Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ЗАО КФК «ТАМП»
(ОГРН <***>, 109377, <...>) к Правительству г. Москвы, Департаменту земельных ресурсов города Москвы, Префектуре Юго-восточного округа города Москвы о признании незаконным решения ГЗК, оформленного протоколом от 12.04.12 г. № 13 п. 11, о признании незаконным решения Департамента об одностороннем отказе от договора аренды, о признании незаконным распоряжения Префекта от 27.04.12 № 280, третье лицо – Москомархитектура, при участии представителей заявителя – ФИО1 по дов. от 20.01.12, ФИО2 по дов. от 03.07.12, от Правительства Москвы и ДЗР – ФИО3 по дов. от 08.06.12 и от 10.01.12, от Правительства Москвы и Москомархитектуры – ФИО4 по дов. от 10.07.12 и от 03.02.12, от Правительства Москвы и от Префектуры ЮВАО – ФИО5 по дов. от 08.08.12, от Правительства Москвы – ФИО6 по дов. от 24.11.11.

УСТАНОВИЛ:

Требования, с учетом принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ изменения предмета, заявлены о признании незаконным решения Градостроительно-земельной комиссии города Москвы, оформленного протоколом от 12.04.2012 № 13 в части пункта 11 «О прекращении реализации инвестиционного проекта строительства оптово-розничного торгового комплекса и договора аренды земельного участка от 28.07.03 № М-04-506279 по адресу МКАД 9-й км». Заявитель также просит в качестве восстановления своих прав признать незаконными принятые во исполнение оспоренного решения ГЗК решение Департамента земельных ресурсов города Москвы о расторжении договора аренды земельного участка от 28.07.03 № М-04-506279, заключенного между ЗАО КФК «ТАМП» и Московским земельным комитетом, выраженное уведомлениями Департамента земельных ресурсов города Москвы от 25.05.12 № 33-И-1636/12-(0)-0 и от 27.07.2012 № 33-И-1636/12-(1)-1, а также распоряжение Префекта Юго-Восточного административного округа города Москвы от 27.04.12 № 280 «О признании утратившим силу распоряжения префекта Юго-Восточного административного округа города Москвы от 08.07.03 № 1640».

Требования основаны на следующих обстоятельствах.

ЗАО КФК «ТАМП» в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 17.12.2002 № 1031-ПП «О дополнительных мерах по развитию крупных объектов оптовой, розничной торговли и услуг на территориях, прилегающих к МКАД и третьему транспортному кольцу» на основании заключенного с Москомземом 28.07.03 договора аренды № М-04-506279 был предоставлен на 4 года земельный участок по адресу Москва, МКАД, 9-й км (внешняя сторона) для проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации торгового комплекса. По причинам, не зависящим от инвестора (ЗАО КФК «ТАМП»), т.е. в результате исполнения требований государственных органов, устранения препятствий в использовании участка, инвестор не мог осуществить строительство. Однако, в результате разрешение на строительство было получено по истечении срока аренды и инвестор обратился в ДЗР для переоформления договора аренды. Бездействие Департамента было оспорено арендатором в Арбитражном суде г. Москвы и по делу А40-111059/11-122-810, суд признал данное бездействие незаконным. Однако, несмотря на наличие разрешения на строительство и судебное понуждение Департамента переоформить договор аренды, Градостроительно - земельная комиссия Москвы принимает решение о прекращении реализации инвестиционного проекта и дает указания подведомственным Правительству органам вернуть заявку истца на разработку ГПЗУ, расторгнуть договор аренды земельного участка и обеспечить признание утратившим силу распорядительного акта Префектуры о предоставлении земельного участка. Указанное решение было исполнено органами власти: Департамент отказался от договора аренды, а Префектом принято решение о признании утратившим силу акта Префектуры, на основании которого был заключен договор аренды. Перечисленные акты заявитель считает незаконными и нарушающими его права в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Правительство Москвы, Департамент земельных ресурсов и Префектура ЮВАО против требований возражали по мотивам, изложенным в отзывах и письменных объяснениях, ссылаясь, в частности, на следующее. Решения комиссии представляют собой проекты правовых актов, которые адресованы исполнительным органам, носят характер поручений, не адресованы заявителю, поэтому не могут быть оспорены в порядке ст. 13 ГК РФ и 198 АПК РФ. Требования о признании незаконным решения ДЗР об одностороннем отказе от договора не может быть рассмотрено в порядке административного производства, поскольку отказ от договора является односторонней сделкой и его оспаривание должно производиться в исковом производстве. Отказ от договора соответствует нормам п.22 ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса РФ», поскольку строительство не начато, несмотря на наличие разрешения на строительство. Имеют место существенные нарушения условий договора аренды земельного участка со стороны заявителя. Заявителем пропущен предусмотренный ч.4 ст. 198 АПК РФ срок оспаривания распоряжения Префектуры ЮВАО от 27.04.12 № 280.

В судебном заседании 18.10.12 дело слушалось с двумя перерывами до 25.10.12 и до 01.11.12. Заявитель поддержал требования, представители Правительства Москвы, ДЗР, Префектуры и Москомархитектуры против требований возражали.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей, суд приходит к выводу об удовлетворении требований.

Как следует из материалов дела, 12.04.12 Градостроительно-земельной комиссией Москвы принято решение, оформленное пунктом 11 Протокола № 13 от 12.04.12, следующего содержания:

1. Согласиться с прекращением реализации инвестиционного проекта строительства оптового-розничного торгового комплекса и договора аренды земельного участка от 28.07.03 № М-04-506279 путем направления арендатору земельного участка уведомления об отказе от договора аренды без взыскания с ЗАО КФК «ТАПМ» штрафных санкций по договору аренды.

2. ФИО7:

2.1. в срок до 06.06.12 подготовить и направить арендатору уведомление об отказе от договора аренды;

2.2. в установленном порядке направить в Управление Росреестра по Москве документы для осуществления государственной регистрации права аренды земельного участка;

2.3. направить информацию о расторжении договора аренды в Москомархитектуру.

3. ФИО8 в 14-дневный срок с даты получения информации от ДЗР о расторжении договора вернуть заявку на выдачу Градостроительного плана земельного участка

4. ФИО9 в срок до 06.06.12 обеспечить признание утратившим силу распоряжения Префекта ЮВАО от 08.07.03 №; 1640.

Департаментом земельных ресурсов 25.05.12 направлено ЗАО «КФК «ТАМП» уведомление № 33-И-1636/12-(0)-0 об отказе от договора аренды.

Префектурой ЮВАО вынесено распоряжение от 27.04.2012 № 280 «О признании утратившим силу распоряжения Префекта ЮВАО от 08.07.03 № 1640» со ссылкой на решение ГЗК от 12.04.12.

Суд приходит к выводу о том, что перечисленные решения и отказ Департамента от договора, не соответствуют законодательству и нарушают права и охраняемые законом интересы заявителя.

Суд отклоняет довод Префектуры и ДЗР о пропуске заявителем предусмотренного ст. 198 АПК РФ срока обращения в суд с заявлением об оспаривании распоряжения Префектуры от 27.04.2012 № 280.

Согласно ч.4 ст. 198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда организации стало известно о нарушении ее прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.

Заявитель указывает на то, что о данном распоряжении узнал только в судебном заседании 07.08.12 при рассмотрении дела А40-73727/12, в связи с чем в порядке ст. 49 АПК РФ обратился с заявлением 01.10.12 об изменении требований по данному делу, поскольку оспариваемое распоряжение издано, а оспоренный отказ от договора совершен во исполнение оспоренного по данному делу решения ГЗК.

Данное утверждение заявителя не опровергнуто. Не представлено доказательств, что оспариваемое распоряжение Префектуры было доведено до сведения ЗАО КФК «ТАМП» ранее 07.08.12.

Отклоняется также довод Правительства Москвы и Департамента о том, что решение ГЗК не является актом (решением), которое может быть оспорено, поскольку оно носит характер поручения подведомственным органам и не адресовано самому заявителю.

В соответствии с Положением о ГЗК, утвержденным Правительством Москвы, Градостроительно-земельная комиссия города Москвы создана для оперативного решения вопросов в области градостроительной деятельности, инвестиционной деятельности, земельных отношений, осуществления строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Согласно Положению, решения Комиссии вступают в силу с даты подписания протокола заседания Комиссии ответственным секретарем Комиссии и являются поручениями для органов исполнительной власти города Москвы.

Между тем, ни статья 13 ГК РФ, ни статья 198 АПК РФ не ограничивает возможность оспаривания в арбитражном суде решения государственного органа ни тем, что решение непосредственно не адресовано заявителю (лицу, обратившемуся за судебной защитой), ни тем, что решение носит характер поручения другому государственному органу.

Ни один из участвующих в деле государственных органов не признал в суде, что поручения (решения) ГЗК носят рекомендательный характер и не обязательны для исполнения органами исполнительной власти города Москвы.

Статьей 198 АПК РФ предусмотрена возможность оспаривания организациями не только тех решений, которые непосредственно возлагают на них какие-либо обязанности, но и тех, которые «создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности».

Характер оспоренного заявителем решения ГЗК не позволяет суду усомниться в том, что комиссией выданы обязательные для исполнения поручения с указанием фамилий ответственных за исполнение руководителей государственных органов: Департаменту земельных ресурсов (ФИО7) - отказаться от договора и обеспечить регистрацию прекращения аренды, Москомархитектуре (ФИО8) - возвратить заявку ЗАО КФК «ТАМП», Префектуре ЮВАО (ФИО9) – обеспечить признание утратившим силу распоряжения о предоставлении заявителю земельного участка.

В соответствии с ч.1 ст. 68 Конституции РФ государственным языком Российской Федерации на всей ее территории является русский язык. Слово «поручение» используется в русском языке, а также в федеральном законодательстве (в частности, в гражданско-правовой терминологии), как понятие, означающее задание (распоряжение), обязательное для исполнения. «Поручение», очевидно, не является синонимом слова «рекомендация», «совет».

В соответствии с частями 4 и 5 ст. 11 Закона города Москвы от 08.07.09 № 25 «О правовых актах города Москвы» в правовых актах используются понятия, являющиеся общепринятыми или определенные в федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации, а также в законах и иных нормативных правовых актах города Москвы. Одни и те же понятия в правовых актах должны употребляться в одном значении.

Следовательно, указав в Постановлении от 16.11.2010 N 1019-ПП (ред. от 02.10.2012) "О создании Градостроительно-земельной комиссии города Москвы" на то, что ГЗК является органом для оперативного решения вопросов, а также указав на вид принимаемых данным органом актов – «решения» и определив характер этих актов как поручений органам исполнительной власти, Правительство Москвы закрепило за данной комиссией властно-распорядительные полномочия.

Суд приходит к выводу о том, что оспариваемое решение имеет все признаки ненормативно-правового акта, который может быть оспорен в суде в порядке ст. 13 ГК РФ, ст. 198 АПК РФ.

Поэтому, как оспоренное решение комиссии, так и оспоренное распоряжение Префектуры оцениваются судом с точки зрения их соответствия закону и наличия обстоятельств нарушения данными распоряжениями (решениями) прав заявителя.

В соответствии с п.2 ст. 2 упомянутого Закона города Москвы № 25 общим принципом правотворчества является соответствие содержания и видов правовых актов компетенции принявших (издавших) их органов государственной власти.

В соответствии со ст. 23 Закона г. Москвы «О Правительстве Москвы» Правительство Москвы может создавать постоянные и временные рабочие органы, в том числе комиссии, советы, занимающиеся изучением различных вопросов и выработкой рекомендаций по их решению. При этом, комиссии (иные рабочие органы) не входят в систему органов исполнительной власти города Москвы, подведомственных Правительству Москвы, перечень которых специально оговорен в статье 3 Закона «О Правительстве Москвы».

В соответствии с ч.2 ст. 23 Закона о Правительстве Положение о рабочем органе утверждается Правительством Москвы. Однако, Законом не предусмотрено, что компетенция рабочих органов Правительства может быть расширена по сравнению с тем, как она определена в Законе города.

Таким образом, по законодательству Москвы, комиссии Правительства Москвы как вид рабочего органа наделены компетенцией изучения вопросов и выработки рекомендаций.

Следовательно, приняв решение, содержащее обязательные поручения, комиссия нарушила ст. 2 Закона № 25 «О правовых актах города Москвы» и статью 23 Закона «О Правительстве Москвы», т.к. принятый ею акт не соответствует по своему содержанию и виду установленной Законом компетенции рабочих органов Правительства Москвы, к каковым она относится.

Распоряжение Префекта Юго-Восточного административного округа города Москвы от 27.04.12 № 280 «О признании утратившим силу распоряжения префекта Юго-Восточного административного округа города Москвы от 08.07.03 № 1640» также принято с нарушением Закона от 08.07.09 № 25.

Названным распоряжением Префектура признала утратившим силу ранее принятое распоряжение о выделении ЗАО КФК «ТАМП» земельного участка.

Согласно ст. 24 названного Закона № 25 правовые акты или их отдельные положения утрачивают силу в случаях:

1) истечения срока действия правовых актов или их отдельных положений;

2) вступления в силу новых правовых актов, содержащих положения, регулирующие те же отношения, что и действующие правовые акты;

3) вступления в законную силу решения суда о признании правовых актов либо их отдельных положений противоречащими Конституции Российской Федерации, Уставу города Москвы;

4) в иных случаях, предусмотренных федеральным законодательством и законодательством города Москвы.

В оспариваемом распоряжении указано, что оно принято в соответствии с Земельным Кодексом РФ, Законом города Москвы от 19.12.07 № 48 и Решением ГЗК от 12.04.12 (протокол № 13).

Между тем, Префектурой не названы конкретные нормы перечисленных законов, предоставляющие право Префекту округа вынести распоряжение о признании утратившим силу распорядительного акта о предоставлении земельного участка для нового строительства. Не названы также нормы законодательства, указывающие на то, что решение рабочего органа Правительства Москвы является законным основанием вынесения распоряжения о признании утратившим силу ранее принятого распорядительного акта Префектуры о предоставлении земельного участка для нового строительства.

Распоряжение органа, к компетенции которого относилось предоставление участка для нового строительства, в силу ст. 29 ЗК РФ и ст. 8 ГК РФ является актом, из которого первоначально возникает право на государственный земельный участок. Поэтому в качестве источника возникновения права этот акт не может утратить свою юридическую силу, за исключением случая установления его недействительности. Существование первоначального акта о выделении земельного участка, из которого право возникло, служит доказательством законности возникновения такого права, поэтому в силу принципа правовой определенности этот акт должен постоянного иметь юридическую силу, если только не будет установлено его несоответствие закону. Поэтому последующее изменение, прекращение возникших на основании распорядительного акта гражданских прав на землю само по себе не может рассматриваться как основание утраты юридической силы первоисточника и не признается таким основанием статьей 24 Закона города Москвы № 25.

Обязанность доказывания законности принятого решения о признании утратившим силу акта о предоставлении земельного участка лежит на органе, принявшем данное решение. Префектурой таких доказательств не представлено.

В отзыве Префектура в обоснование законности принятия оспариваемого распоряжения ссылается на наличие решения ГЗК. Однако, с учетом уже указанных норм права, ст.ст. 2, 24 Закона города Москвы № 25 и ст. 23 Закона г. Москвы «О Правительстве Москвы», поручения ГЗК таким основанием в силу закона не является.

Установив нарушение законодательства при принятии оспариваемых решений, суд также приходит к выводу о нарушении прав заявителя оспоренными актами.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения префекта ЮВАО города Москвы № 1640 от 08.07.2003 г. ЗАО КФК «ТАМП» был предоставлен земельный участок площадью 12000 кв.м. на условиях аренды сроком на 4 (четыре) года для проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации оптово-розничного торгового комплекса. На основании указанного распоряжения 28.07.2003 г. между Департаментом земельных ресурсов города Москвы и ЗАО КФК «ТАМП» заключен краткосрочный договор аренды земельного участка № М-04-506279 с кадастровым номером 77:04:05001:345, расположенного по адресу: <...> км. Договор зарегистрирован 25.09.2003 г. под номером 77-01/04-233/2003-341.

В процессе проведения подготовительных мероприятий с целью реализации градостроительного проекта при оформлении разрешительной документации обществом выяснено, что указанный земельный участок входит в состав лесного парка «Кузьминки», лесопромхоза «Исторический».

Постановлением Правительства Москвы от 06 июня 2007 № 455-ПП «О корректировке границ объекта природного комплекса № 79 Юго-Восточного административного округа города Москвы» участок площадью 1,23 га был исключен из его состава.

ЗАО КФК «ТАМП» в установленном порядке был разработан и согласован комплект ИРД, а именно: градостроительное обоснование (утверждено распоряжением «Москомархитектуры от 07.07.2008 г. № 123); акт разрешенного использования № А-6154/98 от 14.08.2008 г.; проектная документация на строительство МТК (заключение Мосгосэкспертизы № 77-1-4- 0160-09 от 24.02.2009 г.), а так же получено разрешение на строительство № RU77122000-005465 от 15.09.2010 г. со сроком действия до 15.05.2012.

Кроме того, ЗАО КФК «ТАМП» в период с февраля 2009 года по март 2010 года из-за отказа Управления Росреестра по г. Москве выдать кадастровый паспорт земельного участка, в связи с пересечением границ арендуемого участка со смежными участками, заключило договор со специализированной организацией ООО НПЦ «Геостар-1», проводившего инженерно-геодезические работы по уточнению границ и определению площадей земельного участка, а затем, в соответствии Распоряжением Департамента земельных ресурсов г. Москвы № 5539 от 10 ноября 2009 г. землеустроительные работы для составления межевого плана.

После получения кадастрового паспорта земельного участка общество 12 апреля 2010 г. подало заявление, и представило необходимый пакет документов в Управление регулирования землепользования в ЮВАО Департамента земельных ресурсов г. Москвы для переоформления земельно-правовых отношений с целью эксплуатации, проектирования и строительства на земельном участке по адресу: <...> км.

Письмом от 23.06.2010 г. № 33-2Т4-868/10-(0)-1 территориальное управление в ЮВАО Департамента сообщило, что в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 30.10.2007 № 949-ПП «Об утверждении Положения о Департаменте земельных ресурсов города Москвы» землеустроительное дело по адресу: <...> км. направлено в Департамент для подготовки распорядительного документа Правительства Москвы о предоставлении обществу вышеуказанного земельного участка.

Письмом Департамента от 02.08.2010 г. № РД1-1239/6-0-(197)-1 на его обращение от 16.06.2010 г. № 200-2/10 обществу было сообщено, что договор аренды земельного участка № М-04-506279 от 28.07.2003 является действующим в силу ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), в связи с истечением срока строительства объекта, установленного договором, обществу необходимо обратится в Контрольный комитет города Москвы в порядке, установленном постановлением Правительства Москвы от 27.03.2007 г. № 196-ПП «О порядке рассмотрения обращений о внесении изменений в договоры аренды земельных участков и инвестиционные контракты (договоры), предусматривающие строительство (реконструкцию) градостроительных объектов, или об их расторжении» для рассмотрения вопроса продления сроков строительства объектов.

11 апреля 2011 г. ЗАО КФК «ТАМП» обратилось в Контрольный комитет города Москвы по вопросу продления срока строительства торгового центра. Вопрос продления срока реализации инвестиционного проекта по вышеуказанному адресу был рассмотрен Рабочей группой Градостроительно-земельной комиссии города Москвы, на заседании которой было принято решение отложить рассмотрение вопроса до разработки комплексной схемы МКАД.

Письмом от 11.08.2011 г. № РД-1239/6-0-(199)-1 на обращение общества от 25.07.2011 г. № 257-2/11 Департамент сообщил обществу, что для дальнейшего оформления земельно-правовых отношений на участок необходимо обратиться в Градостроительно–земельную комиссию города Москвы для продления сроков строительства на основании постановления Правительства Москвы от 16.11.2010 г. № 1019-ПП «О создании Градостроительно-земельной комиссии города Москвы».

Перечисленные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 21.02.12 по делу А40-111059/11-122-810. Для ЗАО КФК «ТАМП», Департамента земельных ресурсов и Правительства Москвы, участвовавших в названном деле, данные обстоятельства являются преюдициально установленными. Префектурой и Москомархитектурой названные обстоятельства не оспорены, доказательств, опровергающих данные обстоятельства, в материалы дела не представлено.

Указанным решением Арбитражного суда Москвы от 21.02.12 , оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, суд признал, что Департамент земельных ресурсов города Москвы допустил бездействие, выразившееся в непринятии решения о предоставлении земельного участка на основании договора аренды, и удовлетворил требование Общества (ЗАО «КФК ТАМП») о признании незаконным бездействия, выразившегося в непредоставлении договора аренды земельного участка общей площадью 10689 кв.м с кадастровым номером 77:04:0005001:345 для проектирования, строительства, и дальнейшей эксплуатации оптово-розничного комплекса (лист 10, 11, 12 решения от 21.02.12 по делу А40-111059/11-122-810).

Перечисленные обстоятельства свидетельствуют о том, что арендатору (ЗАО КФК «ТАМП») для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта был предоставлен изначально земельный участок, осуществление строительства на котором оказалось невозможным, поскольку участок входил в границы природного парка.

Заявитель указывает на то, что при осмотре участка, обнаружить данные недостатки было невозможно, т.к. на спорной территории находилась свалка. Участвующими в деле лицами данные сведения не опровергнуты. Доказательств, что изначально при заключении договора арендатор мог узнать о вхождении участка в территорию парка «Кузьминки», в материалы дела не представлено.

Материалами настоящего дела (письма ГУП НИИ ПИ Генплана от 03.12.03, 08.12.04, от 13.07.06, письмо Москомархитектуры от 16.12.03, письмо Департамента природопользования и охраны окружающей среды от 11.07.06) также подтверждается, что с момента заключения договора аренды до принятия Постановления Правительства Москвы от 06.06.07 № 455 арендатором предпринимались меры по устранению недостатков арендуемого имущества. Арендатор обращался в компетентные органы, подготавливал и предоставлял документы (ЗОС, Проектные предложения по корректировке границ природного комплекса), получал необходимые согласования и решения для корректировки границ природного комплекса.

После изготовления разбивочного чертежа-акта от 25.09.07 № 180 арендатором было подготовлено Градостроительное обоснование, утвержденное распоряжением Москомархитектуры от 07.07.08 № 123 и Акт разрешенного использования от 14.08.08.

Как установлено решением Арбитражного суда г. Москвы от 21.02.12 по делу А40-111059/11-122-810 и подтверждено представленным в настоящее дело документами, арендатор еще в 2006-м году обращался в компетентные органы за разрешением вопроса о продлении сроков строительства.

Городской комиссией по вопросам землепользования и градостроительства от 08.02.06 было принято решение вернуться к рассмотрению вопроса о возможности продления сроков проектирования и строительства после фактического истечения сроков.

При наличии проектной документации и Акта разрешенного использования, 30.07.09 ДЗР и ЗАО КФК «ТАМП» подписали дополнительное соглашение, в котором срок действия договора продлялся до 31.12.2009. Соглашение не было зарегистрировано.

Представитель ЗАО КФК ТАМП пояснил, что регистрация приостанавливалась, а в связи с невозможностью предоставления документов, завершить ее оказалось невозможным по причине истечения срока действия договора, определенного этим дополнительным соглашением. Данное обстоятельство подтверждается также письмом ЗАО КФК «ТАМП» от 02.10.09 № 422-2/09, адресованным ДЗР, в котором заявитель указал на обнаруженное пересечение границ участка и участка МКАД и связанный с этим отказ в выдаче кадастрового паспорта арендуемого участка.

При этом, как установлено по делу А40-111059/11-122-810, в период с февраля 2009 года по март 2010 года арендатор проводил работы по устранению выявленного пересечения границ земельного участка со смежными участками, а по получении кадастрового паспорта снова обратился в ДЗР за перезаключением договора на новый срок.

Следует отметить, что параллельно с принятием мер по надлежащему оформлению прав на землю, гарантирующему инвестору определенность в земельно-правовых отношениях с собственником участка, предоставленного для строительства, арендатор получал необходимые градостроительные документы.

ЗАО КФК «ТАМП» было получено разрешение на строительство № RU77122000-005465 от 15.09.2010 г. со сроком действия до 15.05.2012.

Данный срок в соответствии с Приказом Минрегиона РФ от 19.10.2006 № 120 «Об утверждении Инструкции о порядке заполнения формы разрешения на строительство» указывается как нормативный срок строительства.

В соответствии с ч. 3. ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.

Как установлено в решении суда по делу А40-111059/11-122-810, вопрос об оформлении на новый срок с ЗАО КФК «ТАМП» земельно-правовых отношений на участок по адресу: МКАД, 8-9 км был рассмотрен 17 мая 2010 г. на заседании Рабочей группы по вопросам предоставления земельных участков на территории Юго-Восточного административного округа города Москвы (протокол № 9). Рабочая группа согласовала продление договора аренды земельного участка до 15 мая 2015 года во исполнение постановления Правительства Москвы от 29 декабря 2009 г. № 1497-ПП.

Бездействие ДЗР по данному вопросу было обжаловано инвестором в суд. Принятое судом законное и обоснованное решение обжаловалось Департаментом, в результате чего вопрос об оформлении земельно-правовых отношений на срок строительства не был решен компетентным органом в период действия разрешения на строительство.

При рассмотрении настоящего дела судом также установлено, что Межведомственной комиссией по вопросам потребительского рынка Правительства Москвы, оформленным Протоколом № 4 от 17.12.2009, по обращению Префекта ЮВАО, в связи со сложной экономической ситуацией было принято решение об организации временного сельскохозяйственного рынка на предоставленном ЗАО КФК «ТАМП» земельном участке сроком на 1 год. При этом комиссия рекомендовала Арендатору завершить разработку документации, включая ГПЗУ.

Данные рекомендации были исполнены заявителем, документы на разработку ГПЗУ были переданы в Москомархитектуру, которая письмом от 25.08.2010 сообщила заявителю, что требование оформить ГПЗУ и тем самым возвратить заказчика на предпроектную стадию, нарушает порядок и стадийность подготовки разрешительной документации. Москомархитектура также указала на то, что, учитывая наличие разрешительной документации, ранее полученной заказчиком, оформление ГПЗУ считает нецелесообразным и избыточным.

Судом также установлено, что в полученном ЗАО КФК «ТАМП» Акте разрешенного использования земельного участка от 14.08.2008 было предписано оформить земельно-правовые отношения, а материалы дела свидетельствуют о том, что с июля 2007 года, т.е. до истечения срока действия договора, инвестор последовательно добивался оформления договора аренды на определенный срок. При этом в связи с отсутствием переоформления договора на новый срок, застройщик постоянно обращался в ДЗР с просьбой выдать справку о том, что договор действует как возобновленный на неопределенный срок. (Письма от 23.07.07 № 342-2/07, от 08.10.07 № 528-2/07, ответ ДЗР от 19.12.07, письмо от 12.02.08 № 73-2/08, ответ ДЗР от 19.02.08, письмо ДЗР от 11.09.08, решение об отказе в выдаче кадастрового плана от 10.02.09, письмо от 02.10.09, договоры на геодезические работы, Дополнительное соглашение от 30.07.09, Межевой план от 22.12.09, распоряжение ДЗР от 10.11.09).

На основании перечисленных сведений и документов, а также на основании установленных судом при рассмотрении дела А40-111059/11-122-810 обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что заявителю был изначально предоставлен участок, использование которого под строительство торгового центра с автостоянкой было невозможно. Время, установленное договором аренды для освоения участка в целях проектирования и строительства, было потрачено инвестором на устранение недостатков участка, а также на оспаривание бездействия государственных органов. Получив разрешение на строительство, инвестор в результате незаконного бездействия Департамента, не смог реализовать свое право на оформление арендных отношений на период строительства, установленный этим разрешением, как то предусмотрено ст. 30 ЗК РФ.

Довод Департамента о том, что получив разрешение на строительство, ЗАО КФК «ТАМП» не приступил к строительным работам, отклоняется судом.

В соответствии с п.2.1, 2.3 Регламента подготовки и выдачи ордеров на производство земляных работ и содержание строительных площадок в городе Москве, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 10.04.2007 N 240-ПП, причинами отказа в приеме документов у заявителя являются некомплектность представляемой документации. В соответствии с п.1.3 указанного Регламента комплект документов, необходимых для выдачи ордера, и срок его подготовки отражены в регламентной таблице подготовки и выдачи ордеров на производство земляных работ, обустройство и содержание строительных площадок в городе Москве (приложение 1 к Регламенту). В указанной таблице в качестве обязательного документа, представляемого для получения ордера, значится копии документов, удостоверяющих право на использование земельного участка.

Договор аренды с истекшим сроком не удостоверяет право на использование участка.

Кроме того, при наличии договора, от которого арендодатель мог в любой момент отказаться по правилам ст. 610 ГК РФ и при очевидном бездействии по переоформлению договора на определенный срок, суд признает разумным и добросовестным поведение инвестора, не приступившего к фактическим строительным работам при отсутствии гарантированных прав на участок в течение срока строительства. Право же инвестора на наличие таких гарантированных прав обусловлено наличием разрешения на строительство до 15.05.2012 года, требованиями статьи 30 Земельного Кодекса РФ, а также установлено вступившим в законную силу решением арбитражного суда.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что со стороны арендатора ЗАО КФК «ТАМП» отсутствовали существенные нарушения условий договора. Освоению участка препятствовали причины, находящиеся вне воли арендатора, в том числе незаконное бездействие государственных органов.

В результате данных обстоятельств, инвестор в период действия договора не мог получить разрешение на строительство до устранения недостатков земельного участка, а после получения разрешения не мог приступить к строительству ввиду незаконного бездействия по переоформлению его прав на участок в порядке ст. 30 ЗК на срок строительства, указанный в разрешении на строительство.

При этом, как следует из ответа Префектуры ЮВАО от 23.05.11 (л.д.28, т.2) на обращение ЗАО КФК «ТАМП» о рассмотрении на заседании ГЗК Москвы вопроса о продлении сроков строительства и договора аренды, данный вопрос был три раза отклонен от рассмотрения на заседаниях Рабочей группы по вопросам градостроительной деятельности ГЗК Москвы в связи с транспортной ситуацией на МКАД и этот вопрос планировалось рассмотреть после предоставления Москомархитектурой схемы МКАД с учетом существующих и планируемых объектов. Аналогичная информация была дана заявителю в письме Контрольного комитета от 22.06.11.

Вопрос был рассмотрен ГЗК через год. Приняв 12.04.12 за месяц до истечения срока действия разрешения на строительство решение о прекращении реализации частного инвестиционного проекта, ГЗК, фактически, полностью лишила арендатора возможности переоформить договор на период строительства.

Согласно письму Москомархитектуры от 16.05.12 подготовленный по заявке ЗАО КФ «ТАПМ» Градостроительный план земельного участка возвращен заявителю на основании решения ГЗК от 12.04.12. Таким образом, в результате исполнения поручения комиссии инвестор также лишен возможности получить продление разрешения на строительство, получив ГПЗУ. Несмотря на вступившее в законную силу решение арбитражного суда, которым было признано незаконным бездействие ДЗР, и установлены обстоятельства, свидетельствующие о невозможности использования участка в период срока договора по причинам, не зависящим от арендатора, комиссия оспариваемым решением поручила Департаменту отказаться от договора. Тем самым, фактически, сделала невозможным для Департамента устранить установленное судом бездействие и восстановить права арендатора, предусмотренные ст. 30 ЗК РФ. Префектурой исполнено поручение ГЗК и признан утратившим силу первоначальный акт о предоставлении земельного участка, тем самым публично объявлено о том, что документ о выделении участка для нового строительства больше не имеет юридической силы.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что оспоренные акты (решение ГЗК и распоряжение Префектуры) незаконны и нарушают права инвестора.

Суд также учитывает, что в материалах дела есть документы, свидетельствующие о возможности дальнейшего использования земельного участка в целях строительства торгового комплекса. Об этом свидетельствует письмо Москомархитектуры от 08.09.10 (л.д.30, 31, т.2). При этом из представленного заявителем письма заместителя руководителя ДЗР, адресованного руководителю Госинспекции по недвижимости города Москвы, усматривается, что данный участок планируется для включения в перечень участков для реализации на торгах в 2013-м году.

Ни один из участвующих в деле государственных органов не смог предоставить суду разумных объяснений причин, по которым земельный участок, ранее имевший градостроительные ограничения и пересечения границ, препятствующие новому строительству, не может быть переоформлен в аренду тому инвестору, силами которого этот участок освобожден от ограничений, препятствующих строительству, и за счет которого полностью завершена подготовка проектной документации.

Доказательств государственной необходимости строительства на участке иного объекта суду не представлено, равно как и доказательств наличия государственного (публичного) интереса в прекращении работы ЗАО «КФК ТАМП» на этом участке и реализации участка другому инвестору.

При оценке оспоренного заявителем отказа Департамента от договора аренды, оформленного письмами от 25.05.12 № 33-И-1636/12-(0)-0 и от 27.07.2012 № 33-И-1636/12-(1)-1, суд исходит из следующего.

Департамент в оспариваемых уведомлениях ссылается на п.22 ст. 3 Федерального Закона «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» от 25.10.01 № 137-ФЗ и указывает на нарушение срока строительства объекта, предусмотренного договором.

По смыслу п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", на которую ссылается Департамент, данные основания установлены законодательством именно как случаи существенного нарушения условий договора. Иными словами, не сам факт отсутствия разрешения на строительство и неисполнения обязательств по строительству назван в законе как основание одностороннего расторжения договора, а только тот случай, когда наличие этих фактов явилось одновременно существенным нарушения обязательства арендатором.

На основании вышеизложенного, суд производит оценку правомерности одностороннего отказа от договора с учетом следующих обстоятельств: имело ли место нарушение со стороны арендатора; явилось ли это нарушение существенным для арендодателя в смысле общего гражданского понятия «существенного нарушения»; имели ли место обстоятельства, препятствующие исполнению обязательств арендатором и использованию им участка в установленных договором целях.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Департаментом не названы и не доказаны обстоятельства, свидетельствующие о причинении какого-либо ущерба собственнику земли.

На основании установленных судом и описанных выше обстоятельств, суд приходит к выводу о невозможности осуществления строительства арендатором по причинам, от него не зависящим. Более того, при наличии вступившего в законную силу решения суда, которым также были установлены такие обстоятельства и признано незаконным бездействие Департамента по не предоставлению договора аренды спорного участка, односторонний отказ от договора признается судом как использование прав, направленное исключительно на причинение вреда другому лицу, ЗАО КФК «ТАМП» (арендатору), в связи с чем данная сделка признается судом недействительной как совершенная Департаментом в нарушение ст. 10 ГК РФ.

Отклоняется судом довод Департамента о том, что отказ от договора не подлежит оспариванию как решение. Оспариваемые арендатором письма Департамента, с одной стороны представляют собой определенные действия (решения) государственного органа, а с другой являются односторонней сделкой, направленной на прекращение правоотношений. С гражданско-правовой точки зрения сделками точно также признаются действия юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ). В соответствии со ст. 197 АПК РФ дела об оспаривании решений государственных органов рассматриваются арбитражным судом по общим правилам искового производства, с особенностями, установленными в главе 24 АПК РФ.

Таким образом, при наличии в оспоренном решении признаков сделки суд вправе рассмотреть дело по общим правилам искового производства, не руководствуясь особенностями, установленными Главой 24 АПК РФ. При этом, в соответствии со ст. 168 АПК РФ при принятии решения суд определяет, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу, устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле. Таким образом, то обстоятельство, что заявитель назвал односторонний отказ Департамента от договора аренды «решением», выраженным в письмах государственного органа, само по себе не может служить основанием отказа в судебной защите нарушенных прав.

Основываясь на изложенном, суд принимает решение о полном удовлетворении заявленных требований.

Расходы по госпошлине суд возлагает на Правительство Москвы, поскольку последнее в силу своего статуса, определенного ст. 10 Закона г. Москвы «О Правительстве Москвы», осуществляет контроль за деятельностью подведомственных ему органов исполнительной власти. В данном случае оспоренные заявителем распоряжения Префекта и уведомления Департамента изданы (совершены) во исполнение поручений рабочего органа Правительства – ГЗК.

Основываясь на изложенном, руководствуясь ст.ст. 110, 167-171, 198 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Требования удовлетворить полностью.

Признать незаконным решение Градостроительно-земельной комиссии города Москвы, оформленное протоколом от 12.04.2012 № 13 в части пункта 11 «О прекращении реализации инвестиционного проекта строительства оптово-розничного торгового комплекса и договора аренды земельного участка от 28.07.03 № М-04-506279 по адресу МКАД 9-й км».

Признать незаконным (недействительным) решение Департамента земельных ресурсов города Москвы о расторжении договора аренды земельного участка от 28.07.03 № М-04-506279, заключенного между ЗАО КФК «ТАМП» и Московским земельным комитетом, выраженное уведомлениями Департамента земельных ресурсов города Москвы от 25.05.12 № 33-И-1636/12-(0)-0 и от 27.07.2012 № 33-И-1636/12-(1)-1.

Признать незаконным распоряжение Префекта Юго-Восточного административного округа города Москвы от 27.04.12 № 280 «О признании утратившим силу распоряжения префекта Юго-Восточного административного округа города Москвы от 08.07.03 № 1640».

Взыскать с Правительства Москвы в пользу ЗАО КФК «ТАМП» 6000 руб. расходов по уплате госпошлины.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия в порядке, установленном ст.ст. 257-260 АПК РФ.

Судья Е.В. Коновалова