Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску Открытого акционерного общества «Торговый дом «Центральный Военный Универсальный Магазин» (ОГРН <***> от 30.07.2002 г., ИНН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Рашн Фур Хаус» (ОГРН <***> от 06.07.2012г. ИНН <***>)

о взыскании долга, неустойки по договору аренды № АТ-30/12 от 16.07.2012 г. в размере 1.606.002,82 руб.

при участии : от истца – ФИО1, доверенность от 13.05.2013 г. № 57-юр/13, ФИО2. доверенность от 03.06.2013 г. № 64-юр/13, ФИО3, доверенность от 02.09.2013г. № 80-юр/13;

от ответчика – ФИО4, доверенность от 04.06.2013 г.;

УСТАНОВИЛ:

ООО «Торговый дом «Центральный Военный Универсальный Магазин» обратилось в суд с иском к ООО «Рашн Фур Хаус» о взыскании денежных средств по договору аренды № АТ-30/12 от 16.07.2012 г.: 256.729,44 у.е., что в рублях по курсу ЦБ РФ 9.887.934,38 руб. в счет задолженности по договору аренды; 186.537,15 у.е., что в рублях по курсу ЦБ РФ 7.184.478,34 руб. в счет неустойки и штрафов по договору аренды № Ат-30/12 от 16.07.2012 г. (с учетом принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ увеличения размера исковых требований)

Свои требования истец со ссылкой на ст.ст. 309, 310 ГК РФ, мотивирует неисполнением ответчиком договора аренды № АТ-30/12 от 16.07.2012 г.

Ответчик, исковые требования не признал, по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, находит иск подлежащим удовлетворению частично по следующим основаниям:

В судебном заседании установлено, что 16 июля 2012 г. между ОАО «Торговый дом «Центральный военный универсальный магазин» ( Арендодатель) и ООО «Рашн Фур Хаус» ( Арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений № АТ-30/12, согласно данному Договору Арендодатель обязался передать Арендатору за плату в аренду (временное владение и пользование) Помещение, определенное в п. 2.2 Договора и Приложении № 1 к Договору (п. 2.1 Договора), общей площадью 1119,8 кв. м.

19 сентября 2012 г. между Истцом и Ответчиком было заключено Дополнительное соглашение № 1 к Договору, по условиям которого в состав передаваемых в аренду Помещений было включено новое помещение пл. 24.2 кв. м., в связи с чем общая площадь передаваемых в аренду Помещений составила 1144 кв. м. Соответственно, была пропорционально увеличена арендная плата за пользование ими (пп. 2.2, 5.3.1 Договора в ред. Дополнительного соглашения № 1)

14 ноября 2012 года между Истцом и Ответчиком было заключено Дополнительное соглашение № 2 к Договору, в соответствии с которым истец предоставил Ответчику льготные по сравнению с согласованными в Договоре условия внесения арендной платы за период с 01 декабря 2012 г. по 31 января 2013 г. (п. 1 Дополнительного соглашения № 2)

В адрес ответчика было направлено уведомление № 50 от 20.02.2013 г., согласно которого истец оказывался от договора в связи с нарушением ответчиком сроков внесения арендной платы более чем на 15 календарных дней, с 18 марта 2013 г.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В соответствии со ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ч. 1 ст. 314 ГК РФ в случае, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В соответствии с абз. 2 ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии пп. 2.1-2.2, 6.3.1 Договора Арендодатель обязан был передать Арендатору Помещения по Акту доступа в порядке, предусмотренном ст. 3 Договора. В соответствии с п. 3.2 Договора, Помещение считается переданным Арендатору с момента подписания Акта доступа. Помещения в составе, первоначально предусмотренном Договором, были переданы Арендатору по акту доступа от 16 июля 2012 г. 24 сентября 2012 г. Арендатору было передано дополнительное помещение, предусмотренное Дополнительным соглашением № 1, что подтверждается Актом доступа от 24 сентября 2012 г. Таким образом, Помещения в установленном порядке были переданы Ответчику. Дополнительно указанное обстоятельство подтверждается Актом приемки-передачи помещений, в котором закреплен факт передачи Помещения во владение и пользование Арендатора в соответствии с условиями Договора.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ, Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу п. 6.4.5 Договора Арендатор обязан вносить платежи в порядке и в сроки, предусмотренные Договором.

Состав и размеры арендной платы были установлены ст. 5 Договора (с учетом изменений, внесенных Дополнительными соглашениями № 1 и № 2). В соответствии с п. 5.3 Договора арендная плата состоит из Постоянной части и Переменной части.

Постоянная часть арендной платы определяется из расчета 663 у.е. в год за 1 кв. м. Помещения при общей площади Помещения 1144 кв. м (ст. 5.3.1 Договора в ред. Дополнительного соглашения № 1) При этом у.е. признается величина, курс которой по отношению к рублю РФ установлен как 0,5 умножить на курс ЦБ РФ за 1 доллар США плюс 0,5 умножить на курс ЦБ РФ за 1 евро (п. 5.1 Договора).

Переменная часть арендной платы состоит из стоимости коммунальных расходов и эксплуатационных платежей. В силу п. 5.4 Договора Арендатор обязан уплачивать коммунальные платежи в следующем размере: (а) стоимость коммунальных услуг, потребляемых Арендатором в Помещении и (б) пропорциональную размеру арендуемого Помещения долю стоимости коммунальных услуг за пользование местами общего пользования, составляющую 17,5693%.

Согласно п. 5.7 Договора, Постоянная часть арендной платы и Переменная часть арендной платы в размере стоимости эксплуатационных услуг уплачиваются Арендатором ежемесячно не позднее 10 календарных дней до наступления соответствующего календарного месяца срока аренды. Переменная часть арендной платы в размере стоимости коммунальных платежей подлежит уплате в течение 5 рабочих дней после выставления Арендодателем соответствующего счета.

Ст. 5.7.1 Договора, в редакции п. 1 Дополнительного соглашения № 2, стороны дополнительно согласовали размер, порядок и сроки выплаты Постоянной части арендной платы в сумме 149 166.16 у.е.. подлежащей уплате Арендатором за период с 01 декабря 2012 г. по 31 января 2013 г.. установив новый график платежей.

В соответствии с данным графиком платежей Арендатор, в частности, обязался:

- не позднее 20 февраля 2013 г. уплатить 1/6 от суммы 149 166,16 у.е. (подлежащей уплате Арендатором за период с 01 декабря 2012 г. по 31 января 2013 г), в размере 24 861,03 у.е., и Постоянную часть арендной платы за февраль и март 2103 г. в сумме 149 166,16 у.е.;

- не позднее 20 марта 2013 г. уплатить 1/6 от суммы 149 166,16 у.е. (подлежащей уплате Арендатором за период с 01 декабря 2012 г. по 31 января 2013 г), в размере 24 861,03 у.е., и Постоянную часть арендной платы за апрель 2013 г. в сумме 74 583,08 у.е.

В соответствии с п. 5.12 Договора, обязательства по оплате арендных платежей считаются выполненными Арендатором с момента зачисления денежных средств на корреспондентский счет банка Арендодателя.

Согласно расчета истца, не оспоренного ответчиком сумма задолженности по внесению арендных платежей составила 256.729,44 у.е.

Согласно п. 5.1. условной единицей по договору признается величина, курс которой по отношению к рублю РФ определяется следующим образом: 0,5 умножить на курс ЦБ РФ за 1 евро. Во избежание разночтений, полученный в результате расчетов курс округляется до 4-х знаков после запятой.

Тем самым по состоянию на 21.08.2013 г. согласно расчету истца задолженность по аренде составила 9.887.934 руб. 38 коп.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ стороны обязаны доказывать обстоятельства своих требований или возражений.

В силу п. 3.1. ст. 70 АПК РФ, Обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Расчет истца в части основного долга не оспорен ответчиком и подтвержден представленными в материалы дела документами

Поскольку на момент рассмотрения спора ответчик не представил каких-либо доказательств, подтверждающих оплату задолженности, расчет задолженности проверен судом и подтвержден материалами дела, сумма долга в общей сумме 256.729,44 у.е., что по курсу в рублях 9.887.934 руб. 38 коп., подлежит принудительному взысканию, так как односторонний отказ от исполнения обязательств, в данном случае денежных обязательств, противоречит ст.ст. 309, 310, 614 ГК РФ

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки и штрафов.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Свое требование истец мотивирует следующим:

Согласно п. 8.8 Договора при неуплате Арендатором арендной платы в установленные Договором сроки Арендатор обязан выплатить Арендодателю неустойку в размере 0,1 % (ноль целых одна десятая процента) от просроченной суммы за каждый день просрочки

В силу п. 8.10 Договора при задержке возврата Помещения Арендатором
Арендодателю после сроков, установленных Договором, Арендодатель вправе потребовать от Арендатора уплаты Арендной платы по ставке, установленной Договором, в двойном размере за каждый день просрочки.

Согласно п. 6.4.15 Договора до 20-00 часов дня прекращения Договора (в том числе при досрочном его расторжении) Арендатор обязан освободить Помещение и передать Арендодателю по акту сдачи-приема. То есть, Арендатор обязан был вернуть Помещение во владение Арендодателя не позднее 20-00 часов 17 марта 2013 г.

Поскольку Договор был расторгнут с 18 марта 2013 г., за период с 18 марта 2013 г. по 10 апреля 2013 г. (дата фактического освобождения Помещения) Арендатор обязан дополнительно уплатить Арендодателю 69 139,58 у.е.

Дополнительно, п. 9.6 Договора устанавливает, что в случаях досрочного расторжения Договора по основаниям, указанным в пп. 9.2.1, 9.2.3 и 9.2.4 Договора, Арендатор уплачивает Арендодателю штраф в размере суммы Постоянной части Арендной платы за 1 календарный месяц.

Поскольку, как указывает истец, Договор был расторгнут в связи с нарушением сроков внесения арендной платы более чем на 15 календарных дней. Данное основание расторжения Договора предусмотрено пп. «в» п. 9.2.3 Договора.

Соответственно, Арендатор обязан уплатить также указанный штраф, размер которого составит 74 583,08 у.е

Таким образом, согласно уточненного расчета истца, сумма неустойки и штрафов составила 7.184.478,34 руб. (186.537,15 у.е).

Возражая против удовлетворения заявленных требований в части неустойки, ответчик указал на то, что в качестве исполнения обязательств по Договору ответчик внёс на счёт истца Обеспечительный платёж, равный постоянной части Арендной платы за 1 (один) календарный месяц и стоимости Эксплуатационных услуг за 1 (один) календарный месяц (п. 5.6.1. и 5.6.2. Договора).

В случае задержки любых платежей истец был вправе удержать из Обеспечительного платежа неоплаченные суммы (п. 5.6.3. Договора).

Несмотря на наличие у истца Обеспечительного взноса, достаточного для погашения задолженности ответчика по арендной плате за февраль и март 2013 г., истец 20.02.2013 г. передал сотруднику Истца, не являющемуся полномочным представителем Стороны, ксерокопию Уведомления № 50, о расторжении Договора с 18 марта 2013 г. в одностороннем порядке на основании подпункта «в» пункта 9.2.3. и подпункта «а» пункта 9.4. Договора. При этом истец указал, что: «Не планирует осуществлять удержание суммы задолженности из средств Обеспечительного платежа, внесённого ответчиком в соответствии с условиями Договора.

В соответствии с подпунктом «в» п. 9.2.3. Договора истец вправе в одностороннем порядке (без обращения в суд) отказаться от исполнения настоящего Договора без компенсационных выплат ответчику в случае нарушения сроков оплаты внесения Арендной платы (или любой из частей Арендной Платы, указанных в Договоре) более чем на 15 (пятнадцать) календарных дней. При этом расторжение Договора осуществляется путём направления уведомления ответчику (Все сообщения и уведомления, направляемые Сторонами друг другу в соответствии или в связи с настоящим Договором, должны быть направлены Стороне (руководителю Стороны) заказным письмом с уведомлением о вручении по почтовому адресу Стороны, либо вручено полномочному представителю Стороны с распиской о получении, либо направлено путём факсимильного сообщения, позволяющего определить, что оно направлено от стороны по Договору (п. 12.5 Договора)), а Договор считается расторгнутым с даты, указанной в уведомлении о расторжении Договора, которая, однако, в любом случае не может быть ранее чем через 10 (десять) календарных дней с момента получения такого уведомления арендатором.

По мнению ответчика, он до настоящего времени надлежащим образом не уведомлен истцом о расторжении Договора в одностороннем порядке и у него отсутствуют какие-либо доказательства направления уведомления о расторжении Договора, как предусмотрено п. 12.5. Договора.

Истцом при расторжении Договора не был соблюдён предусмотренный п. п. 9.4. и 12.5. порядок его расторжения, в результате чего истец неправомерно считает Договор расторгнутым с 18 марта 2013 г.

Таким образом, заключенный между с ОАО «Торговый дом «Центральный военный универсальный магазин» и ООО «Рашн Фур Хаус» Договор аренды № АТ-30/12 от 16.07.2012 г. в редакции дополнительного соглашения № 1 от 19.09.2012 г. и в редакции дополнительного соглашения № 2 от 14.11.2012 г. действовал с 16.07.2012 г. по 15.06.2013 г. (включительно) и обязательства Сторон по нему прекратились в связи с истечением срока его действия.

Кроме того, у истца также частично отсутствовали указанные в Уведомлении основания, для расторжения Договора с ответчиком. Причиной ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по оплате Переменной Части арендной платы в части Эксплуатационных услуг, указанные истцом в Уведомлении как одно из оснований для расторжения Договора, являются виновные действия со стороны истца, а именно - не предоставление ответчику отчёта о фактической стоимости Эксплуатационных услуг за истекший Отчётный период (п. 5.5. Договора). В случае оплаты ответчиком истцу Переменной Части арендной платы в части Эксплуатационных услуг, в которую по условиям Договора включен НДС, без подтверждения их фактической стоимости, ответчик нарушил бы налоговое законодательство РФ, а сумма налога на добавленную стоимость не принятая к вычету, должна была покрываться ответчиком за счет собственных средств (ст. 172 НК РФ). Истцом также не был представлен счёт на оплату Переменной части Арендной платы.

Истец при подаче искового заявления не представил доказательств направления Ответчику претензии по адресам, указанным в иске и соблюдения предоставленных ответчику Договором сроков её рассмотрения до момента предъявления исковых требований.

Суд, анализируя представленные по делу доказательства, оценивая их с позиции ст. 71 АПК РФ приходит к следующим выводам:

20.02.2013 г № 50 в адрес ответчика направлено уведомление о наличии задолженности, необходимости ее погасить, и расторжении договора аренды в одностороннем порядке досрочно с 18.03.2013 г. Имеется отметка в получении без указания должности лица получившего: ФИО5

Истец считает, что 20.02.2013 г. передав сотруднику Ответчика, не являющемуся полномочным представителем Стороны, о расторжении Договора с 18 марта 2013 г. в одностороннем порядке на основании подпункта «в» пункта 9.2.3. и подпункта «а» пункта 9.4. Договора надлежащим образом уведомил Ответчика о расторжении Договора.

Вместе с тем, оценивая данное уведомление с позиции ст. 71 АПКРФ, суд приходит к выводу, что данное Уведомление адресовано единоличному исполнительному органу Ответчика - генеральному директору ООО «Рашн Фур Хаус», тем самым истец, понимал императивное требование п. 12.5 Договора, согласованное сторонами Договора, а именно: «Все сообщения н уведомления, направляемые Сторонами друг другу в соответствии или в связи с настоящим Договором, должны быть направлены Стороне (руководителю Стороны) заказным письмом с уведомлением о вручении по почтовому адресу Стороны, либо вручено полномочному представителю Стороны с распиской о получении, либо направлено путём факсимильного сообщения, позволяющего определить, что оно направлено от стороны по Договору».

Согласно пояснениям ответчика, истец вручил уведомление № 50 продавцу Ответчика, в круг служебных (трудовых) обязанностей которого не входила и не могла входить обязанность по получению корреспонденции от Истца. Данный факт также подтверждается отсутствием у Истца какой-либо доверенности за весь срок действия Договора, выданной Ответчиком, своему продавцу на совершение вообще каких-либо действий от имени Ответчика. Все документы в адрес Ответчика передавались генеральному директору Ответчика, а продавец Ответчика получал от Истца только ксерокопии документов для последующего информирования генерального директора о необходимости получения им подлинника документа. Все юридически значимые действия по договору (в том числе и платежи) Ответчик производил только после получения надлежаще оформленных документов от Истца. При этом ответчик просит обратить внимание, что на представленные Истцом в ходе судебного заседания 29.08.2013 г. другие Уведомлениях в адрес Ответчика, получены генеральным директором Ответчика - ФИО6

Истец, ссылаясь на п. 5. Информационного письма Президиума ВАС РФ от 23.10.200 г. № 57 «О некоторых» вопросах практики применения ст. 183 ГК РФ» утверждает в императивной форме: «Полномочия работников представляемого признаются явствующими из обстановки при условии, что соответствующие действия входили в круг их служебных (трудовых) обязанностей либо полномочие работников на совершение таких действий явствовало из обстановки, в которой они действовали».

Однако указанное информационное письмо не содержит императивного требования, изложенного Истцом и выглядит следующим образом: « Действия работников представляемого по исполнению обязательства, исходя из конкретных обстоятельств дела, могут свидетельствовать об одобрении, при условии, что эти действия входили в круг их служебных (трудовых) обязанностей, или основывались на доверенности, либо полномочие работников на совершение таких действий явствовало из обстановки, в которой они действовали»

Таким образом истцом при расторжении Договора не был соблюдён предусмотренный п. п. 9.4. и 12.5. порядок его расторжения, и генеральному директору не вручалось, а Договор аренды № АТ-30/12 от 16.07.2012 г. в редакции дополнительного соглашения № 1 от 19.09.2012 г. и в редакции дополнительного соглашения № 2 от 14.11.2012 г. действовал с 16.07.2012 г. по 15.06.2013 г. (включительно) и обязательства Сторон по нему прекратились в связи с истечением срока его действия.

Взыскании неустойки и штрафных санкций за период после прекращения договора, суд находит неправомерным, поскольку в соответствии с правовой позицией изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 18.05.2010 № 1059/10 требование об уплате договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей возможно лишь за период до дня прекращения договора аренды, т.к. в дальнейшем предусмотренное договором соглашение сторон о начислении пеней не действует (п. 3 ст. 450, п. 2 ст. 453 ГК РФ). Как указано в данном Постановлении Президиума ВАС РФ, содержащееся в нем толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Согласно п. 12.10 окончание срока действия договора или его досрочное расторжение не освобождает стороны от ответственности за его нарушение и не прекращает финансовые обязательства сторон, возникшие в период его действия.

В этой связи, суд учитывая представленные платежные документы, дату их фактической оплаты/неоплаты ответчиком, анализируя представленный ответчиком контррасчет неустойки, условия договора приходит к выводу о произведении перерасчета договорной неустойки соответствующей представленному ответчику контррасчету, исходя из следующего: по задолженности по переменной части арендной платы за период с 01.12.2012 г. по 31.01.2013 г. (за февраль, март 2013 г.), сумма долга 174027,19 у.е., период начисления неустойки с 21.02.2013 по 27.02.2013 г. сумму неустойки 1.218,19 у.е., задолженность по арендной плате в размере 1/6 за период с 01.12.2012 г. по 31.01.2013 г. на сумму 117298,13 у.е. за период с 28.02.2013 г. по 16.09.2013 г., размер неустойки 23.576,92 у.е., задолженность по арендной плате в размере 5/6 за период с 01.12.2012 г. по 31.01.2013 г. период начисления неустойки с 18.03.2013 по 16.09.2013 г. на сумму долга 124305,15у.е., размер неустойки 22.747,84 у.е., задолженность по постоянной части арендной платы за период с 01.04.2013 г. по 10.04.2013 г. 24.861,02 у.е., период начисления неустойки с 18.07.2013 г. дата получения документов по почте по 16.09.2013 г. размер неустойки 1.516,52 у.е., таким образом, общая сумма договорной неустойки за просрочку арендой платы составляет 69.139,58 у.е., с учетом суммы процентов по постоянной части арендной платы на 16.09.2013 г., суммы единовременного штрафа, суммы штрафа, установленного п. 8.10 договора неустойка и штрафные санкции будут составлять 69.139,58 у.е., что по курсу в рублях с учетом п.5.1 договора составляет 2.628.237 руб. 42 коп. (69.139,58у.е.х38,0135).

Поскольку ответчик не представил доказательств о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств, размер неустойки суд не находит оснований для применения положений ст.333 ГК РФ не усматривает (п. 3 постановления Пленума ВАС РФ №81 от 22.12.2011г. «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

При изложенных обстоятельствах, требования подлежат частичному удовлетворению в сумме основного долга 9.887.934 руб. 38 коп., и неустойки 2.628.237 руб. 42 коп.

Расходы по оплате госпошлины распределяются судом в порядке ст. 110 АПК РФ. На основании ст.ст. 11, 12, 309, 310, 330, 614 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 110, 123, 124, 137, 156, 167-170, 176, 180, 181, АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ООО «Рашн Фур Хаус» в пользу ОАО «Торговый дом «Центральный Военный Универсальный Магазин»:

- 9 887 934 (девять миллионов восемьсот восемьдесят семь тысяч девятьсот тридцать четыре) руб. 38 коп. задолженности,

- 2 628 237 (два миллиона шестьсот двадцать восемь тысяч двести тридцать семь) руб. 42 коп. неустойки,

- 85 580 (восемьдесят пять тысяч пятьсот восемьдесят) руб. 85 коп. расходов по оплате госпошлине.

В удовлетворении оставшейся части отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Девятом Арбитражном апелляционном суде.

Судья О.ФИО7