Гражданский кодекс часть 1

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Стиксис» (далее – ответчик) о расторжении договора аренды от 07.11.2017, о взыскании 450 000 руб. обеспечительного платежа и 50 % ежемесячной арендной платы, 486 765 руб. расходов по ремонту помещения, на оплату оборудования и услуги связи, 350 000 руб. расходов на приобретение франшизы, а всего в сумме 1 241 765 руб.

Исковые требования связаны с тем, что истец был незаконно выселен ответчиком из помещений, в результате чего, он понес убытки в виде указанных расходов. На основании ст. 616 ГК РФ истец предъявил требование о расторжении договора аренды и возмещения расходов.

Истец в заседании исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик, извещенный о времени и месте проведения судебного заседания, в суд не явился, письменный отзыв на иск не представил. Дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст. 156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы истца, оценив представленные доказательства, суд считает исковые требования неподлежащими удовлетворению в силу следующего.

Истец в иске ссылается на то, что ответчик без законных на то оснований выселил истца, из занимаемого им помещения по договору аренды от 07.11.2017 б/н, а именно из помещения общ. пл. 158,5 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Однако, как указал Истец в указанном помещении он произвел ремонт, в связи с чем, его расходы составили на закупку стройматериалов и иных необходимых принадлежностей на общую сумму 135 431 руб., оплату услуг по ремонту в размере 240 000 руб., установку вывески стоимостью 70 000 руб., а также расходы на услуги связи, кассовое оборудование и другое, в размере 41 334 руб., а всего на общую сумму 486 765 руб.

Расходы истец подтверждает приложенными к иску копиями товарных накладных, чеков, квитанций.

Кроме того, в обоснование своих расходов истец ссылается на затраты, связанные с оплатой обеспечительного платежа и 50 % стоимости арендной платы в общей сумме 405 000 руб., а также затраты, связанные с приобретением франшизы на сумму 350 000 руб. сети салонов красоты «ЦирюльникЪ» по лицензионному договору от 03.09.2016 № 620916.

Истец считает, что в соответствии со ст. 616 ГК РФ он вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков, так как капитальный ремонт помещения был сделан за его счет.

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Требования истца основаны на копии договора аренды, в соответствии с которым ответчик (арендодатель) обязался передать истцу (арендатору) помещение общ. пл. 158,5 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Договор аренды не имеет даты, и из текста договора не следует, когда он был заключен сторонами, при этом, истец ссылается на дату заключения договора 07.11.2017.

Вместе с тем, в материалах дела отсутствует акт приема-передачи истцу помещения, который является надлежащим доказательством о нахождении истца в спорном помещении с момента заключения договора.

Условия представленного договора аренды не предусматривают обязанности арендатора производить капитальный ремонт. В пункте 3.1.2 договора аренды указано, что арендатор вправе производить улучшения помещения как отделимые, так и неотделимые по письменному согласованию с арендодателем. В случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя арендатор вправе забрать отделимые улучшения, либо получить за них компенсацию.

При этом, в статье 616 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В силу п. 14.2 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрдК РФ) капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Истец в нарушение ст. 65 АПК РФ не представил доказательств того, что им был произведен капитальный ремонт помещения, а также, что он принял помещение без капитального ремонта, а именно без которого в соответствии с п. 14.2. ст. 1 ГрдК РФ невозможно его использование.

То, что истец произвел ремонт помещений в целях эксплуатации его под салон красоты по смыслу ст. 616 ГК РФ и ст. 1 ГрдК РФ не является капитальным ремонтом.

По условиям договора истец обязан был согласовать неотделимые улучшения с ответчиком.

При этом, суд отмечает, что представленные в копиях чеки, квитанции к приходно-кассовым ордерам, товарные накладные не указывают на то, что в помещении были произведены неотделимые улучшения (покупка товаров - личинки для двери, двери ПВХ, стенды, таблички, регистрация кассы, онлайн – кассы, подключение к интернету и т.п.). Указанные обстоятельства свидетельствуют о затратах истца, которые связанны с предполагаемым осуществлением им в дальнейшем коммерческой деятельности, тем более, что они были совершены в декабре 2016, до заключения между сторонами договора аренды в ноябре 2017.

Доказательств того, что ответчик не возвратил оборудования истца (в частности отделимые улучшения), либо то, что он удерживает их у себя, истец также не представил.

Согласно ст. 2 ГК РФ гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, должны быть зарегистрированы в этом качестве в установленном законом порядке, если иное не предусмотрено ГК РФ.

Суд оценивает данные расходы истца как предпринимательские риски.

Таким образом, в отсутствие надлежащих доказательств передачи истцу помещения при оценке представленных в копиях документов, суд приходит к выводу о недоказанности совершения в спорном помещении капитального ремонта.

Между тем, в обоснование расходов на покупку франшизы, истец представил лицензионный договор, который был заключен 03.09.2016, т.е. за год до даты заключения договора аренды с ответчиком.

Как следует из условий лицензионного договора, франшиза была представлена истцу не только на открытие салона в спорном помещении, но и в других местах.

Территория предоставляемой франшизы указана Московская область город Раменское, тогда как в настоящем споре, помещение находится в городе Москве.

Таким образом, суд не связывает расходы истца по оплате франшизы с арендой помещения у ответчика.

В нарушение ст. 65 АПК РФ истец также не представил доказательств оплаты обеспечительного взноса и 50 % стоимости ежемесячной арендной платы по договору.

Истец документально не подтвердил, что он официально производил оплату аренды в меньшем размере, тогда как фактически он платил в большем, при том, что в договоре указан ежемесячный размер арендной платы, подлежащий оплате.

В материалах дела представлены копии чеков о совершении банковских операций, из которых не усматривается кому, и по какому снованию были переведены денежные средства.

На основании изложенного, в силу ст.ст. 65, 71 АПК РФ суд считает исковые требования документально не подтвержденными, в связи с чем, не подлежащими удовлетворению.

Поскольку истец не доказал, что помещение было ему передано без капитального ремонта, а также, что в нем был произведен капитальный ремонт, то суд считает требование истца о расторжении договора аренды по основаниям, указанным в претензии, неправомерными и неподлежащими удовлетворению.

Судебные расходы истца по государственной пошлине и оплате услуг представителя относятся на истца в соответствии со ст. 101, 102, 110 АПК РФ, в связи с отказом в удовлетворении исковых требований.

Исходя из вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 307, 309, 310,616 ГК РФ, ст. ст. 65,70,71,170-176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В иске Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, дата регистрации 31.10.2016г.) к Общество с ограниченной ответственностью «Стиксис» (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата г.р. 31.12.2002г.) о взыскании 1 241 765 руб. 00 коп. - отказать.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в месячный срок со дня его принятия и в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Ю.А. Скачкова