Гражданский кодекс часть 1

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Москва, ул. Б.Тульская, 15, 115191, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата г.р. 03.11.2009)

третье лицо: Департамент городского имущества города Москвы

об оспаривании решения об отказе в государственной регистрации

при участии:

От заявителя – ФИО1 по дов. от 14.01.2013г.

От ответчика – ФИО2 по дов. от 29.12.2012г. № 23056/2012

От третьего лица – ФИО3 по дов. от 15.05.2013г. № 33-Д-199/13

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «АТЛАНТ БИС» (далее – заявитель, Общество, ООО «АТЛАНТ БИС») обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об оспаривании решения Управления Росреестра по Москве об отказе в государственной регистрации перехода права собственности и ипотеки на недвижимое имущество, расположенное по адресу: <...>, указанное в сообщении за №12/051/2013-731, 733 и обязать зарегистрировать указанный переход права собственности.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении.

Представитель ответчика с заявленными требованиями не согласился по основаниям, изложенным в отзыве на него.

Представитель 3-го лица поддержал заявленные требования.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в дела, оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, арбитражный суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению, основываясь на следующем.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы, необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как следует из материалов дела, 20.04.2012 Распоряжением Департамента имущества г. Москвы №983-р объект по адресу: <...>, был исключен из соответствующего Перечня объектов недвижимого имущества. Департамент имущества г. Москвы Распоряжением № 3513-р от 25.10.2012 удовлетворил просьбу ООО «АТЛАНТ БИС» о приватизации указанного помещения, утвердил способ продажи – предоставление ООО «АТЛАНТ БИС» преимущественного права выкупа, и дал указание Управлению Казны заключить соответствующий Договор купли – продажи.

13.12.2012 г. Департамент имущества г. Москвы и ООО «АТЛАНТ БИС» заключили договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) № 10-167, в соответствии с которым Департамент обязуется передать в собственность ООО «АТЛАНТ БИС» объект недвижимости, расположенный по адресу <...>, общей площадью 125 кв.м , перечень помещений: этаж 1, пом.VI ком. 1-13.

25.04.2013 г. ООО «АТЛАНТ БИС» обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве (Управление Росреестра по г. Москве) с заявлением о государственной регистрации перехода к ООО «АТЛАНТ БИС» права собственности и ипотеки на упомянутые нежилые помещения.

14.05.2013 г. Управление Росреестра по г. Москве отказало в государственной регистрации перехода права собственности и ипотеки (сообщение об отказе №12/051/2013-731, 733).

Регистрирующим органом в оспариваемом отказе сообщалось, что «в государственной регистрации перехода права собственности ипотеки отказано на основании абз. 4, 6, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. №122-ФЗ (ред. от 12.12.2011 г.) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" по следующим причинам:

Статья 4 и п. 2 ст. 9 Закона № 159-ФЗ предусматривают два реализации преимущественного права покупки арендованного имущества субъектами МСП на основании предложения органа власти (первый способ, ст. 4 Закона № 159-ФЗ), так и на основании заявления субъекта МСП (второй способ, п. 2 ст. 9 Закона № 159-ФЗ). При этом, как установлено ст. 3 Закона 159-ФЗ, при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта РФ субъекты МСП пользуются преимущественным правом покупки такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости при одновременном соблюдении четырех условий

- на момент заключения договора купли-продажи (в соответствии со ст. 4 Закона 159-ФЗ) или

- на момент подачи субъектом МСП соответствующего заявления с реализации своего преимущественного права покупки (в соответствии с п. 2 ст. 9 Закона 159-ФЗ)

Из содержания Договора и иных предоставленных в материалы регистрационного дела документов не представляется возможным, однозначно, определить в каком порядке (на основании предложения органа власти или на основании заявления субъекта МСП) реализуется преимущественное право выкупа указанного имущества. Указанные обстоятельства вызывают обоснованные сомнения в соблюдении, императивно установленных федеральным законодательством условий реализации прав, с учетом выявленных и изложенных далее обстоятельств.

В ходе правовой экспертизы установлено, что объект недвижимости по адресу: <...>, площадью 125 кв.м, был включен в перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства ", утв. Постановлением Правительства Москвы от 16.12.2008г. №1140-ПП.

В силу требований п. 1 ст. 2 Закона № 159-ФЗ его действие не распространяются на отношения, возникающие при отчуждении арендуемого имущества, переданного организациям, образующим инфраструктуру малого и среднего предпринимательства в соответствии со статьей 15 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209- ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".

В статье 3 № 159-ФЗ также прямо указано, в качестве одного из условии, препятствующего реализации преимущественного права приобретения имущества, его включение в соответствующие Перечни.

Распоряжением Департамента имущества г. Москвы от 20.04.2012 №983-р указанный объект недвижимости был исключен из Перечня. Однако ввиду отсутствия документов, свидетельствующих об избранном способе реализации преимущественного права выкупа вышеуказанного недвижимого имущества, не представляется возможным установить, соблюдено ли установленное Законом № 159-ФЗ условие о невключении выкупаемого объекта недвижимости в соответствующий Перечень.

Учитывая изложенное, а также для проверки соблюдения требования об отсутствия парафов, пеней задолженностей у Покупателя день заключения договора купли-продажи или на день подачи заявления о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества (ст. 3 Закона № 159-ФЗ), соответствии с п. 1 ст. 19 Закона о регистрации государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений.

В п. 3.1. представленного Договора купли-продажи, указано, что цена объекта составляет 13 708 000 рублей в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 28.06.2012 № 172/180-06-12/Н, выполненным ООО «Топ-Консалт».

Однако документы, свидетельствующие о надлежащим образом проведенной оценке отчуждаемого имущества (копия отчета или иные документы), не представлены в дело правоустанавливающих документов. Учитывая изложенное, в рамках проведения государственное регистрации, руководствуясь п. 1 ст. 19 Закона о регистрации, в целях получения дополнительной информации и принятия решения по делу в адрес ООО «Топ-Консалт» направлен соответствующий запрос.

Однако ответ на данный запрос до настоящего времени в Управление не поступал.

Учитывая изложенные выше обстоятельства, проведение государственной регистрации в настоящее время не представляется возможным».

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходит из не соответствия оспариваемого отказа требованиям действующего законодательства и отсутствия нарушений прав и законных прав заявителя.

В силу абзацев 4, 6, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о государственной регистрации) в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абзац 4); лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества (абзац 6); не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абзац 10).

Пунктом 1 статьи 17 Закон о государственной регистрации предусмотрено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

свидетельства о праве на наследство;

вступившие в законную силу судебные акты;

акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Заявителем в качестве правоустанавливающего документа представлен Договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) от 13.12.2012 №10-167.

Из указанного договора следует, что его предметом являлся объект недвижимости, расположенный по адресу: <...>, общей площадью 125 кв.м.

Объект находится в собственности Москвы, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12.03.2003г. серия 77 АБ №000839.

Согласно п.1.4 договора, в соответствии с п.2 ст.224 ГК РФ объект находится во владении и пользовании Покупателя, что исключает необходимость фактической передачи объекта по акту приема-передачи.

Пунктом п.1.5 договора предусмотрено, что право собственности на объект возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п.3.1 договора цена объекта составляет 13 708 000 руб. в соответствии с отчетом от 28.06.2012 №172/180-06-12/Н об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненным ООО «Топ-Консалт» НДС в соответствии с п.п.12 п.2 ст.146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

Из п.3.2 договора следует, что оплата производится в течение года, а разделом 4 договора предусмотрено обеспечение исполнения обязательств залогом недвижимости, в соответствии с нормами ФЗ «Об ипотеке» (залоге недвижимости). Договор купли-продажи заключен в письменной форме путем подписания сторонами одного документа, как того требует статья 550 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Основанием для заключения договора стороны указали Федеральный закон от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (Федеральный закон от 22.07.2008 №159-ФЗ).

Департамент имущества города Москвы как орган исполнительной власти города Москвы, осуществляющий функции по выполнению полномочий собственника в сфере управления и распоряжения недвижимым имуществом города Москвы (Постановление Правительства Москвы от 25.02.2011 №49-ПП «Об утверждении Положения о Департаменте имущества города Москвы») вправе был распорядиться спорным недвижимым имуществом Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ к условиям реализации субъектом малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности отнесены:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Из материалов дела следует, что Заявитель отвечает положениям, указанным в ст.4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» и соответствует требованиям п.1- 3 ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, данное обстоятельство ответчиком не оспаривается.

Довод ответчика о том, что из представленных материалов в регистрирующий орган невозможно однозначно определить способ реализации преимущественного права покупки арендованного имущества и, установить находился ли объект приватизации на начало реализации права его приобретения в Перечне, утвержденным Постановлением Правительства Москвы №1140-ПП от 16.12.2008, не принимается судом.

Из материалов дела достоверно следует, что спорный объект находится в аренде с 2004 года, исключен из перечня 20.04.2012 Распоряжением ДиГМ №983-р, то есть до подписания договора купли-продажи, способ реализации преимущественного права покупки арендованного имущества оговорен в указанном выше распоряжении и договоре.

Таким образом, в данном случае, спорное имущество отвечает и требованиям, изложенным в п.4 ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ.

Довод ответчика о необходимости представления в Управление отчета об оценке рыночной стоимости объекта, отклоняется судом, как не основанный на нормах права.

В соответствии со ст.8 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

В силу ст.6 этого же Закона, право на проведение оценки принадлежит собственнику соответствующего объекта.

В соответствии с п.26 Приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 №256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)» (зарегистрирован в Минюсте РФ 22.08.2007 №10040), итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке, до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты, прошло не более шести месяцев.

Таким образом, требования законодательства устанавливают исключительную прерогативу собственника по проведению оценки объекта недвижимости, обязательность проведения оценки объектов, являющихся государственной собственностью, в случае их продажи или ином отчуждении и срок действия отчета об оценки.

Как следует из материалов дела, в настоящем случае, требования законодательства не нарушены.

Не признаются обоснованными и доводы ответчика о не соответствии договора купли-продажи, требованиям ФЗ «Об ипотеке» (залоге недвижимости) и Закона г.Москвы « О приватизации государственного имущества г.Москвы».

Кроме того, в соответствии с п.11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 №134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» ничтожными в силу ч.1 ст.6 ФЗ №159 являются договоры купли-продажи недвижимого имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение субъектам малого или среднего предпринимательства из государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности арендуемого ими недвижимого имущества и совершенные с нарушением требований, установленных законом. На этом основании является ничтожной сделка купли-продажи недвижимого имущества, заключенная с арендатором, не отвечающим признакам, указанным в ст.3 указанного закона. Лицами, заинтересованными в предъявлении требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки, признаются субъект Российской Федерации или муниципальное образование, в собственности которых находится недвижимое имущество, прокурор, государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое осуществило его отчуждение с нарушением требований, предусмотренных законом.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу, что у Ответчика (Управления Росреестра по Москве) не имелось оснований, предусмотренных п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" для отказа в государственной регистрации перехода права собственности, поскольку на государственную регистрацию были представлены все необходимые документы, свидетельствующие о наличии у Заявителя соответствующего права на объект недвижимости, расположенный по адресу: <...>

В соответствии с ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Учитывая изложенное, требования заявителя являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц должны содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

В качестве способа восстановления нарушенного права заявителя в силу пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ, исходя из заявленных обществом требований, суд полагает необходимым обязать Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Москва, ул. Б.Тульская, 15, 115191, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата г.р. 03.11.2009) зарегистрировать переход права собственности и ипотеки к обществу с ограниченной ответственностью «АТЛАНТ БИС» (зарегистрировано 22.01.2003г. за ОГРН <***>, ИНН <***>, 119049, <...>) на недвижимое имущество общей площадью 125 кв.м., перечень помещений: этаж 1 пом. IV ком. 1-13, расположенное по адресу: <...>, на основании Договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) № 10-167 от 13.12.2012 года, заключенного между Департаментом имущества г. Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью «АТЛАНТ БИС».

Поскольку на момент рассмотрения спора ООО «АТЛАНТ БИС» не представлено доказательств, подтверждающих оплату государственной пошлины в установленном порядке за подачу заявления, а незаверенная копия чека-ордера Сбербанка России от 06.06.2013г. без указания наименования платежа таким доказательством не является, основания для распределения судебных расходов в части государственной пошлины отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 8, 10, 12 Гражданского кодекса РФ, Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним", Федеральным законом «Об оценочной деятельности» от 29.07.98 г. № 135-ФЗ, Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", ст.ст. 65, 67, 68, 71, 106, 110, 123, 156, 167-171, 176, гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об отказе в государственной регистрации перехода права собственности и ипотеки на недвижимое имущество, расположенное по адресу: <...>, оформленный письмом от 14.05.2013 № 12/051/2013-731,733.

Обязать Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Москва, ул. Б.Тульская, 15, 115191, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата г.р. 03.11.2009) зарегистрировать переход права собственности и ипотеки к обществу с ограниченной ответственностью «АТЛАНТ БИС» (зарегистрировано 22.01.2003г. за ОГРН <***>, ИНН <***>, 119049, <...>) на недвижимое имущество общей площадью 125 кв.м., перечень помещений: этаж 1 пом. IV ком. 1-13, расположенное по адресу: <...>, на основании Договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) № 10-167 от 13.12.2012 года, заключенного между Департаментом имущества г. Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью «АТЛАНТ БИС».

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятии в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

В.В.Лапшина