Гражданский кодекс часть 1

с участием представителей: от истца – председатель правления Мужицких В.В., ФИО1 по доверенности от 07.04.2011, ФИО2 по доверенности от 16.09.2010, ФИО3 по доверенности от 05.07.2011, ФИО4 по доверенности от 01.11.2011, ФИО5 по доверенности от 05.07.2011; от ответчика – ФИО6 по доверенности от 07.09.2011; от 3-го лица (ООО «Компания по управлению и развитию недвижимости «КомЭкс») – ФИО7 по доверенности от 01.12.2010

рассмотрел в судебном заседании дело по иску Товарищества собственников жилья «Скаковая 5»

к Обществу с ограниченной ответственностью «АРТЕКС Корпорэйшн» (ARTEKS Corporation)

с привлечением 3-х лиц: Управление Росреестра по Москве, ООО «Компания по управлению и развитию недвижимости «КомЭкс»

об истребовании имущества и о признании права отсутствующим

УСТАНОВИЛ:

ТСЖ «Скаковая 5» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО «АРТЕКС Корпорэйшн», в соответствии с которым просит:

1. Истребовать из незаконного владения ООО «АРТЕКС Корпорейшн» недвижимое имущество, а именно:

- помещение для кружковой работы с детьми и красный уголок (помещение II, комната 1-19, согласно документацииМосгорБТИ) общей площадью 241,6 кв.м, зарегистрированное УФРС по г. Москве как объект незавершенного строительства, нежилое помещение II , Инв. № 45:277:002:0000 937 10:0003, кадастровый № 77-77-12/001/2009-798, находящееся по адресу: <...>;

- комнату персонала, диспетчерский пульт, комнату старшего диспетчера (помещение VI, ком. 1-20, согласно документации МосгорБТИ) общей площадью 108, 7 кв.м, зарегистрированное УФРС по г. Москве как нежилое помещение VI, Инв. № 45:277:002:0000 937 10:0002, кадастровый № 77-77-12/001/2009-799), находящееся по адресу: <...>;

- книгохранилище, читальный зал, комнату персонала, подсобная (помещение VII, ком. 1-3, согласно документации МосГорБТИ) общей площадью 43,1 кв.м, зарегистрированное УФРС по г. Москве как нежилое помещение VII, Инв. № 45:277:002:0000 977 10:0001, кадастровый № 77-77-12/001/2009-800, находящееся по адресу: <...>;

- помещения столярной мастерской, мастерскойэлектриков, мастерской сантехников, гардероб, стоянку (гаражи), стоянку уборочных машин, имеющие согласно документации МосГорБТИ нумерацию №№ III,IV,V,VI,VII,VIII, зарегистрированные УФРС по г. Москве как объект незавершенного строительства Инв. № 45:277:002:0000 937 10:0001, кадастровый № 77-77-12/ООV20090801, находящиеся по адресу: <...>

и передать вышеуказанное недвижимое имущество ТСЖ «Скаковая, 5» в освобожденном от третьих лиц виде.

2. Признать отсутствующими зарегистрированные в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права собственности ООО «АРТЕКС Корпорейшн» на недвижимое имущество, а именно:

- на объект незавершенного строительства, нежилое помещение Инв. № 45:277:002:0000 937 10:0003, кадастровый № 77-77-12/001/2009-798, находящееся по адресу: <...> помещение II;

- на объект незавершенного строительства, нежилое помещение Инв.№ 45:277:002:0000 937 10:0001, кадастровый № 77-77-12/001/2009-800, находящееся по адресу: <...> помещение VI;

- на объект незавершенного строительства, нежилое помещение Инв. № 45:277:002:0000 93 10:0001, кадастровый № 77-77-12/001/2009-800, находящееся по адресу: <...> помещение VII;

- на объект незавершенного строительства, нежилое помещение Инв. № 45:277:002:0000 937 10:0001, кадастровый № 77-77-12/001/20090801, находящееся по адресу: <...>.

3. Обязать Управление Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве аннулировать в ЕГРП следующие записи:

- регистрационную запись N 77-77-12/018/2009-296 от 17.09.2009 г. о

государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства - нежилое помещение Инв. № 45:277:002:0000 937 10:0003, кадастровый № 77-77-12/001/2009-798, находящееся по адресу: <...> помещение II;

- регистрационную запись N 77-77-12/018/2009-299 от 05.10.2009 г. о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства - нежилое помещение Инв. № 45:277:002:0000 977 10:0001, кадастровый № 77-77-12/001/2009-800, находящееся по адресу: <...> помещение VI;

- регистрационную запись N 77-77-12/018/2009-298 от 05.10.2009 г. о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства - нежилое помещение Инв. № 45:277:002:0000 977 10:0001, кадастровый № 77-77-12/001/2009-800, находящееся по адресу: <...> помещение VII;

- регистрационную запись N 77-77-12/018/2009-301 от 17.09.2009 г. о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства - помещение Инв. № 45:277:002:0000 937 10:0001, кадастровый № 77-77 12/001/20090801, находящееся по адресу: <...>.

Иск обоснован тем, что помещения, в отношении которых в ЕГРП зарегистрировано право собственности ООО «АРТЕКС Корпорэйшн», идентичны помещениям, которые истец истребует из чужого незаконного владения. Помещения принадлежат собственникам помещений дома № 5 по ул. Скаковая в г. Москве на праве общей долевой собственности. Право подтверждено постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2008 по делу № А40-66308/06-6-380, которым удовлетворен иск ТСЖ «Скаковая, 5» об истребовании у ООО «КомЭкс» нежилых помещений. Истец считает ничтожным договор купли-продажи помещений между ООО «КомЭкс» и ООО «АРТЕКС Корпорэйшн» от 25.08.2009, поскольку продавец ООО «КомЭкс» не являлся собственником помещений. Свое право на иск истец обосновал положениями ст.ст. 135,138 ЖК РФ, поскольку представляет интересы собственников помещений дома № 5 по ул. Скаковая в г. Москве, положениями ст.ст. 301,305 ГК РФ, предоставляющим право истребовать имущество из незаконного владения.

В судебном заседании истец иск поддержал.

Ответчик ООО «АРТЕКС Корпорэйшн» возражал против удовлетворения исковых требований, указав, что 25.08.2009 года между ООО «Компания по управлению и развитию недвижимости «КомЭкс» (продавец) и ООО «АРТЕКС Корпорэйшн» (ARTEKS Corporation) (покупатель) заключен договор купли продажи недвижимого имущества, в соответствии с условиями которого он приобрел в собственность спорное недвижимое имущество – объекты незавершенного строительства. Указанное имущество было передано по акту покупателю, который оплатил предусмотренную договором цену в 26 100 000 (двадцать шесть миллионов сто тысяч) рублей в полном объеме. К моменту совершения сделки УФРС по Москве 04.08.2009 была осуществлена государственная регистрация права собственности ООО «КомЭкс» на указанное имущество. В этой связи у покупателя не было оснований сомневаться в законности совершаемой сделки, что свидетельствует о добросовестности приобретателя и исключает возможность удовлетворения иска в силу ст. 302 ГК РФ. Кроме того, полагает, что иск не подлежит удовлетворению, поскольку ТСЖ «Скаковая, 5» не является ни собственником спорного имущества, ни законным представителем собственника. По мнению ответчика, истец не представил допустимых доказательств принадлежности спорных помещений к объектам общей долевой собственности собственников помещений дома № 5 по ул. Скаковая. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2008 года по делу № А40-66308/06-6-380, которым удовлетворен иск ТСЖ «Скаковая, 5» об истребовании у ООО «КомЭкс» помещений, не является доказательством, поскольку резолютивная часть судебного акта не содержит выводов в отношении принадлежности спорных помещений к общей долевой собственности, а обстоятельства, установленные этим судебным актом не являются преюдициальными, т.к. ООО «АРТЕКС Корпорэйнш» в указном деле не участвовало.

ООО «КомЭкс» возражало против иска, указав, что после принятия Девятым арбитражным апелляционным судом постановления от 16.06.2008 года по делу № А40-66308/06-6-380 оно обратилось к ФГУП «Ростехинвентаризация» с заявлением о проведении технической инвентаризации принадлежащего ему имущества, по результатам которой получено подтверждение, что занимаемые ООО «КомЭкс» помещения являются объектами незавершенного строительства и имеют иные качественные и количественные характеристики, нежели помещения, указанные в постановлении суда. ООО «КомЭкс» представило все необходимые документы, на основании которых произведена государственная регистрация права собственности в отношении спорного имущества, после чего обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с заявлением о пересмотре постановления от 16.06.2008 по вновь открывшимся обстоятельствам. В удовлетворении заявления было отказано определением № 09АП-3894/2008-ГК от 08.06.2010 года с указанием, что приведенные обстоятельства не являются вновь открывшимися, поскольку на момент принятия апелляционным судом постановления от 16.06.2008 года государственная регистрация права собственности на спорное имущество не была осуществлена, т.е. данное обстоятельство не является вновь открывшимся, а новым обстоятельством. ООО «КомЭкс» пояснило, что при вынесении постановления от 16.06.2008 основным доказательством принадлежности спорных помещений к общей долевой собственности было письмо начальника мастерской № 18 ОАО «Моспроект» ФИО8 от 02.05.2007 года в адрес ТСЖ «Скаковая, 5», в котором спорные помещения названы как предназначенные для обслуживания только жителей дома. Между тем, ООО «КомЭкс» обратилось с запросом в Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы (Москомархитектура), на который был получен ответ за № 001-02-6122/11-1 от 15.08.2011 г., где указано, что спорные помещения являются встроенными нежилыми помещениями, расположены на первом этаже жилого дома, и предназначены по проекту для размещения «Дирекции по эксплуатации зданий Управления по эксплуатации жилых домов Мосгорисполкома», что также подтверждается проектной организацией (письмо начальника мастерской № 18 ОАО «Моспроект» от 02.07.2009 г. № ИВК-683/18). Кроме того, ООО «КомЭкс» получило в государственном архиве первичную проектную документацию на строительство жилого дома по ул. Скаковая, 5 (строительный адрес: Ленинградский пр-кт, вл. 19-23), из которой следует, что проектом строительства предусматривалось возведение жилого дома с расположенными на первом этаже помещениями Дирекции по эксплуатации зданий Управления по эксплуатации жилых домов Мосгорисполкома; отдельно стоящих зданий закрытой стоянки уборочных машин и мастерской Дирекции по эксплуатации зданий.

Ответчик Управление Россреестра по Москве с иском не согласилось, представило отзыв, указав, что является ненадлежащим ответчиком, в связи с чем, на него не могут быть возложены какие-либо обязанности, в том числе, по аннулированию регистрационных записей.

Выслушав доводы представителей, проанализировав имеющиеся доказательства, суд пришел к выводу, что иск не подлежит удовлетворению. При этом суд исходил из следующего.

В п. 4 совместного постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что по смыслу частей 2, 3 статьи 61 ГПК РФ или частей 2, 3 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные при рассмотрении дела по иску о праве на имущество, не имеют обязательного характера для лиц, не участвовавших в деле. Такие лица могут обратиться в суд с самостоятельным иском о праве на это имущество. В то же время при рассмотрении названного иска суд учитывает обстоятельства ранее рассмотренного дела о праве на спорное имущество, независимо от того, установлены ли они судебным актом суда общей юрисдикции или арбитражного суда. Если суд придет к иным выводам, нежели содержащимся в судебном акте по ранее рассмотренному делу, он должен указать соответствующие мотивы.

В п. 36 совместного постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 указывается, что в соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика. Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2008 по делу № А40-66308/06-6-380 удовлетворен иск ТСЖ «Скаковая, 5» об истребовании у ООО «КомЭкс» следующего имущества:

1. помещение для кружковой работы с детьми и красный уголок (номер II, комната 1-19, согласно документации БТИ) общей площадью 241,6 кв.м.;

2. комнату персонала, диспетчерский пульт, комнату старшего диспетчера (номер VI, ком. 1-20, согласно документации БТИ) общей площадью 108, 7 кв.м;

3. книгохранилище, читальный зал, комнату персонала, подсобную (номер VII, ком. 1-3, согласно документации БТИ) общей площадью 43,1 кв.м;

4. комнату главного инженера (номер XIII, ком.1-2, согласно документации БТИ) общей площадью 30,8 кв.м.;

5. все помещения отдельно стоящего хозблока (включающие: столярную мастерскую, мастерскую электриков, мастерскую сантехников, гардероб, стоянку (гаражи), стоянку уборочных машин, ЦТП №1, общей площадью 550,3 кв.м.

При вынесении постановления суд исходил из следующего обстоятельства: согласно письму ОАО «Моспроект» от 02.05.2007 года, подписанному начальником мастерской № 18 ФИО8, дом по ул. Скаковая 5 был построен по индивидуальному проекту, изготовленному мастерской № 18 ОАО «Моспроект». Дом проектировался как дом повышенной комфортности проживания с улучшенной инфраструктурой технического и культурно-бытового обслуживания жильцов. Вследствие этого в проекте дома предусмотрено значительное количество помещений, не являющихся частями квартир и предназначенных для обслуживания более одного помещения в указанном доме. На этом основании суд сделал вывод, что заявленные истцом к истребованию помещения предназначены для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, являются помещениями общего пользования и относятся в силу ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу многоквартирного дома № 5 по ул. Скаковой и принадлежат собственникам квартир спорного жилого дома на праве общей долевой собственности.

ООО «АРТЕКС Корпорэйшн» и Управление Россреестра по Москве не участвовали в рассмотрении дела № А40-66308/06-6-380, обстоятельства, установленные в постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2008 по данному делу, не имеют для них обязательного характера в силу положений ст. 69 АПК РФ. В связи с отсутствием оснований для освобождения от доказывания обстоятельств, установленных в постановлении суда, они подлежат доказыванию в общем порядке.

В соответствии с п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 132 от 21.07.2009 года «О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» судебный акт является самостоятельным основанием как для государственной регистрации права на недвижимое имущество, так и для погашения регистратором соответствующей записи. Однако по смыслу пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации при наличии в реестре записи о праве какого-либо лица на недвижимое имущество судебный акт о признании аналогичного права на данное имущество за иным лицом имеет юридическую силу в отношении первого лица только при условии его участия в деле в качестве ответчика.

ООО «КомЭкс» представлен ответ Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы (Москомархитектура) от 15.08.2011 исх. № 001-02-6122/11-1 от 15.08.2011 г. на запрос ООО «КомЭкс», где указано, что спорные помещения имеют самостоятельное назначение, являются встроенными нежилыми помещениями, расположены на первом этаже жилого дома, и предназначены по проекту для размещения Дирекции по эксплуатации зданий Управления по эксплуатации жилых домов Мосгорисполкома. Это же следует из письма начальника мастерской № 18 ОАО «Моспроект» от 02.07.2009 г. № ИВК-683/18 (проектной организации). Также представлены архивные копии проектной документации на строительство жилого дома по ул. Скаковая,5 (Ленинградский проспект, вл. 19-23), в частности: Разрешение от 12.11.1086 № 07319 на строительство жилого дома по Ленинградскому пр-ту, вл. 19-23 (Скаковая, 5), в котором указывается на наличие в доме встроено-пристроенных нежилых помещений на 1 этаже; Пояснительная записка к проекту, в соответствии с которой весь первый этаж, за исключением однокомнатной квартиры, занят помещениями Дирекции по эксплуатации зданий Управления по эксплуатации жилых домов Мосгорисполкома; Решение Исполкома Мосгорсовета от 03.04.1984 № 802 об отводе Управделами ЦК КПСС земельного участка для строительства, в котором предусмотрено размещение на первом этаже жилого дома помещений Дирекции по эксплуатации зданий Управления по эксплуатации жилых домов Мосгорисполкома; Протокол заседания комиссии исполкома Моссовета по распределению помещений в первых этажах жилых домов от 02.04.1984 № 804, на котором принято предложение мастерской № 18 Управления Моспроект-1 о закреплении помещений в доме-новостройке по Ленинградскому пр-ту, вл.23 за Дирекцией по эксплуатации жилых домов площадью 800 кв.м; Разрешительное письмо ГлавАПУ при Мосгорисполкоме от 24.05.1984 № 10/559-р об отводе земельного участка под строительство 14 этажного жилого дома по индивидуальному проекту с расположенными в первом этаже помещениями Дирекции по эксплуатации зданий Управделами Мосгорисполкома; Выписку из протокола № 65И экспертного управления ГлавАПУ г.Москвы от 01.10.1984, в котором назначение встроенных помещений первого этажа и помещений отдельно стоящего здания определено для размещения Дирекции по эксплуатации зданий Управделами Мосгорисполкома с отдельно стоящим зданием, закрытой стоянкой уборочных машин и мастерской Дирекции; Протокол рассмотрения в Управделами ЦК КПСС проекта жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями по Ленинградскому проспекту, вл. 19-23 с размещением помещений Дирекции по эксплуатации зданий; Технико-экономические показатели проекта с предусмотренной нежилой частью здания под размещение Дирекции.

Из указанной документации следует, что проектная документация не предусматривает в качестве назначения нежилых помещений первого этажа - исключительно обслуживание дома по ул. Скаковая, 5 и его жителей.

Постановлением Правительства РФ от 03.01.1992 № 9 принято решение о передаче Мостройкомитету объектов незавершенного строительства согласно приложению № 1, а также функции заказчика по возведению в 1992 г. за счет собственных источников финансирования жилых домов и других объектов, заказчиками которых являлись Управление делами ЦК КПСС, Хозяйственное Управление Делами Совмина СССР, Финансово-хозяйственное управление Аппарата Президента СССР. В приложении № 1 к постановлению указан жилой дом по Ленинградскому пр-ту, вл. 23. Приказом Мосстройкомитета от 30.01.1992 № 25 функции заказчика по завершению строительства жилых домов, в том числе по Ленинградскому пр-ту, вл. 23, возложены на объединение Мосинтерстрой и поручено финансирование строительства жилых домов за счет кредитных средств ЦБ РФ, либо за счет других источников. Распоряжением Мэра Москвы от 11.02.1993 № 65-РМ разрешена продажа в собственность жилых домов, вводимых в эксплуатацию в 1993 году, в том числе по Ленинградскому пр-ту, вл. 23. Согласно распоряжению Первого заместителя премьера Правительства Москвы от 26.12.1994 № 2513-РЗП «О вводе в эксплуатацию в декабре 1994 года жилых домов, имеющих встроенные помещения» подрядным организациям АО «Главмосстрой», министерств и ведомств разрешено сдачу в эксплуатацию в декабре 1994 года жилых домов без встроенно-пристроенных помещений согласно приложению и предписано завершить строительно-монтажные работы и обеспечить ввод встроено-пристроенных помещений согласно приложению в 1-м квартале 1995 года. В приложении к распоряжению указан дом по Ленинградскому пр-ту, вл. 23 со встроенными помещениями – ДЭЗ, булочная-кондитерская, детский сад.

Жилой дом по Ленинградскому пр-ту, вл. 19-23 (секции 1,2,3,Б) введен в эксплуатацию Актами государственной приемочной комиссии от 30.09.1993, от 31.03.1994, от 20.12.1994, помещения булочной-кондитерской – Актом от 25.02.1996, встроенные офисные помещения 1-го этажа общей площадью 443 кв.м секций 3,4,5 жилого дома по адресу: ул. Скаковая, д. 5 – по акту от 23.08.1998 (собственником стало ЗАО «Мега Инвест» - свидетельство от 08.07.2004), административно-офисное здание встроено-пристроенное к 14-этажному жилому дому по ул. Скаковой, д. 5 – по акту от 31.03.1999 (собственник ОАО «Комсомольское-на-Амуре авиационное производственное объединение имени Ю.А. Гагарина – свидетельство от 25.06.2003).

Доказательств, что спорные нежилые помещения были введены в установленном порядке в эксплуатацию, не представлено.

05.01.1995 между застройщиком ГПО «Мосинтерстрой» и инвестором АОЗТ Городская фирма по оказанию услуг по содержанию и эксплуатации зданий «КомЭкс» был заключен инвестиционный договор, предметом которого является завершение строительства и ввода в эксплуатацию нежилых помещений в доме по адресу: <...> и обеспечение финансирования для завершения работ в соответствии с приказом Мостройкомитета от 30.01.1992 № 25. Объем финансирования определен в размере 400 000 долларов США. Договором предусмотрено, что после выполнения инвестором обязательств по финансированию заказчик обязуется передать инвестору встроенные нежилые помещения, расположенные на первом этаже жилого дома, общей площадью не менее 430 кв.м, а также хозяйственные и гаражные помещения в здании хозблока общей площадью не менее 240 кв.м для дальнейшего оформления права собственности инвестора. 30.12.1996 между сторонами договора подписан акт о результатах реализации инвестиционного договора, в котором установлено, что инвестор по заданию заказчика выполнял в помещениях отделочные и сантехнические работы, внес инвестиции на общую сумму 1 980 060 000 руб. В счет исполнения свих обязательств заказчик передал инвестору в собственность незавершенные строительством встроенные нежилые помещения №№ 2,6,7,13,16 (по данным обследования БТИ на 25.12.1994), расположенные на первом этаже жилого дома по адресу: <...> ориентировочной общей площадью 440 кв.м, а также помещения №№ 2-5,8 в здании хозблока ориентировочной общей площадью 240 кв.м. Договором предусмотрено, что площадь помещений будет уточняться после принятия их в эксплуатацию и обмеров БТИ. При этом, как видно из справки Управления инвестиционной политики и финансирования из городских источников от 14.02.1997 № 6-7/264 финансирование строительства встроенных помещений ДЭЗ (объекта незавершенного строительства) в жилом доме из средств городских источников не производилось.

На основании распоряжения Премьера Правительства Москвы от 19.03.1996 № 255-РП жилой дом со встроенными помещениями по Ленинградскому пр-ту, вл. 19-23 передан с баланса ГП «Объединение «Мосинтерстрой» на баланс АОЗТ «КОМЭКС» и вменено в обязанность оказание услуг по содержанию и эксплуатации здания и их инженерных сетей и коммуникаций. 24.11.2005 указанное распоряжение отменено распоряжением Правительства Москвы № 2353-РП в связи с созданием ТСЖ «Скаковая, 5». К этому моменту адрес жилого дома был изменен на «ул. Скаковая, д. 5».

Как видно из представленных документов помещения прошли технический учет БТИ 22.07.2005, также 01.10.2010 оформлены кадастровые паспорта, согласно которым спорные помещения учтены как: объект незавершенного строительства, нежилое помещение II Инв. № 45:277:002:0000 937 10:0003, кадастровый № 77-77-12/001/2009-798, площадь помещения - 258 кв.м, площадь застройки 390,3 кв.м; объект незавершенного строительства, нежилое помещение VI Инв.№ 45:277:002:0000 937 10:0001, кадастровый № 77-77-12/001/2009-800, площадь помещений 127,5 кв.м, площадь застройки – 196,1 кв.м; объект незавершенного строительства, нежилое помещение VII Инв. № 45:277:002:0000 93 10:0001, кадастровый № 77-77-12/001/2009-800, площадь помещений 40,7 кв.м, площадь застройки – 67,3 кв.м; объект незавершенного строительства, нежилое помещение Инв. № 45:277:002:0000 937 10:0001, кадастровый № 77-77-12/001/20090801, площадь помещений – 234,8 кв.м, площадь застройки – 268,7 кв.м.

В силу ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и пункта 12 Положения об организации Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 04.12.2000 № 921, определение количественных и качественных характеристик объекта недвижимости относится к компетенции органов технической инвентаризации при проведении технического учета. Согласно п. 5 названного Положения техническая инвентаризация объектов недвижимости производится специализированными государственными унитарными предприятиями или учреждениями, службами, управлениями, бюро, уполномоченными на осуществление этой деятельности. Согласно п. 15 Положения организации (органы) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации предоставляют физическим и юридическим лицам сведения (документы) об объектах капитального строительства, техническую инвентаризацию которых они осуществляют. В соответствии со ст. 16 ФЗ РФ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости.

Данные кадастрового учета до настоящего времени не изменены и не оспорены.

Как указано в определении Конституционного суда РФ от 19.05.2009 № 489-ОО по делу об оспаривании положени1 ч.1 ст. 36 ЖК РФ по смыслу ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений. При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности, при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491), использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно позиции ВАС РФ, изложенной в частности в постановлении от 02.03.2010 № 13391/09, правовой режим помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на указанный момент помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцев, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.

Учитывая изложенное, то, что спорные помещения имеют самостоятельное назначение, являются встроенными, расположены на первом этаже жилого дома, специально предусмотренном под нежилые помещения «Дирекции», а также то, что помещения согласно данным кадастрового учета являются объектами незавершенного строительства, суд приходит к выводу, что они не отвечают признакам общего имущества многоквартирного дома. Несмотря на установленную в экспертном заключении № 1/24-СТЭ, представленном истцом, идентичность помещений, в отношении которых было принято Девятым арбитражным апелляционным судом постановление от 16.06.2008 по делу № А40-66308/06-6-380, помещениям, в отношении которых зарегистрировано право собственности ответчика, суд считает, что спорные помещения не могут быть отнесены к объектам общей долевой собственности собственником многоквартирного дома.

Право собственности ООО «КомЭкс» в отношении спорного имущества было зарегистрировано в ЕГРП 04.08.2009 года, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права: серия 77АЖ № 687909, серия 77АК № 398014, серия 77АЖ № 687910, серия 77АК № 398012. Как видно из указанных свидетельств основанием для государственной регистрации права на объекты незавершенного строительства послужили, во-первых, разрешение на производство подготовительных и основных строительно-монтажных работ, выданное Управлением государственного архитектурно-строительного контроля г. Москвы от 12.11.1986 № 07319, договор аренды земельного участка от 14.07.1999 № М-09-014619 с дополнительными соглашениями, инвестиционный договор от 05.01.1995, акт о результатах реализации инвестиционного договора от 30.12.1996, во-вторых, данные кадастрового учета. И таким образом, учитывая все вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о законности возникновения у ООО «КомЭкс» права собственности на спорные помещения.

Между ООО «КомЭкс» и ООО «АРТЕКС Корпорэйшн» 25.08.2009 года был заключен договор купли-продажи помещений, на основании которого в ЕГРП зарегистрирован переход права собственности 17.09.2009, что подтверждается свидетельствами о регистрации права: серии 77АК № 398037, серии 77АК № 398043, серии 77АК № 398041, серии 77АК № 398036.

Поскольку ООО «КомЭкс» на момент заключения договора купли-продажи обладало правами собственника на помещения, то отсутствуют правовые основания для признания договора купли-продажи ничтожной сделкой, а право собственности ООО «АРТЕКС Корпорэйшн» отсутствующим.

Поскольку ТСЖ «Скаковая, 5» не представило доказательств принадлежности спорных помещений к общему имуществу многоквартирного дома № 5 по ул. Скаковая в г. Москве, иск об истребовании спорного имущества из чужого незаконного владения ООО «Артэкс Корпорэйшн», о признании права собственности отсутствующим и об аннулировании регистрационных записей в ЕГРП, основанный на положениях ст. 301, 305 ГК РФ, суд считает неправомерным и отказывает в его удовлетворении. При этом суд отмечает, что обстоятельства данного дела не были предметом разбирательства при принятии Девятым арбитражным апелляционным судом постановления от 16.06.2008 по делу № А40-66308/06-6-380, в связи с чем, суд с учетом установленных обстоятельств, доказательств и разъяснений п. 4 постановления совместного Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 пришел к иным выводам.

В связи с полным отказом в иске и в соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы по оплате госпошлины относятся на истца.

Руководствуясь ст.ст.8,11,12 ГК РФ, ст.ст.101-103,110,167-170 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В иске Товариществу собственников жилья «Скаковая 5» отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

С У Д ФИО9 Е.А.