Гражданский кодекс часть 1

Открытое акционерное общество «Энергосбыт Ростовэнерго» обратилось в суд с требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью «РусЭнергоИнвест» о расторжении договора аренды нежилых помещений № 57/514/01/09 от 30 ноября 2009 года.

Определением Арбитражного суда Ростовской области по делу № 53-6841/14 от 12.05.2014 г. дело передано по подсудности в Арбитражный суд города Москвы, где ему присвоен № А40-76361/2014.

Исковые требования со ссылкой на ст.ст. 450, 452, 609, 611, 612 620, 651 ГК РФ мотивированы тем, что нежилыми помещениями, переданными по договору аренды, невозможно пользоваться по целевому назначению ввиду наличия многочисленных недостатков, а именно: отсутствие теплоснабжения, а также наличие в нежилых помещениях существенных нарушений требований пожарной безопасности, устранение которого невозможно без конструктивных изменений арендуемых помещений.

Ответчик, исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск, и письменных пояснениях.

Суд, заслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к выводу о том, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям:

В судебном заседании установлено, что 30 ноября 2011 года между ОАО «Энергосбыт Ростовэнерго» (Арендатор) и ООО «РусЭнергоИнвест» (Арендодатель) заключен договор аренды, в соответствии с условиями которого Арендодатель передал Арендатору нежилые помещения общей площадью 3 376,1 кв.м (помещения административно-производственного здания (литер Д) 1162,4 кв.м и помещения торгово-выставочного центра (литер Г) 2 213,7 кв.м), расположенные по адресу: Ростовская область, Ростов-на-Дону, 14-я линия, 86 на срок до 31 декабря 2014 года для использования под офис.

Передача имущества подтверждается Актом приема-передачи от 17 декабря 2009 года к договору аренды нежилых помещений № 57/514/01/09 от 30 ноября 2009 года.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о чем в Едином государственном реестре прав внесена запись об ограничении права собственности (№ регистрации 61-61-01/877/2009-161).

В соответствии с п. 5 Приложения № 1 к договору аренды помещения должны быть обеспечены и оборудованы для нормального функционирования в соответствии с назначением: электроснабжением,теплоснабжением, горячим и холодным водоснабжением, вентиляцией, пожарной сигнализацией,газовой котельной.

Обращаясь в суд с настоящими требованиями, истец указывает на то, что с 21 февраля 2014 года в арендованных помещениях отсутствует теплоснабжение, что препятствует ОАО «Энергосбыт Ростовэнерго» в пользовании данными помещениями в соответствии с целевым назначением, установленным договором аренды.

В то время, как в соответствии с п. 4 Приложения № 1 к договору аренды помещения передаваемые во временное владение и пользование по договору аренды (в аренду), находятся в удовлетворительном состоянии соответствующем строительным, инженерно-техническим нормам,правилам пожарной безопасности, требованиям санитарных норм.

Истец указывает на то, что устранение данных нарушений невозможно без конструктивных изменений арендуемых ОАО «Энергосбыт Ростовэнерго» нежилых помещений, расположенных по адресу <...>.

Возражая против удовлетворения требований ответчик ссылается на то, что на момент передачи Истцу (Арендатору) нежилых помещений, их состояние соответствовало условиям договора аренды, назначению помещений, правилам пожарной безопасности, требованиям санитарных норм и т.д.

Анализируя представленные по делу доказательства, оценивая их с позиции ст. 71 АПК РФ, суд приходит к следующим выводам:

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 612 Кодекса предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Судом установлено, что нежилые помещения переданы ОАО «Энергосбыт Ростовэнерго» с целью использования под офис. Переданные помещения должны для нормального функционирования быть обеспечены теплоснабжением, горячим водоснабжением и газовой котельной (п. 5 Приложения № 1 к договору аренды). При этом сама непосредственно газовая котельная Арендатору не передавалась.

В целях обеспечения помещений теплоснабжением, 01 октября 2011 года между ОАО «Энергосбыт Ростовэнерго» и ООО «АРЕАЛ» (Исполнитель) был заключен договор № 6ТЭ/400/01/11 о технической эксплуатации газовой котельной, в соответствии с условиями которого Исполнитель принял на себя обязательства по выполнению комплекса работ по технической эксплуатации газовой котельной по адресу: Ростов-на-Дону, ул. 14-я линия, 86В соответствии с п. 5 Приложения № 1 к договору аренды помещения должны быть обеспечены и оборудованы для нормального функционирования в соответствии с назначением: электроснабжением, теплоснабжением, горячим и холодным водоснабжением, вентиляцией, пожарной сигнализацией, газовой котельной.

В соответствии с положениями договора аренды и в целях обеспечения помещений теплоснабжением, 01 октября 2011 года между ОАО «Энергосбыт Ростовэнерго» и ООО «Ареал» (Исполнитель) был заключен договор о технической эксплуатации газовой котельной № 6ТЭ/400/01/11 от 01.10.11 г., в соответствии с условиями которого Исполнитель принял на себя обязательства по выполнению комплекса работ по У технической эксплуатации газовой котельной, расположенной по адресу: <...>.

В свою очередь, между ООО «Ареал» и ООО «Дон-Энергосервис» заключен договор № В-59 от 10.01.2011 г. на техническое обслуживание трех узлов учета расхода газа, в том числе по адресу: <...>.

10 января 2014 года ООО «Ареал» как эксплуатирующая организация газовой котельной, обратилось в ОАО «Энергосбыт Ростовэнерго» с требованием предоставить документы, подтверждающие право собственности на здание данной газовой котельной, а также правоустанавливающие документы на земельный участок под зданием котельной.

20 января 2014 года ООО «Ареал» направило в адрес ОАО «Энергосбыт Ростовэнерго» уведомление об отказе от исполнения договора о технической эксплуатации газовой котельной № 6ТЭ/400/01/11 от 01.10.11 г. с 20 февраля 2014 года с указанием на то, что с момента расторжения договора котельная будет выключена, а ШГРП опечатано метрологами, котельная будет выведена из государственного реестра ОПО и лицензии ООО «АРЕАЛ» на эксплуатацию.

23января 2014 года ОАО «Энергосбыт Ростовэнерго» запросило у ООО «РусЭнергоИнвест» документы, подтверждающие право собственности на здание газовой котельной, обеспечивающей теплоснабжение арендованных нежилых помещений, 86, правоустанавливающие документы на земельный участок под зданием котельной по причине их отсутствия у ОАО «Энергосбыт Ростовэнерго» и дополнительно направило копию обращения ООО «АРЕАЛ» об отказе от исполнения договора.

24января 2014 года ОАО «Энергосбыт Ростовэнерго» направило в ООО «АРЕАЛ» письмо о том, что соответствующие документы запрошены в ООО «РусЭнергоИнвест» с просьбой не совершать действий, направленных на отключение газовой котельной.

04 февраля 2014 года от ООО «РусЭнергоИнвест» поступил ответ (исх. № 01-81 от 30.01.14 г.) на запрос о предоставлении правоустанавливающих документов на помещение газовой котельной с приложением копий свидетельств о государственной регистрации права собственности, копии ситуационного плана.

Из указанного ответа следует, что газовая котельная, расположенная в одном из нежилых помещений, неотмеченном на поэтажном плане первого этажа административно- производственного здания, принадлежит на праве собственности ООО «РусЭнергоИнвест», последнее осуществляет действия по актуализации данных, содержащихся в техническом паспорте в части отражения помещения газовой котельной. Кроме того, Арендодатель рекомендовал ОАО «Энергосбыт Ростовэнерго» заключить новый договор о технической эксплуатации газовой котельной с другой специализированной организацией.

06 февраля 2014 года ОАО «Энергосбыт Ростовэнерго» направило в адрес ООО «Ареал» правоустанавливающие документы, приложенные к письму ООО «РусЭнергоИнвест» от 30.01.14 г. № 01-81.

Исполняя указания Арендодателя и в целях недопущения прекращения теплоснабжения арендованных помещений в случае прекращения договорных отношений с ООО «АРЕАЛ» 30 января 2014 года ОАО «Энергосбыт Ростовэнерго» направило запрос в ООО «УК «Ростэнергокомплекс» о рассмотрении возможности заключения договора на эксплуатацию газовой котельной, расположенной по адресу <...>, и предоставлении перечня документов, необходимых для внесения в государственный реестр опасного производственного объекта.

06 февраля 2014 года поступил ответ ООО «УК Ростэнергокомплекс» с перечнем документов, которые необходимы для регистрации объекта в государственном реестре взрывопожароопасных производственных объектов, пакет которых 13 февраля 2014 года был представлен ОАО «Энергосбыт Ростовэнерго».

14 февраля 2014 года ОАО «Энергосбыт Ростовэнерго» был получен ответ ООО «УК Ростэнергокомплекс» о невозможности заключения договора на эксплуатацию газовой котельной, расположенной по адресу <...>, в связи с отсутствием юридически значимых документов, подтверждающих месторасположение помещения газовой котельной.

18 февраля 2014 года ООО «Ареал» подтвердило свои намерения на односторонний отказ от исполнения договора о технической эксплуатации газовой котельной № 6ТЭ/400/01/11 от 01.10.2011 года с 20 февраля 2014 г.

18 февраля 2014 года (исх. № 001-014-1295 от 14.02.2014 г.) ОАО «Энергосбыт Ростовэнерго» обратилось в Северо-Кавказское Управление Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору (Ростехнадзор) с заявлением о регистрации в государственном реестре опасных производственных объектов сети газопотребления аппарата управления ОАО «Энергосбыт Ростовэнерго».

26 февраля 2014 года (исх. № 38-14/1487) ОАО «Энергосбыт Ростовэнерго» отказано в регистрации в государственном реестре опасных производственных объектов сети газопотребления аппарата управления ОАО «Энергосбыт Ростовэнерго» (344037, <...>) в связи с отсутствием документов, подтверждающих право собственности и владения опасным производственным объектом «Сеть газопотребления Аппарата управления ОАО «Энергосбыт Ростовэнерго» (помещение котельной Литер ДЗ).

Согласно Акту от 20 февраля 2014 г., ООО «Ареал» своим эксплуатационным персоналом, аттестованным по системе Ростехнадзора РФ, выполнило работы по отключению (закрытию задвижек) системы газопотребления котельной с открытием свечей сброса газа из внутренних газопроводов котельной, выключению системы электроснабжения котельной, закрытию задвижек и сброса воды из внутренних трубопроводов котельной.

20 февраля 2014 года ООО «Дон-Энергосервис» обратилось в ООО «Газпром межрегионгаз Ростов-на-Дону» с заявкой о направлении представителя для опломбировки входной задвижки в связи с расторжением договора № 6ТЭ/400/01/11 от 01.10.11 г. о технической эксплуатации газовой котельной, расположенной по адресу: <...> (вх. № 36-01-16/310 от 20.02.2014 г.). Данная заявка была запрошена ОАО «Энергосбыт Ростовэнерго» в ООО «Газпром межрегионгаз Ростов-на-Дону» 28 мая 2014 года (исх. № 001/011-5889).

На основании заявки ООО «Дон-Энергосервис» от 20 февраля 2014 г., поступившей в ООО «Газпром межрегионгаз Ростов-на-Дону» (вх. № 36-01-16/310 от 20.02.2014 г.) 24 февраля 2014 года ООО «Газпром межрегионгаз Ростов-на-Дону» произведена проверка узла учета расхода газа в результате чего составлен Акт о том, что вводная задвижка опломбирована, газопотребления нет.

В данном Акте проверки от 24 февраля 2014 года указано также, что вводная задвижка опломбирована по заявке Потребителя. Однако Потребителем для ООО «Газпром межрегионгаз Ростов-на-Дону» является ни ОАО «Энергосбыт Ростовэнерго», а ООО «Дон-Энергосервис», кто и направил заявку о направлении представителя для опломбировки входной задвижки в связи с расторжением договора № 6ТЭ/400/01/11 от 01.10.11 г. о технической эксплуатации газовой котельной, расположенной по адресу: <...> (вх. № 36-01-16/310 от 20.02.2014 г.).

С 21 февраля 2014 года теплоснабжение арендованных помещений прекращено.

ОАО «Энергосбыт Ростовэнерго» письмами № 001/001-1572 от 21 февраля 2014 г., № 001/001-1622 от 24 февраля 2014 г. и № 001/001-1823 от 03 марта 2014 г. уведомило ООО «РусЭнергоИнвест» о недостатках арендованных нежилых помещений, расположенных по адресу <...>, полностью препятствующих пользованию ими в соответствии с целевым назначением, установленным договором аренды.

Данное обстоятельство полностью препятствуют пользованию ОАО «Энергосбыт Ростовэнерго» арендованными нежилыми помещениями в соответствии с целевым назначением, установленным договором аренды.

Отсутствие теплоснабжения в арендованных нежилых помещениях, расположенных по адресу <...> с 21 февраля 2014 года препятствует ОАО «Энергосбыт Ростовэнерго» в пользовании данными помещениями в соответствии с целевым назначением, установленным договором аренды, что дает Арендатору право требовать досрочного расторжения договора.

Также несостоятельным является и довод Ответчика о том, что Истец на протяжении более чем четырех лет пользовался нежилыми помещениями и не делал заявлений в отношении недостатков имущества поскольку недостатки арендованных нежилых помещений могут выявиться в разные периоды времени.

25 февраля 2014 года (исх. № 001/001-1642) ОАО «Энергосбыт Ростовэнерго» направило ООО «РусЭнергоИнвест» требование (претензию) о расторжении договора аренды, содержащее также извещение арендодателя о дате и времени возврата арендованных нежилых помещений - 04 марта 2014 года в 10 часов 00 минут.

В указанное в извещении время состоялся осмотр арендованных нежилых помещений, расположенных по адресу <...>, с участием представителей ООО «РусЭнергоИнвест» и ОАО «Энергосбыт Ростовэнерго», в результате чего составлен Акт осмотра здания от 04 марта 2014 года.

Письмом от 07 марта 2014 года № 001/001-2008 Акт осмотра здания от 04 марта 2014 года к договору аренды нежилых помещений № 57/514/01/09 от 30.11.2009 года направлен для оформления в адрес ООО «РусЭнергоИнвест».

В связи с невозможностью дальнейшей эксплуатации арендованных ОАО «Энергосбыт Ростовэнерго» нежилых помещений, расположенных по адресу г. Ростов- на-Дону, ул. 14 линия, 86 письмом от 07 марта 2014 года № 001/001-2009 для оформления в адрес ООО «РусЭнергоИнвест» направлен Акт приема-передачи здания от 04 марта 2014 года к договору аренды нежилых помещений № 57/514/01/09 от 30.11.2009 года.

ОАО «Энергосбыт Ростовэнерго» 13 марта 2014 года направило Арендодателю требование (претензию) о досрочном расторжении договора аренды (исх. № 001/001-2185).

17 марта 2014 года в адрес ООО «РусЭнергоИнвест» направлены ключи от нежилых помещений, расположенных по адресу <...>.

18 марта 2014 года ОАО «Энергосбыт Ростовэнерго» в адрес ООО «РусЭнергоИнвест» направлена претензия (исх. № 001/001-2405) о досрочном расторжении договора аренды в связи с невозможностью пользования Арендатором нежилыми помещениями в соответствии с целевым назначением, установленным договором аренды. Согласно п. 6.1. Договора сторона, получившая претензию, должна рассмотреть в течение 5 рабочих дней с даты получения.

Ссылка ответчика на то, что причиной заявленного ОАО «Энергосбыт Ростовэнерго» требования о досрочном расторжении договора аренды является приобретение Истцом в 2013 году в собственность нежилого помещения, расположенного по адресу <...>, не имеет отношения к настоящему спору, данный вопрос выходит за пределы обстоятельств, подлежащих установлению по делу.

Согласно п. 7.6 договора аренды предусмотрено досрочное его расторжение по требованию арендатора в случаях предусмотренных гражданским законодательством РФ в порядке, предусмотренном законом.

В силу п.п. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Судом установлено, что истец направил адрес ответчика соответствующие требования о расторжении договора, оставленные без ответа и удовлетворения, в данных требованиях (претензиях) о расторжении договора аренды от 25 февраля 2014 года (исх. № 001/001-1642), от 13 марта 2014 года (исх. № 001/001-2185), от 18 марта исх. № 001/001-2405) содержится указание на этот срок.

Исковое заявление было подано 01.04.2014, что свидетельствует о соблюдении истцом досудебного (претензионного) порядка разрешения спора.

Довод ответчика о том, что п. 7.4. Договора согласован 30-дневный срок, в течение которого сторона, получившая уведомление о дополнении или изменении договора, должна дать ответ обращение другой стороны. На момент подачи искового заявления указанный срок «истек, не принимается судом, поскольку исходя из буквального содержания п. 7.4. Договора следует, что срок рассмотрения обращений, предусмотренный в нем, применяется только при дополнении либо изменении договора.

Предметом же требования истца по настоящему спору является расторжение Договора.

Таким образом, срок, закрепленный в п. 7.4. Договора, при рассмотрении обращения Истца о расторжении Договора аренды не применим.

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, в том числе представленную в материалы дела переписку, условия договора аренды, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворении заявленного иска.

В отношении ссылки ответчика на обстоятельства дела №А40-21844/14, суд считает, что в данном случае, в материалы настоящего дела представлены новые доказательства по отношении к ранее принятому судебному акту (А40-218844/14), касающиеся нарушений противопожарной безопасности от марта 2014 г., в то время как в рамках дела А40-21844/14 рассматривался период январь-февраль 2014 г.

В рамках заявленного спора по настоящему делу подлежат установлению факты, являющиеся основанием для расторжения договора, в частности, находится ли арендованное имущество в пригодном для эксплуатации состоянии; отвечает ли арендованное имущество понятию пригодного состояния, имеются ли неустранимые недостатки имущества и отвечает ли за них арендодатель (с учетом того обстоятельства, что некоторые из них выявлены только в марте 2014 года).

Согласно ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

По смыслу приведенной процессуальной нормы преюдициальное значение приобретают лишь те фактические обстоятельства, установление которых судом ранее (по другому делу) основано на оценке спорных правоотношений в определенном объеме. Для окончательного вывода о преюдиции судебного акта необходимо учитывать особенности ранее рассмотренного дела: предмет и основание заявленных требований, предмет доказывания, доводы участников, выводы суда по существу спора в связи с конкретными доказательствами, представленными лицами, участвующими в деле, исследованными и оцененными судом, а следовательно, правило о преюдиции при разрешении настоящего спора не подлежит применению.

При изложенных обстоятельствах, оснований к отказу в удовлетворении заявленных требований у суда не имеется.

В силу п. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Учитывая изложенное, на основании ст.ст. 12, 309, 310, 450, 452, 609, 611, 612, 620 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 110, 123, 124, 156, 167-170, 176, 180, 181 АПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор аренды нежилых помещений № 57/514/01/09 от 30.11.20009 года заключенный между ООО "РусЭнергоИнвест" и ОАО "Энергосбыт Ростовэнерго".

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «РусЭнергоИнвест» в пользу Открытого акционерного общества «Энергосбыт Ростовэнерго» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4 000 (четыре тысячи) руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его изготовления в полном объеме в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Е.Н. Янина