивидуальной собственности.
Право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица. В Постановлении Пленума ВАС РФ от 27.07.2009 № 64 указано, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно пункту 8 указанного Постановления, если собственник здания в соответствии со статьей 24 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре. В таком случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица.
На момент подписания Акта о результатах частичной реализации от 19.10.2011 и на момент регистрации права собствености ЗАО «Строительное управление № 155» 25.04.2012 право общей долевой собственности на общее имущество, неразрывно связанное с правом собственности на помещение, уже существовало в связи с существованием права собственности у соинвесторов на помещения в данном доме. Как следует из материалов дела, свидетельств о государственной регистрации права собственности, по адресу подземного гаража-стоянки в многоквартирном доме: Москва, ул. 2-я Владимирская, д. 45 было зарегистрировано право собственности следующих присоединившихся к иску лиц: ФИО3 04.05.2011 (свидетельство № 77-АН 344996) на машиноместо 4 на втором подземном этаже (т.1, л.д.21); ФИО4 11.10.2011 (свидетельство № 77-АН 446945) и 31.10.11 (свидетельство № 77-АН 347469) на машиноместа 87 и 89 на первом подземном этаже (т.1, л.д.24-25); ФИО10 06.05. 2011 (свидетельство № 77-АН 344908) на машиноместо 55 на первом подземном этаже (т.1, л.д.41); ФИО11 20.07.2011 (свидетельство № 77-АН 343207) и 19.08.2011 (свидетельство № 77-АН 447972) на машиноместа 137 и 138 на втором подземном этаже (т.1, л.д.44-45); ФИО12 22.03.2012 (свидетельство № 77-АН 688096) на машиноместо 56 на втором подземном этаже (т.1, л.д.47); ФИО15 28.10.2011 (свидетельство № 77-АН 614766) на машиноместо 87 на втором подземном этаже (т.1, л.д.53).
Согласно пункту 2.8, подпунктам 2.8.1, 2.8.2, 2.8.3 Акта о результатах частичной реализации от 19.10.2011 (т.1, л.д.93-134) инвестиционного контракта (т.1, л.д.56-68) от 7.07.2003 № ДЖП.03.ВАО.00456 в части строительства нежилых помещений жилого дома, подземного гаража-автостоянки и объекта «4129» по адресу: Москва, Зеленый проспект, вл. 20 (милицейский адрес: <...>), нежилых помещений жилого дома и подземного гаража-автостоянки по адресу: Москва, Зеленый проспект, вл. 24 (милицейский адрес: <...>) стороны инвестиционного контракта определили, что 100% площади гаража-стоянки «Объекта-1» (в жилом доме по адресу: <...>) полностью передается инвестору и привлеченным им третьим лицам. Согласно подпункту 2.8.2 Акта инвестору и привлеченным третьим лицам были переданы 100% площади помещений сервисных служб общей площадью 308,9 кв.м, в том числе комнаты 172, 173, 174 – помещение VII, подземный этаж 1; комнаты 192, 193 – помещение I, подземный этаж 2. Следовательно, помещения сервисных служб, включая комнаты 172, 173, 174 – помещение VII, подземный этаж 1; комнаты 192, 193 – помещение I, подземный этаж 2 были переданы на основании п.п. 2.8.2. указанного Акта не только инвестору (ЗАО «Строительное управление № 155»), но и привлеченным им третьим лицам (соинвесторам).
В материалы дела представлена копия регистрационного дела № 77-77-12/009/2012-754, содержащая опись документов, на основании которых проводилась регистрация права ЗАО «СУ-155» (т.3, л.д.86), также указанных в свидетельстве о регистрации права ЗАО «СУ-155» от 25.04.2012 года № 77-АО 058134 (т.2, л.д.16) на комнаты: подземный этаж 2, помещение I, комн. № 192, 193; подземный этаж 1, помещение VI I, комн. № 172 – 174.
В качестве оснований для регистрации указаны следующие документы:
- инвестиционный контракт от 7.07.2003 № ДЖП.03.ВАО.00456 с дополнительным соглашением от 21.08.2003,
- Акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией от 29.12.2006, утвержденный Распоряжением префекта ВАО г. Москвы от 29.12.2006 № 2693-В-РП (содержится в деле № 77-77-12/045/2011-984),
- Распоряжение префекта ВАО г. Москвы от 20.09.2005 № 1888-В-РП (содержится в деле № 77-77-12/045/2011-984),
- Акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта от 19.10.2011 (содержится в деле № 77-77-12/045/2011-984).
Однако эти документы не могут являться основанием возникновения права ЗАО «Строительное управление № 155» на спорные комнаты: подземный этаж 2, помещение I, комн. № 192, 193; подземный этаж 1, помещение VI I, комн. № 172 – 174 по адресу 2-я Владимирская, д. 45.
Так, инвестиционный контракт от 07.07.2003 № ДЖП.03.ВАО.00456 (т.10, л.д.59-69) содержит информацию о долях сторон контракта в процентом соотношении, привлеченные соинвесторы сторонами инвестиционного контракта не являлись. В контракте указано, что инвестор обеспечивает строительство объекта с привлечением денежных средств третьих лиц. Создание всего объекта, в том числе нежилой части – гаража-стоянки в жилом доме – происходило за счет средств привлеченных третьих лиц, которые наряду с инвестором (ЗАО «Строительное управление № 155») имеют права на созданный объект – жилой дом с нежилым первым этажом и подземной автостоянкой. Дополнительное соглашение от 21.08.2003 к инвестиционному контракту (т.10, л.д.72-73) не имеет отношения к распределению каких-либо площадей объекта, а касается исключительно финансовых расчетов между сторонами контракта, указанных в п.п. 5.2.17.2 инвестиционного контракта, предусматривающего перечисление денежного эквивалента доли города по общей жилой площади объекта (ввиду отсутствия доли города в доме в части жилой площади) и содержит график платежей в бюджет города долевого участия инвестора в осуществлении городских жилищных программ.
Акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией от 29.12.2006 (т.10, л.д.101-110), утвержденный Распоряжением префекта ВАО г. Москвы от 29.12.2006 № 2693-В-РП (т.10, л.д.100), не имеет отношения к гаражу-стоянке жилого дома, так как этим Актом и Распоряжением был принят в эксплуатацию законченный строительством объект «4129» и встроенное нежилое помещение управления по ВАО Главного управления МЧС России по городу Москве по адресу: ул. 2-я Владимирская, д. 45. Спорные комнаты не входят в состав этого помещения, а входят в состав и являются неотъемлемой частью гаража-стоянки в жилом доме, который оформлен другим актом – Актом приемки подземного гаража в жилом доме от 27.12.2006 (т.10, л.д.76-83) и утвержден Распоряжением префекта ВАО г. Москвы «Об утверждении акта приемочной комиссии по приемке законченного строительством подземного гаража в жилом доме по адресу: Зеленый проспект, вл. 20» от 26.01.2007 № 101-В-РП (т.10, л.д.75). В связи с этим Акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией от 29.12.2006, утвержденный Распоряжением префекта ВАО г. Москвы от 29.12.2006 № 2693-В-РП, не мог являться основанием для регистрации права собственности ЗАО «Строительное управление № 155» на спорный объект.
Распоряжение префекта ВАО г. Москвы от 20.09.2005 № 1888-В-РП (т.10, л.д.97) также не является основанием возникновения права собственности ЗАО «Строительное управление № 155» на спорный объект, так как этим распоряжением была введена в эксплуатацию лишь жилая часть объекта с нежилыми помещениями первого этажа. Приемка дома с подземным гаражом была произведена поэтапно, в соответствии с нормативными требованиями (МГСН 08.01-00), действующими на тот момент, посредством оформления актов приемочных комиссий: на жилую часть дома в 2005 году, на подземный гараж в жилом доме в 2007 году. Распоряжением префекта № 1888-В-РП была введена в эксплуатацию лишь жилая часть объекта - на основании акта приемочной комиссии от 29.06.2005 (т.10, л.д.112-117), утвержденного распоряжением префекта ВАО г. Москвы № 1262-В-РП от 30.06.2005 (т.10, л.д.111). Учитывая, что подземный гараж сдавался позже (второй этап приемки - в 2007 году), акт о приемке жилой части дома (от 2005 года) не может являться основанием для регистрации помещений подземного гаража. Кроме того, жилая часть дома оформлялась Актом о результатах частичной реализации инвестиционного контракта в части строительства жилой площади объекта, который подписан 15.01.2007 именно на основании акта приемочной комиссии от 29.06.2005, утвержденного распоряжением префекта ВАО г. Москвы № 1262-В-РП от 30.06.2005. Этот Акт явился основанием для оформления имущественных прав собственников на жилые помещения дома - квартиры (в него вошли лишь площади квартир) и указан в свидетельствах о государственной регистрации права на квартиры (т.1, л.д.20, 51, т.2, л.д.10). Акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта в части строительства нежилых помещений жилого дома и подземной автостоянки был подписан лишь 19.10.2011. Согласно этому Акту (п. 2.8.2), спорные комнаты передавались инвестору (ЗАО «Строительное управление № 155»), а также привлеченным третьим лицам - соинвесторам. При этом, данные комнаты классифицированы как помещения сервисных служб гаража в жилом доме, являющиеся вспомогательными, предназначенные для обслуживания гаража и нужд собственников помещений (машиномест).
Таким образом, Акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта от 19.10.2011 также не мог стать основанием возникновения права собственности ЗАО «Строительное управление № 155» на спорный объект недвижимого имущества.
Состав помещений гаража, отсутствие в гараже самостоятельных объектов, состоящих из каких-либо комнат (за исключением машиномест, принадлежащих отдельным лицам на праве собственности) не менялся, что свидетельствует об отсутствии выделенного, сформированного и учтенного объекта, нежилого помещения, предназначенного для самостоятельного использования, общей площадью 281,1 кв.м, состоящего из комнат с 172 по 174 (подземный этаж 1, помещение VII) и комнат 192, 193 (подземный этаж 2, помещение I) по адресу: <...>.
Это подтверждается идентичностью экспликаций БТИ помещений гаража-стоянки в жилом доме вспомогательного, обслуживающего по отношению к машиноместам назначения, по состоянию на дату проведения обследований 25.04.2007 (т.7, л.д.54, 104) и 24.08.2011 (т.8, л.д.54, 104). Кроме того, содержащиеся в указанных экспликациях сведения о составе помещений, не являющихся объектами для самостоятельного использования, выполняющих вспомогательную, обслуживающую функцию, полностью соответствуют экспликации помещений общего имущества в части подземных этажей (гаража) дома (т.2, л.д.1-3) и кадастровому паспорту на помещения общего имущества, выданному БТИ (т.5, л.д.79-83). Согласно всем экспликациям, комнаты 172, 173, 174 (пэ 1, пом.VII) и 192, 193 (пэ 2, пом.I) не выделены в отдельный объект и не являются самостоятельным объектом прав, а входят в состав обслуживающих гараж дома помещений вместе с иными техническими помещениями. Это подтверждается ответом БТИ от 28.06.2013 (т.1, л.д.91), а также отсутствием помещения с указанными характеристиками площадью 281,1 кв.м в списке помещений жилого строения по адресу ул. 2-я Владимирская, д. 45 по состоянию на 10.06.2013, полученному из БТИ (т.1, л.д.135-148). В соответствии со всеми указанными документам данные комнаты являются площадью вспомогательного использования.
Ответ ГУП МосгорБТИ от 11.08.2014 № 1670 на запрос суда (т.3, л.д.37), подтверждает, что комнаты 192, 193 являются частью помещения №I (подземный этаж 2), а комнаты 172-174 являются частью помещения №VII (подземный этаж 1), из приложенной экспликации следует что спорные комнаты являются общим имуществом многоквартирного дома (т.3, л.д.38-39).
Таким образом, на дату подписания Акта от 19.10.2011 о частичной реализации инвестиционного проекта в части нежилой площади объекта, комнаты 172 - 174 (подземный эт.1, пом.VII) и 192, 193 (подземный эт.2, пом.I) являлись площадью вспомогательного использования, не были выделены и не были сформированы в самостоятельный отдельный объект.
При этом судом учтено, что представленные ответчиком копии экспликации от 21.02.2012 и кадастрового паспорта, выданного Восточным ТБТИ 21.02.2012, содержит сведения о спорном объекте как о помещениях вспомогательного использования.
Из материалов дела следует, что комнаты 172, 173, 174 – входят в состав помещения VII (подземный этаж 1), и комнаты 192, 193 – входят в состав помещения I (подземный этаж 2) многоквартирного дома по адресу: Москва, ул. 2-я Владимирская, д. 45, на дату перехода первого помещения в доме в частную собственность - в самостоятельный объект недвижимости не выделялись, не учитывались, не формировались. Таким образом, органом технического учета спорные комнаты не выделены в отдельный объект.
Постановлением Президиума ВАС РФ № 13391/09 от 02.03.2010 установлено, что при наличии у помещений необходимых признаков для включения помещений в состав общего имущества достаточно, чтобы на дату перехода первого помещения в доме в частную собственность, они не были бы учтены (выделены, сформированы) как самостоятельные объекты недвижимости. В Определении ВАС РФ №ВАС-10188/11 от 12.09.2011 по делу А40-153467/2009 также разъяснено, что формированием самостоятельного объекта недвижимости является присвоение ему кадастрового номера.
Кадастровый учет нежилого помещения общей площадью 281,1 кв.м, состоящего из комнат с 172 по 174 (подземный этаж 1, помещение VII) и комнат 192, 193 (подземный этаж 2, помещение I) по адресу: <...> на дату регистрации права ЗАО «Строительное управление № 155» и на дату регистрации права собственности ответчика ООО Сервис-Эко» не проводился. При этом права собственников на помещения уже были зарегистрированы ранее, поскольку право общедолевой собственности возникло до регистрации права ЗАО «СУ-155».
Представленные ответчиком доводы о наличии кадастрового паспорта БТИ от 21.02.2012 и кадастрового номера 77:03:0006010:8434 не подтверждают надлежащего формирования помещения как самостоятельного объекта и учета в ГКН на момент регистрации права ЗАО «Строительное управление № 155» и ООО «Сервис-Эко». Внесение сведений в ГКН и присвоение кадастрового номера 77:03:0006010:8434 произведено на несформированный объект, не выделенный и не предназначенный для самостоятельного использования - на несуществующее помещение площадью 281,1 кв.м, состоящее из комнат с 172 по 174 (подземный этаж 1, помещение VII) и комнат 192, 193 (подземный этаж 2, помещение I), что подтверждается следующими обстоятельствами.
В государственном кадастре недвижимости на момент внесения записи о регистрации права ЗАО «Строительное управление № 155» комнаты 172-174 (подземный эт.1, пом.VII) и 192, 193 (подземный эт.2, пом.I) на учете не состояли. Право собственности ЗАО «СУ-155» было зарегистрировано 25.04.2012 (т.2, л.д.16). В материалах регистрационного дела № 77-77-12/009/2012-754 имеется экспликация от 21.02.2012 (т.3, л.д.90) и кадастровый паспорт БТИ от 21.02.2012. В таком случае объект общей площадью 281,1 кв.м, состоящий из комнат с 172 - 174 (подземный этаж 1, помещение VII) и комнат 192, 193 (подземный этаж 2, помещение I) должен был быть изначально сформирован и предназначен для самостоятельного использования, и выделен и указан как самостоятельное помещение в более ранних экспликациях 25.04.2007 (т.7, л.д.54, 104) и 24.08.2011 (т.8, л.д.54, 104). Однако, в указанных экспликациях комнаты подземных этажей жилого дома - 172-174 (подземный этаж 1) и 192, 193 (подземный этаж 2) входят в состав обслуживающих (вспомогательных) помещений гаража в жилом доме вместе с иными техническими помещениями, то есть не выделены в отдельный объект или отдельное помещение и не являются самостоятельным объектом прав.
Передача сведений о всех помещениях, входящих в состав дома по адресу 2-я Владимирская, д. 45, из БТИ в ГКН происходило в рамках информационного взаимодействия в 2012 году - уже после регистрации права ЗАО «Строительное управление № 155» на указанное помещение. Сведения о помещениях общего имущества, в состав которых входят комнаты 172-174 (подземный эт.1) и 192, 193 (подземный эт.2), были также внесены в ГКН в составе всех помещений дома 25.05.2012 без изъятий каких-либо площадей, 25.05.2012 им были присвоены кадастровые номера 77:03:0006013:10268 (подземный этаж 2, помещение I площадью 2672,8 кв.м) и 77:03:0006013:10415 (подземный этаж 1, помещение VII площадью 2850,5 кв.м) (т.2, л.д.4-5, 6-9).
Учитывая уже зарегистрированное право ЗАО «Строительное управление № 155» на помещение площадью 281,1 кв.м, состоящее из комнат с 172 - 174 (подземный этаж 1, помещение VII) и комнат 192, 193 (подземный этаж 2, помещение I) при наличии сформированного и выделенного для самостоятельного использования объекта (дата регистрации права ЗАО «СУ-155» 25.04.2012), при передаче сведений из БТИ в ГКН указанное помещение должно было быть поставлено на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера одновременно с другими помещениями дома - также 25.05.2012, при этом площади помещений общего имущества (подземный этаж 1, помещение VII; подземный этаж 2, помещение I) были бы уменьшены. Однако никаких сведений о помещении площадью 281,1 кв.м с указанными характеристиками в ГКН не было передано и внесено в виду отсутствия такого объекта в многоквартирном доме, что подтверждается отсутствием такого помещения в экспликациях 25.04.2007 (т.7, л.д. 54, 104) и 24.08.2011 (т.8, л.д. 54, 104), а также в перечне помещений дома по состоянию на 10.06.2013 (т.1, л.д.135-148), то есть уже после регистрации прав ответчика ООО «Сервис-Эко».
Сведения о помещении площадью 281,1 кв.м с указанными характеристиками и кадастровым номером 77:03:0006010:8434 на момент регистрации права ответчика ООО «Сервис-Эко» в ГКН также отсутствовали.
Факт отсутствия учета данных комнат как сформированного отдельного объекта в ГКН подтверждается уведомлением из кадастровой палаты № 77/501/14-51675 об отсутствии сведений о помещении с указанными характеристиками от 29.01.2014 (т.2, л.д.92). В выписке из ЕГРП № 03/200/2014-119 от 23.01.2014 в отношении данных комнат в графе 1 указан не кадастровый, а условный номер, который являлся номером записи о регистрации права ЗАО «Строительное управление № 155» от 2012 года (77-77-12/009/2012-754) (т.2, л. д.15).
В выписке из ЕГРП № 21/065/2014-27 от 06.06.2014 (т.2, л.д.89) в графе 1 указан уже не условный, а кадастровый номер 77:03:0006010:8434. Как следует из ответа ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Москве от 02.09.2014 № 2-13/11338 (т.6, л.д.46), сведения об объекте с кадастровым номером 77:03:0006010:8434 были внесены в ГКН лишь 17.02.2014, то есть год спустя после регистрации права ответчика.
При внесении сведений в ГКН должно формироваться кадастровое дело. Согласно ч.3 ст.13 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", кадастровые дела представляют собой совокупность скомплектованных и систематизированных документов, на основании которых внесены соответствующие сведения в государственный кадастр недвижимости. В соответствии с положениями ч.1 ст.22 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", необходимыми для кадастрового учета документами являются, в том числе, заявление и технический план объекта недвижимости. На судебный запрос документов, явившихся основанием для кадастрового учета объекта с кадастровым номером 77:03:0006010:8434, Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра по Москве» ответил, что данные документы в ГКН отсутствуют (т.9, л.д.29-30). При этом Филиал указал на то, что учетно-техническая документация хранится в органах технического учета. Однако органом технического учета комнаты 172, 173, 174 (пэ 1, пом.VII) и 192, 193 (пэ 2, пом.I) не выделены в отдельный объект, что подтверждается материалами дела. Внесение сведений в ГКН об объекте площадью 281,1 кв.м, состоящим из комнат, содержащихся в объектах общего имущества с кадастровыми номерами 77:03:0006013:10268 и 77:03:0006013:10415, и присвоение ему кадастрового номера 77:03:0006010:8434 не повлекло уменьшение площадей объектов общего имущества 77:03:0006013:10268 и 77:03:0006013:10415. Однако включение дополнительной площади в состав дома влечет увеличение площади всего дома, что искажает достоверные сведения государственного учета и нарушает требования, предъявляемые к Государственному информационному ресурсу, которым является Государственный кадастр недвижимости.
Согласно приказу Минэкономразвития от 04.04.2011 № 144 «Об утверждении Порядка кадастрового деления территории Российской Федерации и Порядка присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров» (далее – Приказ № 144), кадастровый номер присваивается объекту недвижимости в кадастровом квартале, в границах которого такой объект располагается целиком; кадастровый номер объекта недвижимости состоит из учетного номера кадастрового квартала, разделителя в виде двоеточия и порядкового номера записи об объекте недвижимости в реестре объектов недвижимости.
Кадастровый номер 77:03:0006010:8434 указывает на то, что объект недвижимости находится в кадастровом квартале 77:03:0006010, то есть ином, чем тот, в котором расположен данный дом с гаражом-стоянкой.
В то же, время жилой дом по адресу: ул. 2-я Владимирская, 45 и все объекты, из которых состоит этот дом, находятся в другом кадастровом квартале – 77:03:0006013. Кадастровые номера этих объектов имеют в своем составе только указанный номер квартала, что полностью соответствует Приказу № 144.
Дом по адресу: ул. 2-я Владимирская, д. 45 имеет кадастровый номер 77:03:0006013:1104, который указан в кадастровых паспортах (т.2, л.д.4, 6) в графе «Кадастровый номер здания (сооружения), в котором расположено помещение», и в нем не может находиться помещение с кадастровым номером 77:03:0006010:8434.
Как уже указывалось ранее, постановлением Президиума ВАС РФ № 13391/09 от 02.03.2010 установлено, что при наличии необходимых признаков для включения помещений в состав общего имущества достаточно, чтобы на дату перехода первого помещения в доме в частную собственность, они не были бы учтены (выделены, сформированы) как самостоятельные объекты недвижимости.
Таким образом, материалами дела установлено, что спорный объект недвижимого имущества не был учтен (выделен, сформирован) как самостоятельный объект недвижимости ни на момент регистрации права собственности ЗАО «СУ № 155» и на момент заключения между третьим лицом и ответчиком договора купли-продажи спорных помещений.
Как следует из материалов дела, собственники помещений дома имеют зарегистрированное право общей долевой собственности на помещения общего имущества дома, фактически владеют и пользуются помещениями общего имущества дома, включая комнаты вспомогательного назначения подземного гаража 172-174 (подземный этаж 1, пом.VII), 192, 193 (подземный этаж 2, пом.I). Одновременно на указанные комнаты сохраняется запись о регистрации права собственности ООО «Сервис-Эко».
Довод ответчика о том, что подземный гараж является самостоятельным объектом, является необоснованным, так как это противоречит фактическим обстоятельствам и материалам дела – проектной документации, заключению экспертов, данным технического и кадастрового учета.
Предметом рассмотрения настоящего дела являются комнаты вспомогательного назначения подземного гаража 172-174 (подземный этаж 1, пом.VII), 192, 193 (подземный этаж 2, пом.I), которые проектом предусмотрены как обслуживающие технические помещения.
Отнесение указанных комнат к помещениям сервисных служб, предусмотренных проектом согласно МГСН 5.01-94 и МГСН 5.01-01, означает, что они обеспечивают обслуживание и санитарное функционирование гаражного комплекса, являются помещениями обслуживающими автостоянку, то есть помещениями сервисных служб. В состав общей полезной нежилой площади встроенно-пристроенных помещений гаражного комплекса они входить не могут. Следовательно, указанные комнаты являются в силу закона общим имуществом собственников помещений.
Необоснованным также является и довод ответчика о том, что помещение было предназначено и сформировано для самостоятельного использования при регистрации права ЗАО «СУ №155», так как материалами дела указанные обстоятельства не подтерждены.
В Постановлении Президиума ВАС РФ от 27.07.2011 N 1457/11 отмечается, что право общей долевой собственности исключает наличие индивидуальной собственности на это же имущество. Нарушение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество здания заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности ответчика на это имущество.
Согласно п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64, в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).
Защита прав истца и присоединившихся лиц путем истребования этих помещений из чужого незаконного владения невозможна в силу того, что они не выбывали из законного владения истца и присоединившихся лиц.
Согласно п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Статьей 71 АПК РФ установлено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Статьей 64 АПК РФ определено, что доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном АПК РФ и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.
С учетом выводов, изложенный в экспертном заключении, и доказательств по делу, суд приходит к выводу о том, что комнаты, являющиеся предметом настоящего спора, имеют техническое назначение, обслуживают более одного помещения в многоквартирном доме, не являются самостоятельным объектом недвижимости, принадлежат на праве общей долевой собственности всем собственникам многоквартирного дома.
Поскольку указанное нежилое помещение в подземных этажах жилого дома не может быть признано самостоятельным объектом гражданских прав, оно является общим имуществом в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...>, которое в силу закона принадлежит собственникам в этом многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, в связи с чем, исковые требования подлежат удовлетворению.
Иск о признании права собственности по существу сводится к подтверждению ранее возникшего права, а в данном случае не только ранее возникшего, но и зарегистрированного права общедолевой собственности на общее имущество.
С учетом имеющейся в ЕГРП записи о государственной регистрации права ООО «Сервис-Эко», истцом и присоединившимися лицами заявлено требование о признании отсутствующим права собственности ответчика ООО «Сервис-Эко» на спорные нежилые помещения, что соответствует разъяснениям, содержащимся в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», о том, что в случаях, когда право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим. С учетом изложенного, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных истцом требований о признании права общей долевой собственности на спорное помещение и признании отсутствующим права собственности ответчика на данные помещения.
Кроме того, пунктом 5 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» установлено, что в резолютивной части решения суда, являющегося основанием для внесения записи в государственный реестр, указывается на отсутствие или прекращение права ответчика, сведения о котором были внесены в государственный реестр.
В связи с изложенным, признание отсутствующим права собственности ответчика ООО «Сервис-Эко» на нежилое помещение общей площадью 281,1 кв.м., подземный этаж 1, пом. VII, комн. 172-174, подземный этаж 2, пом. I, комн. 192, 193 по адресу: <...> (кадастровый номер 77:03:0006010:8434) в совокупности с признанием права общедолевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на общее имущество - нежилое помещение общей площадью 281,1 кв.м., подземный этаж 1, пом. VII, комн. 172-174, подземный этаж 2, пом. I, комн. 192, 193 по адресу: <...>, как подтверждением ранее возникшего и зарегистрированного права на общее имущество, приведет к восстановлению нарушенного права истца и присоединившихся лиц.
В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Поскольку материалами дела подтвержден факт, что спорные помещения являются общим имуществом собственников многоквартирного дома, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.
Определением Арбитражного суда города Москвы от 27.05.2015 по настоящему делу с депозитного счета Арбитражного суда города Москвы перечислены экспертной организации, выполнившей экспертное заключение, денежные средства в размере 30 000 руб., внесенные истцом 14.10.2014 и 22.01.2015, в связи с чем, в соответствии со ст.ст. 101, 106, 110 АПК РФ, расходы на проведение экспертизы подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.
В силу ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины распределяются между сторонами, пропорционально удовлетворенным требованиям.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 36, 37, 38 ЖК РФ, ст.ст. 8, 11, 12, 218, 289, 290 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ,
Р Е Ш И Л: