Гражданский кодекс часть 1

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПЕРСПЕКТИВА ПЛЮС" (место нахождения 119019,ГОРОД МОСКВА,,,,УЛИЦА НОВЫЙ АРБАТ,15,,ЭТАЖ 22 ПОМЕЩЕНИЕ 1 КОМНАТА 19,, ИНН <***>, д/р 12.03.2013)

о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО5 обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО "ПЕРСПЕКТИВА ПЛЮС" о взыскании денежных средств в размере 3 000 000 рублей, представляющих собой сумму обеспечительного платежа уплаченного по предварительному договору.

Мотивируя заявленный иск, истец, пояснил, что ответчиком не исполняется обязательство по возврату перечисленной истцом, в целях обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору, спорной денежной суммы. В качестве доказательств передачи спорной денежной суммы, истцом представлены расписки от 13.02.2014 на сумму 300 000 рублей, и расписка от 26.02.2014 на сумму 2 550 000 рублей.

Ответчик иск не признал, по основаниям, указанным в отзыве.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы лиц участвующих в деле, суд пришел к выводу, что иск подлежит удовлетворению частично, по мотивам нижеизложенного.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора.

Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (аренды) в ситуации, когда объект аренды только создается, имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем чтобы в установленный им срок восполнить отсутствии условия, необходимого для заключения основного договора.

Юридические последствия заключения сторонами предварительного договора состоят в том, что обе стороны, вступая в такой договор, добровольно принимают на себя обязательство заключить основной договор, допуская тем самым в отношении себя и возможность понуждения к заключению договора (п. 1 ст. 421 ГК РФ).

Согласно пункту 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Предметом заключенного 26.02.2014 договора № 26.02.2014 (далее Договор) является обязательство сторон спора заключить Договор аренды нежилых помещений (Основной договор) в срок не позднее «26» февраля 2015 г., с учетом положений, указанных в Договоре, а так же получения свидетельства о собственности на Данное помещение. (п.1.3 Договора)

Стороны, также обязались согласовать все условия аренды, разработать и подписать Основной договор, а также собрать все необходимые в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации документы для осуществления регистрации прав аренды в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

И как на это указано в абзаце 4 пункта 1.3 Договора в соответствии с законодательством Российской Федерации, Договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации, которая осуществляется силами и за счет Арендатора не позднее 30 (Тридцати) календарных дней с даты подписания Сторонами Основного Договора. При этом Арендадатель обязуется предоставлять Арендатору все документы, необходимые для государственной регистрации настоящего Договора в течение 5 (Пяти) календарных дней с даты получения о предоставлении документов для регистрации.

Согласно п.3.1 Договора в счет надлежащего исполнения условий Договора Арендатор обязался в течение 7 (Семь) рабочих дней с даты перечислить Арендодателю Обеспечительный платеж в размере 3 000 000 рублей путем перечисления соответствующих денежных средств на расчетный счет Арендодателя или в кассу.

Также стороны установили, что Обеспечительный платеж, являющийся иным способом обеспечения обязательства в соответствии со ст.329 Гражданского кодекса РФ. (п.3.1 Договора) подлежит возврату Арендатору полностью в случае неисполнения обязательства по надлежащему оформлению права собственности на Помещение до срока, указанного в п. 1.3. Договора и / или в случае невозможности владения и пользования Арендатором Помещением вследствие предъявления прав на Помещение, либо на земельный участок, расположенный под Помещением третьими лицами, кроме случаев, когда не по зависящим от Арендодателя причинам, будет невозможно зарегистрировать право на Собственность и получить Свидетельство о собственности, в этом случае Арендодатель обязуется заключить Договор аренды Автомойки, как объект движимого имущества расположенного по адресу: ФИО6 проезд 25 сроком на 4 (четыре) года обязуется заключить с Арендатором. (п.3.4 Договора)

На основании ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 66 АПК РФ доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

В соответствии со ст. 68 АПК РФ Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Указанные требования Закона ответчиком не выполнены: обществом не представлено ни одного доказательства невозможности зарегистрировать право собственности на объект, которыми могли бы являться, безусловно, обращение, в установленной законе порядке, в регистрирующий орган и отказ последнего.

Данное обстоятельство, образует состав того юридического факта, в силу которого на стороне ответчика возникает обязательство по возврату перечисленных истцом в счет обеспечения исполнения обязательств по Договору денежных средств.

Довод ответчика о том, что при подписании предварительного Договора стороны изначально не были однозначно уверены, что автомойка является недвижимым имуществом, в связи с чем, предусмотрели свои права и обязанности на случай, если автомойка окажется движимым имуществом и права на нее не будут подлежать государственной регистрации, а именно, стороны предусмотрели, что в случае невозможности зарегистрировать право собственности на автомойку обеспечительный платеж возврату не подлежит, а у арендодателя возникает обязанность заключить договор аренды автомойки как движимого имущества, суд отклоняет как противоречащий договоренностям и основанный на сугубо субъективном толковании положениий Договора, направленном исключительно на оптимизацию юридический последствий для арендодателя.

Статья 431 ГК РФ указывает, что при толковании условий договора, прежде всего, принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. И лишь в случае неясности буквального значения условия договора, оно устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если же и эти правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена общая воля сторон с учетом цели договора с учетом соответствующих обстоятельств (предшествующие переговоры, переписка, практика, установившаяся во взаимоотношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон).

Так, приведенные выше условия Договора однозначно указывают на то, что имущество, обязательство по передаче арендодателем в аренду которого, составляет предмет основного договора, является именно объектом недвижимости, о чем в частности свидетельствует указание в условиях Договора на регистрацию права ответчика в отношении данного объекта, регистрацию собственно договора аренды - основного договора, указание на необходимость подготовки документов для осуществления регистрации прав аренды в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

То обстоятельство, что п. 1.2 Договора содержит указание, что спорный объект принадлежит на праве собственности истцу с выделением в скобках «некапитальное сооружение», по мнению суда, в данном случае использовано сторонами в целях придания определенности правоотношениям сторон, и было актуально на момент заключения Договору, поскольку в отношении недвижимого имущества о возникновении права собственности можно утверждать лишь после государственной регистрации такого права.

Тем более, что сам термин «некапитальное» не имеет юридического толкования на уровне федерального законодательства и не исключает возможности его применения к объекту недвижимого имущества.

Однако в любом случае, применение в тексте предварительного Договора формулировки «некапитальное строение» исходя из остальных положений и духа Договора целом невозможно истолковать как условие свидетельствующее о наличии сомнений у сторон Договора в отношении юридических характеристик объекта основного договора.

Следует отметить, что условие пункта 3.1 Договора соответствует тому, как формулируются нормы права, которые состоят из определенных структурных элементов - гипотез и диспозиций. В качестве гипотезы выступают предусмотренные договором условия или основания возникновения конкретных правил (диспозиций) для сторон Договора.

Пункт 3.1 Договора устанавливает основание возникновения (гипотезу) - «в случае неисполнения обязательства по надлежащему оформлению права собственности на Помещение до срока, указанного в п. 1.3. Договора и / или в случае невозможности владения и пользования Арендатором Помещением вследствие предъявления прав на Помещение, либо на земельный участок, расположенный под Помещением третьими лицами, кроме случаев, когда не по зависящим от Арендодателя причинам, будет невозможно зарегистрировать право на Собственность и получить Свидетельство о собственности» конкретного правила (диспозиции) - «сумма Обеспечительный платеж подлежит возврату Арендатору полностью...».

Истцом в качестве доказательств передачи ответчику отыскиваемой суммы денежных средств в материалы дела представлены расписки от 13.02.2014 на сумму 300 000 рублей и от 26.02.2014 на сумму 2 550 000 рублей.

Ответчик получение указанных в данных расписках денежных средств не отрицал, но указал на правомерное их удержание по иным обстоятельствам.

Между тем, из текста данных расписок не следует, что указанная сумма денежных средств передавалась ответчику в рамках правоотношений не связанных с исполнением обязательств по предварительному Договору, и тем более не следует, что сторонами было заключено соглашение о предоставлении опциона на заключение договора аренды (опционом на заключение договора), под которой понимается именно та договорная конструкция, в силу которой одна сторона посредством безотзывной оферты предоставляет другой стороне право заключить один или несколько договоров на условиях, предусмотренных опционом.

По общему правилу опцион на заключение договора предоставляется за плату или другое встречное предоставление, если иное не предусмотрено соглашением, в том числе заключенным между коммерческими организациями. Другая сторона вправе заключить договор путем акцепта такой оферты в порядке, в сроки и на условиях, которые предусмотрены опционом.

И тот факт, что предварительный Договор предусматривает право истца на пользование объектом, в отношении которого стороны обязались заключить основной договор не свидетельствует, что ответчиком был предоставлен опцион на заключение договора аренды.

Из буквального содержания расписки от 13.02.2014 следует, что денежные средства передается в качестве аванса за продажу прав аренды, но ни как, не о предоставлении опциона на заключение договора аренды.

Поскольку ответчик является собственником объекта договора аренды, то соответственно не имеет возможности совершить сделку, предметом которой бы вступало отчуждение (распоряжение) права принадлежащего исключительно арендатору, то есть пользователю имущества выступающего объектом арендного обязательства.

В связи с чем, суд, при наличии указанных обстоятельств, полагает, что денежные средства в размере 300 000 рублей были переданы ответчику по расписке от 13.02.2014 в счет исполнения обязательств по предварительному Договору.

Тот факт, что данная расписка составлена до момента заключения предварительного Договора, не имеет существенного значения, при наличии того условия, что между сторонами отсутствовали какие-либо иные правоотношения за исключением тех которые обусловлены фактом заключения предварительного Договора.

В противном случае указанная сумма денежных средств являлась бы неосновательным обогащением ответчика.

Из расписки составленной 26.02.2014, то есть непосредственно в дату заключения спорного Договора, буквально следует, что денежные средств передаются по предварительному Договору.

Факт того, что соответствующая сумма денежных средств вносилась не на расчетный счет Арендодателя или в кассу, как это установлено в Договоре, и поскольку ответчиком признан факт принятия денежных средств нарочно, не может свидетельствовать о том, что данное денежное обязательство не было исполнено истцом.

Условия договора, которые в силу своей природы предполагают их применение и после прекращения действия договора (например, гарантийные обязательства в отношении товаров или работ по расторгнутому впоследствии договору; условие о рассмотрении споров по договору в третейском суде, соглашения о подсудности, о применимом праве и т.п.) либо имеют целью регулирование отношений сторон в период после прекращения (например, об условиях возврата предмета аренды после расторжения договора, о порядке возврата уплаченного аванса и т.п.), сохраняют свое действие и после прекращения договора; иное может быть установлено соглашением сторон.

Таким образом, поскольку срок действия предварительного Договора истек, а основной договор заключен сторонами не был, по причине отсутствия государственной регистрации объекта, и непредставления доказательств ее проведения, поскольку иное не установлено соглашением сторон, у ответчика возникло обязательство по возврату денежных средств, в порядке и сроку установленные в Договоре, в связи с чем, заявленное истцом требование подлежит удовлетворению в размере 2 850 000 рублей, то есть в той части требования, в отношении которой представлены доказательства передачи денежных средств ответчику.

Доводы истца о том, что ответчик признал получение денежных средств в размере большем, чем указано в представленных в материалы дела расписках, суд не принимает со ссылкой на ст.ст.65,68 АПК РФ.

Судебные расходы на оплату услуг представителя подтверждены документально, являются разумными, и подлежат удовлетворению в размере 30 000 рублей с учетом характера заявленного спора и степени сложности дела, объема и характера затрат, осуществленных при ведении данного дела, а также того обстоятельства, что заявленное истцом требование подлежит частичному удовлетворению.

Доказательства чрезмерности заявленных расходов ответчик не представил.

Судебные расходы по уплате госпошлины распределяются в соответствии со ст.110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 11,12, 309, 310, 329, 429, ГК РФ и ст.ст. 27, 65, 110, 167-171 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПЕРСПЕКТИВА ПЛЮС" (место нахождения 119019,ГОРОД МОСКВА,,,,УЛИЦА НОВЫЙ АРБАТ,15,,ЭТАЖ 22 ПОМЕЩЕНИЕ 1 КОМНАТА 19,, ИНН <***>, д/р 12.03.2013) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО5 (ОРГНИП 314774605201542, ИНН <***>, д/р 21.02.2014) сумму обеспечительного взноса в размере 2 850 000 рублей, 30 000 рублей в возмещение расходов на оплату услуг представителя и 36 100 рублей в возмещение судебных расходов по оплате госпошлины.

В остальной части иска и заявления о возмещении расходов на оплату услуг представителя отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

С У Д ФИО7 Е.В.