Гражданский кодекс часть 1

к ответчику ИНДИВИДУАЛЬНОМУ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЮ МАНАСЯНУ ГЕГАМУ АЛЬБЕРТОВИЧУ (ОГРНИП: 315774600115976, ИНН: 772882501837, Дата присвоения ОГРНИП: 06.04.2015)

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКВЕ (ОГРН 1097746680822, ИНН 7726639745, дата регистрации 03.11.2009г., 115191, ГОРОД МОСКВА, УЛИЦА ТУЛЬСКАЯ Б., 15)

о признании договора аренды нежилых помещений расторгнутым,

установил: ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ АЙРАПЕТЯН ГЕННАДИЙ ИСРАЕЛОВИЧ обратился в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ИНДИВИДУАЛЬНОМУ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЮ МАНАСЯНУ ГЕГАМУ АЛЬБЕРТОВИЧУ о признании договора аренды нежилых помещений № 27/02 от 27.02.2017 г. в отношении нежилого помещения общей площадью 79,4 кв.м., этаж 1, помещение IIд, комнаты № 1, 1а, кадастровый номер: 77:01:0005009:4256, находящегося в здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Усачева, д. 29, корп. 1, заключенного между ИП Манасян Гегамом Альбертовичем (арендатор) и ИП Айрапетян Германом Геннадьевичем (арендодатель), расторгнутым (прекратившимся) с 31.12.2019 г., на основании подписанного сторонами дополнительного соглашения от 26.12.2019 г.; о признании решения по делу основанием для государственной регистрации Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве прекращения обременения аренды на нежилое помещение общей площадью 79,4 кв.м., этаж 1, помещение IIд, комнаты № 1, 1а, кадастровый номер: 77:01:0005009:4256, находящегося в здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Усачева, д. 29, корп. 1, заключенный между ИП Манасян Гегамом Альбертовичем (арендатор) и ИП Айрапетян Германом Геннадьевичем (арендодатель).

Определением суда от 14.05.2020г. в порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКВЕ.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 06.11.2020г. по делу № А40-75381/20-77-515 в удовлетворении исковых требований ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ АЙРАПЕТЯН ГЕРМАНА ГЕННАДЬЕВИЧА к ИНДИВИДУАЛЬНОМУ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЮ МАНАСЯНУ ГЕГАМУ АЛЬБЕРТОВИЧУ о признании договора аренды нежилых помещений № 27/02 от 27.02.2017 г. в отношении нежилого помещения общей площадью 79,4 кв.м., этаж 1, помещение IIд, комнаты № 1, 1а, кадастровый номер: 77:01:0005009:4256, находящегося в здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Усачева, д. 29, корп. 1, заключенный между ИП Манасян Гегамом Альбертовичем (арендатор) и ИП Айрапетян Германом Геннадьевичем (арендодатель), расторгнутым (прекратившимся) с 31.12.2019 г., на основании подписанного сторонами дополнительного соглашения от 26.12.2019 г.; о признании решения по делу основанием для государственной регистрации Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве прекращения обременения аренды на нежилое помещение общей площадью 79,4 кв.м., этаж 1, помещение IIд, комнаты № 1, 1а, кадастровый номер: 77:01:0005009:4256, находящегося в здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Усачева, д. 29, корп. 1, заключенный между ИП Манасян Гегамом Альбертовичем (арендатор) и ИП Айрапетян Германом Геннадьевичем (арендодатель) – отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2021г. решение Арбитражного суда города Москвы от 06 ноября 2020 года по делу № А40- 75381/20 оставлено без изменения.

17.03.2021г. в Арбитражный суд г. Москвы от ИП АЙРАПЕТЯН Г.Г. поступило заявление о пересмотре решения Арбитражного суда г. Москвы от 06.11.2020г. по делу № А40-75381/20-77-515, по вновь открывшимся обстоятельствам и отмене решения Арбитражного суда г. Москвы от 06.11.2020г.

Решением от 08.06.2021г. заявление ИП АЙРАПЕТЯН Г.Г. о пересмотре судебного акта по вновь открывшимся обстоятельствам удовлетворено. Решение Арбитражного суда г. Москвы от 06 ноября 2020 года по делу № А40- 75381/20-77-515 отменено.

Истец исковые требования поддержал в полном объеме по доводам искового заявления.

Ответчик и третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, представителей с надлежащим образом подтвержденными полномочиями не направили, требования истца не оспорили, отзывы на иск не представили, в связи с чем, дело рассмотрено в отсутствие ответчика и третьего лица в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, оценив представленные письменные доказательства, выслушав доводы представителя истца, арбитражный суд установил, что исковое заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, с 07.08.2018 года Айрапетян Г.Г.(ответчик) является собственником нежилого помещения общей площадью 79,4 кв.м., этаж 1, помещение IIд, комнаты № 1, 1а, кадастровый номер: 77:01:0005009:4256, находящегося в здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Усачева, д. 29, корп. 1, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 07.08.2018 года.

27.02.2017 г. в отношении указанного помещения был заключен договор аренды нежилых помещений № 27/02 между ИП Манасян Г.А. (арендатор, ответчик) и ООО «Техно Быт Комплекс» (арендодатель).

В соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно п. 15.1 договора аренды реорганизация сторон, а также перемена собственника помещения не являются основанием для изменения условий или расторжения договора. Новый собственник (владелец) становиться правопреемником Арендодателя по договору.

27.02.2017 г. между ООО «Техно Быт Комплекс» (Арендодатель) и ИП Манасян Г.А. (Арендатор) был подписан договор аренды № 27/02 нежилых помещений, согласно которого ИП Манасяну Г.А. во временное владение и пользование было предоставлено нежилое помещение общей площадью 79,4 квадратных метров, этаж 1, помещение IIд, комнаты № 1,1а, кадастровый номер: 77:01:0005009:4256, находящееся в здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Усачева, д. 29, корп. 1, для ведения коммерческой деятельности в соответствии с условиями договора.

27.02.2017 г. помещение было передано от ООО «Техно Быт Комплекс» ИП Манасяну Г.А., что подтверждается Актом приёма-передачи помещений от 27.02.2017 г., приложением № 1 (Перечень помещений, переданных во временное пользование Арендатору по адресу: г. Москва, ул. Усачева, д. 29, корп. 1), приложением № 2 (поэтажный план Помещений, переданных во временное пользование Арендатору по адресу: г. Москва, ул. Усачева, д. 29, корп. 1) к договору аренды № 27/02 от 27.02.2017 г..

Согласно п. 6.1 договора аренды арендная плата за арендуемое по договору помещение это - совокупность (сумма) денежных средств, ежемесячно уплачиваемая Арендатором Арендодателю за пользование Помещением в размере, порядке и на условиях, предусмотренных настоящим Договором. Арендная плата состоит из Базовой части Арендной платы и Переменной части Арендной платы. Арендатор обязан ежемесячно оплачивать Базовую часть Арендной платы и Переменную часть Арендной платы в течение всего срока действия Договора.

Согласно п. 6.2 договора аренды Арендатор обязан ежемесячно оплачивать Арендную плату в полном объёме и в срок, установленные дговором. Оплата Базовой части Арендной платы должна осуществляться Арендатором ежемесячно не позднее 20 (двадцатого) числа месяца, предшествующего оплачиваемому месяцу. При этом оплата первого месяца аренды оплачивается Арендатором в течение 5 (пять) дней с даты подписания Акта приема-передачи помещения.

Согласно абз. 3 п. 6.1.1 договора аренды Арендодатель в течение десяти дней со дня получения всех счетов за соответствующий месяц за потребленные коммунальные услуги и электрическую энергию от организаций поставщиков коммунальных услуг и электрической энергии, выставляет Арендатору счёт в рублях на оплату Переменной части Арендной платы за соответствующий месяц. Арендатор обязан оплатить Переменную часть Арендной платы в течение десяти рабочих дней со дня получения соответствующего счёта от Арендодателя. Оплата Переменной части Арендной платы осуществляется в рублях.

В связи с нарушением условий договора в части оплаты арендной платы арендатором, 26.12.2019 г. истцом было вручено ИП Манасян Г.А. уведомление о расторжении договора аренды с 31.12.2019 г.

26.12.2019 г. между ИП Айрапетян Г.Г. и ИП Манасян Г.А. было подписано дополнительное соглашение о расторжении с 31.12.2019 г. договора аренды нежилых помещений от 27.02.2017 г. № 27/02 в отношении нежилого помещения общей площадью 79,4 квадратных метров, этаж 1, помещение II д, комнаты № 1,1а, кадастровый номер: 77:01:0005009:4256, находящегося в здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Усачева, д. 29, корп. 1.

31.12.219г между ИП Айрапетян Г.Г. и ИП Манасян Г.А. был подписан Акт приемки-передачи нежилого помещения.

Таким образом, договор аренды нежилых помещений от 27.02.2017 г. № 27/02 расторгнут 31.12.2019г.

24.01.2019г. истец обратился в регистрирующий орган с заявлением о снятии обременения (аренды) с помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Усачева, д. 29, корп. 1 с приложением документов, предусмотренных ст. ст. 14, 21 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

14.02.2020 г. истцом было получено уведомление № 77/005/261/2020-496 от 04.02.2020 г. о приостановлении государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения. Основанием для приостановления явилось то, что в представленном на государственную регистрацию соглашения от 26.12.2019 г. и ранее представленных в Управление документах выявлены разночтения в подписях, проставленных Манасяном Г.А.

18.02.2020 г. истцом в адрес Манасян Г.А. была направлена уведомлением претензия от 18.02.2020 г., которая оставлена без удовлетворения.

Уведомлением № 77/005/261/2020-496 от 13.03.2020 г. истцу было сообщено об отказе в возобновлении регистрационных действий.

17.03.2020 г. истец обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве с заявлением о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Как указывает истец, ограничение в виде аренды № 77:01:0005009:4256-77/006/2017-3 от 11.05.2017 г., зарегистрированное с ИП Манасян Г.А. не снято.

Истец ссылается на то, что ответчик уклоняется от совершения действий для подтверждения подписания им дополнительного соглашения от 26.12.2019 г. и Акта приемки-передачи нежилого помещения (возврат) от 31.12.2019 г., с целью государственной регистрации Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве прекращения обременения аренды на нежилое помещение общей площадью 79,4 кв.м., этаж 1, помещение IIд, комнаты № 1, 1а, кадастровый номер: 77:01:0005009:4256, находящегося в здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Усачева, д. 29, корп. 1, заключенный между ИП Манасян Гегамом Альбертовичем и ИП Айрапетян Германом Геннадьевичем.

Принимая решение, суд исходит из следующего.

В соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. ст. 606, 609 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ тзменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 3 части первой ст. 619 основанием расторжения договора является невнесение арендной платы более двух раз подряд.

Согласно ст. 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В данном случае стороны договора аренды, руководствуясь п. 3 ст. 407 ГК РФ пришли к соглашению расторгнуть договор аренды с 31.12.2019 г., в связи с чем, подписали соглашение о расторжении договора аренды 26.12.2019 г. и акт возврата помещения 31.12.2019 г.

В соответствии с п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 "О последствиях расторжения договора", если зарегистрированный договор был расторгнут по решению суда, то запись о его расторжении вносится в государственный реестр на основании вступившего в законную силу судебного акта по заявлению соответствующей стороны. Если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 ГК РФ).

В том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу ст. 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установленный ст. 17 указанного Закона, включает в себя, в частности, документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

В соответствии с ч. 1 ст. 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества.

В ч. 1 ст. 26 указанного закона предусмотрены исчерпывающие основания для приостановления в государственной регистрации.

Согласно ст.65 АПК РФ стороны обязаны доказывать обстоятельства своих требований или возражений.

Как следует из уведомления Управления Росреестра по г. Москве от 11.02.2021г. № КУВД-001/2021-3508460/1, согласно сведениям ЕГРН в отношении помещения с кадастровым номером 77:01:0005009:4256, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Усачева, д. 29, корп. 1, уже имеется обременение в виде аренды рег. № 77:01:0005009:4256-77/006/2017-3 от 11.05.2017 в пользу Манасян Г.А., что является препятствием проведению государственной регистрации.

Истом также представлена выписка из ЕГРН по состоянию 21.06.2021г., согласно которой имеется обременение в виде аренды рег. № 77:01:0005009:4256-77/006/2017-3 от 11.05.2017.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что ограничение в виде аренды № 77:01:0005009:4256-77/006/2017-3 от 11.05.2017 г., зарегистрированное с ИП Манасян Г.А. не погашено.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что действиями ответчика нарушаются права истца, поскольку истец лишен возможности зарегистрировать прекращение договора аренды.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований истца в полном объеме.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд установил, что исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине относятся на ответчика поскольку требования, заявленные в иске, обоснованы. Излишне уплаченная госпошлина в размере 6 000 руб. 00 коп. подлежит возврату истцу из средств федерального бюджета на основании ст. 104 АПК РФ и ст. 333.40 Налогового кодекса РФ.

На основании ст.ст. 11, 12, 309, 310, 130, 131, 132, 133.1, 450, 451, 453, 606 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 4, 9, 27, 28, 65, 66, 70, 71, 75, 104, 110, 112, 123, 124, 156, 158, 159, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ АЙРАПЕТЯН ГЕРМАНА ГЕННАДЬЕВИЧА удовлетворить в полном объеме.

Признать договор аренды нежилых помещений № 27/02 от 27.02.2017г. в отношении нежилого помещения общей площадью 79,4 кв.м., этаж 1, помещение IIд, комнаты № 1, 1а, с кадастровым номером: 77:01:0005009:4256, находящегося в здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Усачева, д.29, корп. 1, заключенный между Индивидуальным предпринимателем Манасян Гегамом Альбертовичем и Индивидуальным предпринимателем Айрапетян Германом Геннадьевичем, расторгнутым (прекратившимся) с 31.12.2019г., на основании подписанного сторонами дополнительного соглашения с 26.12.2019г.

Признать решение по делу основанием для государственной регистрации Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве прекращения обременения аренды на нежилое помещение общей площадью 79,4 кв.м., этаж 1, помещение IIд, комнаты № 1, 1а, с кадастровым номером: 77:01:0005009:4256, находящегося в здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Усачева, д.29, корп. 1, заключенный между Индивидуальным предпринимателем Манасян Гегамом Альбертовичем и Индивидуальным предпринимателем Айрапетян Германом Геннадьевичем.

Взыскать с индивидуального предпринимателя МАНАСЯН ГЕГАМА АЛЬБЕРТОВИЧА в пользу ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ АЙРАПЕТЯН ГЕРМАНА ГЕННАДЬЕВИЧА расходы по уплате госпошлины в размере 6 000 (шесть тысяч) руб. 00 коп.

Возвратить ИНДИВИДУАЛЬНОМУ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЮ АЙРАПЕТЯН ГЕРМАНУ ГЕННАДЬЕВИЧУ из дохода Федерального бюджета РФ излишне уплаченную госпошлину в размере 6 000 (шесть тысяч) руб. 00 коп., перечисленную по платежному поручению № 000077 от 23.03.2020г.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный, срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья:

С.В. Романенкова